三穗县房地产市场调研报告

三穗县房地产市场调研报告目录：第一章 城市环境研究3 一、三穗宏观环境研究3（1）三穗概况 (2)三穗地区资源 (3)投资环境 二 、三穗县经济发展概况3 1、近几年GDP概况4 2、财政、金融、保险 三、三穗县城市定位规划研究5（一）城市总体规划结构5 1、新开发区6 2、老城区6 第二章 三穗县房地产市场研究8 一、三穗县房地产市场发展状况81、三穗县房地产发展水平8 2、三穗县各区域现状研究8 二、三穗县房地产现状分析8 1、产品分析8 2、营销推广分析8 三、三穗县房地产板块分析10 1、新城开发区10 2、老城区11 四、三穗县房地产市场发展趋势12 五、相关结论13 第三章 竞争项目研究14 一、竞争项目选取14 二、产品特征分析141、基本信息142、区位分析153、环境16 三、相关结论17第四章 消费者需求调查分析结论18 一、相关结论：181、住房现状182、住房需求18 第一章 城市环境研究一、三穗县宏观环境研究（1）三穗县概况： 1、黔东南苗族侗族自治州三穗县是贵州省“东联”经济发展的前沿阵地，素有“黔东要塞”和“千里苗疆门户”之称。65号高速公路、320国道、304和310省道交汇县城。三穗山川秀丽，土地肥沃，雨量充沛，环境宜人。年平均气温14.9，森林覆盖率达46%，农业基础较好，是黔东南粮食生产基地和畜牧养殖发展重点县。境内有美丽的自然风光和浓郁的民族风情，有全国第二大苗寨寨头，贵洞风景区，木界风雨桥，开国上将杨至成将军故居。 2、三穗自然资源丰富，经济作物主要有油菜、花生、辣椒、油桐、楠竹、水果等；矿产资源主要有铅、锌、锰、硅、重晶石、石灰石、煤干石等；水能蕴藏量2.58万千瓦。 3、三穗县委、县政府积极实施西部大开发战略，把县城经济印入发展快车道。一个以发展工业商贸、农副产品加工和服务业为主的山水型小城市三穗正在崛起。1 交 通 三穗县位于贵州省东部，隶属黔东南苗族侗族自治州。地处东经10832-10904、北纬2647-2704之间，东北与湖南省新晃侗族自治县毗邻，东南、西南与天柱、剑河两县接壤，北与镇远县相连。为贵州省东出口之一，素有“黔东要塞”和“千里苗疆门户”之称。全县辖5镇4乡，159个村，5个居民社区，总面积1035.8平方公里，总人口221907人（2013年）。县人民政府驻八弓，距州府凯里87公里，距省府贵阳247公里。 (2)三穗地区资源：1 气候资源 ： 属北亚热带温和湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨热同季的特点。年平均气温14.9，全年无霜期290300天，平均降水量1147mm。县内森林覆盖率达43%，境内河流总长776公里，均属长江流域沅江水系，主要河流有邛水河，境内全长81.2公里。全县水能蕴藏量2.58万千瓦 2 土地资源 ： 全县现有国土面积103119公顷，人均土地资源0.489公顷，其中农业用地96259公顷，占总面积的93.35%，建设用地2679公顷，占总面积的2.60%，未利用土地4181公顷，占总面积的4.05%。 4 旅游资源 ： 三穗山川起伏，溪流纵横，山青水秀，有绮丽的自然风光和浓郁的民族风情，具有潜在的旅游开发资源。县城东边建于清康熙元年的永灵山甘霖寺以及与它相对衬建于乾隆年间的“文武双塔”，登之，有“会当凌绝顶，一览众山小”的意韵。贵洞溶洞距县城仅6公里，洞长5.1公里，前人有诗云：“万亩良田一展开，星光闪耀诱人来。洞中奇景天工造，神仙到此也徘徊。”是旅游的好去处。良上红军遗址已成为党员干部、青少年爱国主义教育基地。离县城2公里建于清代的木界侗族风雨桥，运载今保存完好，共和国开国55位上将之一杨至成将军就生长在这座古朴、典雅的风雨桥畔。台烈镇寨头千家苗寨是贵州省第二大苗族村寨，曾接待过日本、新加坡等地游客。境内不有岑娄山下的圣婆坟、邛水司遗址、笔架山、钉钯塘和青洞桥头张秀眉领导的苗族农民起义古战场遗、烈士陵园、大山沟水库等文物景点。有别具一格的侗族、苗族婚恋嫁娶习俗，有多姿多彩、风情浓郁的侗家二月二圣婆节、七月十五赶坳赛歌节、苗家二月二接龙桥节、六月六赛歌节、芦笙节等民族节日。（二）三穗县经济发展概况该县坚持把项目建设作为聚集生产要素、调整产业结构、转变发展方式的重要支撑，大力实施项目带动战略。全年实施50万元以上项目273个、建成127个，完成投资42.15亿元，增长29.4%，增速全州第二位。引进招商引资项目28个，到位资金完成45.41亿元，排全州第四。塘冲水库、三黎高速、沪昆高铁等一批重大工业项目建设进展顺利。在产业培育方面。该县以建设工业强县为目标，按照“骨干带动、产业支撑、集群发展”的思路，强力实施总量扩张工程。全县全部工业增加值完成5.49亿元，增长17.4%，增速全州第三位。坚持把经济开发区作为工业化、城镇化、农业产业化发展的关键点和突破口，按照“区城一体、产城互动、滚动发展”的产城一体化发展思路，围绕“三大基地”的战略定位和“3个100”的奋斗目标，全力以赴加快开发区发展。目前园区共引进企业46家，建成投产28家；其中返乡企业32家，占入园企业的三分之二以上，总投资近10亿元，吸纳转移就业人员3000余人。各类居民消费价格比上年增长情况（%）城乡居民收入不断提高，生活水平和居住条件进一步改善。据三穗县城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入8366元，比上年实际增长7.3%；全年城市居民人均消费支出6030元, 比上年实际增长3.9%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）38.82%，比上年下降0.79个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1842元，实际增长5.6%；农民人均生活消费支出1468元，比上年增长8.6%；农村居民家庭恩格尔系数52.5%，比上年下降2.7个百分点。3,财政、金融、保险1、 全年全县财政总收入26647万元，增长44.9%。其中公共财政预算收入19009万元，增长50.9%。公共财政预算收入中，税收收入11499万元，占60.5%，增长80.4%；非税收入7510万元，占39.5%，增长20.6%。公共财政预算支出103438万元，增长24.8%。其中，教育支出23485万元，社会保障和就业支出8171万元，医疗卫生支出10517万元，节能环保支出1580万元。2、 年末金融机构各项存款余额238804万元，比年初增长8.9%。其中，储蓄存款余额181116万元，比年初增长23.9%。各项贷款余额124358万元，比年初增长24.2%。其中中长期贷款余额112331万元，短期贷款余额12026万元。3、 全年保险费收入2609万元，比上年增长8.9%。其中：财产保险收入1211万元，增长14.0%；人寿保险费收入1398万元，增长4.9 %。全年各项赔付支出792万元，比上年增长36.3%。2、 三穗县城市定位规划研究生产力布局主要以县城为核心沿两轴展开，形成“一核两线多点”的总体生产力布局模式，即以三穗中心城区和产业园为核心，沿320国道、310省道、830县道、施三、三黎高速和60高速公路，串联各乡镇。县域产业分区（1）第一产业生态规模种植区：全县生态农业基础环境优越，生态规模种植区宜覆盖全县乡镇，各乡镇突出规模及农产品特色。生态规模养殖区：雪洞、桐林和良上，以三穗鸭和仔猪为主。（2）第二产业中心城区工业集聚区：三穗县工业园区。以发展特色食品加工、旅游产品加工和其他配套加工业为主。中部民营经济集聚区：以瓦寨、桐林为主，设立中部微型加工企业集聚区，发展特色农产品加工业。矿产资源采掘区：以雪洞、款场为主，发展矿产资源采掘业。（3）第三产业商贸物流：以县城为核心打造商贸物流集散中心；雪洞设立边贸交易专业市场；瓦寨和长吉作为县域商贸物流节点，辐射周边乡镇。旅游服务：以中心城区和滚马乡为主，打造三穗旅游服务基地。乡村旅游：以生态规模农业为基础，发展乡村旅游业，集合农业观光休闲体验、餐饮和文化娱乐于一体；重点建设滚马大白德生态观光农业园、台烈生态农业观光园、瓦寨和良上优质果蔬体验观光农业园，以及雪洞药材基地农业观光园。特色民族旅游：台烈寨头苗侗民俗风情旅游区和款场北侗特色民俗文化旅游区3、 （一）城市总体规划结构1、 老城区 城镇空间分布的发展模式为中心轴边缘，即以三穗县城为中心，沿65高速公路、320国道为一级发展轴，沿304省道、305省道为二级发展轴，并向纵深（边缘地区）扩散，形成一个中心，二条发展轴为主体的城镇空间布局结构。2、新经济开发区开发区规划面积18平方公里，其中首期建设用地规模为9.2平方公里，开发区总人数为7万人，包括职工人数与职工家属。因园区临近中心城区，规划预测大部分带眷职工在城市居住。即园区人口10%就近安置，20%安置在开发区综合用地，70%进入城市居住。此片区各方面配套都还不成熟，区域内经济环境环境较差。但是区内自然环境相对较好往西拥有清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块将会成为三穗县房地产发展的后备战场。第二章 三穗县房地产市场研究一、三穗县房地产市场发展状况1、三穗县房地产发展水平随着三穗的市政和道路建设的不断完善，住宅与房地产业健康稳定快速发展，房地产企业也逐步趋于理性投资、市民趋于理性消费。同时未建立住房保障体系，存在市场供求的部分不合理。目前三穗是外出务工输送量较大的一个县城。在于房地产来说市场供应存在着一定的销量阻碍，不能及时将开发出的项目销出去。造成了市场积压，资金在短期内不能回笼。 （1）回顾2012年三穗房地产情况1、社会经济发展概况 初步核算，2012年全县生产总值（GDP）实现199962万元，比上年增长18.0%，增速高于全州(16.5%)1.5个百分点，居全州第四位，位次比上年上升2位。其中，第一、二、三产业实现增加值38793万元、62256万元、98914万元，分别比上年增长8.8%、23.1%、18.1%。三次产业结构为19.4：31.1：49.5，与2011年相比，第一产业减少0.6个百分点，第二产业上升1个百分点，第三产业减少0.5个百分点（2）房地产开发投资存续稳步增长 据统计，三穗县2014年共有房地产开发企业10余家，2014年1月至4月房地产完成投资18753万元、完成商品房销售面积3.85万平方米 3、房地产市场供求量及对比情况（1）批准预售商品房面积 2009年三穗县在商品房预售管理方面，批准新建商品房预售289套，批准预售面积3.74万平方米，其中住宅3.25万平方米，商业用房0.22万平方米，与去年同比减少10.52%；在商品房销售方面，商品房现售219套，预售面积2.59万平方米，预售金额3355.9万元，与上年同比增加4.2%；在房屋抵押登记方面，共办理房地产抵押登记共计548件，抵押面积9.79万平方米，抵押金额7913.9万元，同比增加了178.17%；二、凯里市各区域现状研究（一）三穗县房地产现状分析1、产品分析（1）区域结构不合理由于目前三穗的在售楼盘区域位置主要分布在城区，商品房区域位置的单一性，凸显区域结构不合理。因此缺乏真正意义上的纯住宅社区，商住混居盛行。绝大多数楼盘都是底层为商业、上层为住宅，影响了居住品质。 （2）户型结构不合理 销售套型结构以大面积户型为主，小户型较少120平米以下的仅占37.1% ，144平米以上的占37.7%。（3）产品素质正处提阶段高目前三穗房地产市场提供普通中高档住宅为主，主要是通过户型放大化、花园入户、户型设计结合景观规划作为高档住宅的标志，但是产品本身缺乏特色。（4）2、营销推广分析（1）概念地产处于初级阶段三穗县房地产对营销推广的认识还处于初级阶段，对概念的炒作还处于表面阶段，没有深入研究。 （2）无主流媒体由于没有建立起更为规范的房地产市场体系因此也就没有形成主流媒体，三穗县房地产广告主要通过户外广告、地方电视广告、车体广告等媒介。（3）营销手段简单营销手段简单，一些楼盘还需要业务员派单。在市场调查过程中，发现大多数楼盘售楼部没有经过精细包，销售人员的专业性和服务意识非常差。（4）案名分析定位于尊贵性：传统定位方式：通过上述统计可以看出，目前三穗县楼盘案名主要以传统的定位方式为主，房地产概念炒作还处于起步阶段。（二）三穗县房地产板块分析 1、开发区：三、三穗房地产市场发展趋势1、现阶段开发热点处于开发区：由于三穗县是一个欣欣的发展中的城市，因此随着城市规划的发展，以开发区为先决条件的开发已成为一种必然趋势。2、未来的发展趋势伴随着中心区域开发的完善土地资源的的稀缺，以开发区为代表的区域以其自身的地理优势在整个房地产市场发展的大好势头下将会成为未来打造大盘住宅的方向。3、高层建筑及大盘时代初现端倪高层建筑作为一个城市的景观和文化的重要组成部分从沿海城市的房地产发展经验来看，大盘规模化开发经营成为楼市的一个趋势，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。随着凯里市房地产市场的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，三穗县楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模住区方向发展。这主要体现在两个方面：一是楼盘本身规模越来越大，从原来的一、二万小区到十几万再到现在三四十万的大社区。二是一次性建设和推售规模越来越大。3、城市核心辐射力增强随着三穗县城市经济持续快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为地区城市辐射、带动全县的力度在不断增强。四、相关结论1、目前三穗县住宅产品特征为：注重家居向环境过渡追求社区规模、配套、景观、环境注重小区设计追求看得见摸不着的阶段。2、社区沿着“单体楼小区社区”演进，不仅建设规模越来越大，而且一次性建设和推售规模越来越大。3、营销手段简单，环境景观成为主要诉求点，楼盘案名主要以传统的定位方式为主，房地产概念炒作还处于起步阶段。4、商住项目居多，缺乏纯住宅产品，普通住宅产品普遍品质不高。5、县城片区可开发地减少，开发片区正处于开发热点区。第三章 竞争项目研究一、竞争项目选取将军府、世纪豪庭、佳益城市广场、景怡苑、悦龙湾等等二、产品特征分析1、基本信息项目名称开发商规模物业类型户型价格(元)将军府新鸿房开建筑面积为8000018层的高层、96、120、140三种户型为主2800/-3200/世纪豪庭恩泽房开建筑面积不到80007层的步梯房83、10912730003300佳益城市广场悦龙湾凯宏房开 三、相关结论1、注重营造外部环境提升小区档次与品位其中佳益城市广场、世纪豪庭最为突出；仁者爱水智者爱山，在人们的观念中水是聚才的所以从一定的程度上来说水景资源是主要卖点，但这也要结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。2、建筑规划设计逐步与发达的城市接轨，不断引进国内发达城市规划设计理念精心规划，营造优美居住环境；3、园林绿化逐渐趋向丰富，空间结构较为宽敞通透，同时容入了地方的民族文化及风情从而形成了较有地方特色的建筑色彩。4、大三房住宅是现在市场主流，但是不可否定的是二房的相对小户型仍然很受消费者的青睐，当然大户型的产品作为一个楼盘项目形象的提升在其中占到一定的比例那也是必不可少的 ；5、内部结构功能分区开始趋于明显、实用性强、人性化设计等方面不足；6、注重建筑细部结构，生活阳台、观景阳台、凸窗、转角窗应用较多。第四章 消费者需求调查分析结论一、相关结论：为了更好地了解三穗县市场对住宅商品房的各种需求情况，以利于本项目后期的规划设计，建造出适销的商品房， （一）住房现状1、2015年三穗县计划建设1402套保障性住房。其中，公租房902套，棚户区改造500户。 公租房分三个点实施，分别为新穗小区二公租房，计划建设440套；三中教师公租房，计划建设72套；人民小区公租房，计划建设390套。目前，104套公租房已进入主体施工，798套公租房全部进入基础施工；500户棚户区已完成立项批复并已签订改造协议39户。可解决5000人左右住房问题。 （二）住房需求1、从本次调查数据来看