山东房地产开发1.doc

第一章1、 房地产的概念房地产是固定在一定地域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。2、 房地产开发的含义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为。3、 房地产开发的地位和作用地位： （1）房地产业是我国国民经济的支柱产业 （2）房地产开发在城市建设中占主导地位作用： （1）有利于加速城市现代化进程 （2）有利于城市总体规划的实现 （3）为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 （4）为城市政府财政和城市建设提供资金来源 （5）为城市中低收入群体提供住房保障4、 房地产开发的分类与项目分类1）、开发的分类（1） 按开发的区域划分：新区开发、旧城区改造（2） 按开发深度划分：土地一级开发、房屋开发（3） 按开发项目的使用功能划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等2）项目分类房地产项目类型： （1）居住房地产项目：普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租房、高档商品住房、别墅）（2） 商业房地产项目：商业用房、写字楼、酒店（旅游度假酒店、产权式酒店）、酒店式公寓、主题公园（3） 工业房地产项目：工业厂房、研究与发展用房、仓储用房、工业园区（4） 特殊用途房地产项目5、 房地产开发的特性（区位特性，价值特性）（1） 区位特性：位置固定性、异质性、寿命长久性、数量有限性（2） 价值特性：价格昂贵行、保值增值性（3） 外部特性：用途多样性、相互影响性、可调整性、政府管制性、交易复杂性6、 房地产企业的设立条件（1） 有符合公司法人登记的名称和组织机构（2） 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房（3） 注册资本1000万以上（4） 有4名持有资格证是的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，有2名以上持有资格证书的专职会计人员（5） 法律、法规规定的其他条件7、 居住房地产项目的主要类型普通商品住房、限价商品住房、经济适用房、廉租房、高档商品住房、别墅8、 商业房地产的主要类型商业用房、写字楼、酒店（旅游度假酒店、产权式酒店）、酒店式公寓、主题公园9、 按使用功能划分，房地产开发项目类型居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等第二章1、土地使用权获取的方法土地使用权出让（招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让）、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作2、土地使用权出让、转让、划拨的概念（1） 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（2） 土地使用权转让：是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移。土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。（3） 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为3、招标、拍卖、挂牌转让流程（1） 招标 投标人在投标截至时间前将标书投入标箱 出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加 评标小组进行评标 招标人根据评标结果，确定中标人（2） 拍卖 主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间规范、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 主持人报出起叫价 讲埋人举牌应价或者报价 主持人确认该应价或者报价后继续竞价 支持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，支持人落槌表示拍卖成功 主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人（3） 挂牌出让 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间规范、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公告 符合条件的竞买人填写报价单报价 挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格 挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截至时间确定竞得人4、土地出让权，出让年限土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为住宅居住用地70年，工业用地50年、教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年5、房地产项目招标方式及概念（1） 公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标（2） 邀请招标：也称选择性招标或者有限竞争投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀 请特定的法人或者其他阻止投标6、招标阶段的工作内容（1） 编制招标文件 （2）编制标底 （3）招标公告与投标邀请书 （3）资格预审 （4）发售招标文件 （5）阻止现场踏勘和召开答疑会 （6）编制招标补充文件 （7）接受投标文件第三章1、房地场市场调查的概念广义房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。狭义房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。2、房地产市场调查的作用，调查原则（1） 作用 市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提 市场调查是项目策划人感知市场，了解消费者需求的主要手段 市场调查是项目策划者了解市场、挖掘买点、形成创意的必要前提 市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终（2） 原则 客观性原则：市场调查人员的技术水平、敬业态度、被调查者的合作态度 全面性原则 经济行原则 学习性原则3、房地产市场调查的特点：调查内容的广泛性；调查内容的针对性；调查内容的时效性；调查方法的多样性和专业性；调查结果的局限性4、房地产市场调查的方法（1） 访问法：人员访问；电话访问法；邮寄访问；网上访问（2） 观察法：直接观察法；亲身经历法；痕迹观察法；行为记录法（3） 定性研究法：焦点小组座谈会；深度访谈法；投影技法（4） 实验法5、房地产市场调查的主要内容（区域环境调查层面）（1） 经济发展水平（2） 城市发展规划（3） 房地产市场供需状况（4） 社会文化环境（5） 房地产企业情况（6） 专业机构与中介商情况调查（7） 城市或区域的交通条件研究（8） 影响区域发展的其他因素和条件6、房地产市场调查不同阶段及各个阶段内容（1） 准备阶段：确定调查目的，建立调查组织，初步情况分析（2） 实施阶段：制定调查方案，搜集资料，资料的甄别与审查（3） 分析和总结阶段：分析数据，撰写调查报告，总结反馈7、房地产市场营销环境调查的主要内容（1） 房地产广告环境调查（2） 房地产营销中介机构调查（3） 房地产媒体调查8、房地产市场细分的方法有哪些：地理细分；人口细分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代际数）；心理细分（生活方式，个性，购买动机）；行为细分（追求利益，品牌忠实度）第四、五章1、城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。2、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段3、城市规划的层次体系：城市总体规划；城市分区规划；城市详细规划4、影响项目规划的因素（1） 国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策（2） 项目所在地城市控制性详细规划的有关规定（3） 项目所在地现场状况（4） 市场调研结果与市场定位、项目开发理念（5） 建设项目的总投资和资金运作方式5、形象定位原则（1） 项目形象易于展示和传播（2） 项目形象定位应与项目产品特征相符合（3） 项目形象定位与项目周边的资源条件相符合（4） 项目形象与目标客户群的需求特征符合（5） 项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素6、房地产项目策划的主要内容（1） 项目区位分析与选择（2） 项目合作方式与开发时机策划（3） 项目定位与主题策划（客户定位，产品定位，形象定位，主体策划）（4） 项目资金运作策划（5） 项目市场推广策划（6） 项目经营方式策划（收益性物业，居住物业）7、建筑类型的划分（1） 按建筑层数划分：低层住宅（单层住宅，独栋别墅，联楼别墅）、多层住宅、高层住宅（2） 按平面特点划分：点式住宅、条式住宅（3） 按结构类型划分：砖混结构、框架结构、框架剪力墙结构（4） 按户内空间布局划分：平层式、错层、复式、跃层8、居住区配套设施的类型：公共服务设施规划；市政公用设施规划；停车设施；安全设施；户外场地设施；服务管理设施9、房地产开发项目主题策划的原则：创新性原则；领先性原则；整合性原则10、容积率、绿化率（1）容积率：（2）绿地率：是指居住区用地范围内各类绿地用地总面积占居住区用地总面积的比率11、房地产项目策划的特性地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、可操作性、多样性12、居住区规划布局的原则（1） 方便居民生活有利于组织管理（2） 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营，使用和社会化服务（3） 合理组织人流、车流，有利于安全防卫（4） 构思新颖，体现地方特色13、常见居住区规划布局的形式 常见形式：行列式、周边式、混合式、自由式14、住宅功能分配的主要内容和技术要点主要内容：（1）私人行为空间：主卧室、单人次卧室、客房、保姆室等 （2）公共行为空间：起居室、客厅、餐厅、过厅、工作室、健身房等 （3）家庭行为空间，卫生行为空间：厨房、洗衣房、家务室和卫生间 （4）交通空间、室外让渡空间：过道、走廊、户内楼梯、阳台、露台等技术要点：（1）每套住宅具有良好的通风、采光、日照、隔热、保温、隔声、等性能 （2）套内功能空间应具有一定的适应性、可变性，以适应不同家庭居住以及生活 模式变化的需求，且功能空间还应满足适用、安全、卫生、舒适、经济、美 观、长效的要求 （3）卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰，以保证卧室的 私密性 （4）必须设置户内的室外空间阳台第八章1、房地产项目开发资金筹集的原则：安全性原则；经济性原则；可靠性原则；盈利性原则2、资金筹集渠道的方式（1） 自有资金筹集（2） 商品房预售（3） 债务资金筹集（4） 房地产金融创新（5） 其他方式3、企业债券企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券4、房地产开发项目自有资金筹集有哪些渠道：资本金筹集；股票筹集5、房地产开发项目信贷资金的类型：房地产抵押贷款；房地产信用贷款第九章1、质量管理的概念质量管理是指确定质量方阵、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理只能的所有活动2、房地产开发项目质量管理的特点：影响因素多；质量波动大；质量隐蔽性；终检局限性；评价方法的特殊性3、施工阶段质量管理控制手段（1） 旁站监督（2） 测量（3） 试验（4） 指令文件（5） 规定质量监控程序（6） 利用支付控制手段4、项目进度计划的表示方式：横道图法、网络计划法、里程碑法、S形曲线比较法5、竣工验收的概念及工作程序竣工验收是指承建单位将竣工项目及与该项目有关的资料移交给建设单位，并接受建设单位（监理单位）组织的对项目质量和技术资料进行的一系列审查验收工作的总称程序：（1）工程完工后，施工单位想开发商提交竣工报告 （2）开发商收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、建立等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案 （3）开发商应在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构 （4）开发商组织竣工验收 （5）工程竣工验收合格后，开发商应当及时提出工程竣工验收报告 （6）竣工验收备案6、 施工阶段质量管理的主要内容：（1） 协调承包单位完善工序控制（2） 严格工序间交接检查（3） 重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核（4） 对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检，验收（5） 审核设计变更和图纸修改（6） 按合同于必要时可下达停工令（7） 组织定期或不定期的现场会议，及时分析，通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等7、备案应具备的资料工程竣工验收备案表；工程竣工验收报告；法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书；法规、规章规定、必须提供的其他文件。商品住宅竣工验收还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。8、房地产开发项目合同特点：合同标的物的特殊性；合同执行周期长；合同内容多，涉及范围广；合同风险大9、房地产开发项目合同的作用（1） 明确开发商和承包方在项目施工中的权利和义务（2） 项目实施阶段实行社会监理的依据（3） 项目实施的法律依据第十一章1、 物业管理及物业管理的特征物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动特征：社会化；专业化；市场化2、 业主、业主大会、业主委员会 业主一般是指物业所有权人，包括房屋的所有权人和土地使用权人，是物业管理服务的对象物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益