下步庙旧改报告2010-7-1.doc

福田下步庙旧改项目可行性研究报告第 2 页 共 21 页2010-7-1目 录一、 项目概况14二、 投资环境 46三、 规划设计78四、 经营管理813五、 项目技术经济分析1319六、 资金筹措方案19七、 项目经济效益评价1920八、 项目运作方式20九、 结论20十、 建议21附件：1、周边楼盘概况调查表22参考法规：1、深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）23-292、深圳市城市更新办法30-393、城市房屋拆迁管理条例39-454、广州市建设工程2009年参考造价455、广东省城镇国有土地基准地价表（2006）46一、 项目概况：1、 项目名称和地址项目名称：福田下步庙北区旧改项目地址：位于深圳市福田区华强南路下步庙，该地块四面临街，南临发强路，西靠华强南路，北接南园路，东面是华发南路。向靠近华强北商业区，步行5分钟可以到达地铁一号线华强路站。向南距离滨河大道5分钟路程，距离皇岗口岸、罗湖口岸和福田口岸都是只有15分钟的车程。该地块周边人流量大，交通便利，商业气氛十分浓厚。2、 项目现状：本项目下步庙北区占地面积约为50000平方米，现有建筑面积78000平方米，有31栋7层高面积在90110平米的多层建筑，总户数是920户。该地块北侧为烟酒批发、西侧为建材临时性的铺面，故暂不考虑商业铺位的还迁。该项目于1981年竣工，距今已经有将近20年的时间，符合深圳市政府2010年出台的城市更新单元规划制定计划申报指引中的“旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元”的规定。现首先需要进行前期的业主意见征集工作，明确统一项目更新改造的申报主体，按照政府规定进行申报立项等工作，现场尚未具备开工条件。3、 规划建设规模与功能下步庙北区规划改造土地面积约为50000平方米，根据该地块目前的状况和政府对该区域规划的相关规定，初步设计建高档商住综合楼，容积率有望提高为5.0，规划总建筑面积为250000平方米；楼高为33层，8栋塔楼， 13层为商业裙楼50000平方米；433层为住宅200000平方米；地下配套车库为10000平方米。4、 项目可行性报告的结论本项目总销售收入为484,080万元，总投资为232,876.5万元（详见下表），自有资金为60,000万元，向银行借贷60,000万元，预售房收入在建设经营期用于投资为112,876.5万元。税后总利润为251,203.55万元，税后利润率为109，该收益率超出了行业的基准收益率8，因此该经营方案可行。总成本构成表项 目金额（万元）备 注拆迁费用19517.23未含按1：1.2面积补偿给原住户房屋的价值205920万元补地价费用49395.44容积率提高后需补偿的费用工程建造费用89276.5开发费用17081.76营业税费57605.52合 计232,876.45二、 投资环境1、 区域环境：“十一五”期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。第26届大运会将于2011年在深圳举行，地铁2号线华强北站将于2011年开通，广深高铁将于2010年底开通，“特区内外一体化方案”已经获得国务院批准，这些利好消息将进一步推动深圳市经济的发展，特别是对深圳市房价的持续稳定发展有着强大的支持作用。本项目所在的福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，福田也将成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。本项目紧靠华强北商业区，华强北商业区平均日客流量逾50万人次，是深圳市最旺的商业中心之一，被誉为深圳的“南京路”。华强北商圈以华强北路为中心轴线，向振华路、振兴路、振中路及华发北路辐射，成一个“井”字结构，经营范围包括电子产品、服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品等，涉及现代商业的各行各业，形成一个多元化格局的现代商业区域中心。交通条件： 本项目距离地铁1号线和2号线只有5分钟步行路程，距离福田汽车站和罗湖车站和皇岗口岸均只有15分钟左右的车程，距离深南大道和滨河路只有5分钟步行路程，有67、K204、K113/67等多条公交线路经过，交通四通八达，十分便利。 配套设施：本项目周边学校有上步中学、实验中学初中部、百花小学、长城幼儿园、华新村幼儿园；商业有茂业百货、万佳超市、苏宁电器等；银行有：工商银行、建设银行和深发展银行等；医院有第二中医院和中山医科大学教学医院；其它有赛格广场、华强电子、女人世界、格兰云天酒店和上海宾馆，深圳中心公园等。购物、休闲、娱乐、通讯及儿童就学等市政配套设施一应俱全。 景观环境：本项目北临赛格广场、华强北商业街，地处商业中心区，周围有很多现代化的高层建筑。2、 市场调研本项目北面华强北商业街汇集了美食、电子电脑城、大型百货等商业设施，商业价值具有很高的发展潜力。另有赛格广场、设计大厦和黄都会轩等高档写字楼的依托，有大量的高级白领阶层、企业老总、公司老板、政府公务员等目标客户群。根据调查，该地段附近的项目有下述几个共同特点：a、 注重建筑物外观造型、外饰材质及总体环境设计的现代美感；b、 住宅以公寓、中小户型住宅为主、实用，注重采光、通风的合理性，市场定位高薪白领阶层和各商场公司企业老板为主；c、 黄金地段，商业旺地，注重开发大型专业商场和写字楼。根据该区域已建成项目的市场销售情况及各自的特点，分析潜在的目标客户群，结合本项目的地理位置、环境条件，并考虑不断发展变化的市场需求，制定具有本项目特色的规划设计方案，是本项目开发经营成功与否的重要前提。三、 规划设计1、 优势条件： 本项目紧邻商业中心，地块面积较大并且长宽适宜，有利于规划设计。 为突出本项目的优势条件，追求环境和经济效益的最大值，在对市场进行了深入调研分析的基础上，对项目的主要功能、市场定位、总体规划及外观、环境、户型等设计要素，在名师在主理之下，进行反复认证和审核。2、 总体规划 以新世纪文明高尚城市商住综合楼为标准、以满足舒适、安全的生活居住环境和高尚商业投资环境为目标，以中、高层收入置业者为主要对象，为市场提供可供选择的多元化优良商住综合区。 地块的地下一层可考虑开发为有自然通风和自然光线的商业街区，并和城市主要干道及地铁口相连，地面则通过行人天桥将不同地块相互连接，贯穿整个地块。车流引入地下，以单行道减低交通矛盾，形成人车分流的立体交通系统。引入步行街区的概念，增加了地面商铺和公共空间的活力；入口、中庭、开放空间、店面的设计，有效地利用了沿街面，提供了一个人性化的交流空间。 项目整体造型设计力求简洁大方，整体色调清新明快，具有现代化城市商住建筑的特色。13层商场，为大开间空间，配置中央空调，便于开设文化商城百货、专卖、精品店或大型商场、超级市场及酒楼茶馆等，还可设大型手机整机及零配件专业批发零售市场等，是商贸、购物的理想场所。421层为高尚住宅和写字楼区。住宅以中小户型和公寓为主。 地下室设有停车位及人防、设备房、各种智能监控系统等，为商家、住户提供方便，周到、安全的服务。本项目在借鉴现有物业设计与建设的成功经验，吸取其精华的基础上，通过精心策划，在总体规划与功能设计上，匠心独运。在线条、空间、色彩、材质及其相互关系上，用现代都市人的情感与审美观，铸造本地区商住大厦的一个具有与众不同特点的城市新符号。四、 经营管理1、 经 营一个房地产项目的经营、始于最初的市场调研阶段。本项目经过深入调研，反复认证，几经专家评估后，聘请有实力的专业设计院进行了初步设计、扩初设计和施工设计。应积极争取深圳市政府及有关部门的大力支持和配合，现需完成业主意见征集，确定该项目的唯一的申报主体，再根据政府相关规定统一向政府相关部门申报改项目的城市更新立项等等的前期工作。2、 管 理 加强项目建设的组织管理、技术管理、施工管理、安全管理、人事管理与财务成本管理等，确保开发建设顺利进行，并取得预期的成效。 公司在董事长、总经理的直接组织与领导之下，建立工程、财务、销售等专业管理部门，并聘请高级工程师、经济师等各专业技术、管理人才，从各个方面对项目进行综合管理，制定各项工作的管理实施细则及员工奖励、聘用、辞退的办法。3、 项目立项后工程进度与物业销售计划 计划工期 ： 旧房搬迁及拆除 6个月 场地平整及放线 2个月 基础与地下室工期 6个月 主体框架工期 12个月设备安装、装饰工程工期 5个月清洁、收尾工程 5个月合计总工期 36个月 售楼计划：预计在主体建到22层领取商品房预售许可证工程形象进度：已完成地下室至框架22层，计划预售15；工程形象进度：完成框架和主体部分至33层，计划预售35；工程全部完成，住户入住，计划预售40；入住后计划全部售完，即出售10； 可销售面积、单价与销售收入预算：按商场50000平方米，住宅200000平方米，汽车停车位1000个计算；一期拆迁按1：1.2面积比例补偿给业主，商业面积补偿暂不考虑，住宅面积需补偿93600平方米。因而得出本项目可销售的住宅面积是106400平方米，商业面积是50000平方米。商业：用市场比较法计算比较后初步确定本项目商铺销售单价为5万元/M2（详见附件的周边楼盘调查表）商业销售收入：50000 M25万元/M2250,000万元住宅：用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）高层住宅价格市场比较法及住宅状况权重系数修正表项目名称和黄都会轩京基御景华城飞扬时代下步庙北旧区燕南路88号合计住宅相对价格（万元/M2）1.82.5住宅状况权重0.60.73加权后的相对价格（万元/M2）20.90.761.081.756.49本项目住宅销售平均标准价基价（万元/M2）2.16用成本法确定销售价格的下限（平均价格）高层销售单价：3571.06(得房成本)(1+10)=3928.17元/M2经比较建议住宅销售单价2.2万元/M2106,400M22.2万元/M2234080万元销售总收入=商铺收入+住宅收入=250000+234080=484080万元合计：销售总收入484,080万元。拆迁补偿面积（按1：1.2）价值为：205,9202.2万元/M2 205,920万元销售资金回收计划： 首期售出面积15，第二期售出35，第三期售出40，第四期售出10。 销售资金按四期收取：首期预收30，二期预收25，三期预收30，四期结算收15。a、 假设从2011年初开始开工建设首期售出时间2012年8月前，出售面积15，预收款30；484080万元153021783.6万元。小计首期收入21783.6万元。b、 二期售出时间2013年6月前，出售面积35，预收款30；484080万元353050828.4万元。收取第一期出售的第二期款：484080万元152518153万元。小计二期收入50828.4+18153=68981.4万元。c、 三期售出时间2013年10月前，出售面积40，预收款60；484080万元4060116179.2万元。收取第一期出售的第三期款：484080万元153021783.6万元。收取第二期出售的第三期款：484080万元355593185.4万元。小计第三期收入116179.2+21783.6+93185.4=231148.2万元。d、 第四期售出时间2014年1月前，出售面积10，竣工后，入住前结算15；484080万元1048408万元。结算首期出售金额：484080万元151510891.8万元。结算二期出售金额：484080万元351525414.2万元。结算三期出售金额：484080万元404077452.8万元。小计第四期收入162166.8万元。总计销售收入：a+b+c+d=21783.6+68981.4+231148.2+162166.8=484，080万元利润预算：销售收入484,080万元总计成本232,876.45万元（详见下文）251,203.55万元销售资金收入时间表时间金额（万元）备注2012年8月前21783.62013年6月前68981.42013年10月前231148.22014年1月前162166.8全部竣工后收入合计484,080其他收入：车位约1000个，全部用于出租，预计每个月管理费250元，则总计300万元/年；设备层面积约2000 M2，预计不可分割部分可出租面积约2000 M2，租金约100万元/年；大楼建成后物业管理费按3元/平米计算，管理费收入为3250000=900万元/年。合计：大楼建成后其他收入约1300万元/年。五、 项目技术经济分析。（一） 项目投资费用估算 总投资232,876.45万元。（详见下面分析）1、 一期拆迁费用估算（未包括补偿面积价值） 19517.23万元拆迁费用估算表编号名称与内容金额（万元）1住宅室内装修补偿费： 93600M2600元/M2 5616 2搬家费（一次性）： 920户6000元/户5523搬迁补助费（包括迁移户口、粮食关系，转学、转托等所需费用）（一次性）： 920户1000元/户 924电话迁移费： 920户400元/户36.85住宅临迁房维修： 920户500元/户466住宅租临迁房租金： 7800040元/ M2/月36个月112327清运余泥： 78000 M220元/ M21568残值估价费： 78000M25元/ M2399调查测量费： 78000 M22元/ M215.610拆屋搭排栅费： 78000M24元/ M231.211拆屋人工费： 78000 M25元/ M23912拆迁管理费： （111）0.8142.813办公费用 ： 8万元/月6个月4814不可预见费： （113）3541.415律师费： （114）5929.416合 计19517.23注：拆迁总面积约为78000 M2，拆迁户数约920户。2、 项目工程开发建设成本估算 138，671.94万元。（1） 改造项目提高容积率需向政府补偿地价：49395.44万元，根据2006年广东省国土资源厅提供的广东省城镇国有土地基准地价表（详见附件），本项目属于经济特区区内，商业用地的基准地价是2197元/M2，住宅用地的基准地价是1559元/M2，根据公式：标定地价（单价）10基准地价（1地段系数交通系数市政、公建系数繁华系数特殊系数1）位置系数得房率系数使用年限系数特殊系数2本项目商业地价（单价）102197（115108155）1.1111.14077.31元/M2，本项目住宅地价（单价）101559（1158885）1.1111.12726.41元/M2，改建增加的商业面积：50000 M2，改建增加的住宅面积：20000078000106400 M2，4077.31元/M250000M220386.53万元2726.41元/M2106400 M229008.91万元补偿总地价：20386.9129008.9149395.44万元（2） 建安工程费：76,750万元。建安工程费估算表序号建安项目名称平方造价（元/M2）金额（万元）1桩基工程13032502土建工程1350337503一般水电安装28070004消防工程9022505电梯工程18045006防水工程4010007普通装修30075008地下室费用400100009合 计307076750（3） 前期工程费：4,726.5万元。前期工程费估算表项目名称计算依据金额（万元）前 期 费 用1、勘测、临建等建安工程费0.15115.122、项目策划研究费建安工程费0.15115.123、规划设计费建安工程费32302.54、筹建开办费建安工程费2.51918.755、项目报建费（1）、消防报建3 75（2）、交易中心1 25（3）、墙体报建2 50（4）、散装水泥1 25（5）、标底费1 256、白蚁防治费3 75合 计4726.5（4）基础设施费：3,075万元。设施配套费估算表项目名称平方造价（元/M2）金额（万元）基 础 配 套 设 施1、供水工程费及排水费、雨水、污水205002、供电工程费（1）、高压柜9225（2）、变压器12300（3）、低压柜15375（4）、入网检测费4100（5）、发电机及环保15375（6）、进户电缆及安装费184503、煤气工程（1）、安装25625（2）、设计375（3）、监理250合 计1233,075（5）公建配套费：3,475万元。公建配套费估算表项目名称建筑面积（M2）平方造价（元/M2）金额（万元）公共配套设施费1、文化活动中心200010002002、幼儿园150010001503、保安工程100010001004、绿化工程费500010005005、景观艺术品500010005006、智能化工程（1）、闭路监控2500006150（2）、三表自动抄送2500006150（3）、可视对讲机2500008200（4）、停车场收费系统25000051257、路灯工程25000082008、人防设备安装工程250000205009、通讯工程2500002050010、有线电视布线2500008200合 计3,475（6）工程建设开发间接费：1,250万元。 开发间接费估算表项目名称平方造价（元/M2）金额（万元）开 发 间 接 费1、质检费3 752、安检费3 753、监理费25 6254、检测费（1）、桩基检测4 100（2）试桩5 1255、其他费用10 250合 计501250（7）工程建设开发成本 以上（1）至（6）项小计：138，671.94万元。（8）工程建设成本费用（未含地价、经营及税费） 工程费用总计：以上成本中的（2）（6）项之和：89，276.5万元单位成本：（按总建筑面积）3571.06元/ M23、开发费用：17081.76万元开发费用表开发费用计算依据金额（万元）（1）管理费用工程建设开发成本34160.16（2）销售费用（含广告经营费）销售收入29681.6（3）财务费用（不含资金成本）按贷款60000万元，年利率为5.4，借款期为两年计算。3240合 计17,081.764、营业税费 57,605.52万元。营业税费表项 目计费依据金额（万元）（1）营业税销售收入524204（2）城建税营业税额51210.2（3）教育费销售收入314522.4（4）堤围费销售收入1484.08（5）印花税销售收入0.5242.04（6）所得税销售收入314522.4（7）土地增值费销售收入52420.4合 计57,605.525、总成本以上1至4项小计：232,876.45万元。六、资金筹措方案1、资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有两个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目总投资为232，876.45万元。预计开发商投入自有资金60,000万元作为启动资金，另需向银行贷款额60,000万元，预售房收入在建设经营期用于投资为112,876.5万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。 七、项目经济效益评价。（一） 盈利分析。 1、静态盈利分析。评价指标：（1） 税后利润总销售收入总成本（含所得税）484,080232,876.5251,203.55（万元）（2） 税后利润率=（税后利润/总投资额）100% =（251,203.55/232,876.5）100=108本项目以上静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。八、 项目运作方式 本项目属于旧城改造项目，前期需进行大量的项目立项报建工作，期间需向政府等各部门缴纳的费用存在着较多的变数，由于需进行拆迁补偿等工作因此涉及的事情将会比较复杂。 建议对该项目成立独立的房地产开发公司，提早进入旧小区开展前期开发工作，由于涉及的手续复杂和投资额较大，最好能和一些知名的房地产开发公司联合对该项目进行开发建设。九、结论通过上述对该项目经济效益的分析可知，本项目的市场前景较好。同时该项目的经济效益评价指标显示，项目可行。但是同时本项目存在着一些不确定的因素，如政府政策的不确定性、建造成本、售价、开发周期和贷款利率等。这些因素受当地政治、经济和社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。如果我们能够及时发现这些不利的因素，并采取相应的措施，就能有效的减少这些不利因素的影响。十、建议本项目的建安工程费和售价是比较敏感的因素，它们都是由于整个房地产市场的变动而变动的，由于是不能预测的，为此应以加强相应的措施减小它们带来的影响。另外该项目旧改设计到和原小区920户业主和政府的协调沟通问题，如果有几户业主不同意旧改就会直接影响到整个项目的进展，期间设计到的关系面比较广，因此要十分重视这方面的工作。具体采取的措施是：除了要密切注意市场，选择合适的市场策略外，还要组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。在工程实施工程中，要加强施工管理，实行工程的严格监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。成立专门的项目协调工作小组，提前进驻旧下步庙北小区，进行前期的业主意见征集和旧改项目立项资料收集等工作。第 47 页 共46页周边楼盘调查表 (2010-6-27)名称位置建筑面积占地面积建筑层数配 套均 价销售情况概况和黄都会轩福田华强北商圈179600平米17100平米32层2栋高层带写字楼和酒店式公寓预计住宅2.5万元/m2,预计今年下半你后销售在建京基御景华城华强南与滨河路交汇处260397平米26467平米33层6栋高层，1万平米绿化面积，2万平米商业配套二手住宅为1.8万元/m2,商铺为5万元/m2有较多二手房源在售2004年竣工销售飞扬时代福田华强南华发路43650平米5457平米29层2栋高层，裙楼商业用途二手住宅为1.9万元/m2,商铺为8万元/m2现有少量二手楼出售2005年竣工销售下步庙北区华强南路78000平米50000平米7层31栋7层多层，配套齐全老社区二手住宅为1.8万元/m2,现有少量二手楼出售1981年竣工销售燕南路88号二期福田振华路与燕南路交汇处79009平米9529平米22层四楼空中花园，两栋高层二手住宅为2.5万元/m2现有部分二手楼出售2期主打小户型2006年入伙深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）来源：深圳市规划和国土资源委员会 日期： 2010-06-13一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患1环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。2经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据危险房屋鉴定标准（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施1所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。2属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。3其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。二、城市更新单元的拟订标准（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。1拆迁范围边界涉及道路的：（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。（3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。2拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。3已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。（三）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。（四）城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。（五）福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。（六）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。（七）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。（八）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。（九）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。（十）确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。三、城市更新单元规划制定计划的申报（一）申报情形法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可申报城市更新单元规划制定计划，并在统筹时优先考虑。尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照本指引要求拟订城市更新单元，申报城市更新单元规划制定计划。（二）申报要求1已按本指引要求拟订城市更新单元。2申报城市更新单元的用地功能应符合法定图则和其他上层次规划要求。3申报城市更新单元的开发强度应合理可行。4申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。城市规划或其他相关规定中确定的城市基础设施、公共服务设施或其他公共利益项目建设配比要求高于以上标准的，以城市规划或相关规定中确定指标为准。5城市更新单元范围内，涉及支路以上等级城市道路拆迁建设的，申报主体应提供区政府（管委会）关于规划道路拆迁实施的相关意见，保证相对应的道路建设与更新项目同步实施。6除政府收回、收购情形以外的旧居住区申请纳入城市更新单元规划制定计划的，应提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案，并提供经济可行性研究等相关材料。7申报的城市更新单元应符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。8已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报，通过更新实现用地清退的除外。9申报城市更新单元范围内的权利主体应具备更新意愿，并满足以下要求：（1）申报城市更新单元用地为单一宗地的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意申请拆除重建后，方可申报。（2）申报城市更新单元用地为城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意申请拆除重建后，方可申报；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的权利主体同意申请拆除重建，并经原农村集体经济组织继受单位同意后，方可申报。（3）申报拆迁范围内涉及多个地块的，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5后，方可申报。（三）申报主体1申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。2申报城市更新单元内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。3市政府各相关主管部门、区政府（管委会）认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报。4属城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范围外形成的建成区域的，由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权利主体委托单一主体代为申报。（四）申报途径申报主体可向拟申报更新单元所在地的市规划和国土资源委员会各管理局或区政府（管委会）城市更新部门提交申报材料，各管理局对辖区申报材料进行审查并征询区政府（管委会）意见后，上报市规划和国土资源委员会。市规划和国土资源委员会将对申报纳入计划的城市更新单元相关内容进行审议。审议通过的城市更新单元规划制定计划按程序公示，报市政府审批。四、申报材料（一）申请书所有申报均须提供城市更新单元规划制定计划申请书，申请书内容应包含以下内容：1申报城市更新单元的基本情况，包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。2申报城市更新单元规划制定计划的理由与原因。3申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求。4承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任。5城市更新单元现状整体情况照片（3-5张）。（二）申报表格申报表包括深圳市城市更新单元规划制定计划申报表和地块现状详细信息一览表，表格规范格式详见本指引附件1和附件2。（三）申报主体的身份证明材料1属个人的，提供身份证（复印件）；2属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人身份证明；3事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文复印件（核原件）或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；4国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；5单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；6个人授权他人代理的，一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。属旧居住区业主授权他人代理的，应参照本指引要求，提供规范格式的深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书和委托代理人个人身份证明；7境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的须经司法部授权的律师见证。（四）图纸1更新单元范围图“更新单元范围图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。2现状权属图“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。3建筑物信息图“建筑物信息图”须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。4图纸规范格式应参照本指引附件5图纸规范格式要求与附件6图纸范例要求。图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1:1000，提供的CAD格式文件须使用深圳标准坐标系。（五）更新意愿证明材料1申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。2属旧居住区业主委托申报的，须提供深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书，规范格式详见本指引附件3要求。3属城中村的，须提供股东大会会议纪要或股东代表大会会议纪要、参会人员签名等相关证明材料。4旧居住区、旧城等业权分散或地块较多的城市更新单元，须提供更新意愿统计表（规范格式参见本指引附件4），对更新意愿比例达成情况进行详细统计。（六）权属材料申报更新单元范围内土地及建筑的相关权属证明材料。（七）照片申报主体须提供更新单元范围内每一建筑单体的近期实物照片（电子文件）。照片上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。（八）其他材料1除收回、收购情形以外的旧居住区申请拆除重建的，应提供经济可行性研究等相关材料。2更新单元范围内涉及危房的，须提供相关质检部门认定书。3申报主体认为需要提供的其它材料。（九）材料格式要求所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；权属证明材料较多的，加盖骑缝章。提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：1城市更新单元规划制定计划申请书、城市更新单元规划制定计划申报表和地块现状详细信息一览表：提供WORD格式文件；2现状权属图和建筑物信息图：提供JPG及CAD两种格式文件；3更新意愿统计表：提供WORD或EXCEL格式文件；4建筑物照片：提供JPG格式文件。五、其他事项（一）纳入计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入深圳市城市更新年度实施计划后，方可实施。（二）城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。纳入计划的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。（三）城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共服务设施。（四）纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。城市更新单元改造主体须依据深圳市城市更新办法经相关程序予以确定。（五）城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。（六）纳入计划内的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，将取消其计划资格。（七）本指引可在市规划和国土资源委员会网站上（）下载。（八）本指引自公布之日起实施。本指引所称“零散用地”指根据深圳市城市规划标准与准则用地面积小于1万平方米的用地。本指引所称“边角地、夹心地、插花地”是指：“边角地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3000平方米的地块。“夹心地”：难以单独出具规划要点、被改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3000平方米的地块。“插花地”：难以单独出具规划要点、与改造范围地块形成交互契入状态的面积小于3000平方米的地块。本指引所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人。本指引所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域；“老屋村”是指符合深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见（深府2007257号文）的老屋村。原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，应按照相关规定优先落实非农建设用地指标或划定老屋村范围，属其他情形的，须按照有关规定接受处理。权属清晰的用地，应以独立的产权边界作为一个地块。原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域，一般作为一个地块；确需分割的，可由申报主体结合实际情况进行地块划分。本指引所称“权属性质”指：国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建成区域、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地。二O一O年一月十三日深圳市城市更新办法第一章 总 则第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新