别墅容积率高,有理吗(别墅经典资料大合集).doc

别墅容积率高，有理吗？ 作者：明曦日期：2004-1-21 当前，北京别墅项目（除个案外）的容积率均在0.3以上。（具体详见下表）一般来讲，在市场的受众潜意识里认为，别墅环境与氛围的最佳容积率应维持在0.3的水平以下。这种现实与预期的背离，人们似乎更多笼统地归咎于别墅市场的主体行为人别墅项目的发展商，认为他们没有意识到这一点，都在盲目地追求生产更多产品，以获取自身最大利润。矛盾的根本缘于事件相关几个方面利益与效益的平衡。一方面，政府相关权力部门作为市场经济规则的制定与监管者，通常按照城市土地价值的高低限定该土地进行市场开发时容积率的条件，而发展商既作为别墅市场的主体操作者，同时还固守着源是商家的本性：在成本一定的前提下，为了实现更多的利益，建造更多的建筑面积是较为通常也是最易可行的办法，由此，各项目在实际操作中往往都秉持规划部门所限定条件的上限，甚至还存在大量千方百计突破限定案例的发生；另一方面，市场的另一方别墅消费者自然都想花费较少的钱，而享受更好的生活环境、占有更多的资源。几方面妥协均衡，也就自然形成现在容积率的总体水平。容积率高所产生的后果是明显的，无论前期的总体规划还是私家庭院的创造都会显得捉襟见肘；而项目建成后，呈现在世人面前的往往也都是排布局促紧张、公共空间拥挤狭小、单元间相互干扰较为严重的大体量的房子群。发展商也在为此思考。目前，解决这一突出问题常见的做法是在进行前期产品定位时，规划不同形式的产品组合，形成譬如联排、双拼、叠拼、独栋的混合社区。一方面通过较为高端的独栋产品标识社区整体的品质与档次；另一方面，也通过较为低端的联排等产品最大限度开发所限定的总建筑面积，同时为独栋产品创造相对更为优良的空间条件，此种做法最显著的案例为莱蒙湖.康柏园别墅项目。详见下图分析：注：整个项目由两类产品组成，独栋和联排公寓；独栋沿水景布置，联排公寓在项目用地边缘起围合作用，联拼数量为6-12联，主要以超过10联的为主。此种做法也产生了一些负面效应：如不同档次的产品混杂于同一社区中，影响整体品质、市场对项目定位较为模糊；另外，实际操盘过程，对于项目整体销控的要求较高，若控制不力，会造成目标客户群的放弃认同，产生不良后果。在保持容积率不变的前提下，如何有效的改善容积率较高的客观事实、在视觉感受上抑制相对局促的空间感，本文认为有以下几点可供参考：1、项目前期规划时，适当结合实际地况条件，考虑项目自有地形的规划建设。通过坡地等地形的建造，各建筑单元倚势排布，可以在很大程度上减小建筑拥挤的视觉感受、舒缓组团间的相互影响。道路规划应较多地采取尽端路的布局方式，最大程度减小道路等辅助设施用地，更多分配土地形成住宅间的联系空间；另外，规划的项目组团宜采取邻里单元的设计思路，通过组团核心绿地的呼应、建筑单体间相对错动，也可以在一定程度从视觉上减弱建筑排布较密的效果。2、建筑设计阶段，户型单元的外立面设计应较多地强调横向尺度的延伸，通过横向线条元素的排布、横竖向线条的对比，使建筑形象疏朗、延展；户型设计中的建筑二层宜结合观景需求，结构空间设计露台、退台等建筑形式。这样，建筑一层以上的空间会相对宽敞，相对弱化建筑基地用地局促产生的拥挤效果。3、园林绿化应更加精益求精。社区园林绿化不仅停留于一维空间平面的设计处理，在设计理念中应更多的掺入对于立体空间绿化的设想，从三维空间的角度来重新衡量园林绿化对于整体社区空间感塑造的意义。具体来讲，通过精细、多维的绿化设计，分层次、分序列不同植被的栽植，一方面创造、美化社区环境，另一方面，有效分散身处其中人的注意力，形成视觉关注的层级中心，打破原有呆滞的空间秩序。容积率是所有房地产项目的核心基础。如前所述，北京别墅项目容积率高是当前普遍存在的事实，而反观市场的反应却似乎显得相当宽容，别墅消费者虽已有微词，但还没有影响到别墅市场的总体走势，当前别墅市场仍呈现出一片欣欣向荣的景象。归根到底，还是缘于市场消费者对于自身居住条件改善的强烈要求