房地产开发项目全面风险管理.doc

房地产开发项目全面风险管理陈煜红张欣 (西南科技大学土木工程与建筑学院四川绵阳621010)摘要:加入WTO后,随着国外房企巨头的加入,房地产市场竞争日趋激烈,而以往单一的以开发程序为线的风险管理已经不能适应房地产开发项目的需要,必须寻求一种以线和面相结合的静态与动态相互运用的全面的风险管理方法,通过扁平化的风险管理机构和权责明确的原则对房地产开发项目迅速识别风险并结合项目开发程序找到最佳的风险控制办法。关键词:全面风险管理;风险分析与评估;风险控制自从我国实行住房分配商品化、货币化以来,我国的房地产项目开发取得了可喜的发展,历年来其平均投资规模占国民生产总值的份额达到了6%以上,由于房地产业是关联性极强的行业,房地产业的发展将带动建材、冶金、家电等许多相关产业的发展,所以毫不夸张的说,房地产业是国民经济的支柱产业。但是,我们也要看到,房价的飞速上涨,已经超过了居民的承受能力,商品房空置率增加,投资比例过大,业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧, 而居民的购房行为又趋于理性,持币观望造成一些城市房地产有价无市的情形已经凸现,所有这些,有宏观市场的原因、有由于决策失误或设计等原因导致物业过时以及融资等因素最终导致房地产项目难以销售变现,因此,必须要采取切实有效的措施加以规避房地产开发项目的风险。一、房地产开发项目风险与全面风险管理1、房地产开发项目风险房地产开发项目投资是一项极其复杂而又充满风险的经济活动,不仅能为投资者带来丰厚的收益, 也可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。房地产开发项目在实施过程中,因建设周期长, 投资数额大,管理及组织协调复杂,对市场反映敏感等特点,这就导致开发项目在各个时期的不可预见因素会相应增多,与时间相关的外界因素和内部因素的变化都会影响开发项目的投资收益。例如在项目决策阶段,由于对市场研究程度和深度不够或者决策者的失误造成项目定位出错,从而导致投资收益损失;在勘查阶段,对勘查资料掌握不够详细,提供给施工单位后由于勘查资料的不准确最后导致的工期和费用索赔而造成损失;在设计阶段,没有对设计方案进行认真的比较与选择,没有从市场需求和技术经济角度进行充分的论证,没有对图纸进行认真的会审从而造成损失;在施工实施阶段,对招标工作没有足够重视,对工程控制和合同控制不严造成损失,在营销阶段,由于市场环境发生变化,使得销售发生困难从而造成损失;此外,由于自然灾害、管理组织协调、融资、利率等因素影响而造成损失等。因此,房地产开发项目风险是指在整个房地产开发项目实施的全过程中,由于决策失误、财务或经济、技术、不可抗力、政治法律、组织协调等原因造成的财产损失和其他的经济损失的不确定性。2、房地产开发项目全面风险管理房地产开发项目全面风险管理是用系统的、动态的方法进行风险控制,以减少项目实施过程中的不确定性。它不仅使各层次的项目管理者建立风险 67意识、重视风险问题,防范于未然,而且在各个阶段、各个方面实施有效的风险控制,形成一个前后连贯的管理过程。房地产开发项目全面风险管理要求从项目的立项到项目的结束,都必须进行风险的研究与预测、过程控制以及风险评价、实行全过程的有效控制以及积累经验和教训。同时也要求对风险进行全方位的管理及全面的组织措施。二、房地产开发项目全面风险管理方法美国国家航空和宇宙航行局NASA将风险管理分为5个过程: (1)识别并确认风险; (2)分析风险因素; (3)制定风险计划; (4)跟踪风险计划过程; (5)控制风险。在此风险管理过程中,首先要有一个专门的风险管理机构通过恰当的风险控制模式来对房地产开发项目风险进行全面管理和控制,作为决策、评估的依据。1、风险管理机构及其风险控制模式风险管理机构不是传统的按照项目实施的阶段一步一步进行控制,不是以静态的眼光来看待风险和分析风险,各个阶段之间的风险管理工作缺乏必要和有机的联系,没有把各阶段的工作、工序和风险因素统一起来进行综合考虑,而是要按照现代管理理论,扁平的管理结构形式来组建风险管理机构,因为它更能够适应和满足多变的环境的需要,所有的物流、资金流、信息流都围绕着供应链、价值链、信息链运动,从而形成资源需求、生产能力以及控制反馈的闭环风险管理结构。其优点在于使项目或组织的活动是面向客户或对象的,组织形式是扁平的,而非传统的矩阵式或职能式的面向过程的管理方式。它能够进行动态的全面风险管理,及时发现风险并能够对后面要进行的工作结合已经完成的工作进行反馈式动态规划控制,从而最大程度地降低风险,提高房地产开发项目的效益。其风险控制模式如图1。2、识别并确认风险要对房地产开发项目进行有效的风险管理和控制,必须要能够正确地识别风险,风险的识别往往是通过对经验数据的分析、风险调查、专家咨询以及实验论证等方式,在对房地产开发项目风险进行多维分解,最后识别并确认风险,国内外一些专家对影响工程项目的风险因素作了调查和分析,将主要风险因素具体归纳为技术风险和非技术风险因素,见表 1。上表列出了房地产开发项目中可能存在的风险因素,但对每一个开发项目来说,其可能存在的风险因素和风险大小不同,这就需要风险管理人员识别并予以确认,通过分析预测,判断哪些是主要风险, 其影响的严重程度如何,哪些风险极可能发生,这就需要对风险进行分析。3、分析、跟踪风险并制定风险控制措施房地产开发项目由于涉及的利益相关方较多, 这需要房地产开发项目的各相关部门主动积极配合风险管理机构进行风险的分析、跟踪,由相关部门将房地产开发项目的实际资料提供风险管理机构进行分析与评价,最后落实到相关责任人对风险实施控制。其风险分析与评估流程如图2。通过对以上流程的往返分析与反馈,确定哪些因素存在风险,风险的概率如何,其影响程度怎样, 然后明确相应负责人的责任、权利和义务,工作的广度、宽度和深度。利用管理环的PDCA(Plan, Do, Check,Action)和5W1H(Wha,t When,Where,Who, Why,How)方法进行目标管理。在各个阶段,