房屋抵押范围、产权分类详解.ppt

一 房屋产权类型 1 一般房屋产权性质分类 1 经济适用房 2 商品房 3 两限房 4 房改房 5 集资房 公房 6 使用权房 7 廉租房 8 小产权房 9 军产房 10 其他 公寓 别墅 商铺 按揭房 二手房 存量房 没本全款房 没本按揭房 第4 13页 针对每种产权类型详细说明 2 不动产物上权益 全产权 共有人 总层数 建筑面积 套内面积 楼层或电梯房 或抵押按揭 在未按时归还欠款时银行享有抵押权的优先受偿权 3 按照土地权属性质分类 国家 集体 个人 其他性质所有土地使用权 1 国家所有住宅 2 劳动群众集体所有住宅 3 公民私人所有住宅 4 其他经济组织 如中外合资企业等 所有住宅 房屋抵押范围 产权分类详解课件 齐全 房屋产权 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的总和 即房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益和处分的权利 二 房屋分类 一 房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益和处分的权利 按建筑高度划分 房屋可分为低层房屋 多层房屋和高层房屋 1 低层房屋指高度低于或等于10米的建筑物 一般是1 3层建筑物 如平房 别墅等 2 多层房屋指高于10米 低于或等于24米的建筑物 多层房屋一般为4 8层 一般采用砖混结构 少数采用钢筋混凝土结构 3 高层房屋指高于24米的建筑 8层以上 可含8层 的建筑体 二 按建筑施工进度划分 可把房屋分为期房和现房 1 在建的 尚未完成建设 不能交付使用的房屋称为期房 2 现房指通过竣工验收 可以交付使用 并取得房地产权证的房屋 三 房屋抵押贷款流程 房屋抵押贷款条件是房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内 房屋的面积要大于50平米 房屋要有较强的变现能力 房产抵押贷款价值额度 房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70 同时房屋抵押贷款流程是 1 借款人咨询 填写居民住房抵押申请书 并提交银行下列证明材料 借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明 借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件 借款人具有法律效力的身份证明 符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明 抵押房产的估价报告书 鉴定书和保险单据 购建住房的合同 协议或其他证明文件 贷款银行要求提供的其他文件或材料 2 银行对借款人的贷款申请 购房合同 协议及有关材料进行审查 3 借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押 4 借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证 5 贷款合同签订并经公证后 银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位 1 经济适用房 中低价位商品房 经济适用住房是指已经列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 免收土地出让金 职工个人购买的经济适用住房 房屋产权归职工个人所有 已取得合法产权证书即 房屋所有权证 土地使用证 的 住满5年后 可依法进入二级市场上市交易 上市并缴纳有关税费后 收益全部归个人 明确 经济适用住房拥有有限产权1 已经住满5年的经济适用房对于已经住满5年的经济适用房 业主现在可以依照目前市场价格进行出售 但出售后业主需按房屋成交额的10 补交综合地价款 按市场价格出售已购经济适用住房的 需凭契税完税凭证 房屋所有权证 住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易 产权过户手续即可 例如 一套房屋面积为95平方米 原购房价格为2650元 平方米的经济适用房 若按现市场价3600元 平方米进行出售 则需按3600 95 10 计算 补交34200元的综合地价款 2 尚未住满5年的经济适用房 限制条件 不允许上市按市场价转让 抵押 对于尚未住满5年的经济适用房 由于政策规定则不允许按市场价格出售 因此 确需出售此类经济适用房的业主 只能以不高于购买时的单价出售 并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购 政府回购 以原购房价出售已购经济适用房的 出售人需提供原住房买卖合同 住房转让合同等证件 若出售家庭符合条件可再购买经济适用住房 2 商品房 概念 商品房指在市场经济条件下 具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅 均按市场价出售 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 自建 参建 委托建造 又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围 商品房包括商品房现房和商品房预售房 1 商品房现房 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 2 商品房预售房 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 注 房地产开发商通过土地出让方式获得的国家土地适用权 具有合法 全产权 因此 可以直接进入房屋交易中心上市转让 抵押等方式享有其合法的不动产物权 3 两限 商品房 两限房全称为限房价 限套型普通商品住房 也被称为 两限 商品住房 两限房指经城市人民政府批准 在限制套型比例 限定销售价格的基础上 以竞地价 竞房价的方式 招标确定住宅项目开发建设单位 由中标单位按照约定标准建设 按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位 中小套型普通商品住房 土地供应在限套型 中小户型 限房价 中低档位价格 基础上 采取竞地价 竞房价的办法 以招标方式确定开发建设单位 其中的 两限 就是 限套型 限房价 所以称为限价商品住房 1 转让问题 购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房 确需转让的 可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购 回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定 回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应 如果购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的 应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款 目前 交纳比例为35 2 抵押问题 笔者认为 凡是拥有全产权的房屋都可以办理抵押 非获得房屋产权证书 4 房改房 公房 房改房又可以叫做已购公房 已购公有住房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定 按照成本价或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 一般在5年后归职工个人所有房改房基本可以分为两种 按成本价购买的房改房 成本价房 和按标准价购买的房改房 标准价房 1 按成本价购买的房改房的使用 占有 处置的权利全部归产权人所有 不需要经过原产权单位同意就可以处置 但该房屋不能办理赠与 在收益权上受到一定限制 2 按标准价购买的房改房的使用 占有的权利归产权人所有 该房屋也不能办理赠与 在处置权和收益权上受到很大限制 5 集资房 集资房是政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金进行住房建设的一种房屋 职工个人可以按照房价全额或部分出资 政府以及相关部门在用地 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免 集资所建住房的权属按照出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 1 全部产权2 部分产权 6 使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 以政府规定的租金标准出租给居民的公有住房 承租居民只拥有使用权 可以永久使用及继承 但没有产权 不得上市买卖 如果要上市买卖必须将使用权转化为产权方能出售 不管是产权房还是使用权房 国家规定一般住宅土地出让使用权年限是70年 使用权房享有同样的土地使用年限 只不过为房管所或单位所有 与使用权房主是长期租赁关系 但产权单位不能随便收回 即使收回也会对使用权人进行补偿 购房者不用担心使用年限 使用权房屋使用价值与已购公房相对等 购房者可以将购买的使用权房变成产权房 但需要向房管部门或产权单位房管科缴纳一定价款 7 廉租房 廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了 廉租房 这一概念 类似于香港的 廉租屋 我国的廉租房只租不售 出租给城镇居民中最低收入者 廉租房的来源主要是腾退的旧公房 以及政府特地建盖的新房 第一 申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准 第二 申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准 第三 申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口 第四 申请家庭成员之间有法定的赡养 扶养或者抚养关系 第五 符合当地廉租住房政策规定的其他标准 性质上与使用权房有明显相同之处 都是用有房屋所有权之中的使用 占有权 8 小产权房 村证房 小产权房不是法律概念 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓 所谓 小产权房 是指在农民集体土地上建设的房屋 未缴纳土地出让金等费用 其产权证不是由国家房管部门颁发 而是由乡政府或村委会颁发 所以叫做 乡产权房 又叫 小产权房 乡镇政府发证的所谓小产权房产 实际上没有真正的产权 这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证 购房合同国土房管局也不会给予备案 所谓产权证也不是真正合法有效的产权证 针对小产权房问题 国务院已做出部署 由国土资源部 住房和城乡建设部牵头 成立专门领导小组 负责小产权房的摸底和清理工作 国务院要求 一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售 二是将以地方为主体组织摸底 对小产权房现状进行普查 三是责成领导小组研究小产权房问题 拿出相关处理意见和办法 问题 集体土地建房 受到了社会各界的广泛关注 因无法办理房屋产权证也成为了人们最关住的话题 未来是否改革 是该补交土地出让金 显然补缴后仍然低于市场价 农民 村证房 该何去何从 9 军产房 指军队享有房屋所有权 即产权 的房屋 依据中华人民共和国建设部房地产业司 中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的 城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则 第八条的规定 军队房屋产权属军委 总部 所有权性质属军产 产权单位 填总后勤部 1 产权问题 军产房 其本质是作为部队的营房存在 其产权属于军委所有 这是军产房的性质所决定的 也就是说 军产房的性质决定了他不可能让产权归于个人名下 无论部队发给你何种产权证明 无论如何说明房屋的产权归属你个人所有 这都是没有法律所支持的 2 使用权问题 既然军产房本质上是作为部队的营盘存在 那么这个营盘分配或出售给谁 谁就拥有这个营盘的使用权而不是所有权 也就是说 拥有军产房的人 其本质上是属于租住的 将来部队说不分给你 改分给别人了 也是一个文件的事 和商品房不同 军产房是没有土地使用证的 也就是说你只有房屋的使用权 而没有土地的使用权 3 交易问题 军产房无法按揭 只能一次性付清房款 其本质原因在于 因为军产房在法律上不属于个人产权 所以银行根本不会承认其 房产证 的抵押 任何担保机构也不会对其进行抵押担保 4 过户问题 军产房的产权本身就不属于个人 所以军产房的转让更不受法律的保障 根据军队内部的规定 军产房 使用权 注意不是产权 的转让必须经大军区报解放军总后勤部的批准才能生效 10 其他 1 公寓 一般可分为住宅公寓和服务式公寓 酒店式公寓 创业公寓 青年公寓 白领公寓 青年SOHO等多种形式存在 一般以出租为主 2 别墅 指独门独户独院 两至三层楼形式 占地面积又相当大 容积率又非常低 如 四层单栋洋房 双拼 联排排屋 叠加小高层 都是高档住宅 属于商品房的类型 3 商铺 专门用于商业经营活动的房地产 是经营者对消费者提供商品交易 服务及感受体验的场所 一般分为 商业街商铺 市场类商铺 社区商铺 建筑