房地产市场愿景之我见.ppt

房地产市场愿景之我见长期的稳定的缓慢增长的房地产市场愿景 北京裕昌置业股份有限公司董事总经理98MBA学员常鹏班门弄斧谨祝光华管理学院20周年院庆 一 房地产的四属性 属性一 生活资料和消费品如水 电 冰箱 彩电一样 住房是生活资料 必须品 且是大宗消费品 属性二 生产资料如钢筋 水泥一样 土地及上的建筑物是生产资料之一 包括办公楼 同时属于生产资料和生活资料的商品共性是 涨价关系千家万户的承受 涨价可能引发终端产品物价上涨和通货膨胀 关系着整体国民经济运行类似的有水 电 实质未涨多少钱 但国家和居民都发慌 小轿车虽然属于大宗消费 但不具备这个特性 一 房地产的四属性 属性三 资产类产品的价值虚拟性现代经济200年 房地产始终搭着经济发展的便车 与当期最新潮的生活用品保持着价值上的高度关联 因此其利润一般不超过最新潮的生活用品 但一定不是各行业中最低的 如果有资金而没有使资金增值的本领 最好就买建设用地 当地主而不是干房地产 但是 中国储备土地是不合法的 世界上最好的楼往往是金融中心的楼 因为其无法储备其资金 大量的现金对银行意味着成本 如果放不出去款 就以最先进的建筑的形式储备 最先进的最高的建筑说他值多少钱就可能值多少钱 前提是银行不破产 这就是虚拟属性 类似的如股票及其他金融衍生工具等 说值钱就值钱 说不值钱就不值钱 一 房地产的四属性 基于虚拟性 房地产的第四属性是掠夺性 适度的通货膨胀有利于现代经济的发展和生产要素的价值调整和分配 200年来的经济发展史 也是通货膨胀的历史 许多物品 如当年的铝等 都在贬值 因此继承和存量财富的重要性在逐步降低 而增量财富日益重要 劳动和智慧是财富的主要源泉 但土地由于其属性而始终在搭经济发展的便车 表现卓异 水涨船高 如果虚拟性失去了控制 将形成干什么行业都不如地产 大量资金向地产涌入 楼价飞涨和各行业生产成本上升 利润被压缩 最终是在高端地产价位上的产业空洞 最后发生崩盘和理性回归 期间国家经济损失惨重 房地产虽是支柱产业 但不是核心竞争力行业 如果任由其掠夺性扩张 必然使国家经济的竞争力降低 一 房地产的四属性 房地产价格畸形高位 作为生活资料国民难以承受 必然声讨房价 房地产价格畸形高位 作为生产资料各行业扩大再生产无力 资本流出 产业空洞化 必然声讨房价 房地产价位畸形高位 开发商只得到了其中的一小部分利润 其他以税收等形式被国家征收 以征地等费用在土地方面消耗 以钢筋 水泥的涨价在建设方面消耗 利润被分散到行业相关的各个领域 这个过程是不可逆的 所谓 炒下豆众人分 砸了锅自己赔 房价高带来的好处被分享了 但目前房价高的所有罪帐都是开发商的 开发商抱怨成本的刚性 自己所得并不是宣传中那样多 感觉自己委屈 说委屈也委屈 说不委屈也不委屈 二 长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识 经济秩序和经济预期是宏观经济管理的核心 由此诞生了许多伟大的经济理论 混乱的经济秩序使经营活动与赌博同质混乱的经济秩序使预期变得 不可预期 前一阶段的房地产价格使专家们都意见对立 不可预期 将导致经济秩序的进一步恶化 二 长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识 房地产价格长期下降的趋势不是国民经济的福音 通过打击而使房价暴跌更不是政府的理性选择在降价的趋势下 预期仍要继续降价 正常的经济秩序被破坏 如果长期下降或暴跌 已经购房者负资产 生活全被打乱 正要购房者不敢购买 银行坏帐增加 有房产的公司帐面恶化甚至破产 这不重要 更多的持有房产的公司资产贬值遭受损失 建筑公司会蒙受损失 民工工资无法保障房价长期下降或暴跌是全民受损 二 长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识 房地产价格长期高速增长的趋势不是国民经济的福音 它掠夺其他行业的利润 拖跨其他行业 变成千军万马走地产这一独木桥在价格快速飞涨的趋势下 预期仍要继续大幅度涨价 会推动新的涨价 正常的经济秩序被破坏 地产虽然是我国的支柱产业 但不是我国的核心竞争力行业 作为生活资料 人们购不起房 社会通货膨胀率压力非常大 影响国民经济的正常运行 在房地产中 价格的飞涨会短期内供求规则 失效 飞涨的价格带来更多的行业外资金进入 继续加大了炒作的程度 最后供求规则 恢复效力 时 出现崩盘 二 长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识 房地产价格长期不增长的趋势不是国民经济的福音 不利于生产要素的重新定价和配置在通货膨胀长期存在的今天 地产的特殊属性决定了其搭便车中的缓慢增长 二 长期的稳定的缓慢增长的房地产市场应成为行业内和政府的远景共识 结论稳定的 长期的 缓慢的增长是我们需要的房地产市场秩序 如同适度的通货膨胀对社会有利 是社会发展的动力之一 缓慢地增长产生美好的远景 快速增长和下滑产生的是对未来的不可控预期和经济秩序的失衡 三 房价争论中各方的表现 单纯地谈论房价高低都是错误的 忽视了事情的复杂性 既然有论高的 有论低的 面红耳赤不分高低 政府部门也各执一端 形成如此庞大的两派 我认为只有一种可能 那就是双方都有道理且道理只在一方面看上去是对的 而且是势均力敌的 以汽车为例 也是数十万的东西 假如桑塔纳定价在20万元让大家讨论价格是否高 肯定答案不象房价一样相成对立的两派 即使生产厂商群体想说不高也不容易也不敢说 三 房价争论中各方的表现 民众说房价高错误吗 一点都不错误 任何买东西的人作为需求力量都应该讲 价格要低而再低 如果卖东西的人要两元你给20元 那就是脑子有问题了 民众在争辩中一点错误都没有 房地产商和倾向于房地产的专家有何理由一定要让人家说 房价不高 你们继续再涨啊 三 房价争论中各方的表现 房地产商认为房价不高有错误吗 有的观点对 有的观点错 对的观点是 房价不高 作为供给一方必须这样说 也有理由这样说 原因是确实有购买力支持且泡沫目前没有破裂 错的观点是 每年再涨15 20 如果真是每年再涨15 20 我愿意逃离开发商队伍 因为全疯了 覆巢之下 安有完卵 好的市场应该是长期的 稳定的和缓慢增长的 三 房价争论中各方的表现 专家们在各代表一方的争论中有错误吗 有错误 缺少一贯的观点和立场缺少对所持的观点的全面的分析和严谨的论证 这是地产商和民众无须做而专家因为是学者而必须要进行的工作 追求政治上一贯正确而缺少鲜明的学术观点 热中于赌博性命题以博取眼球 没有深入探讨房地产的经济管理理论 如 房价升还是降 一切没有时间限制的都可能是正确的 出现了经济的政治表演家 即使是 为民请命 也应用经济学的语言来说 而不能用政治的语言来讲 我为民请命 我同情老百姓 我认为老百姓不需要施舍的同情 而是需要良好的生活秩序 缺少能全面真实反映中国房地产的真实情况并给予指导的理论研究 中国需要真正的经济学家和房地产经济学家 三 房价争论中各方的表现 政府的表现有错误吗 有 国土部门声明房价上涨与招拍挂无关 可笑 招拍挂使土地市场公开化 是一次大进步 但一利兴必然一弊兴 当前方法确实抬高了地价 这无须统计说明 招拍挂可用另外的方法进行以避免对地价的抬升 但新的弊端仍会出现 行政是对利弊的均衡和取舍 掩耳盗铃 没必要建设部门的研究中心公开资料 说房地产没有泡沫 是健康的 可笑 泡沫仅是没有到了无可挽回的破灭阶段而已 银行的人认为是狡猾的开发商使银行坏帐累累 开发商擅长骗贷 可笑 里勾外连是事实的反映 个别无良开发商与银行的个别无良职员使银行蒙受巨大损失 使开发业蒙受巨大羞辱 2004年银行认为为了防止贷款风险而带头打击房地产市场 如果其全部措施真的实施 打击的恰恰是银行自己 呆坏死帐会迅速上升 政府需要的是对长远目标的协同认同 长期稳定的缓慢增长的市场是对大家最好的政府需要系统地组织行政 四 政府的作为 房地产泡沫有没有 有 甚至200年来一直都曾存在 而现在比较严重 有泡沫不等于泡沫破 泡沫是否到了97年亚洲金融危机那种国家机器也无可挽回的程度 不是 只要没到了这一程度 政府永远是房地产市场调控的最有力的手 远超过供给和需求力量 政府可以改变人们的预期 可以控制虚拟属性 四 政府的作为 近日看了北京晚报的二版的一篇文章 认为是政府官员住了开发商的房子而不敢为民众说话 没有陈毅进上海时平定物价的魄力 我认为文章观点是错误的 屁股决定脑袋 政府官员是听上级的和自己的判断的 即使住了开发商的房子也是具体的人和具体的事 谁还替房地产全行业说话去 经济问题需要一定的理论和实践 报刊上所说的官员可能不知道该干什么 或者他就瞎干 或者他就不干 至于是否住了开发商的房子是无关的 但我相信 时隔50多年 陈毅的魄力在中共内是遗传的 如果一旦疯涨的没了边际 政令出台之日 房价应声而落 现在远没有那个必要 四 政府的作为 只要泡沫不破 即没有发生经济危机 中国政府永远是有作为的 想让泡沫破 只需要一纸令下 房价应声而倒 但我认为不是长策 不想让破继续让它疯涨 只需要观望 我认为不是国家之福 也不是开发商之福 更不是民众之福 如果想让稳定发展 则非常难 需要确立长期的指导目标 长期的稳定的缓慢增长的房地产市场 引导各部门各地方政府系统地组织行政行为 需要系统地去解决 实事求是 是指按照客观事物发展的规律去寻求解决问题的办法 四 政府的作为 国务院于3月和4月两个 8条 体现了高度的经济智慧和政治智慧 8条 高度概括而简明扼要 8条 比行业界 各部委 研究单位的见解都高明 虽然严厉 但使行业界看到了前景 防止大起大伏 并追究领导责任 国务院3月八点意见 一 高度重视稳定住房价格 二 切实负起稳定住房价格的责任 房价提高到政治高度 建立政府负责制 省政府负总责 对住房价格上涨过快 控制不力 要追究有关责任人责任 三 大力调整住房供应结构 调整用地供应结构 增加普通商品房和经济住房土地供应 并督促建设 四 严格控制被动性住房需求 主要是控制拆迁数量 五 正确引导居民合理消费需求 六 全面监测房地产市场运行 七 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 八 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 国务院4月八条意见 国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议 分析当前房地产市场形势 研究进一步加强房地产市场宏观调控问题 会议认为 近些年来房地产业持续快速发展 对经济和社会发展的作用不断增大 正确认识当前房地产市场形势 及时解决出现的突出问题 促进房地产业健康发展 对于巩固和发展宏观调控成果 保持国民经济平稳较快发展 具有重要意义 目前房地产市场存在的主要问题是 房地产投资规模过大 商品房价格上涨过快 商品房结构不合理 房地产市场秩序比较混乱 会议强调 必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题 作为当前加强宏观调控的一个突出任务 基本原则是 积极稳妥 把握力度 突出重点 区别对待 因地制宜 分类指导 强化法治 加强监管 既要解决当前存在的突出问题 又要保持房地产业健康发展 会议提出 当前加强房地产市场引导和调控要采取以下措施 国务院4月八条意见 一是强化规划调控 改善商品房结构 各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模 项目布局以及进度安排 并向社会公布 二是加大土地供应调控力度 严格土地管理 各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下 对居住用地土地价格 住房价格上涨过快的城市 适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量 依法制止炒买炒卖土地行为 三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控 保证中低价位 中小户型住房的有效供应 经济适用住房价格要严格实行政府指导价 四是完善城镇廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 着力扩大廉租住房制度覆盖面 城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市 区 县政府工作的目标责任制管理 五是运用税收等经济手段调控房地