马鞍山-商品房市场分析

一、 马鞍山（一） 土地市场状况1) 2011年土地成交类型分布类别住宅商住商办商业娱乐旅馆综合用地合计地块幅数418/2/125.00 成交面积（万）37.7786.39/1.2/3.11128.47 总建面积（万）73.63198.47/2.78/23.66298.54 单幅平均面积（万）9.44 4.80 /0.60 /3.11 5.14 亩均价（万元/亩）34.95 173.40 /194.45 /1288.32 159.88 楼面均价（元/）268.91 1132.16 /1258.99 /2540.15 1032.02 累计成交总价（亿元）1.9822.47/0.35/6.0130.81 2011年，马鞍山市共成交经营性用地25幅，累计成交面积128.47万；以商住和住宅为主累计成交22幅，成交面积124.16万，占总成交面积96.6%；综合用地成交1幅，成交面积3.11万，占总成交面积2.4%。总体来看，主要以商住和住宅为主。2011年马鞍山市共成交经营性用地面积约128.47万（折合约1927亩），可为后期提供上市体量约298.54万。在土地后期上市体量的类型上，主要以商住和住宅用地为主，累计上市体量约272.1万，约占总上市体量的91.1%。从单幅土地平均面积看，2011年马鞍山市住宅用地单幅平均面积约为9.44万（合141.6亩）；商住用地单幅平均面积4.8万（合72亩）；商业用地单幅平均面积0.6万（合9亩），由于成交的两幅商业地块面积较小，导致平均面积较小；综合用地仅一幅，面积为3.11万（合46.65亩）。从土地成交单价看，全市总体成交均价约为160万元/亩，其中：住宅用地成交均价35万元/亩（其中大部分为政策房或政府回购，导致价格较低）；商住用地173.4万元/亩，商业用地均价为194.45万元/亩，一幅综合用地成交地价为1288.32万元/亩（位于市商业中心绝佳地段，价格较高）。扣除特殊因素，马鞍山市一般商住、商业地块平均价格约为170200万元/亩。从楼面均价看，全市总体楼面均价约为1032元/，扣除住宅楼面均价较低和综合用地楼面地价较低外，商住和商业楼面均价约为11001260元/。据此推算，今年成交住宅用地在商品住宅上市时价格至少在5100元/以上。2) 2011年土地市场热度分析l 溢价分析溢价住宅商住商办商业娱乐旅馆综合用地合计地块幅数418/2/125溢价地块幅数0 10 / 1 / 1 12 溢价比0.00%55.56%/50.00%/100.00%48.00%2011年，全市共成交土地25幅，溢价地块12幅，溢价率为48%。其中，底价成交13幅；溢价率在050%的7幅；溢价50%100%之间的4幅；溢价超过100%的1幅。从溢价地块时间分布看，超过100%溢价率的共1幅，成交时间为5月份；溢价50%100%之间的共5幅，成交时间为4幅4-5月、1幅11月；溢价050%共7幅，成交时间为7月和10月；底价成交13幅，各时间段均有，但以12月份较为集中。可以看出，全市溢价主要集中在50%以下的低热度区域及底价成交；土地热度上半年较热，下半年逐渐走低，年底趋冷，出现流标地块。总体而言，进入年底受宏观环境因素影响较为明显。3) 土地市场总结2011年，马鞍山市共成交经营性用地25幅，累计成交面积128.47万；以商住和住宅为主累计成交22幅，成交面积124.16万，占总成交面积96.6%。 后期上市量累计约298.54万，主要以商住和住宅用地为主，两者上市体量合计约272.1万，约占总上市体量的91.1%。从土地成交价格看，全市总体成交均价约为160万元/亩，一般商住、商业地块平均价格约为170200万元/亩。全市总体楼面均价约为1032元/，一般商住和商业用地楼面均价约为11001260元/全市溢价主要集中在50%以下或底价成交的低热度区域；土地热度上半年较热，下半年至年底逐渐走冷，年底出现流标地块。总体而言，进入年底受宏观环境因素影响较为明显。（二） 商品房销售状况（仅指马鞍山市区，辖雨山区、花山区、金家庄区和开发区）1. 2011年市场状况注：2011年11月马鞍山成交量在同期微涨的情况下，成交均价出现数据性下调。主要原因是位于城东新区低价板块的绿地世纪城项目的集中放量，当月成交206套，以5111元/的成交均价拉低了整个城市当月成交均价。2011年12月，新开盘秀山湖壹号成交108套，成交均价4483元/。2011年，马鞍山市区商品住宅月均消化483套，累计成交商品住宅5792套，与去年同期相比增长14.15%。2011年，马鞍山市区商品住宅月均成交均价6194.83元/，同比增长10.24%。从上图比较来看，今年从二季度末开始，全年成交走势整体出现大幅拉升。尤其是7月份以来，连续5个月成交在450套/月以上；9、10两月，一度冲过600套的关口。11月份，受全国大环境的影响，成交逐月回落明显。需要指出的两点：一是全年除1月份以外，其他多数月份成交量低于年均线，扣除1月份后，年月均消化416套/月；二是11月、12月份均有低价位高放量的新盘入市（绿地世纪城11月入市成交206套，成交均价5111元/。秀山湖壹号12月入市成交108套，成交均价4483元/。），但仍未拉高成交量，这表明，4季度末马鞍山市场降温明显。从价格走势曲线来看，今年6月份后，价格冲高出现颓势。但下半年的成交价格基本保持在6100元/左右，10月份甚至有明显的发力冲高表现。受11月和12月份低价盘放量入市的影响，拉低了全市的平均价格。从全年价格走势看，5月份之后，价格在成交量上升