案例分析问答答案.doc

问答题10年（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。（2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：1.预测开发完成后的价值宜谨慎。2.开发费用可能发生变化。3.开发周期可能延长。4.开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。5.折现率或利润率水平可能发生变化。（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。（1）评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？答：政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2）政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？收购房地产变为可出让净地过程中需要投入下列费用：1 建筑物拆除费用 2 土地开发费用（如七通一平费用） 3 其他成本费用（如财务成本、管理费用）（3）评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？答：出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。09年一、 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放的抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。问：1、 复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价时，若甲机构在确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2、 复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？复核估价的估价目的可表述为：受*银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优选受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优选受偿款。二、 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？答：1 估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。2 估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让。评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。4.购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。三、 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积14000m2。建设环城公路需占用该小区500绿地，并拆除一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？答：1 政府应对占用的小区500绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法第七十三条规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。2 中华人民共和国物权法第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。政府应对被拆除的900的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包括：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被铲除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补偿费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障）等。08年一 某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开饭公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。答：理由包括：1 本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）2 投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值3 不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）史家之言：在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。投资价值评估是站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是市场价值而是非市场价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：承担风险能力不同、开发成本或经验费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。二 某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确？为什么？答：1 错误。2 房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。3 应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素。4 虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化史家之言：1 不正确 2 原因：现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，换句话说，相比5年前多出的1000万元中肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。三 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500，占地2900，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/，商品住宅销售均价为1.2万元/。据此，估价师拟定了以下两种估计思路：（1）以商品住宅销售均价为基础估价 （2）以商业用途土地价格为基础估价 请问（1）上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（2）针对你所选的股价思路，描述其估价技术路线估价技术路线：1 选择估价方法 2 方法运用中的具体处理 3 确定估计结果史家之言： 1 第二种股价思路更合适。划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限（按砖混结构40年经济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限），在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地价格为基础估价 2 可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。07年一 李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积300，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/。请问（1）张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？答：1 评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让价格。 2 从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。 3 估价时点的市场情况可能发生了变化。 4 评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能不一致。（2）2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为20077年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的临近商铺的补偿单价为4000元/。你认为应如何解释该估价结果的合理性？（1）估价时点不同，房地产价格可能发生了变化。（2）最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定，与评估结果可能存在差异。（3）住宅和商铺的补偿价格不同（二）甲公司有一建筑面积为50的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，见下表物业名称ABC建筑面积/654850成交单价（元/）155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问：（1） 你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？1 权属资料 2 估价对象收益和费用资料 3 其他房地产状况资料（或三个成交实例交易情况是否正常的资料） 4 规划部门批准的规划设计条件或详细规划（2） 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（回答超过5个，只按前5个评分）1 建筑装修 2 设施设备 3 商铺类型 4 层高及平面布局 5 成新状况（三）2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6-8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值（租约租金的现值之和）和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日请问：1 评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约？（1） 未来市场租金是否低于合同约定的租金（2）租赁合同的规定对承租人毁约是否提供一定的保护，如违约赔偿较低等（3）保有成本是否低于租赁成本2 说明评估承租人权益价值的技术路线。先测算租期内至估价时点市场租金收益价值，再测算租期内至估价时点约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值即为承租人价值。06年（一） 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1 你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。（答出出具估价委托书或签订估价合同，均给1分）2 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问1 该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？不可选取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。2 确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计。（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑是否存在无形收益。3 确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（1）测算正常客观的净经营（营业）收入。（2）应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的利益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/。请问1 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 或：不应采用实际支出时的各项成本费用。（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。 或：不应计息至估价时点。（3） 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 或：利润不应是开发商期望利润。2 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格？还应将重置价格减去折旧。1） 可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。2） 可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。3） 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。05年（一） 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼师弟查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，物违章搭建。问：1 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？应注意：（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，进行现场说明。（3） 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。2 装修补偿应如何确定？答：被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的。可以通过委托评估机构确定。3 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（二） 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。问“1 估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。 估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或： （1）估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；（2）估价机构仅对委托人负责 （3）法院是委托人，借款企业不是委托人。）2 拍卖保留价应由谁确定？如何确定？拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格，估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？应注意以下费用（1）拍卖机构佣金 （2）补缴土地使用权出让金 （3） 房地产交易相关税费 （4）估价机构的评估费用。（三） 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元、350万元。依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问：1 这样的做法有哪些错误？错误有：1） 由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选做可比实例。2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益3）不应采用年总净收益，而应擦用单位面积的年净收益。4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。2 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？答：具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。04年（一） 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？1 选用假设开发法和市场法进行估价2 了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况3 了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本4 分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）5 运用市场法和收益法等预测建成后房