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第一讲房地产投资及其风险 第一节 投资与房地产投资第二节 房地产投资的形式与利弊第三节 房地产投资的风险第四节 风险与投资组合1.投资 1.1 投资的概念 概念 投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。 理解（三个角度） 通俗角度投资就是用钱来获取更多的钱 金融角度投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为 经济角度投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为1.2 投资的分类（四种分类） 按投资期限或投资回期长短分 短期投资（一年以内） 长期投资（一年以上） 按投资人能否直接控制其投资资金来划分 直接投资（直接用资金办实业） 间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业） 按投资对象存在的形式来划分 金融投资（预先垫付资金形成金融资产） 实物投资（预先垫付资金形成实物资产） 按投资的经济用途划分 生产性投资（投入生产领域） 非生产性投资（投入非生产领域）1.3 投资的特性 投资是一种经济行为 投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） 投资的目的是获取报酬 投资具有风险性1.4 投资的作用 投资是一个国家经济增长的基本推动力 投资与企业发展密切相关 投资可以促进人民生活水平的提高 投资有利于国家和社会的稳定和国际交往 2.房地产投资 （重点章节）2.1 房地产投资的概念(重点) 经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。【2006年真题】1.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（） A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动 2.2 房地产投资的分类 按投资主体划分 政府投资 非盈利机构投资 企业投资 个人投资 按经济活动类型划分 土地开发投资从事土地开发活动 房地产开发投资从事各类房屋开发活动 房地产经营投资从事房地产出租经营活动 按物业类型划分 居住物业投资 商用物业投资 工业物业投资 酒店与休闲娱乐设施投资 特殊物业投资【归纳部分】第一章有关的内容： 廉租住房面向低收入家庭出租 经济适用住房面向低收入家庭出售 限价房面向中等收入家庭出售 经济租赁住房面向中等收入家庭出租 【重点】按物业类型划分的房地产投资 1.下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行交易E.位置对其有着特殊的重要性 2.下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区 2.3 房地产投资的特点（8大特点） 区位选择异常重要（具体位置+宏观区位） 适于进行长期投资（两个寿命） 自然寿命：从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间 经济寿命：地上建筑物对房地产价值持续产生积极贡献的时间长度，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间 需要适时的更新改造投资（适应性，需要适时更新改造） 异质性：物业由一种用途变为另外一种用途投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（价值难以判断） 变现性差 易受政策影响 依赖专业管理 存在效益外溢和转移（外部性影响）2.房地产投资 1. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性2. 投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖2.4 房地产投资的作用 从社会的角度 拉动经济 从投资者的角度 具有收益、保值、增值、消费的多重功能 【本节内容框架】 直接投资投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 房地产开发投资把土地加工成房屋 房地产置业投资直接买建成的物业 间接投资投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作 投资房地产企业股票或债券 投资房地产投资信托基金 购买住房抵押支持证券第二节房地产投资的形式1.房地产直接投资 1.1 房地产开发投资 概念 是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程 性质 属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给 具体种类 土地开发投资土地一级开发为主 商品房建设投资建房屋 1.2 房地产置业投资 概念 向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资 可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房） 目的（三个） 自用 经营出租获得经常性收入 还可以获得转售收益 置业机构投资者的选择 缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小 具备投资管理经验又是风险偏好型的投资者购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大 本节例题：1. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营 2. 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（） 答案解析适应性强，意味着可转变用途，则风险小，所以是负相关2. 房地产间接投资 2.1 投资房地产企业股票或债券 房地产开发企业通过资本市场直接融资的途径： 首次公开发行 配股 公开增发或定向增发 发行可转换债券 2.2 投资房地产投资信托基金 概念 是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具 投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人（基金机构代人理财） 优越性 收益相对稳定主要来源是租金收入，一般高于股票收益2.2 投资房地产投资信托基金 类型 权益型基金 抵押型基金 混合型基金 流动性很好可以进行交易 例题：1.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 2.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 答案解析相当于基金把钱筹到一块搞一个置业投资，收取租金并把它作为收益分配给投资人 3.下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（）A.有专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好2.3 购买住房抵押支持证券 把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的 例题：1.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A.购买房地产公司股票B.购买土地使用权C.购买新建商品住房D.购买存量商品住房2.房地产间接投资得形式主要有（）。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发3.房地产投资的利弊（四利三弊） 利 相对较高的收益水平 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响（一般情况下）房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率 提高投资者的资信等级 弊 投资数额巨大 投资回收周期较长 需要专门的知识和经验 例题： 1.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（） 2.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（） 第三节房地产投资的风险1.风险的相关概念 概念 风险是未来获得预期收益可能性的大小 风险的度量 标准差标准差越小，风险越小：标准差与期望值之比比值越大风险越大 三个概念 风险收益实际收益超出预期收益 风险损失实际收益低于预期收益 风险报酬实际收益超出预期收益的部分 1.风险的相关概念 决策的方法（分两种） 风险决策（情况不确定，但发生的概率确定） 决策准则是最大期望收益 一般使用决策树法或决策表法 不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定） 小中取大法悲观看法 大中取大法乐观看法 最小最大后悔值法 房地产投资风险的方面（四方面） 投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的变现性 资产管理的复杂性 风险的分类 系统风险对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制，无法避免 个别风险仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制和预防 甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲 .乙两个物业投资风险比较的结果是（） A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断2.房地产投资系统风险 （8+6）2.1 房地产投资系统风险的概念与种类 概念 又称为不可分散风险或市场风险 系统投资风险无法在投资组合内部分散、抵消2.1 房地产投资系统风险的概念与种类 种类（八种） 通货膨胀风险（购买力风险） 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险危害最大的一种 或然损失风险 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（） 2.2 通货膨胀风险（购买力风险） 通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险 其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降 以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险 通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度2.3 市场供求风险 供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化2.4 周期风险 房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 2.5 变现风险 指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险 2.6 利率风险 利率调升对房地产投资的影响（三方面） 折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损 加大投资者的债务负担，导致还贷困难 还会抵制房地产需求，导致价格下降 固定利率贷款 实质上是把利率风险转嫁给金融机构例题：1.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（） A.导致房地产实际价值下降 B.导致房地产实际价值上升 C.加大投资者债务负担 D.抑制房地产市场需求 E.增加房地产市场需求2. 下列风险中属于系统风险的是（）。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险3.房地产投资的个别风险（6类） 收益现金流风险（收入低了） 项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险 未来运营费用风险（费用高了） 物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险 资本价值风险（折现率或报酬率变化） 即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化 比较风险（机会成本） 也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险 时间风险（时机与时间） 房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短 持有期风险（持有时间） 房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大1.下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A.变现风险B.时间风险C.或然损失风险D.通货膨胀风险2. 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场 ( )4.风险对房地产投资决策的影响（两方面影响） 投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平 投资者尽可能规避、控制或转移风险 投资者投资目的投资对象收益型承受低风险低收益水平 的长期投资者获得稳定租金收益进行稳定期的收益性物业收益加增值型能承受中等风险和收益水平的投资者物业租金收益物业增值收益进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业机会型承受较大投资风险，期望获得高收益的投资者第四节风险与投资组合1.投资组合理论 主要论点（不要把鸡蛋放在一个篮子里） 在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同 把适当的项目组合起来，可以达到一个理想的长远策略 寻找一个固定的预期收率下风险最小，或在可接受风险水平下收益最大化的投资组合 说明 通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在 【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率的计算1.资产的预期收益率无风险资产收益率市场风险系数（市场的整体平均收益率无风险资产收益率）2.无风险资产收益率一般为国债的收益率或银行存款利率3.资产的预期收益率市场的整体平均收益率时，市场风险系数1 1.投资组合理论 具体方法 地区分布 时间分布 项目类型分布 投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在 【2006年真题】1. 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%答案解析注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益2.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（） A 0.25B 0.50C 1.5D 2.00 答案解析公式的变换。资产的预期收益率无风险资产收益率市场风险系数（市场的整体平均收益率无风险资产收益率） 【2006年真题】 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%答案解析注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益2.资本资产定价模型 一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差 折现率资金的机会成本适当的风险调整值无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率） 【典型例题】 如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8%B.4%C.14%D.12% 第二章房地产市场与市场运行 第一节 房地产市场概述第二节 房地产市场结构与指标(重要)第三节 房地产市场的特性与功能第四节 房地产市场的运行规律第五节 房地产市场的政府干预 第一节房地产市场概述1.房地产市场的概念 一般的定义 指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式 经济学的定义 指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动 房地产市场体系包括 交易当事人主体 作为交易对象的房地产资产客体 交易制度制度 交易组织机构等组织机构 2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素） 社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境2【重点】社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场的基本因素【重点难点】区别社会因素和经济因素【2008年真题】 政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次【2006年真题】 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量和结构C.土地资源状况D.建筑技术进步答案解析B 社会因素，C资源环境,D 技术环境。 3.影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量） 金融业的发展 信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁4.房地产市场的参与者（七类参与者） 土地所有者或当前的土地使用者 开发商 政府及政府机构 金融机构 建筑承包商 消费者或买家 专业顾问（七师一人） 建筑师 工程师 会计师 造价工程师 经济师 房地产估价师 律师 房地产纪纪人 第二节房地产市场结构与指标（6类结构）1.房地产市场结构 总量结构总量（开发与销售总量，供给与需求总量） 区域结构不同地区 产品结构不同产品 供求结构同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系） 投资结构不同投资目的和方式 租买结构租赁和购买的比例关系【注意】租买结构的影响因素 租金和售价的关系 偏好 可供出租数量 经济发展水平 【2008年真题】 某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A.均衡B.周期性失衡 C.结构性失衡D.区域性失衡 【2005年真题】 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。A.价格结构B.区域结构 C.产品结构D.供求结构E.投资结构正确答案BCDE答案解析请记清六个结构的名称。价格结构有很大的迷惑性。 2.房地产市场细分（五种分类方式） 2.1 按地域范围细分（区域性市场） 按城市划分 按城市内的某一具体区域划分 按省或自治区划分 按大片区进行划分2.2 按房地产用途细分 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场2.3 按增量存量细分* 一般的分类 房地产一级市场土地使用权出让市场 房地产二级市场土地使用权转让，新建商品房租售市场 房地产三级市场存量房地产交易市场 土地市场 土地一级市场土地使用权出让市场 土地二级市场土地使用权转让市场 房屋市场 一级房屋市场（增量市场或一手房市场） 二级房屋市场（存量市场或二手房市场） 2.4 按交易形式细分* 房地产交易市场总分 转让 租赁 抵押 土地交易市场（土地使用权的交易） 土地买卖 土地租赁 土地抵押 房地产产品交易市场 新建成的房地产产品交易子市场 销售（含预售） 租赁（含预租） 抵押 存量房地产交易子市场 租赁 转让 抵押 保险【2007年真题】 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场.A.租赁B.销售C.保险D.抵押2.5 按目标市场细分 按建造标准或价格水平细分 低档 中低档 中档 中高档 高档 按目标市场的群体特征细分 老年住宅市场 青年公寓市场【2006年真题】 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有（） A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E.按地域细分3.房地产市场指标（四大类40小项） 3.1 供给指标（10项） 新竣工量 灭失量 存量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值【重要指标说明】 存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量 空置率空置房屋/同期房屋存量 可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量本期新竣工量 平均建设周期施工面积/新竣工面积3.房地产市场指标（四大类40小项） 2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万m2,商品住房3750万，同期住房空置量为750万,其中经济适用住房空置量为50万，商品住房空置时为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A.9% B.12% C.15% D.20%3.2 需求指标（11项） 国内生产总值 人口数量 城市家庭人口规模 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数3.3 市场交易指标（9项） 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格 房地产租金 房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程度的相对数） 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数【重要指标说明】吸纳量销售量出租量在一定时期内，吸纳率吸纳量/可供租售量吸纳周期： 同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数【2008年真题】 吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）【2007年真题】 某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为（）年。 A.0.63 B.1.63 C.2.25D.12.50答案解析 吸纳周期可供租售量/吸纳量 吸纳量本期销售本期出租8万套 可供租售量可销售量本期新竣工量5+13=18 吸纳周期18/8=2.25 【2007年真题】 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（） 答案解析销售面积中不包含已签订合同但未竣工交付使用的面积。未竣工交付使用，但已签订合同的面积属于预售面积 【2006年真题】 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【2005年真题】 城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年3.4 市场监测与预警指标（10个） 土地转化率（反映土地转化为房屋的效率） 开发强度系数（反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况） 开发投资杠杆率（反映房地产开发投资的风险）指标越低，风险越大 住房可支付性指数（反映家庭对房价的承受能力） 住房价格合理性指数（反映住房与城市经济基本面指标的协调关系） 房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值） 量价弹性（反映市场所处的周期阶段和发展趋势的市场景气指标） 个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平） 住房市场指数 消费者信心指数【重要指标说明】土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积开发强度系数房地产开发投资/GDP或固定资产投资开发投资杠杆率自有资金或权益资本/房地产开发投资住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格房价租金比房价/租金量价弹性过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率个人住房抵押贷款还款收入比抵押贷款月还款额/家庭收入 第三节房地产市场的特性与功能 1.房地产市场的特性（6特性） 市场供给的垄断性：土地公有制 市场需求的广泛性和多样性 市场交易的复杂性 房地产价格与位置密切相关 存在广泛的经济外部性 市场信息不对称性 【重点难点】经济外部性 正外部性 经济行为活动使他人受益，而受益者无须付出 代价（基础设施建设） 负外部性 经济行为个体的活动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（建造纸厂使周围房价下降） 【重点难点】市场信息的不对称性 概念 指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有 的信息是不以称的 一般情况 房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，消费者的利益 容易受到损害 解决信息不对称的途径 发展房地产估价等专业服务提高专业水平 政府加强房地产市场信息的发布工作提高透明度 2.房地产市场的功能（五方面） 配置存量房地产资源和利益 显示房地产市场需求变化 指导供给以适应需求变化 指导政府制定科学的土地供给计划 引导需求适应供给条件的变化 【要点】配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求 2.房地产市场的功能（五方面）【重点】引起需求增加或减少的原因 未来预期收益变化 政府税收政策的影响 收入水平变化或消费品味变化 原用于其他方面资金的介入 土地供给的变化2.房地产市场的功能（五方面）【重点】供给如何适应需求 新建或改变用途 可替代物业间的租售价格比发生变化（房价高了，租房的需求就大了）【2005年真题】 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A.减少 B.增加 C.不变 D.同步递减 第四节房地产市场的运行规律1.房地产空间市场与房地产资产市场1.1 房地产空间市场 房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间 需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业 供给者房地产资产市场中存量房地产的提供者 （开发商和存量房所有者） 1.2 房地产资产市场 资产市场 房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益 投资收益（两部分） 在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金 在转售时所实现的增值收益 1.3 空间市场和资产市场的联系 空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求 空间市场的供求关系房地产租金水平房地产资产的收益水平在资产市场中的需求 资产市场决定空间市场的供给【记忆要点】A决定B的需求，B决定A的供给 A:空间市场 B:资产市场 【2007年真题】1. 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上 的供给者。（） 答案解析空间市场上的需求者是需要使用空间的家庭 和企业，供给则来源于房地产资本市场，主要是开发商和存量房的所有者 2. 房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平（） 答案解析空间市场供求关系房地产租金水平房地产资产的收益水平在资产市场中的需求。 1.4 均衡状态 均衡状态的特点 租金和价格都不发生变化 价格与重置成本相同 新增量和灭失量相等 房地产资产存量保持不变 实质 这种均衡状态事实上不存在 但市场总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动 2.房地产市场的周期循环2.1 房地产周期循环的定义和原因 定义 是指房地产业活动或其投入与产出具有相当的波动现象，且此现象重复发生 原因（七原因） 供求因素影响，金融因素变动最关键 市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞 生产者与消费者心理因素影响 政策因素影响，如容积率控制，用途管制等 政治冲击 制度因素影响 生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等2.2 传统的房地产周期理论 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作 在此期间，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力 房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张（六步曲）的过程 2.3 房地产市场的自然周期 平衡点 从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率 （合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点 自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型） 【2008年真题】 在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（） 【2007年真题】 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段 【2007年真题】 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 【2006年真题】 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金增长率下降 答案解析空置率超过长期平均空置率的是第一四阶段，是横线下面的两阶段。BC第一阶段没有新增供给，主要是吸纳原有的供给剩余。一阶段租金增长率下降，四阶段租金下降。 【2005年真题】 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段 E. 第四阶段 2.5 房地产市场的投资周期 第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目 第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场 第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目【2005年真题】 （判断题）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。 2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期【2008年真题】 下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期【2006年真题】 房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）答案解析投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期。3.房地产泡沫与过热3.1 房地产泡沫及成困 概念 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态 是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果 成因 土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂必要条件 3.2 过度开发及诱因 概念 过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给 增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况 诱因 开发商对市场预测的偏差 开发商之间的博弈和非理性行为 开发商资金的易得性 3.3 房地产泡沫和过度开发的区别 过度开发房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标新增供给的增长速度超过了需求的增长速度反映市场价格和实际使用价值之间出现严重偏离严重程度和危害性方面不同严重程度高，危害大属不正常的大起大落在房地产周期循环中所处的阶段不同存在于下降阶段存在于上升阶段市场参与者的参与动机不同为获得长期收益短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出3.4 房地产泡沫和过度开发的联系 泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发 如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象 3.5 房地产泡沫的衡量 房地产泡沫指数（综合了以下指标） 实际价格/理论价格 房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格指数/居民消费价格指数 房价收入比 个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 房地产投资需求/房地产使用需求 【2007年真题】 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成第五节房地产市场的政府干预1.政府干预房地产市场的必要性1.1 房地产市场失灵（八种原因） 垄断要求政府制定反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格 外部性需要政府通过税收、补贴、外部性收益成本内部化等措施来提高市场效率 信息不对称要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度 市场不完全 公共品、失业、通货膨胀及失衡 再分配和优效品1.2 住房问题和住房保障 住房兼具商品和公共品的双重属性 三种住房保障模式 以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式 以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式 各国普遍采用了的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式1.3 宏观经济周期循环 经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏 前两者为扩张过程，后两者为收缩过程 波峰（从扩张转为收缩）：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策 波谷（从收缩转为扩张）：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退1.4 房地产价格剧烈波动 房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预1.5 房地产市场非均衡 总量非均衡 表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存 结构非均衡 不同子市场之间在供求方面的结构失衡2.政府干预房地产市场的手段 土地供应政策（主要是土地供应计划） 金融政策 住房政策 城市规划 地价政策 税收政策 租金控制【2006年真题】 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（）。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程 3.规范房地产市场行为的措施 健全市场准入制度 推动行业诚信体系建设 规范交易程序 加强产权管理 第三章房地产开发程序与管理 第一节 房地产开发程序概述第二节 投资机会选择与决策第三节 前期工作第四节 建设阶段第五节 租售阶段第一节房地产开发程序概述1.房地产开发的基本概念 概念 房地产开发是通过土地、劳动力、资本、管理和企业家经验等资源 的入，为房屋租客或购房者提供建筑使用空间、并重新配置建筑环境的一种活动 房地产开发的参与者 开发商主体 金融机构提供资金 规划、设计、工程建设阶段 政府机构审批 社区团体 专业人士营销、律师等【2008年真题】 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）A.土地B.劳动力C.资本D.经验E.环境正确答案ABCD答案解析即主流的人、财、物三方面，还有经验、企业家精神等。 2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤） 四阶段 投资机会选择与决策分析阶段 前期工作阶段 建设阶段 租售阶段 八个步骤 提出投资设想 细化投资设想 可行性研究 合同谈判 签署正式协议或合同 工程建设 竣工交用 物业资产管理第二节投资机会选择与决策分析1.投资机会选择 （三项工作） 投资设想 分析研究市场和区位 寻找和筛选投资机会 看地或看项目 细化投资设想 对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将期投资设想落实到 一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与各方的接触，提出一个初步的开发投资方案2.投资决策分析 （三项工作） 市场分析 主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平 项目财务评价 根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价 投资决策 结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结