上海城市房屋动拆迁遭遇的困难和对策.doc

上海城市房屋动拆迁遭遇的困难和对策 从上世纪90年代“365”危棚简屋改造，到本世纪初新一轮旧区改造，以及“十一五”中心城区二级旧里以下房屋改造，上海市共拆除旧房7000多万平方米，约120万户家庭改善了居住条件，全市人均居住面积己从1990年的6.4平方米提高到2008年的16.9平方米。但在城市快速发展、经济崛起的同时，上海的旧区改造任务仍然非常艰巨，随着成本的上升，改造难度越来越大、改造进程越来越慢，动拆迁已成为城市建设和区域经济进一步发展的瓶颈和难题。如何摆脱动拆迁的窘境，成为摆在我们面前的一个新课题、新问题。一、上海动拆迁工作遭遇的困难(一)动拆迁成本急剧攀升1.动迁居民货币补偿期望值越来越高随着上海近几年来房地产价格的大幅度上涨，被拆迁房屋的市场价值也水涨船高。在2006年的时候，上海平凉地区的动迁费平均约43万元，北广场附近为50万元，而现在则需要8090万元，黄浦区则高达100万元以上。即便一块中等规模的动迁地块，动迁成本动辄在几亿甚至十几亿元，大规模的地块就更不用说了。动迁居民攀比思想严重，更是令动迁直接和间接成本大大增加。2.不规范操作令动拆迁成本加大“数砖头”还是“数人头”一直是动拆迁中的老大难问题，在政策面虽然有所界定，但是无论在政府层面还是拆迁基地都无法彻底执行，政策有但无法依，令拆迁补偿款核定困难，也拉升了动迁成本。另外，有些动迁户对安置提出过高要求，甚至出尔反尔层层加码、开出天价。当无理要求被拒绝时，他们便层层上访。而鉴于拆迁基地效率或者被迫于社会效益和政治上的考虑，投资商往往只能无奈接受。这不仅进一步抬高了动迁成本，而且形成了非常恶劣的负面影响，使公正、公平、公开难以实现。(二)动迁时效越来越差1.动拆迁目的远离初衷有的动迁房早已不住人，动迁房仅仅被用来作为讨价还价的筹码，常常坐地起价。还有一些人用拆迁补偿款购买其他待拆房屋做起了“拆迁专业尸”，有的利用各种漏洞，帮助其他基地被拆迁人与动迁组谈判提成做起了“动迁黄牛”。这些被动迁对象往往坚信“晚走晚得益”，采取“拖后腿”的方式，使基地动拆迁难以按时办结，严重影响时效性。2.矛盾激化一些群众将沉积多年的社会、家庭矛盾和种种问题，都指望能够在动迁中得到解决，令动迁工作举步维艰。(三)缺乏统一的监督和指导第一，动迁方案标准难以统一。有的基地之间只相差几百米、有的区相隔一条马路而安置标准却大相径庭，缺乏统的标准，动迁公司无法把握，因而形成了安置标准无序状态。第二，在核定动拆迁补偿费用上，也没有办法严格执行有关政策，导致无序。第三，在安置房源上，方案难被接受。由于动迁居民多生活在市中心，而动迁基地的安置房源大多远离市中心，被动迁居民对此无论在生活上、习惯上还是感情上都难以接受，由此产生抵触情绪。二、动拆迁工作所遇问题的原因分析(一)住房问题与家庭困难交杂在一起，难以一统解决动迁工作现在不仅仅是单纯的动迁，它还承担了过多的社会责任和历史责任。如特困、贫困救助和社会保障问题，破产企业问题，还有历史遗留的“华侨产”、“文革产”、“宗教产”等问题。其中最突出的问题是，由于受到客观条件和自身条件的影响，居住在旧城区的居民中下岗待业、年龄偏大、技能偏弱的人较多，平时由于矛盾难以解决或利益无法切割而暂时掩盖下来，但是遇到动迁，这些问题就集中爆发。因此，对动迁工作来说，不仅仅要解决居民的安置问题，而且还要化解这些错综复杂的矛盾，因此导致动迁难度的增加。(二)动迁早走和晚走的实际所得利益难以始终如一由于动迁单位对“钉子户”往往会妥协、给予更多的实际利益，而使更多的动迁居民认为“早走吃亏，老实人吃亏”，“吵得越凶，无赖得越厉害，就能得到更多的实惠”。由此动迁居民普遍对动迁补偿产生过高的期望，形成不达到所谓的“心理价位”即坚决不走的局面。(三)合理的利益诉求与不合法的表达手段交织在一起，难以及时处置由于动迁中往往是合理的利益与不合法的表达手段交织在一起，经济利益诉求与维护民主权利的要求交织在一起，多数人的合理合法要求与少数人的无理取闹交织在一起，群众的自发行为与一些别有用心者的插手交织在一起，使得动迁问题愈加复杂，难以解决。更有个别对社会现实不满的人，总希望把事情闹大，好从中渔利。尤其值得注意的是动迁中涉及到的群体性的社会问题，一旦把握不好，被人利用，容易引起较大的风波，造成恶劣的影响。三、对当前动拆迁工作的建议(一)建立协调机构，实现多方共建格局政府的指导和调控作用是动拆迁和谐运作的保证。动迁工作协调机构要有权威部门牵头，以解决多头管理、重复管理、各执其词和政多出门的问题。协调机构要定期召开各个动迁基地例会，统一标准、统一口径、统一思路、统一工作节奏。要经常到各基地了解动态、进程和居民意见，及时改进工作。动迁办应深入到动迁第一线，在每个动迁基地成立一个联系工作小组，发挥统筹协调职能，及时研究解决动迁工作中出现的难题，指导动迁基地的工作，努力把动迁工作中产生的一些问题解决在萌芽状态。寻求帮助，实现多方共建格局。在基地引进律师、街道、居委会和基地领导的接待机制。特别是动迁工作需要积极地寻求与街道办事处的共建，可能获得事倍功半的效果。由于街道工作人员角色的客观性和亲民特性，往往更容易让被拆迁居民接受。当动迁部门为每产动迁居民“量身定制”各自方案后，街道干部客观的“拾遗补缺”不仅为居民争取尽可能多的利益，同时也促进了动迁工作顺利开展。(二)实现事前准备充分、事中规范操作、事后公开透明的科学和谐动迁动迁基地全面实施之前，动迁工作人员要做好充分的排摸工作，认真做好事前准备。同时，建立“依靠被动迁居民宋完成动迁任务”的新机制，坚持“动迁方案听居民意见、动迁政策向居民交底、动迁过程由居民监督”的原则。动迁过程中，要坚持阳光政策，坚持“统一标准、公开操作、严肃纪律、依法动迁”的原则，做到政策法规公开、安置方案公开、奖励措施公开、被拆除房屋基本情况公开、评估单价公开、安置房源和使用结果公开、特殊对象认定条件公开、签约进展情况公开、评估单位及人员和评估机构名单公开。通过设立不同的奖励期和先搬迁后签订协议的奖励制度激励居民早搬早受益。加强全程审计。借助社会审计力量扩大审计覆盖面，确保动迁工作有序推进。重点是以资金走向为主线，将定期会计账面检查和及时审核动迁户档案资料相结合，监督动迁公司专户资金的使用、管理情况；加强对动迁费用合法性、合理性的监督检查。特别是通过事后审计和公示，对动拆迁基地工作进行有效的回顾和总结，同时也给被拆迁居民一个交代，杜绝遗留问题发生。(三)建造安置住房，解决多元需求最近，根据上海市政府的相关要求，各区已着手在本区范围内通过增加容积率等方法建造一些紧凑型、小户型的就近安置房。此举将满足部分居民的要求，对缓解动迁难也将起到积极作用。但这只能满足极少一部分对面积标准要求不高的居民，而且如静安、卢湾等区，由于区域范围小，可供使用的土地资源匮乏，不可能长期建造大量本区内的安置房。因此，市中心区域的旧区改造，由于地理位置的原因，无法就地获得中低价动迁房源的建造基地，可探索参照市重大工程动迁房源的解决办法，在市郊外环线附近辟出专供市中心区域使用的中低价位的动迁房源建造基地，以利突破中心城区旧区改造的瓶颈。同时，可探索选择适当地块建造一定数量的经济适用房。若居民今后条件改善需置换，应由政府部门在原价和市价中选一个中间价进行回购，回购的经济适用房再转让给新的申购者。(四)建立专项基金，解决遗留问题政府可通过土地收益按一定比例收缴资金，建立专