房地产经济学电子教案.doc

房地产经济学电子教案第一章房地产业是国民经济的一个重要产业部门（2 课时）教学目的与要求：通过本章教学，使学生了解房地产业在国民经济中的重要地位及 作用，了解房地产经济学的对象和内容。要求学生掌握房地产、房地产业等基本概念和 正确的学习方法。本章重点研究房地产业或房地产经济的内容、特点和它在社会主义市场经济中的地 位、作用以及房地产经济学的研究对象、内容和任务。本章的难点在于把握房地产业的内涵、房产和地产之间的关系以及房地产业与建筑 业之间的关系。第一节房 地 产 业一、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业房地产又称不动产（real estate），狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物 及其衍生的权利；广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。 本书主要研究狭义的房地产，而且主要是研究城市房地产。房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、 收收房租，而是一个包括投资、开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。从价 格形态看，房产价值和地产价值、房价和地价是单独存在的。但是，在实际经济运行中， 房屋建成后房产和地产、房价和地价则是结合在一起，地价隐含在房价之中，房价则成 了房产和地产价值的综合表现形式。从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在联合国制定的国际标准行业分类中，房地产业被列入第八类；我国现行行业分类中则列为第七类。 房地产业包括的活动领域主要有：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；1（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养 护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。二、房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门 第一，房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门。 第二，房地产业是把地产与房地产结合于一体经营不动产的产业部门。 第三，房地产业也是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。第二节房地产业的地位和作用一、房地产业在国民经济发展中的地位第一，房地产业是城市经济发展的基础产业。房地产是社会生产和其他经济活动以 及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。第二，房地产业是国民经济的先导产业。据一些工业发达国家统计，房地产业的产值增加“1”，就能使相关产业的产值增加“1.52“。1、能促进建筑业的繁荣。房地产业和建筑业在房地产开发建设过程中是甲方和乙方（发包和承包）的关系。2、能促进建材工、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、仪 表等产业的发展。我国房屋建筑成本中 70%是材料消耗，每年耗用钢材总耗量的 25%， 木材的 40%，水泥的 70%，玻璃的 70%，预制品的 25%，运输量的 8%。3、能促进家用电器、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业、服务业等 等三产业的繁荣发展。4、能促进金融业的发展。房地产投资数量大，是金融业的最大客房。香港地区 1985年银行贷款总额中，有 30.4%是建筑及物业发展贷款和购买楼房贷款。第三，房地产业是国民经济的支柱产业。据联合国统计，从 1976 年以来，用于建 造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为 612%（新加坡高达 1226%）。所形成的 固定资产占同期形成的固定资产总值的 50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民 生产总值的 38%，占固定资产形成总值的 2030%。第四，房地产业从一定意义上说还是保护和优化生态环境的重要环保产业。此外，房地产业还是国民经济中高附加值的产业，也是我国第三产业起飞的重要起 动点之一。所谓附加是指各产业的增加值，它由净产值（r+m）和固定资产折掉费所构 成。二、房地产业在国民经济发展中的作用1、有利于提高城市的聚集效益、提高劳动生产率。2、有利于调整、优化产业结构，加快第三产业和一系列相关产业发展。23、有利于改善投资环境，扩大对外开放、发展外向型经济。4、有利于土地资源的合理配置，增加国家财政收入，加快城市建设。经济发达国 家和地区，房地产经营的收入一般可占政府财政收入的 1040%。1981 年，香港的房地 产业向当局提供的财政收入达 170 亿港元，占当年财政收入总额的 48%。5、有利于培育和完善社会主义市场体系。第三节房地产经济学的对象一、房地产经济学的研究对象房地产经济是一门部门经济学，它是研究房地产经济实践活动的一门科学。1、阐明什么是房地产和房地产业，房地产业在国民经济中的地位、作用及房地产 经济学的研究对象和任务。2、阐明房地产经济学的基本理论，其中包括现代房地产产权理论、规则理论、区位理论、外部性理论等等。3、阐明如何建立和完善适应社会主义市场经济要求的土地有偿有期使用制度和商 品住房制度。4、阐明房地产经济的运行机制，它包括房地产开发经营过程中房地产投资决策、房地产开发、房地产经营、房地产物业管理服务、房地产市场、房地产价格、房地产价 格评估、房地产金融和房地产保险等等之间相互联系和相互制约的运行机制。5、阐明房地产收益如何进行分配和再分配。6、阐明如何建立和健全房地产经济管理体制。7、阐明如何借鉴国际房地产业发展的经验。二、房地产经济学的学习方法第一，既要坚持学习马克思主义经济学的基本原理，又要借鉴西方经济学中对我们有用的东西和其他各种相关的专业知识。第二，要坚持理论与实践相结合的方针，特别是要结合我国土地使用制度和住房制度改革的实践来进行学习，不断充实新鲜血液。第三，要坚持定性分析与定量分析相结合的学习方法。关键名词：1、房地产2、房地产经济学复习思考题1、何谓房地产和房地产业？房地产业属于国民经济活动中的何类产业？其特点如何？它与建 筑业有什么区别？2、房地产业在国民经济中的地位怎样？有哪些作用？3PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第二章房地产业的发展与城市土地利用规则（2 课时）教学目的与要求：通过学习，使学生了解城市土地规划的重要作用，以及掌握土地规划的内容和依据。要求学生熟悉城市土地利用规划的客观依据和规律。城市土地利用规划对房地产业的发展和城市形象的塑造意义十分重大。本章重点探 讨城市土地利用规划问题及其与城市房地产发展的关系。本章的难点在于掌握城市土地利用规划的四方面客观依据、理解土地区位、稀缺性 等专用名词的涵义。第一节房地产业的发展要以城市土地 利用规则为前提一、城市土地利用规则对发展房地产业的必要性1、从土地自然属性看，必须实行土地的规则利用。一是土地的有限性。二是土地 的差异性。三是土地的固定性。四是土地的耐用性。2、从土地的经济属性看，必须实行土地的规则使用。一是土的稀缺性。二是土地的区位可变性。三是土地的报酬递减性。在一定的技术水平下。连续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。四是土地经营的垄断性。3、从保护、优化生态环境来看，必须实行土地的规则利用。4、从房地产产品本身特点和房地产业在国民经济中的地位和作用看，也必须实行土地的规划利用。二、城市土地利用规则的独立地位城市土地利用规则是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的 特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护进行管理、 指导、调控、监督的一种方法。1、城市土地利用规则与国土规则的关系。国土规则是为协调经济发展与人口、自然资源、环境之间的关系而制订的生产力总体布局，也是对国土资源开发、利用、整治、保护的宏观控制性的构想和设计。土地利用规则是贯彻、实现国土夫则，将其具体化的4PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 一种形式。 土地利用规则按行政区划分为：全国、省级（自治区、直辖市）、市县级三个基本层次。2、城市土地利用规划与城市经济社会发展计划的关系。城市经济社会发展计划较 多地研究和考虑时间约束，规定一定时间内国民经济发展和社会事业发展的主要要求， 侧重于城市经济社会发展的物质内容。城市土地利用规划则主要研究和考虑空间约束。3、城市土地利用规则与城市发展总体规则的关系。城市土地利用规则是城市发展总体规则的原始内容，也是城市发展总体规则的核心部分。 三、城市土地利用规划的作用 第一，城市土地利用规则是政府调节城市土地资源配置的重要手段。 第二，城市土地利用规则为房地产业的发展及其区位选择提供了有利条件。 第三，城市土地利用规划是有效实施城市土地利用管理的科学依据。第二节城市土地利用规划的内容一、城市土地利用规划的依据1、地域分异规律。土地的自然特性决定了自然条件和包括土地在内的自然资源的差异性，也就是不同地区的自然条件和资源条件是存在差异的。2、区位规律。土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形 成了土地区位的经济差异或效益差异。各种用地的不同区位、不同布局可获得不同利润， 为了获得最大利润或耗费最小的成本，就要比较选择最优用途，“趋优”利用，即同一 土地有不同用途，就要按照比较利益原则，找出最佳效益的用途。3、集约经营规律。集约经营是指在生产经营活动中，采用先进的科学技术，改进和提高生产资料的质量，以提高劳动生产率，即进行内涵式的扩大再生产。4、生态经济规律。人类经济活动所固有的经济规律与生态系统运动所固有的生态 规律之间存在着内在的必然的联系，这种内在的必然的联系就是生态经济规律。一方面 充分利用和节约资源；另一方面，减少废弃物，保护环境。二、城市土地利用规划的基本原则1、整体性原则，这个原则要求土地利用规划中要有综合的、系统牟观念，把城市 土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、政治、文化、环境、 心理等诸多人文因素进行综合的考虑。2、找“位置”原则。这个原则要求按城市土地的区位布局土地，使各类用地“各5PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 得其所”。3、超前性原则。即土地规则必须走在土地实际开发利用之前，先规划后开发，并 对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规则具有一定程度的超前 性。4、立体性原则。这是从土地的最经济利用出发，从地面、地下、空间三位一体来规划城市用地。5、区域性原则。制定土地利用规划不能局限于城市范围做城市土地利用规则，而 必须把城市放在更大的区域内，如上海中心城区要放在 6300 平方公里的全市范围内制 定规则，进而要放在长江三角洲这个更大的区域范围内制定规则。一是易于解决城市适 度规则、发展卫星城、小城镇和城市群等问题；二是更合理地解决水利、环境、交通等 问题；三是有利于配置劳动力，发展区域经济。6、经济利用的原则。城市土地是稀缺资源，数量有限，所以必须充分、合理和经济地利用每一寸土地资源、最大限度地提高土地利用率、土地生产力和土地利用的经济效益。三、城市土地利用规则的基本内容1、城市土地利用总体规则。2、城市土地利用功能分区规则。城市用地按其使用性质或功能划分，大致分为七 类：生活居住用地、工业用地、仓库用地、公用事业设施用地、卫生防护用地、对外交 通运输用地、特殊用地。3、城市土地利用详细规划。具体包括以下内容：建筑利用的种类和程度包括层数、密度、容积率、体积率；建筑形式、建筑和基地与邻地境界的关系、建筑可占地 和不可占地部分、建筑物的位置；建筑用地的规模，有关住宅占地的正面宽度与进深 的最小值；有关的附属设施用地，如游乐场、文化娱乐用地、停车场和车库用地等；根据城区规划，确定有关居住用建筑中最大的居住心数；根据城市规划提供符合特 殊需要的用地；交通用地、步行空间、停车用地和与交通用地直接有关的用地；公 共设施用地（煤气、上下水）及管道用地；废弃物、下水处理用地和贮藏用地。第三节城市房地产规划一、城市住宅房地产的规划 城市房地产按其基本的使用性质，主要分为住宅房地产和非住宅房地产两大类。 住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑，在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总6PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 量的 50%，住宅房屋是人们的基本生活资料，为人们的生存、发展所必需。城市住宅房 地产的规划主要包括以下三个方面：1、住宅建设发展规划。2、住宅建设区位选择。 首先，住宅用地要具有良好的自然条件。 其次，居民住宅要具有卫生、舒适、方便的环境。 最后，住宅区位的选择要受城市级差地租杠杆的调节。3、居住区和小区的规划。城市居住区是人们日常生活居住的地主，是有一定的人口和用地规模，并为城市街道或自然界限所包围的相对独立的地区。居住区由若干个居住小区组成，居住小区由住宅和公共设施、公共建筑组成。 二、城市非住宅房地产的规划 按照非住宅房地产业提供服务的性质可划分为以下种类：工业用房、商业及服务业用房，城市交教、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。首先，城市非居住用房发展规划要服从城市土地利用规划和城市发展总体规则。 其次，城市非居住用房发展规则必须体现综合开发的原则。 再次，城市非居住用房发展规划要突出公共建筑设施配套功能。居住区级公共建筑设施的定额指标是每千人建筑面积为 620734.2m2；居住小区级公共建筑设施的定额指标是每千人建筑面积为 10191472.5m2。关键名词：1、稀缺性2、报酬递减性3、区位规律4、生态经济规律复习思考题1、房地产业发展为何必须以城市土地规划为前提条件？2、城市土地规划的依据、原则、基本内容是什么？3、怎样制定城市房地产规划？7PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第三章房地产业的发展与城市土地区位（4 课时）教学目的与要求：使学生懂得城市土地区位对城市发展的重要性，了解区位理论的形成史和内容。要求学生熟练掌握农业和工业区位理论，并用于解释我国经济建设实践。“地段”就是特定的地块，用经济学的术语说就是区位。土地的区位不同或者同一 区位它的用途不同，往往会产生极不相同的区位效果，从而获得极不相同的经济效益、 社会效益和生态效益。这是本章研究的重点内容。本章学习的难点在于掌握农业区位和工业区位理论，学会用原料指数和劳工指数来分析区位选择。第一节区位理论的形成及其发展一、区位理论的产生及其形成区位，指特定地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系。从广义讲， 则是人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活 动的空间布局及其相互关系。区位理论就是研究生产力空间布局及其相互关系的学说。 它产生于 18 世纪末，形成于 19 世纪。最 早 系 统 研 究 农 业 区 位 的 是 德 国 农 业 经 济 和 农 业 地 理 学 家 屠 能 （J.H.V.Thiunon,18731850 年）。1909 年，德国经济学家韦伯（A.Weber,18681958 年）发表了论工业区位一书，运用工厂区位因子分析的方法，对当时的鲁尔工业区 进行了研究，奠定了现代工业区位的理论。本世纪 30 年代，德国地理学家克里斯塔勒（W.Ohristaller,18931969 年）根据聚落和市场的区位，于 1933 年写了德国南部的中心地方一书，提出了中心地理论，即市场区位论。 二、农业区位理论 屠能就提出了农业区位的理论模式： 利润=农产品销售价农业成本运输费用 用符号表示：P=VET8PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 这种由空间距离（运费）造成的价格差，决定了土地利用的不同类型，表现为以城 市为中心向外呈同心圆状的 6 个农业地带。如图 3.1 第一圈自由农作地带，距高层（城 市）最后，生产易腐，不适于长途运输或者重量大、单位重量价值低，需及时消费的农 产品，如蔬菜、鲜奶和园艺作物等，其集约度和收益最高；第二圈林业地带，其单位产 品体积、重量大、运费高，这是供应城市的主要燃料；第三圈是轮作农业地带，以集约 方式种值农作物，实行二年轮作；第四圈为谷草式农业地带，种值粮食、牧草并放牧以 及荒地；第五圈为三圃式农业地带，实行粗放的三年轮作，并有 33%荒地；第六圈为畜 牧业地带，主要放牧，还可实行粗放种植业。以上六圈外的荒地，由于距离市场太远， 作为猎用。654321三、工业区位理论图 3.1 屠能农业区位图工业区位理论，通过对运输成本、工资成本和集聚因素相互关系的分析、计算，选 择工业产品生产成本最低、利润最大的点作为工业企业的理论区位。1、运费因素是韦伯研究的中心。他认为厂址应该选择运输成本最低的地点。运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性 原料。根据原料的基本特征，他将它们分为两个类：一类是广布原料，即到处都有分布 的常见性原料，对工业区位没有影响，如粮食、水、粘土、空气等。二类是限地原料即 只有个别地区有分布的稀有性原料，对工业区位有重大影响，如煤、铁、金属矿。进而 把稀有性原料分为两种：一是纯粹原料，加工后基本上成为制成品，很少失重；二是失 重原料，生产过程中大部分损失掉，不会转换到制成品中去。原料指数 = 稀有性原料总重量制成品总重量由上述公式得出三个结论：（1）凡原料指数1 的工业，即采用稀有失重原料，其运进工厂的物质总重量运 出工厂产品的总重量，如制冰厂、汽水等饮料厂、水泥、砖瓦厂等，为节约运费，生产 工厂应设在消费中心区。9PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version （2）凡原料指数1 的工业，即运进工厂的物质总重量运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近。（3）凡原料指数=1 的工业，即采用纯原料，其运进工厂的物质总量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点。运费基本上由两大部分组成：一是线路运行费，与运距大体成正比；二是装卸费、 仓库费、码头费、保险费等，与运距无关。为了减少第二类费用，货物要尽量减少装卸、 转运。工业区位大都集中在原、燃料产地，或消费地，很少散布在中间的任意点上。2、工资成本在一定条件下也会影响工业区位的选择。韦伯在分析工资成本对工业区位影响时，提出了劳工成本指数、地域重量和劳工系数的概念。劳工成本指数是指每生产单位重量产品平均工资成本；地域重量是指每生产单位重量产品所运输的重量。表 3.1每吨产品原燃料消耗量对布局的影响部门产品原料消耗(吨)燃料消耗(吨)原料指数布局指向有色选矿精矿401200.41/80原料地铁矿选矿精矿230.11/2原料地高效磷肥超过磷酸钙1.353.350.160.511/3原料地水泥水泥1.361/1.7原料地甜菜糖白糖811/9原料地榨油油50.91/6原料地纸浆造纸纸1.952.51.51/1.7原料地锯材锯材1.51.61/1.5原料地硫酸硫酸0.350.820.051/0.63消费地低效磷肥磷酸钙0.841.020.051/0.95消费地烤面包面包0.620.80.21/0.9 =劳工系数 = 劳工成本指数劳工成本指数地域重量所运输重量结论是劳工系数越大，工业区位越容易被工资低廉地区的吸引；反之亦然。3、集聚因素（外部因素）也会影响工业区位选择。当工业的集聚或分散带来的利 益或节约超过离开运输成本最小或工资成本最小的位置而追加的费用，则选址由集聚因 素决定。10PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第二节城市土地区位形成的因素及其实质一、决定城市土地区位的因素1、自然条件和环境方面的区位因素。包括：一是地形、地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件；二是资源状况（主要指矿产资源和旅游资源等）；三是由以上两方面组成的环境条件。2、交通和通讯方面的区位因素。第一是城市内部的交通和通讯；第二是城市对外 部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。3、生产、生活、社会服务等基础设施方面的区位因素。这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设计状况，如道路的质量、煤气化、电气化 程度、自来水的供应量、污水污物和垃圾的排污处理能力，等等。4、人口和经济集聚方面的区位因素。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；其次是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运动、旅游等行业发展程度。5、社会文化方面的区位因素。一是居民消费水平、结构、习惯；二是居民文化道 德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。第三节房地产业的区位选择一、工业用房地宏观区位的选择土地区位一般包括三个层次：一是宏观区位，即指全国范围内、各城市之间工业、 农业、交通运输业用地的空间布局；二是中观区位，即指城市内部的功能区分；三是微 观区位，即指各类用地者，包括房地产投资者和其他企业、事业单位、机关、居民等选 择具体的最优的用地区位。工业布局指向一般分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。原料指向，包括大多数农产品、矿产品的加工工业，如轧花、榨油、制糖、洗煤、 选矿等一般都布局在原料产地。能源指向是指在生产过程中，单位产品耗电量大，这类 工业布局在坑口电站或大型水电站附近，取得廉价电能或减少电能输送损耗的效益。科 技指向是指生物工程、计算机等高科技产业，一般布局在大专院校、科研单位比较集中 的城市，以便取得科学、技术的帮助和智力支持。二、城市房地产中观区位选择11PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 1、商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。在 大城市和特大城市商业区又划分为中央、区和街等不同层次、规模的商业区。在中央商 业区又逐渐形成了中央商务区，其中心为大银行、大保险公司和大财务公司组成的金融“核”（core）或金融中心；其外边为大工业、大商业公司的总机构；再外边是为大公司及其办公机构提供会计、律师、咨询、广告、经纪、市场顾问等服务的公司。2、工业区根据各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。3、居住区一般在中央商业区与内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区与外圈工业区之间。三、城市房地产微观区位选择城市房地产微观区位是指每一个商业企业、工业企业、事业单位、机关、居民房等选择自己所用房地产的区位或用地区位的问题。1、每一块具体区位的土地都有多种用途；其中必要一种最佳的用途。2、每个用地单位都有自己的选择标准，都可以找到客观上存在的最适于自己活动 的用地区位（位置）。、这样，不同区位多种用途的土地都能获得最佳用途，不同部门、行业的企业、 事业单位、国家机关和居民都能找到适于自己活动的最佳区位，从而优化城市土地空间 布局，使全社会获得最大的经济效益、社会效益和生态效益。关键名词：1、区位理论；2、劳工系数；3、原料指数复习思考题1、运用农业区位论说明蔬菜、牛奶等布局为什么应在郊区？2、工业区位选择原料地、市场地、劳动费用低的地区的条件各是什么？12PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第四章房地产业的发展与外部性因素（2 课时）教学目的与要求：使学生掌握外部性理论，了解分区制、管制、帕累托优化等概念。 要求学生能够用外部性理论分析市场中的问题。本章重点讨论房地产投资开发、经营、管理和服务中存在的外部性问题，包括它的 产生、影响及其转化途径等。本章的难点在于准确把握外部性的各种存在形态，掌握边际分析方法。第一节外部性的定义及产生的一般条件一、外部性的定义外部性（Externality），有的文献中称为外在性或外差因素。一项经济活动在提供 私人净产品的同时也提供了社会净产品，如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三 者承担额外的成本或代价，那么这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影 响，称之为外部不经济；反之，如果在提供私人产品的同时也给社会或第三者带来了积 极的效应即减轻了社会或第三者负担，或是使社会或第三者得到好处，这项经济活动就 具有外部经济。所谓外部性，正是包含了外部不经济和外部经济两种效应。二、外部性产生的一般条件一是效用函数的相依性，即有关当事人的效用函数中存在着共有的变量。 二是产权不明晰，即对经济资源缺乏明确的产权保护。 三是市场组织成本太高。四是财税分配，即政府的转移支付或其他再分配方式对于纳税人来说是一种外部性。五是垄断因素。六是引导偏好，即通过外部力量的作用改变消费者或生产者的偏好。13PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第二节房地产开发经营中存在的外部性一、房地产开发经营过程中外部性的类型房地产开发经营的结果是提供两种类型的产品，一种是用于生产的房地产，属于资本品；另一种是用于生活消费的房地产，属于消费品。一是由于房地产特殊的技术要求产生的外部性。一旦形成物业就意味着固定地、长 期性地占据一定的城市空间，从而对毗邻的建筑形成影响，比如影响了相邻建筑物的采 光、通风条件等。二是具有分配特征的外部性。这是指一个经济主体引起的外部性对其他物业或其他区位的经济价值产生了影响，使之发生增值或贬值。 三是具有创造环境功能的外部性。 四是具有不可恢复性的外部性。第三节房地产开发经营中外部性的转化一、谈判或价格机制的办法在某种程度上，外部性可以通过价格机制来到衡量，比如有良好的社会服务、环境 优美的房屋可以获得较高的租金，反之公共服务设施不齐全、环境污染有噪音将导致租 金下降。假定交易无需成本，那么市场机制即双方当事人在市场上的谈判将有助于减轻外部性的影响。二、合并或综合改造的办法 合并或综合改造的办法是转化外部性的另一条途径。 三、税收与补贴的办法税收与补贴是政府纠正资源配置的一种强制性的经济手段。无论是外部经济还是外部不经济，都使资源配置偏离帕累托最优状态。政府的目标就是寻找最佳切入口，通过干预的办法维护资源配置向帕累托最优状况迫近。四、管制与禁止的办法管制是指政府在允许某人从事或不从事某项活动时必须遵守一定的范围，而禁止则是完全取消或不允许某人或从事或不从事某项活动。通常政府的管制政策表现为许可证14PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 制度。在政府实行的管制办法，分区制（zoning）是较为成功的一种。所谓分区制，就是 把城市空间分成若干个区域，如商业区、住宅区、工业区、绿化待开发区等，其目的是 改善城市功能紊乱的局面，使居住与工业、商业与工业等功能适当分离，有利于减少污 染、噪音。关键名词：1、外部性；2、管制；3、分区制；4、许可证复习思考题1、何谓外部性？其产生的条件是什么？2、为什么在房地产开发经营、消费中会形成外部性？举例说明外部性的类型？15PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第五章城市房地产的产权（3 课时）教学目的与要求：通过教学，使学生掌握产权理论，了解房地产产权结构。要求学 生能具体分析我国房地产产权的运用。必须建立房地产产权制度以规范人们的经济行为，保证房地产业持续、快速、健康地发展。这是本章研究的重点。 本章的难点在于理解产权及理清房地产产权构成关系。第一节房地产经济关系与产权关系一、房地产产权的基本内容产权简单地说就是财产权利（property rights），或者说是就是凭借财产所获得的各种权利的总和。 房地产产权或产权制度具体包括以下内容：1、房地产产权是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。2、房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和。3、房地产产权可分割、可分解、复合，而且会随着技术进步、供给或需求的变化， 不断地设置新的产权权能，其结构可以重组。4、房地产产权可以进入市场按商品化原则进行交易、流转。5、房地产产权要有法律、法规界定、规范、确认和保障。6、房地产产权要人格化，界定（界区）要清晰，可减少交易摩擦，降低交易费用，提高资源配置效率。二、我国房地产权结构房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和，即所谓权利集束（Bundle of rights）。16PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 图 5.1 房地产产权结构图三、我国房地产产权关系的流转特征第一，城市地产所有权主体单一和其他权能主体多元的两重性。图 5.2 房地产产权属关系图第二，城市房地产的地产使用产权主体与房产权使用权主体同一和地产所有权主体与房产所有权主体不同一的两重性。第三，“房随地走”和“地随房走”的两重性。17PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第二节 地产权一、土地所有权和土地产权的主要权能1、土地所有权。土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用、处分其土地，并从土地上获得合法收益的权利。2、土地占有权。土地占有权是指依法对土地进行实际支配和控制的权利。3、土地使用权。它是指土地所有者或非所有者在依法占有土地的条件下，对土地进行有效使用，以获取经济利益的权利。4、土地收益权。土地收益权是指土地所有者或非所有者依法获取土地所产生的自 然或法定蘖息和利益的权利。5、土地处分权。土地处分权是指土地所有者或非土地所有者依法处置土地的权利。它包括出售、出租、赠与、抵押等。6、土地开发权。土地开发权是指土地所有者或非土地所有者依法对土地进行各种资本的投入，在地上或地下建造、敷设、修筑各种系统、设施和建筑物的权利。7、地役权。地役权是指土地所有者或非土地所有者，或者根据土地现场的自然情 况、或者根据法律规定的义务、或者根据所有权人之间的契约，依法享有敷设、兴建、 修筑为公共利益所必需的各种运输系统或设施而占有、使用、勘查他人土地的权利。8、土上权。地上权是指以他人的土地上拥有建筑物或其他工作物或林木为目的，而使用他人土地的权利。9、通行权。通行权是指土地所有者或非所有者的土地被他人土地包围，且在为农 业、工业或商业利用其土地或为进行建筑或在小块土地上进行建筑作业而无任何出路或 出路不足以通至公共道路时，以保证其土地完全通达的权利，但应负担与通道所造成的 损害相当的赔偿的权利。10、土地重分权。土地重分权是指土地所有人依据法律所赋予的权利，对其拥有所有权的土地重新划拨分配的权利。11、土地赠与权。土地赠与权是指土地使用者将他获得的土地使用权无偿赔给他人使用的权利。12、土地继承权。土地继承权是指土地使用者死亡后，如果其土地使用权未期满，则可由其合法继承人继承，或根据土地使用者的意志遗赠给别人。13、土地售卖权。土地售卖权是指土地所有者或使用者依法在土地市场上将其土地所有权（在我国为集体土地）或使用权，依一定年的地租收入出卖给购买者的权利。14、土地租赁权。土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法为土地出租人将 土地使用权随同土地或地下建筑物、其它附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金 的权利。18PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 15、土地抵押权。土地抵押权是指债务人或第三人以其土地及地上建筑物，其他附 着物作为履行债务的担保、当债务人不履行债务时，债权人有权从抵押财产的价值中优 先受清偿的物权。16、土地典权。土地典权是指依法取得土地使用权的产权人以其土地及地上建筑物、其他附着物作抵押的一种借贷权利。17、土地留置权。土地留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的土地及地上建 筑物、其他附着物，债务人不按照合同给付应付款项超过一定期限时，债权人可以留置 债务人的土地及地上建筑和其他附着物折价或者以变卖土地及地上建筑物、附着物的价 款优先清偿的担保物权。第三节房产权一、地产和房产的关系狭义的房产是指建筑在地上或地下的各类用于生活居住的房屋。如公寓、独有住宅，职工住宅等等；广义的房产是指建筑在地上或地下的一切空间建筑产品。1、公寓。2、独有住宅。3、新建职工住宅。4、新式里弄房屋。5、旧式里弄房屋。6、简屋。7、旅馆。8、办公用房。9、工厂。10、站场码头。11、仓库零栈12、商场13、店铺。14、学校。15、文化馆。16、体育场。17、影剧院。18、教养院。19PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 19、医院。20、农业建筑。21、公用设备用房。22、寺庙教堂。23、宗祠山庄。24、其他房屋。1、房产和地产具有相互依存的不可分割的偶性。第一，从实物形态看，房屋、房产或一切空间建筑产品都是建立在土地上而后，都 是附着于土地联成一体的，土地是房屋的基础、依托、载体，也是房屋生产的基本生产 要素。第二，从价值形态来看，房价和地价也总是结合在一起的。第三，从房地产交易看，任何形式（买卖、租赁、抵押、典当等）的房产交易，也必然同时伴随着发生土地使用权的转移。 第四，从房地产资本循环看，两者也是紧密结合的。 第五，从房地产经营管理分析，两者也是紧密结合的。2、房产与地产仍然具有差异性。第一，地产可以独立存在，而房产则无法脱离土地而单独存在。 第二，作为国有资产的土地，特别是生荒地是没有折旧的，而房产则有折旧。 第三，地产的价格直接由地租（实际是租金量）规律支配，而纯粹的房产价值则由商品价值规律支配。二、房产权的涵义及其主要权能狭义的房产权指：房产产权所有人依法对其在地上或地下的建筑物、其他附着物拥 有占有、使用、收益和处分的权利。广义房产权包括：房产所有权、房产占有权、房产 使用权、房产收益权、房产处分权、房产售卖权、房产租赁权、房产抵押权、房产典当 权、房产留置权、房产赠与权、房产继承权等权能。关键名词：1、产权；2、地权制度；3、典权；4、抵押权；5、留置权；6、地役权复习思考题1、我国房地产产权关系的流转特征有哪些？2、我国的地产权和房产权各有哪些权能？20PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version 第六章城市地租（3 课时）教学目的与要求：通过本章学习，使学生了解城市地租产生的原因及存在形态，明 确城市地租的测算思路。要求学生掌握级差地租、绝对地租的涵义，掌握测算地租的方 法。在社会主义市场经济条件下，房地产价格是房地产经济学的核心问题，而房地产价格的关键是地价，地价的实质则又在于地租，因而有必要设专章考察城市地租包括级差地租、绝对地租和垄断地租。这是本章研究的重点。 本章学习的难点在于了解城市地租的特点及测算城市级差地租的基本方法。第一节社会主义城市地租一、城市级差地租所谓建筑地段的地租，是指住宅经营者或工商部门的企业家为建筑住宅、工厂、商 店、银行等建筑物租用土地，而交付给土地所有者的地租。由此可见，马克思所说的建 筑地段地租，实际上也就是我们今天所说的城市地租。城市地租也可分为级差地租和绝对地租两种基本形态，其中，级差地租又可分为级差地租和级差地租。除此之外，在城市还存在垄断地租。1、城市级差地租。 在市场经济条件下，所谓土地位置，实际就是土地距离市场的位置。在农业部门，土地的丰度和地理位置共同起作用，但以丰度为主，由它决定着级差地租量的多少。至 于城市土地，则不是以丰度为主，而是以地理位置为主，由它决定着级差地租量的多少。 究其原因，就在于城市土地地理位置好坏直接关系到它所能带来的集聚收益的大小。所谓集聚效益，从总体上说是指各种群体（如工厂、商店群等）和个人在地域空间上集中所产生的经济效应。集聚效益可以分成两大类，一类是企业内部的规模经济效益， 它适用于单独的厂商。另一类是企业外部的集聚效益，它包括区