XXX2号楼营销方案(11月11日修改).doc

金立方2号楼营销方案一、 项目销售目标：2号楼11月15日左右开始推广，春节前销售率达80%，约160套，3#楼同时利用送商铺的销售政策及2#楼人气促销，春节前售率达到85%（不含工抵，新成交20套）；目标详细分解：龙湖售楼部（代理公司）：2#楼50套，3#楼15套，其中80%为龙湖本地客户； 龙湖项目部：共30套，其中80%为龙湖本地客户； 新郑通过公司内部员工介绍：100套； 2#楼前期意向成交约10套。二、 可售物业统计（共251套，不含2#楼1层复式）1、 2号楼2-15层户型统计如下：A、 朝北共98户，其中51.65户型14户，单边60.19户型28户，62.1户型14户，62.23户型42户；B、 朝南共112户(不含1层7套复式单位)，其中单边76.32户型28户，77.05户型84户。2、 3号楼截止到目前可售单位剩余51套，其中朝北112.29户型共34套，朝南107.89户型共8套，朝南116.32户型共9套。三、 价格及优惠策略为更好实施促销策略，2#楼总体均价为2776.8元/，其中南侧均价2858元/，北侧均价2659元/（详见价格表），3#楼现正销售中，执行价格为均价2780元/，剩余单位均价为2728元/。2#楼、3#楼付款方式及折扣优惠统一如下：1、 一次性付款：97折，于7日内交清全部房款。2、 银行按揭付款：99折，首付款7日内付清。（首次置业首付20%，二次及以上置业者首付40%）3、 内部员工、业主、老客户及其它社会人士介绍新客户购买金立方2#楼，奖现金500元/套，购买3#楼奖现金1000元备注：所有客户在订房时按付款方式要求付首付款（或全部房款）以及维修基金，测绘费、抵押费等在会签时缴纳，契税在办理房产证时缴纳。四、 买房送商铺（买一送一）销售策略1.销售策略概述客户购买金立方二期金谷2房或3房，均可获赠房屋价值20%的商铺1间（与房屋同等年限使用权，不办理房地产证），在签订商铺赠送协议的同时与经营公司签订商铺3年经营合同，租金标准统一按20元/月计算，免租期为6个月（不计租金），经营协议签订后，由经营公司一次性支付给客户30个月的租金。商铺位置、大小由客户自行选择，原则上面积误差不超过1，如客户所选铺位面积大于1，则多出部分客户按3600元/交缴，如客户所选铺位面积小于1，则差价不补。商铺价格测算：按目前龙湖普通临街门面房租赁价格约20-40元/月推测，综合考虑商场统一经营的提升，金立方地下一层商铺为70年使用权，2010年租金保守估计约为20元/月，以15年静态租金返本计算售价，可以得出商铺市场价值最低为3600元/。原则上按所购住宅价值的20%赠送，即买15万元的2房送价值3万元商铺；买价值20万元2房送价值4万元商铺；买价值30万元3房送价值6万元商铺，具体对应办法如下：面积单价总价按揭优惠后总价赠送商铺价值赠送商铺面积最高最低最高最低最高最低最高最低最大最小51.652708256813986813263713847013131127694262627.7 7.3 60.192738259816480015637416315215481032630309629.1 8.6 62.232708256816851915980716683415820933367316429.3 8.8 62.12708256816816715947316648515787833297315769.2 8.8 76.322938279822422821354322198621140844397.242281.612.3 11.7 77.052908276822406121327422182121114244364.242228.312.3 11.7 107.892858276830835029864030526629565361053.259130.617.0 16.4 112.292788258831306529060730993428770061986.857540.117.2 16.0 116.322868277833360632313733027031990666053.963981.118.3 17.8 2.房屋价值及收益测算A2#楼北侧51.65收益测算（按均价2659元/，折后总房款为135964元，赠送商铺价值为27193元）n 房屋收益测算：租金预估500元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。交楼年份12345678910月租金500530562 596 631 669 709 752 797 845 年租金（按年6%递增）600063606742 7146 7575 8029 8511 9022 9563 10137 累计租金收益60001236019102 26248 33823 41852 50363 59385 68948 79085 房产价值（按年6%递增）145578154312163571173385183788194816206505218895232029245950物业物租金收益总值151578 166672 182673 199633 217611 236668 256868 278280 300976 325035 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到66.1万，70年呢？月租金895 949 1006 1066 1130 1198 1270 1346 1427 1513 年租金（按年6%递增）10745113901207312798135651437915242161571712618154累计租金收益89830101220113293126090139656154035169277185434202560220714房产价值（按年6%递增）260707276350292931310507329137348885369818392007415528440459物业物租金收益总值350537377569406224436597468793502920539096577441618088661173从上图，我们可知：2号楼南侧51.65两房20年物业升值及租赁收益合共达到66.1万元。n 赠送商铺收益测算：赠送商铺价值为27193元，约7.55，前3年租金20元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。交楼年份12345678910月租金151 160 170 180 191 202 214 227 年租金（3年后按年6%递增）1813 1922 2037 2159 2289 2426 2572 2726 累计租金收益4532 6454 8491 10650 12939 15365 17936 20662 房产价值（按年6%递增）28824305543238734330363903857340888433414594248698物业物租金收益总值36919 40784 44881 49223 53826 58706 63878 69360 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到14.5万，70年呢？月租金241 255 271 287 304 322 342 362 384 407 年租金（按年6%递增）2889306332473441364838674099434546054882累计租金收益23551266142986133302369504081744915492605386558747房产价值（按年6%递增）51620547175800061480651696907973224776178227587211物业物租金收益总值75171813318786194782102119109896118139126877136140145958从上图，我们可知：保守估计所赠送的商铺20年物业升值及租赁收益合共达到14.5万元。n 投资收益实例测算（总表） 单位：元面积 折后总价赠送商铺价值实际总价20%首付款商铺前3年租金实际收付20年月供 第1年月租金第5年月租金前4年租金10年收益20年收益70年总收益呢51.65135964 27193 108771 27964 4532 23432 663 651 801 32701394395807131100万元由上表可知，客户首付2.7万元即可购买金立方二期金谷价值13.5万元的2房1套，同时获赠价值2.7万元的商铺1间，经营公司一次性支付给客户前3年商铺租金4532元，客户实付首付相当于2.3万元，前4年房屋及商铺租金32701元（已超出客户购买房屋时所付首付款）；保守估计，10年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到39万元，20年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到80万元，产权收益期内（70年）总收益将大超过100万元！B2#楼北侧62.23收益测算（按均价2659元/，折后总房款为163815元，赠送商铺价值为32763元）n 房屋收益测算：租金预估500元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。交楼年份12345678910月租金500530562 596 631 669 709 752 797 845 年租金（按年6%递增）600063606742 7146 7575 8029 8511 9022 9563 10137 累计租金收益60001236019102 26248 33823 41852 50363 59385 68948 79085 房产价值（按年6%递增）175398185922197077208902221436234722248805263733279557296331物业物租金收益总值181398 198282 216179 235149 255258 276574 299168 323118 348505 375416 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到75.1万，70年呢？月租金895 949 1006 1066 1130 1198 1270 1346 1427 1513 年租金（按年6%递增）10745113901207312798135651437915242161571712618154累计租金收益89830101220113293126090139656154035169277185434202560220714房产价值（按年6%递增）314111332957352935374111396557420351445572472306500645530683物业物租金收益总值403941434177466228500201536213574386614849657740703205751397从上图，我们可知：2号楼南侧62.23两房20年物业升值及租赁收益合共达到75.1万元。n 赠送商铺收益测算：赠送商铺价值32763元，约9.1，前3年租金预估20元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。交楼年份12345678910月租金182 193 205 217 230 244 258 274 年租金（3年后按年6%递增）2184 2315 2454 2601 2758 2923 3098 3284 累计租金收益5460 7776 10230 12831 15589 18512 21610 24894 房产价值（按年6%递增）34729368123902141363438444647549263522195535258673物业物租金收益总值44482 49138 54074 59306 64852 70731 76962 83568 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到17.9万，70年呢？月租金290 308 326 346 366 388 412 436 462 490 年租金（3年后按年6%递增）3481369039124146439546594938523555495882累计租金收益28376320663597740124445194917754116593506489970780房产价值（按年6%递增）621946592669881740747851883229882239351799128105075物业物租金收益总值9057097991105858114198123037132407142339152867164026175856从上图，我们可知：保守估计所赠送的商铺20年物业升值及租赁收益合共达到17.5万元。n 投资收益实例测算（总表） 单位：元面积 折后总价赠送商铺价值实际总价20%首付款商铺前3年租金实际收付20年月供 第1年月租金第5年月租金前4年租金10年收益20年收益70年总收益呢62.23163815 32763 131052 32815 5460 27354 805 682 836 34023 458983927253100万元由上表可知，客户首付3.2万元即可购买金立方二期金谷价值16.3万元的2房1套，同时获赠价值3.2万元的商铺1间，经营公司一次性支付给客户前3年商铺租金5460元，客户实付首付款相当于2.7万元，前4年房屋及商铺租金34023元（已超出客户购买房屋时所付首付款）；保守估计，10年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到45万元，20年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到92万元，产权收益期内（70年）总收益将超过100万元！C. 2#楼南侧77.05收益测算（按均价2858元/，折后总房款为218007元，赠送商铺价值为43601元）n 房屋收益测算：租金预估600元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。交楼年份12345678910月租金600636674 715 757 803 851 902 956 1014 年租金（按年6%递增）720076328090 8575 9090 9635 10213 10826 11476 12164 累计租金收益72001483222922 31497 40587 50222 60436 71262 82737 94902 房产价值（按年6%递增）233421247427262272278009294689312371331113350980372038394361物业物租金收益总值240621 262259 285194 309506 335276 362593 391548 422241 454776 489262 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到97.1万，70年呢？月租金（按年6%递增）1075 1139 1207 1280 1357 1438 1524 1616 1713 1815 年租金（按年6%递增）12894136681448815357162791725518291193882055121784累计租金收益107796121464135951151308167587184842203133222521243072264856房产价值（按年6%递增）418022443104469690497871527743559408592973628551666264706240物业物租金收益总值525818564567605641649180695330744250796105851072909336971096从上图，我们可知：2号楼南侧77.05两房20年物业升值及租赁收益合共达到97.1万元，按相同的计算方法76.36两房20年物业升值及租赁收益总计也达到约96.4万元。n 赠送商铺收益测算：赠送商铺价值43601元，约12.1，前3年租金预估20元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。交楼年份12345678910月租金242257 272 288 306 324 343 364 年租金（3年后按年6%递增）29043078 3263 3459 3666 3886 4119 4367 累计租金收益726010338 13601 17060 20726 24612 28732 33098 房产价值（按年6%递增）36657388564118743659462784905551998551185842561931物业物租金收益总值48447 53997 59879 66115 72724 79730 87157 95029 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到20.5万，70年呢？月租金386 409 433 459 487 516 547 580 615 652 年租金（3年后按年6%递增）4629490652015513584361946566696073777820累计租金收益37727426334783453346591906538471949789098628694106房产价值（按年6%递增）6564769585737607818682877878509312198708104631110909物业物租金收益总值103373112218121594131532142067153234165070177617190917205015从上图，我们可知：保守估计所赠送的商铺20年物业升值及租赁收益合共达到20.5万元。n 投资收益实例测算（总表） 单位：元面积 折后总价赠送商铺价值实际总价20%首付款商铺前3年租金实际收付20年月供 第1年月租金第5年月租金前4年租金10年收益20年收益70年总收益呢？77.05218007 43601 174405 44007 7267 36740 1069 842 1030 41845 6004751205127由上表可知，客户首付4.3万元即可购买金立方二期金谷价值21.8万元的2房1套，同时获赠价值4.3万元的商铺1间，经营公司一次性支付给客户前3年商铺租金7267元，客户实付首付款相当于3.6万元，前4年房屋及商铺租金41845元（与客户购买房屋时所付首付款相当）；保守估计，10年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到60万元，20年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到120万元，产权收益期内（70年）总收益呢？D. 3#楼112.293房收益测算（按均价2687元/，折后总房款为298706元，赠送商铺价值为59741元）n 房屋收益测算：租金预估750元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。交楼年份12345678910月租金750795843 893 947 1004 1064 1128 1195 1267 年租金（按年6%递增）9000954010112 10719 11362 12044 12767 13533 14345 15205 累计租金收益90001854028652 39372 50734 62778 75545 89077 103422 118627 房产价值（按年6%递增）319827339016359357380919403774428000453680480901509755540340物业物租金收益总值328827 357556 388010 420290 454508 490778 529225 569978 613177 658968 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到129.8万，70年呢？月租金1343 1424 1509 1600 1696 1797 1905 2020 2141 2269 年租金（按年6%递增）16118170851811019196203482156922863242352568927230累计租金收益134745151829169939189136209484231053253916278151303840331070房产价值（按年6%递增）572761607126643554682167723097766483812472861220912894967667物业物租金收益总值7075067589568134938713039325819975361066388113937112167341298738从上图，我们可知：3号楼112.29三房20年物业升值及租赁收益合共达到129.8万元。交楼年份12345678910月租金332352 373 395 419 444 471 499 年租金（按年6%递增）3983 4222 4475 4744 5028 5330 5650 5989 累计租金收益995714179 18654 23397 28425 33755 39405 45393 房产价值（按年6%递增）63326671257115384744898299521810093110698799880105873物业物租金收益总值8111089600 98601 108141 118254 128973 140336 152381 交楼年份1112131415161718192020年总收益达到32万，70年呢？月租金529 561 594 630 668 708 750 795 843 894 年租金（按年6%递增）634867297132756080148495900595451011810725累计租金收益51741584706560273163811778967298676108221118339129064房产价值（按年6%递增）113407120211127424135069143173151764160869170522180753191598物业物租金收益总值165148178681193026208232224350241435259546278743299092320662n 赠送商铺收益测算：赠送商铺价值59741元，约16.42，租金预估20元/月，租金年递增6%，物业年升值率6%。从上图，我们可知：保从上图，我们可知：保守估计所赠送的商铺20年物业升值及租赁收益合共达到32万元。n 投资收益实例测算（总表） 单位：元面积 折后总价赠送商铺价值实际总价20%首付款商铺前3年租金实际收付20年月供 第1年月租金第5年月租金前4年租金10年收益20年收益70年总收益呢？112.29298706 59741 238965 60706 9957 50749 1462 1082 1320 53550 8113481619399由上表可知，客户首付5.9万元即可购买金立方二期金谷价值29.8万元的3房1套，同时获赠价值5.9万元的商铺1间，经营公司一次性支付给客户前3年商铺租金9957元，客户实付首付款相当于5万元，前4年房屋及商铺租金53550元（与客户购买房屋时所付首付款相当）；保守估计，10年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到81万元，20年租金及房产（房屋+商铺）升值总收益达到161万元，产权收益期内（70年）总收益呢？五、 推广执行方案1、 推广主题建议目前2号楼可选择优惠策略较多，而且各有特色。为更好承接成功的1号楼百万富翁计划，建议借用1号楼销售声势，针对2号楼延续使用百万富翁系列宣传，以显示2号楼相对1号楼是价值升级，财富价值更高。 推广名建议金立方二期金谷注释：金谷容易让人联想到掘金，和我项目之超高物业附加值相呼应。备选：铂金时代、荣域、锦上花 推广主题语建议买房送铺，跨入百万富翁财富路 附助推广语建议买15万元2房送价值3万元商铺买20万元3房送价值4万元商铺买30万元3房送价值6万元商铺2、 广告文案A、 单张文案正面主标：买房送铺，跨入百万富翁财富路副标1：买15万元2房送价值3万元商铺 （投资收益说明）副标2：买20万元3房送价值4万元商铺 （投资收益说明）副标3：买30万元3房送价值6万元商铺 （投资收益说明）备注：单张主要以数字说明问题，文字尽量简单背面主标： “生财有道”完全解决方案，属于金谷业主解决方案一 购房零风险 买金立方二期金谷2房、3房即可获赠龙湖商业中心价值36万元的商铺1间（商铺价值超过客户购房时实际支付的首付款），龙湖11所商校约15万消费群体稳赚租金收益，保守估计，客户前4年房屋及商铺的租金就可收回购房时交缴的首付款，第5年起租金将超过月供，以租养供，真正实现无忧置业，0风险投资！解决方案二 购房低投入 买金立方二期金谷在建筑和空间上充分考虑对人性的关怀，没计精巧、精致实用，将有限的空间发挥至极致，在很大程度上低了客户的购房成本。而且客户在买房时即收取所赠商铺前3年租金，2房、3房首付仅2.3万元起！解决方案三 投资高回报买房送中心区商铺，房屋不涨价，还有折扣，可以说是史无前例！房产及商铺双重收益，确保客户稳赚无疑，按最低物业增值及租金增长率年6%计算（低于实际增长水平），保守估计，投资金立方二期金谷，20年物业（房屋+商铺）增值及租金收益合共突破100万元，产权收益期（约70年）内总收益将无法估量，投资“钱”景无限！解决方案四 纯熟商业核心地段，价值无可比拟作为龙湖中心城的唯一商品房小区，金立方占据龙湖商业中心的核心黄金位置，咫尺之内布满各种成熟商业及配套，3分钟步行即可实现生活的“吃喝玩乐购”，地段价值无可比拟。解决方案五 便利交通，15分钟即达郑州繁华闹市据了解，地铁2号线、机场轻轨未来将在龙湖兴建站口，郑新快速通道已开工建设，“郑许一体化”等所有的发趋势表明龙湖将成为大郑州南阔的桥头堡，距郑州15分钟的车程（约11公里）在不久将会使“住在龙湖，工作在郑州”成为现实。解决方案六 8000购物中心，新龙湖、新生活的标志8000购物广场，这里将是龙湖最高尚的购物场所，是人们购物、休闲必到的之处。未来金立方必然成为龙湖的城市新标志，您也将因为房子备受关注而受到人们的尊敬。更重要的是，购物中心让您获得龙湖唯一的城市便利生活。您的生活，未来将成为额角人们向往的标准。生活在金立方，便利生活独领风骚，别无他求。附图： 地图、2号楼3种户型图及3房的107及112户型图B、 楼体条幅广告文案每条尺寸：3米20米金立方二期金谷现在认购中买15万元2房送价值3万元商铺买20万元3房送价值4万元商铺买30万元3房送价值6万元商铺买房送铺，跨进百万富翁财富路C、 楼体喷绘广告尺寸：15米18米主题：买房送铺，跨进百万富翁财富路买15万元2房送价值3万元商铺买20万元3房送价值4万元商铺买30万元3房送价值6万元商铺D、 短信及电视字幕广告文案买房送商铺！金立方二期金谷11月15日隆重公开，2房、3房首付2.3万元起，送价值36万元商铺，即得3年租金！ 62568222（65字符）六、 费用预算单页4万份：10000元档案袋：5000元夹报2万份：2000元短信50万条：20000元楼体、围墙广告：10000元电视公告：6000元 （为期30天）条幅：约2400元开盘活动：6000元费用合计：61400元- 19 -附件1：金立方地下商场铺位使用权赠送协议 赠送方：新郑市晟邦置业有限公司（以下简称甲方）地址： 联系电话： 受赠方： （以下简称乙方）身份证号： 地址： 联系电话： 为感谢乙方购买甲方的住宅房屋，甲方赠送乙方地下商场铺位，具体规定如下：一、 甲方赠送乙方位于新郑市龙湖商业路的金立方地下商场 号铺位（下称该商铺），具体位置详见本合同附件，该铺位建筑面积约为 。二、 乙方所受让的该铺位仅有使用权，使用年限与所购买的房屋相同。三、 甲方于交房时同时将该铺位交付乙方使用，交付使用后前3年需由甲方指定的经营公司经营。四、 乙方得到该商铺使用权后，无论自行经营、出租他人经营或者其它使用商铺情况，均必须符合国家的法律法规，服从物业管理公司及商场管理方的统一协调管理。五、 未经甲方同意，乙方不得转让该铺位；如乙方转让铺位给第三方，第三方需另行与甲方重新签订该商铺使用协议书，否则甲方可收回该商铺的使用权。六、 甲、乙双方无论任何原因导致解除商品房买卖合同的，在合同解除的同时甲方有权单方面收回该商铺使用权，同时乙方应退还该商铺在使用期内的收益。七、 该商铺所有权甲方所有。甲方对该商铺使用权之所有转让事宜拥有最终解释权。八、 本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 甲方：新郑