御圆地产项目策划报告.doc

青岛海园置业集团御圆项目报告二OO八年四月二、项目报告外部环境、项目决策背景及摘要1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响城阳区设立于1994年6月,位于东经12007-12034、北纬3611-3624。东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。距青岛市区中心35公里，地理位置重要。域内交通发达，民航流亭国际机场坐落区内；距青岛港18公里，距黄岛前湾港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。气候宜人，属温带季风大陆性气候，年平均温度在12.6左右。随着青岛打造北部系列举措的提出，城阳的城市建设得到了越来越多的重视，万科、宝龙、卓越、阳光股份等地产企业均在城阳有开发项目，城阳区的房地产成交面积已在各区名列前茅，成为青岛不折不扣的开发重点区域。目前红岛已经列入重点开发的计划中，规划中的轻轨也途径城阳东部。2、宗地所属地域在城阳东部新兴商贸区。在城阳区2004到2020年规划中该区块被定义为有韩国特色的城阳东部商贸中心：“青威路以东，青银高速公路以西，正阳路以北，金田热电厂以南地块，占地800亩，基地可用面积640亩，规划建成以太极广场为亮点，以韩国商贸休闲区、多功能酒店商务区、韩国生活区为一体的韩国城”建设目标为城阳区及青岛市的新生代特色商贸旅游区，服务人口为2030万（其中韩国人35万、青岛市及城阳区10万、辐射周边城市及三资企业810万、各地旅游者23万余人）。该区域中韩国街的建设完善尤为重要: 首先建设高档住宅区、韩国街、太极广场、服装城、高丽娱乐城，理由是开发建设成本较低，招商较易，收益较快；其次建设韩国SHOPPING城、商务酒店，理由是招商和建设都需要一定周期；第三建设高档写字楼，理由是必须等待城阳区整体繁荣繁华后才可能形成高档商务区。”该区块的功能定位及业态布局：（1）以韩国城步行街和太极文化休闲广场为亮点和特色吸引旅游者和消费者的商业文化消费高地；（2）适合中高档收入人群，如韩国人、企业经营者、管理人员及青年人消费的场所；（3）体现特色鲜明、规划整体性强、业态结构新，消费时尚的总体定位特点。项目所在地附近有三处以上的龙山文化遗址：（1）西宅子头龙山文化遗址西宅子头龙山文化遗址位于西宅子头村西，遗址东西略呈长方，面积约80亩，系崂山林场苗圃地。古代，附近有露天大型石棺，习称“宅地”。1952年3月，林场工人挖井，在深约4米处发现2件侈口矮脖双耳黑陶罐及少许碎陶片，经鉴定为龙山文化遗物。这一发现轰动全国，为我国新石器时代的龙山文化的分布提出了新的实物根据，证明龙山文化在山东半岛的分布是很广的。出土器物调北京历史博物馆展出。这是青岛市、崂山郊区首次发现的原始社会晚期遗址。1982年，青岛市第一次公布为重点保护单位。 （2）城子龙山文化遗址城子龙山文化遗址在墨水河南岸，城子村东北约100米，高约2.5米的台地，东西长约200米，西、北两面为断崖，有1米多厚的灰褐色文化层断续暴露，内含文化遗物较为丰富。1963年春考查，灰土层翻动严重，采集到单孔扁平石斧、长方形扁平石铲、半月形双孔石刀及石凿、石锛、石铲、石网坠、骨针、骨镞、蚌锯等。遗址上，东、西排列着两座土堆形古墓。小在西，称拜斗台，直径约7米，高约3米。大在东，当地群众称之为“梁王坟”，直径20多米，高约5米。两墓相距50多米。文物中发现有有复线菱纹、圆形纹、几何纹等模印花纹砖、纹饰兽面半瓦当、陶罐、陶俑、刀币、方孔圆钱等。1977年被列为省级重点文物保护单位。（3）半千子龙山文化遗址半千子龙山文化遗址，位于崂山县境北部，距李村16公里，惜福镇傅家埠村东北。相传，明代以前，此处是一有500户居民的村庄，故俗名“半干子”。在遗址采集到石器5件：石斧2件、石铲1件、石锛2件。该遗址未受外来文化层干扰，暴露较少，保存较好。文化面貌不清，从遗物的造型、工艺观察，具有龙山文化早期的特点。3、项目渊源。鑫源集团与2007年上半年与项目所在地的西田村和江家庄签署了旧村改造协议，由鑫源出资并作为管理方，着力对两个村进行了旧村改造。截至到2008年3月，主体已经结束，预计今年下半年可交付使用。根据协议相关规定，相关村落的拆迁完成后，多余土地纳入到国有土地储备当中，土地拍卖时鑫源集团参加竞买并在一定条件下优先获得该地块的使用权。第一部分：项目概况一、宗地位置。见附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述。二、宗地现状1、四至范围；南临正阳路，西、北临正阳支路（瑞阳路），东临规划中的白云山路；2、地势平坦，北高南低、东高西低，项目用地范围内自然高差最大值为3米。自然平均标高为海拔19米左右；3、地面现状，宗地内有泄洪沟一条贯穿东西，主要为崂山山脉和城阳东部区域的雨水汛期通过；4、现有土地居民原住房已经拆除完毕。尚有厂房三个，土地规模分别为6653平方，2628平方，3089平方。目前均已签署拆迁协议，对拆迁及项目开发进度没有影响；5、目前拆迁区域内有部分大树，主要树种为国槐以及归家冬青。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路1路，行车区间自正阳路西侧转盘位置到城阳北站；（2）宗地出行主要依靠的交通方式以公共交通为主，私家车出行为辅。需要发展商解决项目到市区的快速交通问题以吸引市区客户；（3）近期或规划中有地铁达到城阳东郭庄，该线路自开发区太行山路穿越海底隧道，终点站为城阳东郭庄。但据介绍，该地铁线路最快也要一年后开工，目前处于规划阶段，不确定性较大（包括是否实施和线路变更）2、教育：项目地块周边有田村小学，项目周边有城阳15中。青岛农学院和琴岛学院是区内高等教育机构。3、医院等级和医疗水平：城阳区人民医院位于长城路，距离项目用地3公里，2008年春天投入运营的新一期工程极大的促进的医疗水平的提高，该医院属于城阳内唯一的三甲综合医院。4、大型购物中心、主要商业和菜市场：项目西侧现有佳家源（上海华联），世正爱丽安（韩国大型综合性商业项目），正在建设中的利群城阳分店（综合商业项目），目前奥特赖斯也在紧张筹备之中，这些项目距离地块均不超过1公里。另外城市控制性规划原因，项目南侧的正阳路两侧50米范围内全部为商业用地，容积率均在2以上，目前在建情况基本上是底商加小高层住宅（商住）的情况，业态分布主要为便民商业和电子类商业。韩国特色的世正爱丽安项目经营招商情况一般，缺乏高档特色产品，文化氛围匮乏。目前该区块内没有成规模化管理的菜市场。5、文化、体育、娱乐设施方面：区块内没有公共文化娱乐设施。世正项目内的教堂、万科项目的健身会所基本上只对业主开放，逐渐形成的是开发商办社会的小环境，自己非自己做文化配套，形成与其企业文化和社会背景相关的特色社区文化。6、公园：世纪公园位于区政府对面，距离项目用地约3公里路程，牡丹园在项目用地的东侧，紧靠204国道，距离约1公里。7、银行、邮局等设置在东部商圈尚未形成规模。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。可辐射范围内主要社区配套现状。四、项目周边环境1、噪声情况：项目紧邻的正阳路为东西快速交通要道，正阳支路路况也较为一般，项目西侧为青银高速，目前车流量很小，对项目影响相对较小。2、污染情况：目前项目地块周边的工厂有部分尚进行生产，泄洪沟内有部分污水排放，从市政部门了解到，白云山路正在施工污水管线，集结后的污水排放到管道中。但是污染源的搬迁日期尚未确定.3、项目北侧为两个旧村改造工程，东侧为旧村改造和小产权房；都林美景位于项目东侧约1公里处，为村自办企业开发项目，景观主题为梅兰竹菊。项目南侧正在建设的是酒店式公寓和商业项目，具体业态尚不明确。项目远景为崂山山脉。五、大市政配套1、供水状况：现有管线、管径可以满足小区的需要；2、污水、雨水排放：正阳支路雨污水管线已经在招标过程中，一期工期交付（预计2009年底）之前可以完工；3、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线满足小区需要；4、永久性供电和临时施工用电：现有管线满足小区需要；5、燃气：现有管线满足小区需要；6、供热：现有管线可以满足小区需要。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、地块分区控制1、1 北部住宅区，净用地面积44436平方米，使用性质为住宅，容积率要求为2，建筑密度小于20%，绿化率大于35%；1、2 南部住宅区，净用地面积108224平方米，使用性质为住宅，容积率要求为2；建筑密度小于20%，绿化率大于35%；1、3正阳路商业金融用地净用地面积23189平方米，容积率要求为3，建筑密度小于40%，绿化率大于20%；2、控高：海拔高度120米以内3、其他：住宅停车位按1：1比例执行，商业部分按每百平方米一个设置。附图：土地局图纸第三部分：市场分析目标市场定位及产品定位（1）、市场定位：综合以上因素和本地块特点，本项目定位为有韩式特色的中高档开放式人文精品社区。城阳是外向型经济区，是青岛外资企业最密集的区域之一，拥有良好的投资环境、十分完善的市政规划，吸引了来自韩国、日本、美国、东南亚及欧洲各国的投资者，这批投资者以及各个外企的高管构成了城阳房产租赁最坚挺的需求市场。尤其是韩国投资企业，就有3000余家，常驻韩国人口3万余人，以及来自朝鲜族的人士10万多人，城阳已经逐渐形成了韩国和朝鲜族大规模移民的主要聚居地。据了解，城阳区外籍租房客户需求量最大的就是高档精品社区，和他们有类似需求的还有城阳本地的高收入人士。需求决定产品：在高档房产租价高、租得快的环境下，城阳中心区的开发商开始在精品住宅的开发上发力，形象定位诠释：v 将是城阳最具人文社区水准的社区v 将倡导最稀缺的“大隐于市”的新生活v 将倡导一种高尚生活模式v 将形成最有风情特色的街区三大形象元素：v 首席的：最适合人居的理想第一居所；v 人文的：产品设计更为人性化，园林景观更具参与性、更富有人文内涵积淀，社区文化更为注重邻里之间的和谐和睦，社区生活更为丰富多彩和享受参与；v 高尚的：居住社区是高尚的，产品物业是高品质的，社区配套是高标准的，居住业主是尊贵的，物业服务体系是优质完善更为人性化的。商业定位：现代情景街区（Modernistic Scenery Block）城市的，情景的，共享的，参与的具有城市感的入口广场，现代风格的建筑，情景式融入式 的景观，强化本社区的城市形象，成为正阳路上最震撼的城市风景线；突破传统规划集中景观广场的做法，设置多层级的街区，景观主轴贯穿全开放外部广场，至半开放社区中心，商业和景观，体现社区、商业、景观、自然的和谐和参与的情景感。（2）、目标人群特征/来源区域/行业特点本 地 实 力 客 户l 城阳区当地不乏财务实力不菲的高收入人群（私企业主、公务员、本地原住民），该部分人群多是二次置业或多次置业。l 需求目主要是为了改善居住条件和生活品质、品位；同时有一定的“开阔、炫耀、占有欲强、格调性、健康、自由、舒适、休闲”等心理需求。l 该部分人群是有车一族，对地域位置不太在意，但对于交通便利程度要求很高。l 该部分人群是别墅和大户型电梯洋房的主要消费者，酒店式公寓的重要消费者。韩 籍 高 管v 该部分人群收入很高，有很强的市场支付能力和消费能力；v 他们注重享受高品质生活，对生活的品质、细节特别关注，人性化服务和住宅的安全与私人空间很注重；v 他们崇尚理性消费，注重生活的方便，讲究生活配套；v 喜欢群居，适合给他们传递一种居住文化氛围；v 该部分人群是大户型电梯洋房的重要消费者，酒店式公寓的重要消费者。朝 鲜 族 客 户v 由于其语言优势，该部分群体在城阳当地得到了不错的工作发展机会，但整体的收入水平并不是很高，仍然达不到高端客群标准，属于中档消费群体。v 心理方面自我优越感较强，愿意追逐高档次的东西。品牌、格调、舒适、休闲是其关注的消费特点。v 喜欢群居，在未来的销售过程当中，会出现客带客的销售现象。v 该部分人群是高层、小高层的主要消费者。高 速 成 长 的 白 领v 这部分群体年龄较为年轻，当前没有太多的积蓄，对总价过高的房屋有很大的消费压力，但其所从事的职业成长速度快、未来预期很高，有很强的市场未来消费空间；v 他们崇尚精神自由、个性独立，对于新鲜事物接受能力很强，所以对于项目的技术改进和社区文化要求明显；v 现阶段该部分人群消费的主要目的是为了解决这一时期的居住需求，所以对户型的要求以实用为主，展现个性，他们更青睐于高品质社区的有特色的中小户型。青 岛 市 主 城 区 向 外 投 资 置 业 者v 该部分人群，大多都是二次置业或多次置业者，相对都有很强的购买实力；v 他们购房标准主要是社区环境和投资价值，购房目的一为改善生活环境，二为作为一种经济投资，在该群体当中，其中也包含了一部分养老一族和暂时因城区房价太高需要住房的年轻人群，该群体都将是我们项目实现快速销售的重要客源（3）、产品建议居住：适合不同消费人群和消费层次的各类产品，例如：满足高档消费群体的标杆性产品，针对中高档客群的明星产品等。商业：地段区域性综合性商业，市级消费的特色商业街，以LOFT工作室为主要形式的商务写字楼，具有标志性的特色酒店等，基于对客户访谈、问卷以及对市场未来几年的发展预测，特对本项目的物业类型产品做如下建议：住宅：豪华带电梯公寓、板式小高层、板式高层为主；适量的花园洋房布置在景观最佳位置，借以提升项目的档次及拉升整体的品质形象；商业：商务工作室、公寓式办公、别具特色的现代商业情景街区、高层沿街的特色底商；度假：特色酒店、国际公寓第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。E站在区域高度，通过资源整合，将两个旧村改造工程有机纳入到大社区的区域格局中来。E开放式社区，组团封闭，和谐统一。E见闻知觉的空间次序，强调环境设计的可识别性和宜人小尺度空间的营造，重视场与人的关系。E强调公共资源价值不小于私有资源价值。E庭院空间和儿童活动场地构成重视邻里交往的空间。重复且有变化的使用。E美式BLOCK社区打造足不出城的新城市主义街区生活。E以人为本因地制宜的便民泛会所设计。E关注物业随时代变迁产生的变异，提供灵活可变的户型设计，重视室内半空间的利用和营造。E承袭并发展有本土特色的胶东建筑文化，结合现代住宅科技打造舒适型强的住宅空间。E植入并发展本土龙山文化，形成社区的可识别性，进而在社区中发展陶土文化。E规划设计和竖向设计强烈体现对社区步行生活的支持。2、主要产品类型：E住宅部分：多层（5层、6层）退台式花园洋房、高层（18层、28层、33层），公寓是平层和LOFT结合E商业部分底商1层、2层，局部3层等类型E不同类型产品的具体面积见下节3、节能和环保型建筑材料选用的考虑E塑木空调机位：避免钢结构的生锈问题，造价相对较低E陶土百叶：作为灰空间的局部维护结构，耐久性好E外墙外保温E硅藻泥或真石漆外墙，相对于外墙面砖，造价低，效果变化相对容易控制E太阳能与建筑一体化的考虑E水泥板仿制机抱面石材，环保材料，可重复回收利用，效果相似E透水材料铺装，E雨水收集系统：充分利用爆破出的石头做枯山水，既是景观又是环保设计E新型砌筑材料：粉煤灰砖E屋面佛甲草种植E西立面遮阳板：节能措施E分质供水系统：减少热能耗E车库顶面的排水板的使用：造价低廉，工期缩短，综合效益较强E玻璃钢人工植物浮岛：玻璃钢人工植物浮岛，作为水上栽培植物的有效载体，能为各种陆生、水生植物提供良好的栽培环境，是水面绿化的优秀园艺资材。建设标准和装饰装修标准类别4+1（框架结构）高层（不含公寓）备注外墙部分面层局部面砖,如有需要可有小部分石材，大墙为弹性外墙涂料（自洁）面砖涂料和高弹涂料保温多层苯板外墙外保温技术高层住宅现苯板外墙外保温施工图设计单位根据实际保温计算做出判断和选择窗户彩色塑钢，考虑60系列节能保温窗户彩色塑钢，考虑60系列节能保温窗户住宅部分一层做窗磁系统，外开，推拉上悬内倒或者下悬内倒，不宜有直接内开的窗户隐形纱窗一次到位。网点部分可以适当考虑铝合金门窗阳台栏板1、混凝土形式1、混凝土形式根据立面需要选择，建筑师确定2、夹胶玻璃形式2、夹胶玻璃形式3、栏杆形式3、栏杆形式内墙住宅内墙普通腻子2遍普通腻子2遍楼梯间三遍腻子两遍乳胶漆三遍腻子两遍乳胶漆高层电梯控制器镶贴在某种材质上防污染内墙砌筑材料粉煤灰砖粉煤灰砖设备房普通腻子2遍普通腻子2遍地面住宅细拉毛细拉毛楼（电）梯间地面铺装材料为地砖，配套踢脚线小高层的楼梯间对电梯间平台铺装材质同电梯间滴水线的设置，栏杆的设置（多，高层不一样）分户门防火防盗门（子母门）防火防盗门（子母门）内门高度2米2内外开形式分户门下界石同楼（电）梯间铺装材质内门高度2米2屋面保温自结膜发泡技术自结膜发泡技术或其他如拉法基屋面或其他如拉法基屋面屋面装饰水泥瓦水泥瓦防水卫生间聚氨脂涂膜聚氨脂涂膜淋浴区上返1800阳台聚氨脂涂膜洗衣房聚氨脂涂膜聚氨脂涂膜屋面自结膜发泡技术车库、地下室JSSBS散热器卫生间铜铝复合散热器，其他区域地热卫生间铜铝复合散热器，其他区域地热排气道变压式排气道（止逆）变压式排气道（止逆）占用面积小，满足功能要求单体方案结合先进的环保节能理念，采用多种新型技术及材料，充分体现高科技都市生活品质。新技术列表如下：序号技术内容技术特点、作用1外墙保温体系外墙聚苯板隔热保温良好，热工性能好的门窗，双层中空玻璃，形成舒适的室内热环境2太阳能集中供热利用太阳能聚热真空管技术，实现单身公寓、会所集中供热3太阳能照明技术广泛使用太阳能草坪灯（重点部位设置）、太阳能楼牌号照明系统、小区指示系统，有效节约能源4雨水收集系统收集屋顶、露台雨水，以及采用植草砖、渗透砖收集地表径流水，经处理后做景观绿化用水5新型墙体材料外墙混凝土多孔砖，内墙粉煤灰砖6屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化屋顶种植佛甲草，增加绿化面积，保温隔热；西山墙垂直绿化；小区内乔木、灌木、草坪、花卉组成的立体绿化，花架为室外车位提供遮阳7自平衡式通风系统采用自平衡式通风系统，有效改善室内空气质量增加生活成本8变压式止逆烟道厨房采用变压式止逆烟道，有效排放油烟，防止串烟9燃气自动关闭装置线友无线电有限公司的燃气自动关闭装置，确保安全10有效的降噪措施小区外围绿化带密植高、中、低乔、灌木，选择能有效吸收噪音的树种，降低噪音；合适的隔音屏、墙；气密性一级的外门窗，（双层）中空玻璃，全地下车库，人车分流11外墙GRC砂岩预制构件线脚以及软质质感砂浆用于线脚或者公建大墙面的GRC构件可以提升项目形象，加强立面的立体感12隔音进户门进户门增加气密性，采用隔音门13空调设备减震装置采用分体空调，做减振措施，以减少噪音14成品橱柜工业化生产成品橱柜15分质供水分质供水技术确保饮用水方便可靠（装修考虑）16居家智能系统采用可视对讲、紧急报警等系统，为业主提供便捷和安全保障，为物管和业主建立一个信息互动平台。17河道雾化带提升河道形象18东西向遮阳活动遮阳设施（青岛地区不需要，立面需要可以考虑）4、在所在城市中，新型、别具一格产品的可能性E发展龙山文化：龙山文化出现时期介于新石器时代与陶器时代之间，藉此景观设计中的石材的使用和陶罐的使用变得有文化氛围，也有了具体的出处。另外在项目中做有胶东民俗特色的展览馆和龙山文化广场可以提升项目整体形象。E时间圆柱：为了强化本社区作为第一居所的印象，加强记忆，在主要景区做出时间圆柱，上标刻度，Y方向上是高度，高度代表的是在本社区成长中的孩童和植被的时间纵深，由此发展出的社区景观是有人文气息的。E开放社区，封闭组团：因项目有市政道路穿越，只能做全开放社区，藉此将商业内街结合到项目当中来，步行生活成为社区的主流。不同主题的组团独立封闭，在和谐中体现私有价值的私密性，独特的南入户型加强了庭院空间的半围合性，庭院空间强化了邻里交往空间。E在平地上发展台地建筑：根据不同的业态，结合竖向设计发展出台地组团，丰富空间层次。E大景观和宜人小空间的营造：在一般社区中建筑密度较大，该社区在高层部分采用高层低密度的办法，充分利用限高，使得景观面积最大化，在大景观中划分为不同的景观区域，移步易景，增加景观层次的同时注重了宜人尺度的小空间的利用。E河道资源：项目中的泄洪沟是需要重点打造的核心景区。该项目现有景观资源匮乏，但是项目内的泄洪沟可以在保留现有树木的基础上加以改造，形成带状景观区。E集中太阳能的利用：高层和多层区域每户设置太阳能。实现太阳能和建筑立面一体化设计。E雨水收集系统：充分利用项目地下室爆破出来的大小不一的石头，做成枯山水，作为组团雨水集中收集设施，节约成本的同时加强环保和生态之理念。E特色苗木的使用：有色苗木已经逐渐逐渐成为居住区绿化的点缀树种：美国秋红红枫，有色石楠等灌木类品种等使用到小区可为小区增色不少，也形成了社区的整体可识别的一部分。E仿古小众商业、办公空间的营造：类华侨城创意园项目的旧物改造废物利用，可以打造不一样感觉的公共空间。E因为是大型项目，对营造大社区概念的考虑较为到位，考虑在社区形态上将两个旧村改造项目纳入到大的社区格局中来。二、规划设计的可行性分析1、该项目既定容积率已经出具不能再做更改，在净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的多层产品主要以退台式花园洋房为主