2010土地估价师-理论与方法(全).doc

第四部分 土地估价方法第二章 收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1收益还原法概念2收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。（二）、收益还原法不同情况下的公式。收益还原法的基本公式式中：P土地价格； a土地纯收益； r土地还原率。原理：收益还原法又称收益资本化法，是利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性。由于土地具有永续性，人们可以期待未来的恒久性土地纯收益，当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a以一定的还原利率r折现为现在的价值时，就表现为土地的价格。收益还原法不同情况下的公式1、预期纯收益不变情况下的公式（1）土地还原率固定，土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同，为：式中：P土地价格； a土地纯收益； r土地还原率。（2）、土地使用年期有限的土地价格计算公式式中：n使用土地的年期或有土地收益的年期。2、预期纯收益变化情况下的公式1）t年前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r不变。土地使用年期无限：P=+ (i=1t)土地使用年期有限为n：P=+ (i=1t)2）纯收益按等差级数递增或递减，差额为b土地使用年期无限P=土地使用年期有限P=( )1-3）纯收益按一定比率递增或递减，比率为s土地使用年期无限P=土地使用年期有限P= 3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式P=+（三）、收益还原法估价的基本步骤收益还原法的程序是：1）收集相关资料2）测算年总收益3）确定年总费用4）计算年纯收益5）确定还原利率6）选用适当的计算公式7）试算收益价格8）确定待估宗地地价其中的基本步骤是：(1)总收益测算的项目和方法总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。(2)总费用测算的项目和方法总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同，在计算时，首先要分析可能产生的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。(3)不同条件下纯收益测算方法总收益扣除总费用、房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。（四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算1、总收益的概念：指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。2、土地年总收益的计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1）土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。2）房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。3）企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。在计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。另外还应考虑收益的损失，如出租房屋的闲置，一般以出租率或空房损失率折算总收益。（五）、总费用的测算方法1、总费用的概念：是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。2、不同条件下土地年总费用的构成及计算方法：根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：1）土地租赁中总费用的计算一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3计算。(3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。2）房地出租中总费用的计算依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项：(1)管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的25计。(2)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的152计算。(3)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。(4)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 (5)计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限3）企业经营费用的计算企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法：(1)根据企业的财务报表进行分析调整计算客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。(2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。（六）、土地纯收益的概念及测算方法1、土地纯收益的概念：以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法1）土地租赁中的土地纯收益求取土地纯收益年租金总收入 年总费用2）房地出租中的土地纯收益求取土地纯收益房地纯收益房屋纯收益房地纯收益房地出租年总收入房地出租年总费用房屋纯收益房屋现值建筑物还原率房屋 现值房屋重置价房屋成新度房屋重置价房屋总折旧房屋总折旧额房屋年折旧额已使用年限3）企业经营中的土地纯收益求取企业经营纯收益年经营总收入年经营总费用土地纯收益企业经营纯收益非土地资产纯收益4）自用土地或待开发土地的纯收益求取自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。（七）、土地还原率的概念及其确定方法1、土地还原率概念及种类1）土地还原率的概念：土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。2）还原率的种类(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。2、土地还原率的确定方法1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。具体方法是：选择3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。2）安全利率加上风险值调整确定还原率还原率安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。（八）、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。21一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1收益还原法概念2收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。二、本章知识汇总：（七）、土地还原率的概念及其确定方法1、土地还原率概念及种类1）土地还原率的概念：土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。2）还原率的种类(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。（4）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系：公式1：式中：r综合还原率；r1土地还原率；r2建筑物还原率；L地价；B建筑物价格；d建筑物折旧率。2、土地还原率的确定方法1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。具体方法是：选择3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。2）安全利率加上风险值调整确定还原率还原率安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。（八）、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。例题解析：1、某旅店占地面积150平方米，建筑面积200平方米，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价为（）元/平方米。A、10000 B、12000 C、20000 D、25000解答：月正常经营性收入45000减去月经营总费用、建筑物纯收益（均为15000元），可得土地月纯收益15000，除以150占地面积，则每平方米土地月纯收益为100元，一年为1200元。土地还原率为10%，则单价应为12000元每平方米。2、 有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。标准答案：cA、30 B、40 C、50 D、60解析综合还原率=（土地价格*6%）+（建筑物价格*8%）/（土地价格+建筑物价格）=7%，土地价格+建筑物价格=100万元，求得土地价格=建筑物价格=50万元。3、某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6，则该宗地50年使用权价格为( )万元。 A28603 B30187 C35188 D35533解析：应选用土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式，则前三年的土地价格为156%（1/（1+6%）3）=40.1万元，后47年的价格为206%（1+6%）3 （1/（1+6%）47）=261.78万元，则50年总价格=40.1+261.78=301.88万元。4、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。答案：2.52解析：根据综合还原率公式，可得土地纯收益+80*70%*8%=80000-10000，则土地纯收益=70000-44800=25200元。2.1 收益还原法（九）、收益还原法应用1、利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式：aB(r2+d)Lr1式中： L土地价格；a建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；B建筑物的价格(依其他方法求得)；r1土地还原率；r2建筑物还原率；d建筑物折旧率；a1土地的纯收益22例题：1估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10，A地块面积450，建筑面积为400 ，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5和6，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4，年维修费为重置价的2，年保险费为重置价的02。2估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。3. 估价过程(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。年总收益=3040012=144000(元)(3)计算出租总费用：总费用包括以下几项：年税金=20400=8000(元)年管理费=3040012X4=5760(元)年维修费=15004002=12000(元)年保险费=150040002=1200(元)计算房屋年折旧费：房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根据城市房地产管理法和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，城市房地产管理法未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1=49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：所以总费用=+=39205(元)(4)计算房屋出租年纯收益：房屋现值=房屋重置价-年折旧费已使用年限=1500400-122453=563265(元)房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率=5632656=337959(元)(5)计算年土地纯收益：土地年纯收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-337959=709991(元)(6)确定1999年11月的土地使用权价格本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：土地使用权价格=2、利用收益还原法评估房产价格基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内所产生的总的收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：式中：B建筑物的收益价格；a建筑物及其基地所产生的纯收益(如为折旧后收益则去掉d)；a2建筑物的纯收益L土地的价格(依其他方法求得)；rl土地还原率；r2建筑物还原率；d建筑物折旧率。(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率r1=6，该饭店的建筑还原率取r2=8。(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。(3)估价期日：2000年8月。(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。(5)估价过程：计算房地年纯收益：房地年纯收益=11万元月12月=132万元年计算土地价格：土地总地价=600元10000 22(容积率修正)=1320万元计算土地年纯收益：土地年纯收益=计算房屋年纯收益：房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=132-8375=4825万元年计算房屋价格：23第三章 市场比较法二、本章知识汇总：（十）、收益还原法的特点与适用范围1收益还原法的特点：收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。2收益还原法的适用范围：收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。（十一）、06年试题讲析1综合还原利率r、土地还原利率r1，和建筑物还原利率r2的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)( D )。Ar=r1+r2 Br=1r1+1r2Cr=(r1B+r2L)(L十B) Dr=(r1L十r2B)(L十B)出处：（07大纲第四部分土地估价方法收益还原法）(04估价理论书P190)解析：收益还原法中对还原率的分类及确定。2某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8，折现率为12，则该项目开发完成后的房地产现值为( C )万元。A4000 B3768 C2682 D2847出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法）解析：该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值（3208）1-1（18）（40-3）40000.9423768万元，折现为3768（112）32682万元，为C。3有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元平方米，土地还原利率取6，假设该宗土地的使用年期是50年时，其地价是(A)元平方米，土地还原利率取6。A573 B437 C833 D300出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法解析：每平方米土地年纯收益50611/（16）303.63元，如改为50年，则地价为3.6311/（16）506=57.3,选A4评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元平方米，其中维修费、管理费等为租金的25，该类房地产的还原率为8，总建筑面积35000平方米，可出租率为80，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为( A )万元。A94500 B126000 C7875 D7000出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法）解析：房地产总价房地产总年收益还原率3500080300（125）12894500一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。(二)考试范围1市场比较法概念2市场比较法的特征3市场比较法的原理(1)理论依据(2)适用的估价原则(3)适用的假定条件4市场比较法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)公式计算的基本要求5市场比较法的估价步骤(1)调查与选择比较案例(2)确定价格可比基准(3)交易情况修正(4)估价期日修正(5)区域因素比较与修正(6)个别因素比较与修正(7)其他相关修正(8)确定比准价格6调查与选择比较案例(1)比较案例的概念(2)比较案例的要求(3)比较案例的数据采集内容(4)比较案例的调查途径和方法(5)比较案例的选择环境(6)比较案例选择的原则和方法7确定价格可比基准(1)地价可比基准的概念(2)地价可比基准确定的原则(3)可比基准的内容(4)可比基准确定的方法8交易情况修正(1)交易情况的概念(2)交易情况的种类(3)交易情况修正的目的(4)不同交易情况的修正原则(5)交易情况修正系数确定方法9估价期日修正(1)估价期日的概念(2)估价期日修正的目的(3)估价期日修正的原则(4)估价期日修正系数(5)权重确定方法等10区域因素比较与修正(1)区域因素的概念(2)区域因素的种类(3)区域因素选择的方法(4)区域因素比较的内容(5)区域因素修正系数确定方法等11.个别因素比较与修正(1)个别因素的概念(2)个别因素的种类(3)个别因素选择的方法(4)个别因素比较的内容(5)个别因素修正系数、权重确定方法12其他相关修正的类型及修正方法13确定比准价格(1)比准价格的概念(2)比准价格确定的方法14市场比较法适用范围(1)市场比较法适用范围及基本条件(2)市场比较法确定其他参数的基本方法15市场比较法的发展过程及在国外的使用242.2 市场比较法一、市场比较法概念：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。市场比较法中的有关概念：(1)类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。(2)比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。(3)标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。(4)估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。(5)交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。(6)区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。(7)个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其价格的影响因素。(8)地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。(9)区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。(10)同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。(11)相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。(12)类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。二、市场比较法的特征1市场比较法具有现实性，有较强的说服力。2市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。市场比较法是通过已发生的交易案例的价格，利用其与待估土地之间的替代关系，比较求算待估土地的价格，所以也称为“比准价格”。3市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，会使得估价结果容易偏离土地资产的本身特征和价值，无法与收益价格相协调。4市场比较法需要估价人员具有较高素质。5市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。三、市场比较法的原理1、市场比较法理论依据：市场比较法以替代原理为主要理论依据。经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图所示：交易实例交易实例待评估土地修订待评估土地价格交易实例市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。2、适用的估价原则：市场比较法是以替代原则为理论基础。在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。土地估价中的替代原则可概括如下：1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；2）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。3、适用的假定条件市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以市场比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。25第三章 市场比较法四、市场比较法的基本公式市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较法和间接比较法。1直接比较法：是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。一般的直接比较过程如下：该式中省略号表示，如在一评估事务中，除进行以上四项基本修正以外，还要强调个别特殊情况的修正，可以增加的若干修正项目。例如强调容积率和使用年期的修正。2间接比较法：是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。如果城市中已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。间接比较过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为：3、在计算过程中，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作用规律，进而确定相应的种类因素条件指数。如可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100，然后经过判断，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则条件指数100；若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较劣，则条件指数100；然后根据地价影响因素的作用规律，确定各条件指数的准确值后，代入公式计算即可。式中第一项分子100，表示以正常买卖情况或待估宗地情况指数为100时，要确定比较交易案例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以买卖当时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为100时，表示以待估宗地的区域因素条件指数为100，要比较确定比较案例宗地的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估宗地的个别因素条件指数为100时，要比较确定比较案例宗地的个别因素条件指数。五、市场比较法的估价步骤1)调查与选择比较案例运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应尽力搜集较多的交易实例。搜集交易实例尽管是市场法中的一个步骤，但对于估价机构和估价师而言，是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用市场法估价时才去做。这样，一旦需要采用市场法估价时，就已经有了足够多的交易实例可供选取，从而可以较快地完成估价工作。当然，在需要采用市场法估价时，也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。2)确定价格可比基准选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。3)交易情况修正可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格，变成了正常市场价格。4)估价期日修正可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象的价值应当是估价时点时的价值，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果估价时点是现在(通常是这种情况)，则应是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，例如，政府出台了新的政策措施，利率发生了变化，出现了通货膨胀或通货紧缩，消费观念有所改变等等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系、货币的购买力发生了变化，以至于即使同一宗房地产，在这两个不同时间的价格也会不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。因此，经过市场状况调整之后，就将可比实例在其成交日期的价格变成了在估价时点时的价格。265)区域因素比较与修正区域因素是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区域因素调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。6)个别因素比较与修正进行个别因素比较与修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。7)其他相关修正主要有土地使用权年期修正、容积率修正等。8)确定比准价格六、调查与选择比较案例(一)比较案例的概念与评估对象条件相似，可使用替代原则，作为评估对象比较参照的交易案例叫比较案例。比较案例选择是否合适，直接影响市场比较法评估的结果，所以这一步也是重要的基础工作。(二)比较案例的选择要求1、选择比较案例时应选取3个（含3个）以上，10个（含10个）以下的比较案例；2、与待估宗地用途应相同。用途主要是指具体的利用方式，如办公楼、酒店、旅馆等。3、交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)，所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。4、与待估宗地的交易类型应相同。交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。5、与待估宗地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近，即用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的同一地区，或处于同一供需圈的类似地区，且其宗地的个别条件应相近。6、交易时间与待估宗地的估价期日应接近或可以进行比较修正。一般情况下：(1)如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即可以选择近几年的交易案例用于比较；(2)如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短，一般应选择2年内成交的不动产交易案例，最长不得超过3年。7、根据各案例的情况，应建立价格比较基础，统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。（三）比较案例的数据采集内容收集交易案例的内容一般包括土地坐落、用途、权利状态、地段交通条件、公共设施条件、基础设施条件、交易价格、交易形式、建筑物概况（面积、结构、用途）、规划使用限制、成交日期、交易双方基本情况、交易市场状况以及个别一些因素（包括宗地地形地质、面积形状、临街类型、临街位置深度、容积率、宽深度等）。（四）比较案例的调查途径和方法1、查阅政府有关部门的房地产交易资料。2、查阅各种报刊有关房地产交易的消息。3、 查访房地产经办人，了解各种信息。4、通过市场调查，直接调查交易双方。5、查阅当地评估机构所掌握的交易材料。6、其他途径。（如互联网收集相关资料）七、交易情况修正1、市场交易情况修正是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产市场的特殊性质，如交易物的不可移动性，市场的不完全性等，其交易价格是随个别交易而形成的，往往容易受当时的一些特殊因素的影响形成偏差，不宜直接作为比较对象。因此，运用比较法评估土地价格时，必须进行交易情况的比较、分析。受到特殊因素影响，不宜直接作为比较交易案例的交易情况有：1有一定利害关系的人们互相间的交易，通常都以低于市价的价格进行；2急欲脱售或急欲购买的交易，前者易造成价格偏低，后者则偏高；3买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；4交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；5受债权债务关系影响的交易；6相邻地块的合并交易；7特殊交易方式的交易；8交易税费非正常负担的交易；9其他非正常的交易。交易情况修正的目的是对不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正，使之可以作为比较案例进行使用。（二）交易情况修正系数确定方法对于交易情况的修正，需要估价人员具有丰富的经验，对市场的充分了解，修正是否准确，在很大程度上依赖于估价人员的经验。一般步骤为：1剔除非正常的交易案例；2测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度；3利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为：情况修正后的交易案