2015年湖北省房地产估价师《制度与政策》：面积误差的处理方式考试试题.doc

2015年湖北省房地产估价师制度与政策：面积误差的处理方式考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、住房公积金月缴存额的计算公式为。 A：住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人本年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) B：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) C：住房公积金月缴存额=(职工本人下一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人下一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) D：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度年平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度年平均工资单位住房公积金缴存比例) E：执行层的组织协调 2、（）就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。 A价值估算 B有形预测 C市场趋势预测 D市场需求预测3、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复。 A：3 B：5 C：7 D：10 E：执行层的组织协调 4、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由_支付。 A承租人 B业主 C业主和承租人共同 D物业公司5、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达_，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 A5% B10% C20% D30% 6、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是_。 A股票+投资基金 B债券+投资基金 C投资基金+股票+债券 D股票+债券 7、房地产开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。 A施工单位 B建设单位 C监理单位 D设计单位 8、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见_。 A应作为估价资料归档 B不应作为估价资料归档 C由估价机构决定是否归档 D依委托人的意见决定是否归档 9、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用。 A：会减少 B：会增加 C：保持不变 D：可能增加也可能减少 E：执行层的组织协调 10、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。 A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料 B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式 D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年 E：工业用地的监测点评估价格11、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。 A：可比实例房地产 B：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产 E：工业用地的监测点评估价格 12、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 A：获利能力分析 B：盈亏平衡分析 C：市场状况分析 D：定性风险分析 E：借款合同 13、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A出售 B抵押 C转让 D经营14、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。 A：谨慎原则 B：替代原则 C：合法原则 D：最高最佳利用原则 E：工业用地的监测点评估价格 15、负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作的是_。 A建设部 B国土资源部 C国家房管总局 D市县房地产管理部门 16、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。 A：土地使用费 B：土地补偿费 C：安置补助费 D：地上附着物和青苗的补偿费 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用_。 A资本率法 B现金流量表法 C重叠价值估价法 D折旧率法 18、估价报告应用有效期最长不宜超过。 A：三个月 B：半年 C：一年 D：两年 E：工业用地的监测点评估价格 19、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。 A：通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿 E：工业用地的监测点评估价格 20、房屋面积测算的内容不包括_。 A房屋建筑面积 B房屋使用面积 C共有建筑分摊面积 D房屋占地面积 21、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 22、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为_年。 A50 B40 C35 D3023、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为_万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.8 24、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B38.5 C105.0 D23.625、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。 A10 B15 C20 D30二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、_是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。 A住宅建筑净密度 B住宅建筑毛密度 C住宅建筑面积净密度 D容积率 2、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是_的目的。 A盈亏平衡分析 B敏感性分析 C风险分析 D概率分析3、所谓_就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。 A概算设计 B限额设计 C设计概算 D限额概算 4、根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有_等。 A集体土地上的合法房屋 B代管房屋 C列入拆迁范围内的房屋 D共有房屋 E商品房预售许可证正在办理之中的房屋5、根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按收取。 A：面积 B：套 C：成交价格 D：件 E：执行层的组织协调 6、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。 A：资金时间价值是资金的增值特性使然 B：利率是资金时间价值的一种标志 C：从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D：即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E：资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 7、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。 A：增加抵押贷款 B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D：处置抵押房地产 E：租赁抵押房地产 8、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 9、房地产投资较一般投资，具有优点。 A：相对较高的收益 B：投资回收期长 C：提高投资者的资信等级 D：良好的流动性 E：投资数额巨大 10、我国房屋权属登记。 A：具有公信力 B：公告是必经程序 C：是一项法定制度 D：为权利动态登记 E：可以制作颁发统一的房地产权证书11、将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据的不同来划分的。 A：代理方式 B：代理权限 C：代理责任 D：代理权的发生依据 E：执行层的组织协调 12、甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50，预计乙物业2007年4月的价值为1 100万元和700万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。 A：乙物业投资风险大 B：甲物业投资风险大 C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同 13、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为 A：工期索赔 B：工程变更索赔 C：合同中明示的索赔 D：合同中默示的索赔 E：费用索赔14、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为_。 A0.5年 B1.5年 C2年 D3年 15、城市规划的作用体现在3个层次，不包括下列的_ A作为国家宏观调控的手段 B作为政策形成和实施的工具 C作为具有法律效力的文件 D作为城市未来空间架构 16、下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有。 A：借用合同 B：买卖合同 C：抵押合同 D：赠与合同 E：借款合同 17、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。 A：降低再贴现利率 B：提高首期付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：缩短分期付款期限 E：公开市场买入政府证券 18、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。(2003年试题) A：供给价格弹性一般为正值 B：当供给价格弹性为时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值 D：当需求价格弹性为时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 19、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。 A050 B5075 C50100 D100150 20、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。 A：政策风险 B：资金供应风险 C：经营风险 D：利率风险 E：汇率风险 21、我国央行目前规定，不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。 A：建设银行 B：工商银行 C：商业银行 D：农业银行 E：借款合同 22、关于房地产项目融资的说法错误的是_。 A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动 B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金 C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的 D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应23、下列关于城市规划的表述中，正确的是_。 A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 D城市规划管理是对批准