资产评估方法的比较与选择-苏嘉立.doc

山 东 工 商 学 院SHANDONG INSTITUTE OF BUSINESS AND TECHNOLOGY学年论文(设计)TERMTHESIS（DESIGN）论文（设计）题目Title Of Thesis（Design）资产评估方法的比较与选择 分院（系别）Department 会计学院 专业Specialty 资产评估 班 级Class 评估072 学 号Number07085219 论文（设计）作者Author of Thesis（Design）苏嘉立论文完成日期Date2010年1月10日 论文（设计）指导教师Advisor赵兴丽指导教师职称The Title of Advisor教 授 评估方法的比较与选择SELECTION AND COMPARISON ABOUT METHODS OF ASSET EVALUATION苏嘉立Su Jiali2010年1月10日Jan. 10, 2010III山东工商学院2011届学年论文摘 要资产评估方法在整个资产评估体系中具有重要的地位和作用，评估方法选择的恰当与否关系到评估结果的客观与否。三种评估方法既有区别又相互联系，本文利用规范研究的方法，在对三种评估方法比较分析的基础上，进一步阐述了评估方法选择的相关要求。关键词：资产评估；成本法；市场法；收益法AbstractAsset valuation method in the Asset Appraisal System has an important position and role of assessment methods appropriate choice of whether or not related to the objective results of the assessment or not.Both of three different assessment methods are interrelated in this paper, standardization research methods, in the comparative analysis of three assessment methods, based on the evaluation method of choice to further elaborate the relevant requirementsKeywords: Asset valuation; cost method; market method; income approach目 录一、 资产评估方法的评估思路的比较1（一）成本法的评估思路及评估模型1（二）市场法的评估思路及评估模型2（三）收益法的评估思路及评估模型3二、资产评估基本方法使用的前提及其局限性的比较3（一）成本法使用的前提条件及其局限性4（二）市场法使用的前提条件及其局限性4参考文献6资产评估方法是评估师实现资产评估目的技术手段，关系着资产评估结果的质量高低。事实上，资产评估的方法并不是资产评估独创的，它是在会计、审计、工程技术等学科的技术方法的基础之上，结和自身特点形成的一整套方法体系。资产评估的方法可以归纳为成本法、市场法和收益法三种基本方法，三种评估方法的比较分析，有助于评估师在评估过程中根据评估对象的特点、评估目的和评估对象所处的环境正确选择评估方法。1、 资产评估方法的评估思路的比较资产评估基本方法是实现评估目的的方法，由于不同方法的理论依据、评估思路、评估程序、评估中所使用的经济参数的不同，同一被评估资产使用不同的评估方法可能得到不同的评估值。（一）成本法的评估思路及评估模型成本法是根据被评估资产的重置成本扣除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到被评估资产评估价值的一种方法。从卖者的角度看成本法的理论依据是生产费用价值理论，从买者的角度看是替代理论。生产费用价值理论认为资产的价值取决于资产的取得成本，资产的取得成本越高，其价值越大。从买者的角度看，买者愿意支付的价格不会高于该资产的重新制造成本，否则不如自己制造。在成本法的评估思路下，资产价值取决于资产的原始取得成本以及有形、无形因素导致的资产价值损耗，与资产未来使用中产生的效益无关。成本法的基本评估模型，其公式为：V=RC-D1-D2-D3式中：V重置成本净值，即资产的评估价值；RC被评估资产的重置成本全价；D1被评估资产的实体性损耗；D2被评估资产的功能性损耗；D3被评估资产的经济性损耗。E述评估模型还可以变换为另一种评估模型，公式为：V=RCK=RC(1-d)式中V、RC的含义同前，K代表综合考虑了被评估资产的各种贬值因素后的被评估资产的综合成新率，d代表了综合考虑各种贬值因素后的被评估资产的综合贬值率。需要注意的是，在重置成本的测算过程中，应该区分购买型重置和自建型重置进行测算。对于购买型被评估资产的重置成本包括购买价、运费、应计入成本的税费；对于自建型的被评估资产的重置成本包括建造成本以及相应投资成本所要求的必要利润。（二）市场法的评估思路及评估模型市场法也称市场比较法、现行市价法，选择若干与被评估资产相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析，对参照物的已交易价格进行差异修正，据此得到被评估资产的评估价值。市场法的理论依据是市场供求理论，即市场价格反映资产价值，价格围绕价值波动这一规律。市场法是一种相对成熟的估价方法，利用了市场这一看不见的手所提供的信息，因为得出的结果直接来源于市场又应用于市场，所以容易被理解和接受，市场法还有简单易行、直观易懂的特点，因此在资产评估实务中得到广泛地应用。在评估实践中，市场法的基本评估模型为：V=P1+A1+A2+AnV=Pa1a2a0式中：V代表资产的评估价值；A1、A2、An代表被评估资产与参照物之间的差异值，一般包括功能差异值、时间差异值、交易情况差异值等；a1、a2an代表被评估资产与参照物之间的差异修正系数，包括功能差异修正系数、时间差异修正系数、交易情况差异修正系数等。使用市场法进行评估，首先注意的是参照物的选择，参照物一般选择三至五个，并且参照物与被评估资产除满足资产本身的可比性外，还需要满足交易时间、交易地点、资产使用状况、资产的新旧程度等方面的可比性。其次，可比因素进行差异的分析和调整时，要对被评估资产与参照物进行充分的功能技术分析、市场行情了解等。最后，对参照物的交易价格进行修正后得到三至五个修正后的交易价格，为得到最终的评估值，还需要确定各个参照物的权重，权重的确定要遵循近期交易资产价格权重大于远期交易资产价格的规律，加权修正后的交易价格得到被评估资产的最终评估值，评估值处在最高与最低修正值之间。（三）收益法的评估思路及评估模型收益法是通过被评估资产未来收益的估算并对对未来收益以适当的折现率折算为现值，据此确定被评估资产评估值的一种方法。收益法的理论依据为效用价值论，该理论认为资产价值源于该资产未来所带来的收益，折现未来收益的现值之和构成该资产的价值，该折现率也称资本化率。关于收益资本化进行价值评估的观点，早在1906年由耶鲁大学教授费雪提出，之后莫迪格莱尼和米勒提出在不确定情况下，企业价值与资本结构的关系，提出了企业价值的定义以及评估的方法思路，完善了收益法进行资产评估的相关理论。利用收益法进行评估的基本模型为：通过收益法评估模型可以看出。收益法评估的关键是确定R1、r、N。收益法的相关参数确定方法，大量文献都有详细的阐述，在此仅做一般介绍。其中预期年收益Rt的确定方法，一般有特尔斐法、加权移动平均预测法、盈亏临界点预测法、指数平滑法、回归方程分析法等。折现率r的确定方法一般用：市场提取法、安全利率加风险调整值(即利用CAPM定价模型测算资本化率)、投资收益率排序插入法、也称为加权平均资本成本法、Ellwood抵押权益法(以加权平均资本成本为基础。计人权益增加，求取基本比率，然后根据资产价值的改变进行调整得出资本化率)等方法。评估期间N的方法一般有对比法、现金流量波动曲线法以及多项式回归倒推法等。通过以上分析可以看出，三种评估方法的理论依据不同，因此他们的评估思路不同，进而评估过程中所使用的参数不同。二、资产评估基本方法使用的前提及其局限性的比较上面已经分析了三种评估方法的评估原理及思路，因为三种评估方法原理和思路的不同，导致三种方法在资产评估中使用的条件不同，使用过程中约束性不同。（一）成本法使用的前提条件及其局限性成本法下评估价值是待评估资产的重置成本净值，根据这一评估思路及评估原理，成本法的运用必须满足以下条件：1 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。例如，被评估资产的生产能力、能耗、资产自身的技术指标等信息资料，都需要通过查询历史资料来获得。2 形成资产价值的耗费是客观的，应体现社会或行业的平均水平。只有满足这一条件，所评估出的资产价值才具有市场性。3 成本法主要适用于继续使用假设条件下的资产评估。4 待评估资产必须是可以再生的、可以复制的，不能复制、不能再生的资产不能用成本法。成本法的评估结果是重置一件被评估资产所需要的耗费构成的，对于不能重置的资产如土地、矿藏等成本法不适用。5 从理论角度来看，只要是可以估算其成本的被评估资产，都可以采用成本法估价。但是，现实生活中资产的成本并不是决定资产价值的主要因素，资产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高，资产的价格往往取决于其效用。另外，采用成本法进行估价存在一定得难度，尤其是损耗的确定难度最大，对陈旧的资产损耗的测算，往往是以估价人员的主观判断为依据，这同样会影响估价的准确性。（二）市场法使用的前提条件及其局限性市场法是通过对参照物的价格进行必要的因素调整，据此得出被评估资产价值的一种方法，因此运用市场法进行资产评估，需要满足两个最基本的前提条件：(1)需要有一个充分发育活跃的资产市场，以便能够从交易市场上充分地选择几个相同或类似的参照物进行对比、分析、作价。(2)参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的，这是参照物价格调整的必要条件，只有在可比指标、技术参数等资料收集到后，两者之间的差异才可以量化。通过上述市场法前提条件的阐述，采用市场法进行评估存在一定的局限性，主要体现在以下几方面。第一，市场发育程度的局限性。采用市场法的关键是能够找到合适的参照物，发达国家市场数据丰富，而新兴市场，市场数据相对稀少。在资产市场发育较为成熟的国家和地区易于找到众多相似的可比资产，所以各类资产评估中广泛采用市场比较法。我国资产市场尚不够成熟，采用市场法估价存在一定的困难。第二，差异确定的局限性。比较法需要在交易情况、交易日期、资产特征等方面对比较对象进行修正