酒店式公寓产品建议ppt课件.ppt

序言 案例扫描 1 2 3 项目完成初次提案 开发商意见反馈 我司针对问题开展研讨工作 通过对市场的研究 对本案做出合理的产品建议 案例扫描 按上市时间先后排序 托乐嘉 贰 汇金旗林大厦 肆 魔方4 8 壹 五米空间 新贵之都 魔方4 8 托乐嘉 五米空间 新贵之都 汇金旗林大厦 本案 市场个案区域分布图 以上项目区位交通较为成熟 并且距离地铁1号南延线较近 挑高4 8米的单身公寓 该项目占地面积5万平米 总建筑面积12万平米 包括13幢小高层和两幢7 8层的酒店式公寓 其中住宅面积约7万平米 商业建筑面积约2万平米 可入住业主1000多户 魔方4 8 单身公寓立面实景图 A幢7层平面图 1 2层为商业层 面积在340 480m2之间 1 2层连体销售 3 7层为层高4 8米的单身公寓 面积在30 70m2之间 B幢8层平面图 30 72平方米 51 68平方米 托乐嘉 千色贵族 项目概况开发企业 新城置业发展有限公司地理位置 江宁区将军北路和麻田路交会处 产品信息项目规模项目总占地面积654亩 建筑面积约75万平方米 千色贵族于05年10月16日开盘 共推出5幢11层1200户的精装修小户型 从05年10月开盘至今已基本售罄 其中又以33m2的户型最为热销 多数人因其总价较低选择投资 销售情况2005年10月16日开始销售 价格在4000 4800元 均价为4500元 销售历程项目于2005年10月上市 凭借着项目整体规模 配套 户型的优势 受到了市场的欢迎 项目一共推出1200套精装修小户型 至今基本售完 其中又以33平方的房型更为热销 客群特征自住与投资比例各占一半 自住以南京青年客群居多 项目点评项目整体规模配套优势 营造街区文化 并且是三山板块唯一的精装修小户型项目 所以竞争优势明显 47 89平方米 36 42平方米 41 77平方米 61 7平方米 50 71平方米 33 87平方米 五米空间 五米空间 地处竹山南路 西侧为地铁一号线延线 竹山路站 小区占地面积约1 5万m2 总建筑面积约4万m2 其中地下一层约6500平方米的停车场 地面11层 1 2层为9396 74平方米的商铺 3层以上为挑高5米的公寓 总销售面积约3 3万m2 主力户型为64平方米 目前该项目基本结案 但退房率较高 说明投资的客户也占有一定比例 五米空间立面效果图 建筑面积 42 56m2 单层 二层面积赠送 实际面积约为 80m2 建筑面积 50 37m2 单层 二层面积赠送 实际面积约为 95m2 汇金旗林大厦 项目总建筑面积为2 7万m2 主要使用功能为商业和住宅 其中地上21层地下1层 1 3层为商业用房 4 21层为住宅用房 房层高度67 6米 容积率为5 49 项目设停车位150个车位 共396户 主要以小户型为主 一室一厅一厨一卫一阳台 湖边一幢基本售罄 LAKER立面效果图 项目销售情况十分良好 06年8月6日开盘至今销售完毕 当时销售均价达到4100元 m2 单层面积约在1200平方米 红色代表主力户型 新贵之都 新贵之都总建筑面积60472平米 共30层 精装单身公寓总面积30580平米 套型以46平米左右户型为主 公寓住宅总面积17420平米 套型以96 134平米左右的住宅为主 商业部分面积为12472平米 共796户 欲塑江宁区的标杆项目 新贵之都立面效果图 红色代表主力户型 单身公寓为646户 普通公寓为150户 2007年2月8日开盘以来 累计销售面积为1 16万平米 其中单身公寓的成交均价达到5800元 m2 单身公寓单层面积为1600平方米一层 单身公寓标准层 普通公寓标准层 内廊式的平面布局 46 87平方米 案例小结 面积区间 各项目的主力面积区间在33 65m2 排布分式 以上个案均采用内廊式排布 客群描述 江宁酒店式公寓的客群很大程度上区别于南京或其他发达城市酒店式公寓的客群 前者客群看中酒店式公寓的面积而并非其商务功能 他们更偏向于居住功能 所以本案产品在后期产品设计的时候要重点考虑公寓的居住功能 而后者则强调了酒店式公寓的商务功能 通过对以上个案的分析 我们可以看出 这些项目的平面布局基本都采用内廊式排布 目前南京市场上还有另一种排布方式 点式排布 点式公寓标准层6梯18户 酒店式公寓标准层8梯30户 内廊式排布 点式排布各有优劣势 控制产品的面积 无论这两种排布分式 都不是影响项目成败的关键因素 我司通过长期对江宁市场的研究 单身公寓所针对客户群体的特征 决定了其产品的面积才是项目去化快慢的核心指标 而这一特征在其他各单身公寓的项目上都得到很好的体现 小结 参照市场个案面积区间 数据来源 网上房地产 从以上数据分析我们可以看出 各项目的主力面积区间在33 65m2 只有在控制产品面积的前提下 产品的单价才能得到最大化的提升 产品面积 因此 我司建议面积区间 单身公寓 40 60平方米 而排布的方式可根据空间布局情况由设计院提出细化方案 控制了产品的面积 提升了产品的品质 实现产品单价的突破 朝南面积适当放大 建议排布方式 采光井解决采光 通风问题 两侧面积可适当放大 两侧面积可适当放大 酒店式公寓密集的地区 通常也是商务活动较为频繁的区域 而江宁区作为新兴发展的区域 商务市场环境又当如何 带着这一疑问 我们继续开展了对江宁办公市场的调查研究 东山板块 行政区商务区 经济开发区 区政府等主要政府职能部门分布地 政企机关密集 区域属性为行政区 东山作为江宁的主城区 全区的办公集中于此 属性为商业办公区 高新产业发展区域 23家世界500强企业进区 科学园 高新技术密集区和国家科委实施产业化的示范区 结论 对目前江宁区大中小企业的办公集中地点分布格局 分为板块作重点研究 东山板块企业绝对数量多于其它各板块 目前江宁商务市场布局 东山核心区 办公用房供给情况几年前上市的商务大厦 金钥匙大厦 同曦艺术家园商住楼旧城改造后老式的办公楼 主要集中在东山 岔路口地区目前供应还是以 海通大厦 绿野大厦 江山恒通商务大厦等项目为主 恒通商务大厦 绿野大厦 金钥匙大厦 改造后商住楼 目前出现商务办公主要以商务楼为主 发展水平相对一般 由于江宁东山的道路狭窄 交通拥挤 商务市场出现瓶颈 未来的商务市场布局 总部基地 东山核心区 凤凰港 21世纪 同曦鸣城 因东山核心区自身发展的瓶颈 未来江宁的商务市场将逐渐以地铁1号南延线为主轴 呈鱼骨型向外发展 本案 海通大厦 在售办公楼研究 商务楼物业标准 公寓的价格 销售情况都较为良好 同曦商住楼 江山名座 绿野大厦 海通大厦 江宁写字楼市场崭露头角 海通大厦总建筑面积40960平方米 地下1层地上27层 1 4层面积约1万平方米为配套金融 餐饮 休闲中心 5 27层为写字楼 标准层面积1146平方米 247个地上地下车位确保车辆存放出入安全快捷 5台名牌垂直客梯和4台手扶电梯 裙楼为中央空调 塔楼采用 遥控小型热泵和新风 加湿 消毒系统 现代化综合布线消防报警联动 安防 智能 有线电视 虚拟通讯等5A级配置 某些配置达到5A写字楼级别 萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 办公需要住宅改办公草创型企业住宅无 改善环境住宅立项 商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本 动因 表现形式 产品特征 客户特征 客户关注点 追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围 需求多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段服务健康 风景 江宁目前处于启动向发展阶段的过渡 江宁办公物业处于初级发展阶段 办公物业发展模型 关于商务部分的思考 江宁的商务市场尚不成熟 正处于快速发展的阶段 他的需求客户表现为两个方面 大部分草创型企业 商务楼 东山镇中心小部分改善型企业 写字楼 但这种产品会被分流 优质商务楼 商务型的别墅 SOHO酒店式公寓 市场面 客户面 竞争面 因此我们判断 从市场 客户需求 产品竞争我们可以了解到 太过超越市场的产品 是不利于产品的快速销售 不利于开发企业回笼资金 关于商务部分的思考 相比商务办公与