七浦路商圈市场调研.doc

七浦路商圈市场调研 七浦路商圈市场调研一、市场概述：七浦路全长1096米，所在的七浦路商圈是目前上海最大的服装批发市场，市场地上、地下总建筑面积约30万平方米。商圈位于闸北、虹口、黄浦三区交界：南隔苏州河（与黄浦商业区相邻），西近上海新客站，东靠四川北路商业街。商圈主要以七浦路为东西横轴向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路为南北纵向商业分支，南到北苏州路，北到海宁路。定位于中低档服饰零售批发。七浦路又称“七车间”、Cheap Road（便宜一条街），目前是上海最大的服装批发市场，主营中低档服装的批发零售，整体定位较低。这种定位弥补了上海中低档服装批发零售市场的空白。由于交易中间环节少，价廉物美，在上海中低收入群体中具有一定认可度。目前，该商圈内的一些新建商铺都开始进行新的定位尝试。例如，兴旺二期的五楼定位为休闲餐饮区，联富以及圣和圣定位为精品女装档次往高端发展，但市场反映并不理想。商业价值。七浦路节假日的平均客流有近56万人，其中以兴旺国际服饰城最多，每天客流量约1.5万人次，双休日2万人次。商圈目前共有商场12家，其中新开业及在建4家，商圈整体购物环境和各种相关配套趋于完善。租售概况。七浦黄金地段的成熟商铺的市场认可度较高，租金和售价都较为可观。而新开商铺招商及经营处于相对劣势。新七浦商场内12平米左右的一楼普通商铺年租金为23万元，商铺平均日租金为5070元平方米。售价为250万元，即约20万元平方米。成熟商场的商铺基本满租，核心地段的熟铺年投资回报率为10%。新开商铺的情况有所逊色。整体出租率维持在92上下。新建商场开盘一般较低调，白马大厦均价30000元/平米，七浦路批发市场均价36000元/平米（最低10000元/平米）。圣和圣一楼内铺定价75000元/平米，目前销售情况一般（销售剩余约20）。2006年前后，白马、豪浦、七浦路、联富、圣和圣五家商场的集中推出使七浦路商铺供应量放大。商圈内租金价格（新金浦、超飞捷等非核心地段熟铺）出现微度回调，目前市场正处于消化吸收阶段。地段、交通、客流。七浦路附近有公交66,929,14,25,17,21,510,573,13,63,502,537,18,19路，加上轨道交通，客流到达该商圈较为便利。七浦路的人流走向特点决定了七浦路商铺的地段优劣和整体商业价值，而人流的走向特点又和交通站点的位置密切相关。目前，进入七浦路的交通站牌集中在七浦路与河南北路的交界口，这一位置是七浦路 “金三角”，人流量最密集，商铺租金也最高。沿着七浦路向浙江北路（项目地块）延伸，人流量和商铺的租售价格逐级递减（参考下图）。随着2010年地铁10号线天潼路站（下图中“起始点1”）的开通以及2012年地铁12号线曲阜路站（下图中“起始点2”）的开通，我公司项目地块周边的人流量预计将有较大改善产品与商户类型。七浦路的商品大致可以分为如下两类：商户类型产品及特点针对客户群分布经营模式外贸类批零商外贸时尚服饰（女装为主），包括外贸原单、跟单、仿单。款式较新，质量尚佳，价格实惠。年轻时尚一族，女性居多兴旺、新七浦等商厦的低层零售为主，兼做批发。综合类批发商国内中低档非品牌服饰。质量和款式参差不齐，价格低廉。中低收入阶层新七浦、金浦、超飞捷等早期商厦的12层。零售为主，兼做批发。品牌总代理商国内品牌服饰。质量上佳，但缺乏市场认可，中间流通环节少，所以价格相对较低。主要是批发户和加盟商。中档产品容易被中低收入阶层所接受。联富等新开商厦的全部楼层。以及兴旺等早期商厦的35层。批发为主，兼做零售。部分商厦（如联富等）开始引入国内高档品牌，该定位较为尴尬七浦商圈的零售消费群更看重价格因素；而要做为高档品牌展示区域，七浦路目前环境发展尚未成熟，与南京西路等区域相比缺乏优势。客户群构成。从客户群的构成及特点来看，七浦路商户的大部分批发生意主要集中在周一至周五，尤其是清晨时分；而双休日的9：00之后，是服装零售的黄金时段，中午2：00客流达到高峰。客户群消费时段地区消费产品消费数量本地消费者主要在双休日，上午9：00以后，下午2：00达到高峰本市各档次均有较少本地批发户一周无休，60%主要集中在清晨6：007：00左右本市各档次均有。市区批发户集中在中档、中高档较多外地批发户一周无休，60%主要集中在清晨6：007：00左右周边地区如泰兴、昆山等地主要集中在中档、中高档和时尚服饰较多17：00点之后批发客流较为稀少，因此，很多商场都将营业时间定为5：3018：00，即开门时间和打烊时间都比较早。但根据市场的反映情况来看，一些消费者对较早的打烊时间有所抱怨。租售市场竞争。七浦路商铺市场正处于消化吸收期，资深商户成为各商场（尤其是新开商场）争夺焦点。据悉，豪浦、七浦路从新金浦，超飞捷等老牌商铺带走了部分品牌代理商户，采用的主要是价格优惠策略，另外新开商铺的格局更适合做总代与展示。相比之下，零售类商户的分布变化不大，主要原因仍然是新开商厦的定位与格局较为高端。其他：山西路、河南北路马路大修工程也已接近尾声，大部分街道都已铺上了白色的水泥路面。七浦路还将进行景观道路工程建设，在近河南北路口设一个七浦路主题景观小品。轨道交通M10、M11线（已规划）将在联富广场地下交汇，据称M10将于2010年通车。二、主要商厦及相关情况七铺路的大型服装批发市场经历了两轮发展，第一轮是在2001年9月，四家服装批发市场建成营业，即新金浦、新七浦、兴旺和超飞捷。第二轮是在20052006年，白马、联富、豪浦、七浦路、圣和圣相继开盘，七浦路服装批发市场的格局基本确定。接下来，我们将按照地段、商户资源、硬件环境等方面对七浦路的各服装市场逐一进行针对性分析：1、 地段在七浦路商圈，判断地段优劣的依据是人流的走向，兴旺和新七浦在地段位置上具有明显优势。兴旺地段最佳，进入七铺路商圈的主要公交站点（7条）就设在兴旺一、二期的正门一侧，多数来七浦购物的客流会将兴旺作为购物的第一站。马路对面的新七浦地理位置也比较理想河南北路七铺路的人行横道在新七浦一侧，继续西行的客流必然要经过新七浦。处于第二梯队的豪浦和新金浦同处于山西北路七浦路口，但从人流走向来看，豪浦占优经过新七浦的客流多数会选择进入同侧的豪浦，而不是过马路去超飞捷。接下来地段的优劣排名为新金浦、七浦路、超飞捷、白马。联富、圣和圣虽然距离交通站牌的直线距离较近，但是根据客流的行走习惯（主干道优先，店铺密集的区域优先），这两个商场的位置并不理想。我公司项目地块的地段评级与联富、圣和圣、白马基本处于同一水平。但要略优于白马，因为人流的到达距离更近。2、 商户资源优秀的商户资源可以为商场带来较高的人气和营业额，老商厦在这方面具有一定优势，对这些商户资源，我们从如下角度进行了划分：1从批零角度划分准零售商，重视零售，兼做批发，给批发户的价格优惠空间有限。由于成立时间较早，兴旺（一期）积累沉淀了一批时尚服饰零售方面的资深商户，她们对时尚服饰（尤其是少女服饰）有独到把握，在服饰的款式、搭配、定价乃至进货渠道方面经验丰富，所经营的服饰市场认可度较高，通常以零售为主。通过实地走访，可以发现，即便在工作日，兴旺13楼商场内的客流也较多，而且客流中年轻女性的比例高，很多是在校的女学生。批零商，批发和零售并重，给批发户的价格优惠更多。与兴旺不同，新七浦的老商户多年从事中档服饰的批零经营，对成本价格的掌控方面更有优势。因此新七浦在中低档大众类女装的批发方面具有明显优势（新七浦也将商场定位为专业女装批发）。根据实地走访，七浦路清晨的批发客流60集中在新七浦。专业批发商和国产品牌代理商，一般集中在较高的楼层（46层），主营为中档、中低档批发。批发户能得到较优惠的价格，而普通消费者几乎没有议价空间。这部分商户基本无法起到为商场汇聚人气的作用。2从消费者的性别、年龄角度划分从性别角度看，来兴旺购物的以女性居多，约占到总客流量的6570，主要原因是中低收入的女性对服装的需求量较大，因而对性价比（尤其是价格）较为敏感，更倾向于选择七浦商圈这样的服饰批发零售市场。男性的服装消费较少，因而对价格的敏感程度不高，多会就近进行或选择档次较高的消费区。因此七浦路上经营女装的商户所占比例最大，大约占到所有商户比例的70，某些商场更是直接将经营定位在女装。 联富定位为“精品女装城”，新七浦定位为“女装批发”。从年龄角度看，来七浦路的购物群体以青年、中青年女性为主。多数商场的一楼、二楼零售商户都在经营年龄层较轻的少女服饰，面向中年的精品服饰和职业装基本在各商场的三楼。3从消费需求档次划分外贸时尚类服饰由于款式较新，更新速度较快，审美档次较高，比较受本地年青女性（女学生，年青白领）的青睐。经营这类服饰的商户（外贸类批零商）属稀缺资源，数量较少，目前主要集中在兴旺，新金浦也有少量。普通大众类服饰，款式和质量较为普通，主要依靠价格取胜，主要消费者是来沪打工一族或服装款式要求不高的中青年消费者的青睐。利润空间更小，但进入门槛较低，因此数量较多，同时竞争更为激烈。分布在七浦路服装批发市场和新金浦、超飞捷等早期商场的12层。3、硬件布局七浦路第一轮开发的四大商铺（兴旺、新七浦、金浦、超飞捷）在格局和装潢等方面落后于商圈的整体水平，但毕竟经过了多年市场的考验，布局的经验和教训仍有一定的可借鉴之处。以新七浦和兴旺为例，这两家老牌商厦的一楼和二楼的商铺开间普遍较小，水泥墙体、过道狭窄。这种格局比较符合服装零售商户的口味。因为小开间使商户的集中程度较高，能够满足购物时货比三家的心理。过道狭窄，另一方面也有利于汇聚人流，并放缓人流的行进速度，无形中激发购买欲。值得一提的是，这两家商铺的45楼格局与新建商厦区别不大玻璃墙体，开间较大，以适应展示需要。再以超飞捷为例，超飞捷的一楼为男装男裤和部分低档服饰，25楼为精品女装和品牌展示，地下一层为童装市场。该商厦将一层、25层和地下1层的入口进行了分隔引入，其主要目的是直接引导客流至地上2-5层或地下1层，而不必通过1层。此布局的影响是1层的主出入口被压缩在一个并不突出的位置，且1层、2-5层和地下1层之间的客流是相对独立的，不利于提高客户在商场内部的流动，商场停留时间也会缩短。金浦的商铺仿照广州商厦的旋转上升格局，容易使人产生眩晕感，消费者特别是零售消费者对此布局的接受程度不高。4、车位七浦路各商厦的车位安排数量并不多，平均水平为每400600平米一个车位。车位较多的商厦有兴旺（300）、圣和圣（400）以及联富（300）圣和圣与联富各有住宅楼盘，因此对车位有一定需求。我们认为，来七浦路购物的客流主要是中低收入阶层，交通方式为乘坐公交线路，因此来自客流的车辆较少。七浦路的总代商户的进货主要依靠厂家直接发货或委托货运公司代为运输，货车的泊车时间较短，且装卸货的主要时间集中在清晨。总代商户和批零商户偶尔有紧急订单，一般依靠小型面包车进行运输。总体来说，车位需求并不紧张。我们随机调查了超飞捷、白马、新七浦和豪浦的地下车库，这些车库几乎没有车位拥挤的情况。5、旺铺期七浦路商铺的“旺铺期”一般在23年，通过23年的经营，新开商铺将成为市场认可度较高的“熟铺”。在“旺铺期”期间，商场将通过优胜劣汰逐步积累一些优秀商户资源，而这些商户在经营的过程中，也逐步培养了自己的客户资源和进货渠道，经营将逐渐趋于稳定。在“旺铺期”期间，商场的知名度和定位对消费者也将更为清晰。6、管理从市场情况来看，新建商厦的经营管理水平比早期商厦更高。以白马为例，白马商厦的物业管理方在近期展开了购物促销活动，来为商场吸引更多的客源。包括白马和七浦路在内的新商厦的招商部还主动负责为有转租需求的商户提供招商服务。但是，从市场反映来看，经营管理方面的优势对商铺租售水平的提升比较有限。表1：七浦路九大商厦综合指标调查兴旺（一、二期）新七浦新金浦（含天阜童装）豪浦七浦路（原七浦369）超飞捷联富白马圣和圣开盘时间2001年9月2001年9月2001年9月2006年1月2006年3月2001年9月2006年5月2003年9月2006年9月 地段佳（100）佳（95）较佳（85）较佳（88）较佳（75）较佳（75）一般（70）一般（65）较差（55）优势产品中低档时尚女装、外贸服饰（原单、跟单、仿单）中低档男女服饰，外贸服饰中低档国内品牌男女服饰、儿童服饰中档、中高档男女服饰中低档男女装中低档女装中档、中高档国内品牌男女装中档、中高档国内品牌男女装中档、中高档国内品牌男女装优势业务零售零售+批发零售批发+总代+零售批发+总代+零售零售+批发批发+零售+总代零售+批发零售+批发商户资源极佳（100）较佳（85）较佳（75）较佳（80）较佳（75）一般（75）一般（70）一般（70）一般（70）扶梯321222222每部扶梯服务的单层面积4222平米3000平米4000平米3300平米2200平米2000平米2600平米4000平米2500平米直通梯客梯4部（其中观光梯2部）货梯3部货梯2部观光梯1部货客梯3部货梯1部客梯4部货梯1部客货两用梯2部，客梯1部在建观光梯1部，货梯2部货梯1部客梯2部货梯2部总建筑面积7.6万3万2万4万2.65万2万2.6万2.4万2万总车位300505083834030060400客流情况极佳（100）极佳（95）较佳（80）较佳（85）较佳（80）较佳（80）一般（70）一般（60）较差（55）销售情况售完售完售完低层售完；高层等待低层为回迁户；高层只租不售售完12楼只租不售售完销售剩余20%租赁情况情况100%100%100%96%90100959385%三、租金及主要决定因素1、租金情况通过市场调研我们掌握了七浦路各主要商铺的一层租金情况，如下表：表2、九大商厦的租售情况位置单位年租金单位售价物业费租金年投资汇报率投资回收期位置白马服装批发市场街铺7000100000407.00%14.29 七浦路、浙江北路内铺510072000407.08%14.12 超飞捷服装批发市场街铺8200155000255.29%18.90 七浦路、福建中路内铺690092000257.50%13.33 七浦路服装批发市场街铺12870173000247.44%13.44 七浦路、福建中路内铺850024新金浦街铺17000183000249.29%10.76 山西北路、七浦路内铺13700997002413.74%7.28 豪浦服装批发市场街铺16500195000908.46%11.82 山西北路、七浦路内铺146001650008.85%11.30 新七浦服装批发市场街铺2000021600023河南北路、七浦路内铺17000183600239.26%10.80 兴旺内铺15500200000207.75%12.90 河南北路七浦路联富内铺8200125000246.56%15.24 河南北路天潼路圣和圣内铺735075000249.80%10.20 河南北路、塘沽路结合实地调查，七浦路商铺的租售还有如下具体特征：1、 同一楼层商铺的租售情况因位置差异而大相径庭。靠电梯、出口、通道交叉口的“包口”、“转角”商铺租售情况要远远高于其他普通商铺。七浦路服装批发市场二楼包口商铺的租金水平几乎和一楼的普通内铺相当。2、 不同定位的商铺之间可能产生干扰性影响。以七浦路服装批发市场为例，该商场12楼为马路回迁商户，主要从事中低档服饰批发零售；36楼为中高档批发展示商铺。从现场情况来看，后者的经营环境受到了12楼商户的影响，租售价格和出租率都要明显落后于格局非常相似的豪浦。3、 开间面积较小的商铺有利于取得较高的租金和售价，适合“零售为主，批发为辅”的中小商户，经营上有利于商场提升人气和购买气氛。4、 面积较大的商铺有利于整体出租，适合以“展示、批发”为目的的代理商，但不利于为商场积聚人气。5、 被调查者的对出售商铺普遍意愿较小，尤其是新七浦、兴旺、豪浦等“黄金”商铺。除了近期出台的房产税售调整原因外，我们认为对七浦路核心地段商铺价值长期看好也是一个主要原因。6、 各市场年租金回报率差异较大。7、 商场的装潢档次并不是决定商场租金的主要因素。早期商场的“黄金商铺”依靠的主要是特色化的商品服务。相比之下，一些新建商场（如圣和圣、白马）装潢较为现代，但偏离了七浦路商圈的核心竞争优势价廉物美。（评析：我司项目的设计与装修应做到明亮、整洁，不必过分追求豪华装潢）8、 核心地段商铺的资深商户的搬迁愿意较小，对租金的敏感度也较小。因为他们的经营、品牌已经和商铺紧密相连，搬迁有可能将导致老客户的流失，不确定性较大。9、 一些新建商场并不急于将所有商铺出售，如联富的商铺采用只租不售的形式，先将商铺按5年打包出租，租赁者在5年后具有优先购买权。（评析：成熟商铺的经营价值和市场认可度更高，经营新铺而后出售的方式值得分析与借鉴）10、 各商场中扶梯对客流的引导作用较为明显，建议适当增加。而另一方面，部分新建商场增加了直通客梯甚至观光电梯的数量，从客流的实际乘坐情况看，收效有限，建议慎重考虑。11、 绝大多数商场地下都安排有仓库，部分商场（新金浦）还将高层部分空置店面改为仓库。从实地考察情况来看，将高层商场安排为仓库可能会影响高层的经营氛围。2、租金的主要决定因素兴旺新七浦金浦（原兴浦）豪浦七浦路（原七浦369）超飞捷联富白马圣和圣租售情况打分77.510068.57342.534.54125.530.75人流9610087846048584247开盘时间1001001008080100808080地段1009585887575706555产品特色909070856560656062中高档定位706565807068908590管理606560807570808575商户资源909060806860656075车位8550606565708570100设施布局607060908065888587根据调研得到的商厦的各项经营指标（表1）和租售情况（表2），我们对各商场租售情况和各项指标进行了量化测评（表3），并分别对租售情况和各相指标进行相关性（协方差）分析，对结果如表4：表3表4相关性检验结果指标人流开盘时间地段产品特色中高档定位管理商户资源车位设施布局指标与租售情况的相关性0.9770.5660.9590.936-0.593-0.6280.739-0.531-0.440根据上面的统计分析结果，我们可以得出如下结论：1） 决定七浦路商铺租售的首要因素是人流，人流影响了商铺的商业价值，也间接决定了商铺的地段优劣：七浦路商铺的租售情况和地段的因素相关性明显，即地段优劣是七浦路商场租售的最主要决定因素。主要原因是：l 七浦路虽然不长，但经营的业态较为单纯服饰批发零售，不存在休闲和观光等场所；l 各家商场的容量普遍较大（2万平米4万平米），楼层较多（56层），品种趋同度较大；这都导致了七浦路购物的实际步行距离较长，购物客流容易产生购物疲劳，往往逛完最初的35家商场就已经身心俱疲。另外，产品的趋同度较大，逛完最初的几家商场大部分购物行为可能已经完成甚至终止。这也是导致白马商厦目前经营状况欠佳的主要原因。从目前来看，我公司所处位置的人流情况优于白马及圣和圣，但较兴旺、新七浦要逊色一些。然而，随着天潼路地铁站以及曲阜路地铁站的建成，我公司项目的人流优势将逐渐显现，并且苏州河商务休闲区建设工程的完成也会提升浙江北路的商业环境，对客流的引导作用值得期待。（评析：现阶段的人流引导策略可以从紧缺服务入手，具体地，可从餐饮业态入手。目前，七铺路的餐饮业态相对较少，且卫生情况及就餐环境都较为欠佳。我公司项目可考虑引入干净卫生的中低档特色餐饮，以填补该项服务的空白。根据以前商业街运作经验，紧缺业态餐饮服务方面的优势对吸引人流可起到促进作用。） 2）产品特色和商户资源也是影响七浦路商铺租售的重要因素七浦路市场经历了20多年的发展，商场经营者和商户都已较为成熟，产品也难免越来越趋于同质化，因此找到交错定位的突破口是带动商场整体品质提升，发挥区分效应的关键：处于超飞捷地下一层的天阜童装城就是一个很好的例子。童装是七浦路市场经营和竞争较少的一块业务，但是利润和需求却比较可观（童装的利润甚至高于某些女装品种），这样精准的产品定位，使得天阜童装城虽然缺乏地段优势，但是经营效益和认可度都较高（一些消费者和批发户甚至一进七浦路就直奔天阜童装城）。3) 开盘时间早晚，是影响七浦路商铺租售的重要因素早期的商场由于经营时间较长，优质商户及其掌握的客户资源都较多，产品具有一定特色，同质性相对较低。因此经营环境和整体氛围都较新开商场具有优势。4）部分商场的高档、中高档定位并没有获得市场认同。部分新建商场将经营定位在高档、中高档（如联富），相关性检验数据显示，市场的认可度比较有限。通过市场调查我们发现，经历了20多年的发展，消费者对七浦路有较为一致的市场认同价格便宜、品种较多（有可能买到物美价廉的服饰）这是七浦路服装市场的核心竞争力和未来发展方向。一味追求高档次、高品味将逐渐丧失宝贵的客户认同。5）处于租售劣势的商场，被迫从提升管理水平、装潢水平、购物环境等方面入手，但收效有限。相关性检验显示，管理水平、装潢水平、车位等因素与租售水平呈负相关关系。但这并不是说管理水平、购物环境的提升会降低商铺的租售水平。更合理的解释是，由于处于租售劣势的商场，将被迫从提升管理水平、硬件设施等方面入手（最明显的例子是白马商厦），因此她们在这些指标上要优于处于租售优势的商场。但这些指标目前还不是决定租售的决定性因素，因此从实际情况和数据面上看，收效有限。四、品质提升策略1、 创造地段优势。根据前面的分析可知，地段和客流是商场商业价值的决定性因素。我公司可向市公交部门开展公关，将周边地段的公交站点（如浙江路上距离较近的14路和15路）集中搬迁到我公司项目地块附近，并展开相关宣传攻势目的是使大批客流经浙江路七浦路口进入七浦路商圈，这样将提升我公司的项目地块的地段优势和物业的商业价值，建议作为前期工作的重点。2、 把握七浦路核心优势，定位中端、中低端。零售批发的客流量以及销售情况表明，联富、圣和圣等新开商场的中高端、高端定位的市场认可度有限。其主要原因是没有把握住七浦路主要核心优势价格低廉、款式新颖。七浦路的商业氛围、地理位置、交通和业态配套等方面无法与南京西路、徐家汇等商圈相比。吸引消费者到七浦路购物的主要原因是价格便宜、实惠，七浦路能够满足消费者“淘便宜货”的心理。而这些消费群体主要是中低收入阶层，且为数众多。将市场定位在低端还是高端，都只是手段，主要目的是使商场的产品特质（价格、款式）满足消费者的需求，这样商户的销售和利润才能保障，商铺的商业价值才能获得市场认可。因此，我司项目的市场定位宜为“中档、中低档服饰零售与批发”。具体定位和楼层排部参考如下：楼层商品档次经营侧重进入通道备注地下一层饰品、皮具低档70零售，30批发扶梯业态的体量有限，楼层面积的1/22/3一层时尚少女服饰、部分时尚男装低档、中低档60零售，40批发入口通道二层时尚少女服饰低档、中低档60零售，40批发扶梯三层童装总汇中低档、中档、中高档50零售，50批发观光电梯、扶梯四层成年女装、男装休闲中低档、中档50零售，50批发观光电梯、扶梯业态的体量有限，可考虑适当引入其他商品五层国内品牌厂家直销中档30零售，70批发观光电梯、扶梯3、 商场环境宜整洁、清爽，档次分明，重视人性化服务。我司项目的设施品味应较新金浦、超飞捷等早期商铺有所提升，但应吸取联富、圣和圣的教训，不宜过分追求豪华装潢：l 商场环境应做到整洁清爽、明亮，以此区别于早期商铺，使购物环境更加舒适：l 12层开间不宜过大，合理建筑面积在1520平米（实际面积78平米）；36层开间适当放大合理建筑面积在30平米左右（实际面积15平米）以利于厂家直销和展示。l 轻装潢，重设施。具体地说，就是不宜过分追求商场的整体装潢，而应将资金和精力放在如何使吸引客流和方便客流上下购物上。商场内的扶梯应在35部（每部包含上下梯两部），外墙可设置46部观光电梯，出口宜设为68个。我公司项目的地段劣势明显，因此在入口、电梯和楼面广告方面应力求做到最佳：l 车库设置不宜过多，标准宜设在车位数：建筑面积平米=1：500，可占用地下一层的1/3面积。l 考虑设置一定数量的地下仓库。可占用地下一层面积的1/4用作仓库，建设时可与车库一体，可根据实际需要随时调整仓库与车位的比例。l 七浦路多数商场的关门时间较早（18：00），主要原因是此时段之后批发客流较少。这种安排具有一定的不合理之处，我公司可考虑将营业时间适当延后，并以此作为服务亮点。l 目前七浦路正规餐饮业态的数目和档次都较低，仅兴旺二期引入了部分餐饮行业如肯德基，街客等。我公司也可考虑引入12中低档次的餐饮店面，这些店面最好同时也能提供休憩场所，如麦当劳等等。主要目的是区别化服务，为商场招揽更多客源。4、 精准招商，吸引厂家入驻直销目前七浦路的一些新开商场都将招商视线集中在较为高端的总代商，整体功能定位为展示、批发，这种定位具有一定的合理性，符合服饰营销的趋势。但我公司项目的定位应有所突破，主要原因如下：l 做为市场后进入者，我司具有后发劣势，地段较差，项目成本高，不易采用价格策略争夺市场内有限的代理商。l 总代理商的经营成本相对较高，盈亏平衡点和淘汰率也高，很多商场内都因为更换代理商而出现暂时性空置。l 总代理商比较轻视零售，而注重招揽加盟和批发，不利于商场的发挥核心价格优势。七浦路的核心价值和竞争力是商品的经手环节少、价格低廉，商场的经营应该紧紧围绕这一点。目前，江浙地区的服装加工产业发达，厂商众多且经营实力不俗，直接争取厂家租铺或购铺直销，是上佳的选择：l 厂家直销更具有价格优势，且零售与批发并重，有利于树立商场的整体经营。l 如果经营得法，厂家直销一般较代理更为稳定。l 服装厂家一般更具有资金优势，更容易对商铺形成潜在购买。五、租售策略1、商铺成熟经营期需要2年。前面的分析表明，七浦路的商铺要获得市场认可，需要2