九原策划方案.doc

九原区太原路2#街坊前期方案一、项目市场定位与项目前期分析定位原因“一个楼盘成功的营销应该从好的楼盘产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。项目定位也就是为此项目制订总体的战略目标，并尽量详细地论证这样的方案是否可行。1、项目定位项目整体定位描述：针对项目特点充分挖掘地块自身优势，本案目前现有平房37栋，每栋有四户住户，总户数为204户，如开发37栋全部回迁有204户回迁户；现有约50%的住户为外来租户，多数是为子女就近求学，另有约50%的老户在此居住，原产权单位分别有：九原区公安局、原商业局、教育局、银行系统等，根据本人对居民的探访得知：除部分年龄较大者且生活经济状况不好的居民外，其他居民都盼望有开发商早日开发回迁，本案西临河槽，河槽目前现状是脏又乱，居民们在此倾倒垃圾，有人在河槽里大小便，还有人在河槽里放羊，因此开发此项目须改造河槽是此项目的重点；据老住户讲；靠近河槽的房屋是施工单位垫起来的。如果本案能将其自然环境与人文环境高度融合，配以丰富的文化健康设施，把项目建成以居住为主，兼具休闲、健身功能的配套完善、规划合理，拥有私家花园的高尚的人文、智能化生态商住小区。大环境分析：包头市房地产市场正处于发展和成长阶段之间，人们的购房消费理念往往还不够清晰，但随着房地产市场的不断发展，人们对住房的需求越来越多，对房屋的户型设计、朝向、景观、规划等需求都有提高，购房消费也越趋于理性，选择楼盘将不仅仅是居住的含义，还将是体现的一种对美好生活向往，也是对生活的选择和享受。九原区现有约五万人口，总占地面积为23.6平方公里，现在市中心的土地稀缺，一些有实力的开发商都将目光转向周边地区，而九原区地大人口较少，由此可看出九原区有较大的开发潜力。因此，建议本案建设一个规划适度超前，环境相对优美、设计相对合理，适宜居家的人文生活社区是有着广泛的市场基础的。（一）功能定位A、生态环保、健康快乐生活：利用项目自然景观和人文景观推崇生态环保，康乐运动的高素质生活方式。B、一站式居家，休闲生活：小区配套设施完善，诊所、超市、幼儿园、彰显惬意、休闲的居家氛围。C、优质服务，智能化社区：小区车辆出入，一卡在手，通行无阻。超市购物，休闲会所服务等服务功能区，小区可考虑布设智能化管理系统，宽频上网系统等为住户提供安全、方便、高质量的时尚生活。（二）形象定位定位充满现代时尚感的现代花园社区，即是对现实生活的提炼，又是对美好未来的憧憬，将给九原区人民提供一种崭新的生活方式。（三）客源分析、定位 私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并、且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断。对地段及相应升值潜力较为注重； 九原区政府公务员及事业单位人员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已拥有单位分配的或已购的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求； 周边旗县来包入学：此类客户具有家中子女来九原区入学的特点，本案最近的三十三中是九原区的重点中学（初高中还有特长班），还有离本案较近的四十九中（只有初中）也是九原区的二类重点中学。这部分客源对社区配套、舒适度等较为关心。此类客源包括：达茂、石拐采空沉陷区的搬迁、固阳等周边旗县区的部分人员； 年青准备结婚人士：此部分人有着灵活的思考、虽无较高的收入，社会地位也不高，但喜欢追求现代的时尚生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。 按区域和职业可分 包头成功部分人士和周边旗、县事业有成者或私营企业主； 外地到包头入学的部分人员； 包头市九原区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士； 九原区政府部门公务员和事业单位有稳定收入的人群2、项目产品规划分析与建议（一）整体规划布局分析小区整体布局 半开放的小区空间与半围合的空间组合，保持了空间的开敞性和通透性，使住户有较好朝向的同时，又拥有良好的自然景观。 从以人为本的生态环境出发，将自然优势，周边生态及大环境为本区域所用，从而使得小区内的“中环境”，最终产生出住户的“微”环境，这种三级环境相连贯穿整个设计始末，从而产生一个有创意的、合理的空间变化并具有良好视觉景观和空间效果，宜人的生活居住空间。（二）道路系统的组织 对小区居民的用车进行预测，合理规划小区停车位的数量和合理规划地下停车场。 设计人车流线遵循“车走环道，人走直线”原则，大环形车道作为车流的主干道，包括应急消防车道，入口主中央庭院的绿化轴线以及中央庭院两条人流走道的设计，相对避免人车干扰，使小区的安全性和舒适性得到重要保证。（三）房型及户型设计定位户型的优劣直接影响客户的购买决定，在户型设计上，讲究简洁、实用、功能分区合理、科学，因此必须遵循以下几点原则： 户型要求实用，减少室内不必要的面积，室内布局科学，但又不显局促。 室内各功能分区的明显合理，要求动静分开，工作与生活空间分开，公共与私密空间分开。 功能配置合理完善。带卫生间的主卧室、玄关、阳台、书房、儿童房等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要紧密联系起来。 户型设计更贴近人性化。在厨房的设计方面可考虑开放式，半开放式的厨房设计；还应考虑到厨房操作台的摆放、管线安装，通风排气条件，在中小户型采用自用间隔的设计，体现个性品味和人性化的生活空间。 根据对附近开发的小区考察，多数小区窗户都设计为落地弧形窗和低窗台设计（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野），充分体现人性化设计。 具体对各功能区的要求如下： 起居厅：应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。若入户为起居厅时，宜在入口处设过度空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 卧室：主卧室最好要有好的朝向和景观，大户型的主卧室应带有一个专用的卫生间；如小户型内仅设一个卫生间，应放在主卧室的附近。 餐厅：和起居室空间相对独立，即有关联又有分隔。 厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。 卫生间：应满足洗衣、洗澡、如厕、化妆等功能；双卫生间可各有侧重：卫生间和洗手间。（四）户型规划建议根据市场调查显示，建议面积户型配比为：面积户型比例80-90平方米两房两厅一卫70%90-110平方米两房两厅两卫20%110-120平方米小三房两厅两卫10%具体的产品细节和最后的结果还是需要结合市场以及项目本身的特性的需求来具体确定。（五）主力价格： 目前包头市九原区的主要楼盘均价均在2480元/平方米。介于目前发展趋势，到本案销售时，起价应为2480元/平方米，每层每平方米60-80元/平方米递加。结合面积，主力总价范围应在2030万元之间，个别稍大点的户型总价范围应在3035万元之间。以上价格仅为参考所用，包头目前房价势头很不稳定，暂时无法确定正式销售时候的市场行情，因此，价格应结合当时情况具体处理。车位（车库）价格，总价应在5-7.5万元左右，相对符合包头市九原区市场。（六）产品类型定位：本案整个地块面积为30000平方米左右，结合规划容积率小于2%，建筑层数为六层至十六层，我认为建造几 幢小高层、沿街商业底店比较合理，一梯四户，配两部电梯。建筑密度控制在30以下，绿化率应超过35，满足大部分业主居住要求，也可以更有效提高楼盘品牌。车位（车库）应建纯地下车库或车位，车位数应与小区总户数成比例，还需配有专门的出入口。（十）配套定位：介于小区现状地块位置（两面临街）北接九原区步行街，东临太原路，西临河槽；应相应配套建设沿街商铺，满足业主日常生活需求，商铺应主力修建纯一层或一拖二商铺，方便经营也利于销售。本案东北角有富康花园，西北角有锦湖家园，东有九原区教大的育才小区（房全部售磬开盘时起价1868元/平米，2007年初尾盘时均价为2280元/平米）河槽西有黄金小区和黄金佳园， 黄金佳园2006年销售时最高价为1880元/平米，目前只剩余50多平米的三楼（2580元/平米和110平米的六楼（2380元/平米）；2007年九原区新开发的档次较高的九郡.嘉园规划设计为3栋十一层板式小高层和2栋六层住宅，因此项目属九原区高档小区，价位也低于市三区价格所以销售情况较好，现只有高层带电梯二层2560元/平米