公司购置办公场所可行性研究报告.doc

A股北京华谊嘉信整合营销顾问股份有限公司 北京运营中心购置办公场所的 可行性研究报告一、项目概况（一）项目名称及地点 项目名称：北京运营中心扩展项目 地点：北京市石景山区中关村科技园区石景山园北区实兴大街西山汇鼎轩创业中心（二）项目内容概述 北京作为公司的运营管理中心、利润中心，还承担全国业务布局的职能中心作用，为公司业务全国布局提供品牌支持、人力资源储备、渠道管理、供应商管理、信息化管理等支持业务。 为满足公司业务发展和客户服务的需要，进一步提升公司的营运管理水平，公司拟使用 4600 万元（包括募集资金 2000 万元，自有资金 1000 万元以及超募资金 1600 万元）在北京购买办公用房 2915.78 平方米，上述面积和总价款以实测面积为准。 本次房屋购置不以出售、出租为目的。二、项目背景 根据公司 2009 年 7 月 12 日召开的 2009 年第二次临时股东大会审议通过的议案，北京运营中心扩展项目分三年实施，其中经营办公场所于 2010 年一次性投入，拟投资 3000 万元（含购置税费及装修费，其中以募集资金投入 2000万元，余款以自有资金投入）购置 1800 平米。 由于公司业务扩展迅速，员工数量增长较快，且做出以上规划后的一年多时 1间里，北京房价呈上涨的态势，因此，按照两年内人员扩张的速度配比测算，本次拟在北京市石景山区西山汇购置办公用房 3000 平米左右，以满足未来两年业务增长的办公需求，同时亦不会产生过高的闲置率。 本次经营场所预计投入 4600 万元，其中 4226.98 万元为购房款及相关税费。拟使用募集资金 2000 万元、自有资金 1000 万元（京石景山发改（备）200916 号），不足部分 1600 万元以超募资金支付。三、项目的必要性和可行性（一）项目的必要性 1、北京地区现有办公环境亟需改善 公司现自有房产 1252.20 平方米按北京现有员工数量计算人均办公场所不足 5 平米，办公空间相对狭小。为缓解此情况，公司租赁三处房产供使用，但与此同时增加了公司的运营成本，不便于统一管理。为更好地提高员工的积极性和工作热情，有必要改善办公环境。同时，公司业务的持续增长将导致对办公经营场所更多的需求。 2、公司业务开展的需要 公司主营业务之一的“终端销售团队管理”需要协助客户建立稳定的终端销售团队，以帮助客户有效完成销售目标。此业务需要公司有面积较大、相对固定的招募、培训场所以满足大量促销人员培训需求。同时，公司内部员工也缺乏一个固定的培训场地，常规性培训条件较差。因此设立一个专门的培训中心非常必要和重要。 3、租用办公场所影响公司信息中心的建设 目前，公司信息中心设在租用房产，考虑到长远发展的需要以及 IT 技术的进一步广泛应用，公司有必要建设长期的较为固定的信息中心，因此，有必要在北京地区购置自有办公用房。 4、公司品牌宣传的需要 2 公司从事的业务属于现代服务业，品牌形象是服务业企业的根基。办公经营场所作为公司品牌形象的一种传播方式，对维护公司的形象和未来业务的良性发展具有重要作用。目前，公司在用房产周边商业氛围不浓，在一定影响度上影响了公司的常规商务谈判。 基于以上考虑，公司在北京购置办公场所很有必要性。（二）项目的可行性 通过对项目的经济效益测算、市场调研，项目总体可行： 1，经测算的业务增长需要相应的办公场所 北京为公司目前主要的利润中心，公司主要客户亦位于北京，因此公司以“立足北京、布局全国”为战略发展目标，通过加大北京地区的资金投入，以增强公司在该地区的竞争优势和市场占有率。最近三年，公司业务量平均复合增长率在30左右，按照公司高人力成本结构测算，员工扩张速度较快。审慎估计，2012年底北京地区员工预计可达 500 名。届时，公司应至少拥有 4000 平米5000平米的办公场地以满足日常经营所需。现公司自有房产 1252.20 平方米，因此，购置规模在 3000.00 平米左右的办公场地是较有远瞻性的，且兼顾了公司成本控制的经营目标。 2，经过多轮比价与谈判，选出性价比最高的鼎轩创业中心 在公司董事会决定实施购置办公用房计划后，由公司采购部、预算委员会进行了大量的市场调研工作。经多方询价，最终将目标锁定西山汇鼎轩创业中心。 西山汇项目是中关村科技园区石景山园首个示范性项目，结合石景山区CBD“首都文化娱乐休闲区”的战略发展定位，度身打造的一个融合数字媒体技术“研发-创业-产业化”于一体的创新型、国际化数字新媒体技术产业化基地。入驻企业可同时享受中关村科技园与石景山园区双重优惠政策。 3，有助于改善公司资产结构 公司为轻资产公司，该项目的购入将增加固定资产，对进一步改善公司资产结构，提升企业形象，保持公司长期稳定发展都具有积极的作用。 3 因此，经充分和慎重的讨论，从公司长远发展战略考虑，决定在北京地区购置新的办公场所以满足公司未来扩张的需要。四、项目建设方案（一）建设目标 本项目购置、装修完成后，公司大部分管理人员将迁入。未来将作为分布在全国各地的子公司、分公司和项目部的统一运营管理中心，将极大的提高公司团队的运作效率、节省管理成本。 同时，公司计划保留原自有办公场地作为共建共享项目运营中心，开展对外合作、项目运营等工作。（二）项目建设内容 本项目办公用地总价为 4489.40 万元，预留装修费用 262.42 万元，办公以及网络设备费用 80.60 万元，房产税费以及其他不可预见费 233.20 万元，拟使用已披露用途部分募集资金 2000 万元（京石景山发改（备）200916 号），自有资金 1000 万，以及超募资金 1600 万元。（三）投资估算及资金来源 面积平方米 单位预算万元 投资额万元场地投入：场地购置 2915.78 1.38 4023.78场地装修 2915.78 0.09 262.42设备投入网络设备 80.60税费及其他房产税费 203.20其他预估费用 30.00合计 4600.00 4（四）项目建设时间表 项目内容 起止时间 所需时间 场地购置与装修 2010.12-2011.03 3 个月 设备购入与安装 2011.02-2011.03 1 个月五、效益分析（一）经济效益分析 本项目购入的固定资产入账价值为 4023.78 万元，按照 5的残值率计算，预计残值为 201.19 万元，预计折旧年限为 50 年。公司对固定资产折旧采用直线折旧法，由此产生的办公楼折旧费用为 76.45 万元/年。 按照目前石景山区中关村科技园区石景山园的普通办公场所租金计算，房租至少为 2 元/平米/日。按 2900 平米计算，公司每年房租支出约为 211.70 万元。较租赁办公场所，通过购置办公经营场所，公司每年可节省租金费用 135.25 万元。 根据对北京市未来房价走势的估计及石景山区特有的区位优势，公司以13800 元/平方米购入的房产贬值风险较小，未来升值潜力较为可观。（二）社会效益分析 本项目的实施可较好的改善办公环境，在吸引更多的优秀人才的同时，也可以提升整体运营管理效率，提升公司未来几年内持续开发、维护、更新产品的能力，进一步提高公司的市场竞争力。 此外，有助于提升公司整体形象和市场影响力，保持公司在整合营销服务提供行业中的领先地位和优质品牌形象，将公司打造成国内一流的整合营销服务提供商。六、项目实施对公司的影响 公司目前办公用房为自有与租赁相结合，办公面积有限，随着人员增加、业务扩大，现有办公场所已经不适应公司发展需要，购买办公用房将有利于改善公 5司的办公环境，对公司未来发展的长期稳定发展起到重要作用。 本次购买房屋的资金来源为募集资金与自有资金，拟使用募集资金 2000万元、超募资金 1600 万元，以及自有资金 1000 万。由于本次购房所用资金主要为募集资金及超募资金，支付房款后将不会对公司生产经营等情况产生负面影响。七、风险分析（一）项目风险因素 本次房产购置的风险主要包括房产闲置风险和员工流失风险。 北京运营中心扩展项目发展迅速，对于良好的办公场所有着迫切的需求。但我们也不能对今后的业务发展持过分乐观的态度。一旦发生业务下滑的状况，必然会导致员工缩编，从而可能发生房产闲置的风险。 另一方面，石景山区地处北京京西地区，其区位优势尚未充分发挥，且生活便捷度、文化经济氛围较北京国贸 CBD 区域等存在不小差距。因此，在本次整体搬迁过程中，可能会伴随一批员工的离职问题，特别是具有大量行业知识、深谙企业管理模式和企业文化的中层员工，这部分人的离开将无疑是公司的损失。（二）项目风险控制 公司依托原有客户关系，不断开拓新业务的同时，加强多产品线销售渗透策略，实现同一客户多需求组合，强化公司与客户的黏性，不断扩大市场占有量。业务支撑所带来的人员扩编将能降低办公场所的闲置率。 与此同时，伴随公司的扩张进程，与客户合作的紧密度加强乃至与各类利益方建立合作公司，如北京运营管理中心存在闲置，可考虑联合办公，充分利用北京地区的办公场所，从而可以避免房产闲置的风险。 针对可能的