房地产估价理论与方法第四章房地产价格影响因素.docx

第四章房地产价格影响因素考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。第一节房地产价格影响因素概述1.房地产价格影响因素的总认识各种因素引起价格变动方向，变动程度不同影响因素与价格变动之间的关系不尽相同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以2.房地产价格影响因素的分类第一种分类体系自身因素区位因素实物因素权益因素外部因素人口因素制度政策因素经济因素社会因素国际因素心理因素其他因素第二种分类体系一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。不同性质的房地产对于区位的要求不一样。房地产区位是可变的。在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布区位因素可以分解为位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。方位“山之阳，水之北”距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高衡量距离的指标（4指标）空间直线距离。交通路线距离。交通时间距离应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测算。经济距离是将交通时间和交通费用统一起来考虑的距离。朝向，住宅的朝向影响到采光，价格一般是南方为上，东方次之，西又次之，北不良楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度等（容易混淆，楼层属于空间区位）住宅楼层，没有电梯的住宅中间楼层最优，顶层较劣，有电梯的住宅一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣商业用房，地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%【判断题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）【2008年真题】提示：参见教材P121答疑编号500434040101正确答案正确答案解析商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。【判断题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。【2009年真题】提示：参见教材P118答疑编号500434040102正确答案错误。答案解析商业用房位置优劣的首要因素是繁华状况、临街程度和交通，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。 交通，交通因素对价格的影响方面:出入可利用交通工具道路状况交通管制情况停车方便程度和收费标准开辟新的交通线路可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，使房地产升值。从时间上看，开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后的升值作用会停止。从空间上看，离站点越远所受影响越小（离站点过近也有负面影响,主要是噪声）。交通管制的影响主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等。交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质。可能有正面影响，也可负面影响。周围环境和景观大气环境水文环境声觉环境视觉环境卫生环境人文环境。此外，绿地率容积率建筑密度建筑间距等也反映了环境和景观状况。外部配套设施，有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高。下列房地产状况中属于区位状况的有（）。【2008年真题】A.位置B.房地产规模C.环境景观D.外部基础设施完备程度E.朝向、楼层提示：参见教材P119123答疑编号500434040103正确答案ACDE答案解析房地产规模属于实物因素。 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。【2009年真题】A.户型B.楼层C.层高D.装修提示：参见教材P117127答疑编号500434040104正确答案B答案解析楼层属于区位因素。 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）【2009年真题】A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损程度提示：参见P125答疑编号500434040105正确答案ADE答案解析建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素；土地开发程度属于土地实体因素。只有BC属于区位因素。 2.实物因素土地实物因素土地面积土地形状地形地势土壤地基土地条件（开发程度）建筑物实物因素建筑规模外观建筑结构设施设备装饰装修层高和室内净高空间布局防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照维修养护情况及完损程度3.权益因素房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制。使用管制。和相邻关系的限制。权利状况的设立和行使的限制如设立地役权，可能降低供役地的价值共有房地产，如共有人较多可能影响成交价格低于正常价格使用管制主要的使用管制包括：农村地区的农用地转为建设用地。农用地地价低，转变用途地价上涨城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。容积率高地价一般高。相邻关系：指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制应当为相邻权利人提供的必要便利（3项便利）用水、排水提供必要便利通行的便利对相邻人因建造修缮建筑物以及铺设管线提供便利不得损害相邻人的以下权利（3项义务）不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全影响房地产价值的权益因素包括（）。【2008年真题】A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制提示：参见教材P128、P129答疑编号500434040106正确答案ACDE答案解析房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。 第三节人口因素1.人口数量人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨反映人口数量的相对指标人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。有人口年龄结构，人口家庭结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。【2008年真题】A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌提示：参见教材P131答疑编号500434040107正确答案A答案解析随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。人口素质，居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨 第四节制度政策因素制度政策因素房地产制度政策。包括：房地产所有制房地产使用制交易管理制度价格政策价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施。高价格政策低价格政策抑制房地产价格的措施增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定价制定最高限价（限价房）建立房地产管理制度，遏制房地产投机炒作还有税收、金融等手段税收制度政策包括税目作用机理（理解）短期内的作用结果（自己要会推理）房地产开发环节税耕地占用税固定资产投资方向调节税增加开发环节税，增加开发建设成本，推动价格上升减少开发税，会使房地产价格下降卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升转让环节的税收土地增值税契税营业税城市维护建设税教育费附加所得税印花税向卖方征收的税税收增加会使房地产价格上升向买方征收的税税收增加会抑制需求，使价格下降卖方市场增加的税收可以转移给买方，价格上涨买方市场增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变增加买方的税收，使价格下降持有环节的税（可同时影响供需）城镇土地使用税房产税物业税增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降抑制房地产需求、减少囤积、增加供给下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。【2009年真题】A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降提示：参见P133答疑编号500434040108正确答案A 金融政策信贷政策严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款上调或下调金融机构贷款基准利率提高或降低最低购房首付款比例提高或降低最高房地产抵押贷款成数延长或缩短最长购房贷款期限相关特殊政策，国家的发展战略，设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等相关规划和计划国民经济和社会发展规划政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响城乡规划统筹安排空间布局总体规划控制性详细规划是政府做出项目规划许可的依据修建性详细规划对地块具体的安排和设计土地相关规划和计划直接影响供给土地利用总体规划土地利用年度计划土地供应计划住房相关规划和计划包括 住房建设规划（住房建设的专项规划）和年度计划住房保障发展规划和年度计划第五节经济因素经济发展水平衡量指标 国内生产总值GDP，是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）【2007年真题】提示：参见教材P138答疑编号500434040201正确答案错答案解析GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨 居民收入水平衡量指标有 城镇居民人均可支配收入的增长农村居民人均纯收入的增长收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升居民收入对房地产价格的影响程度收入增加群体边际消费倾向作用机制对房地产价格的影响低收入者较大收入增加首先用于衣食等基本生活改善不大中等收入者较大收入增加提高生活水平，增加房地产需求促使房价上升高收入者较小用于储蓄或投资用于储蓄和其它投入，则对房价影响不大用于房地产投资或投机，提高房价下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。【2009年真题】A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大提示：参见教材P138-139答疑编号500434040202正确答案ABCD 利率升降对房地产价格的影响从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高，使房地产价格下降 V=A/i总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格下降汇率。汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨物价水平。衡量物价水平的指标主要有 居民消费价格指数（CPI）生产资料价格指数（PPI）我国目前的统计口径中，房地产价格被列入固定资产投资，没有纳入两指数内核算，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。物价与房地产价格上涨的关系一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨由于建筑材料、人工等房地产投入要素的价格上涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能房价与地价的关系在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。【2007年真题】A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应提示：参见教材P134-138答疑编号500434040203正确答案B 第六节社会因素政治安定状况社会治安状况城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程。城市化过程中，农业劳动力向非农产业转移，分散的农村人口向城镇地域空间集聚，城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新，城市文明与城市生活方式传播和扩散。衡量指标城市化率，指一个区域内城镇人口占总人口的百分比，城市化率越大，表明城市化水平越高城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨。房地产投机。房地产投机是指不是为了