关于促进物业管理健康发展的若干建议.doc

关于促进我市物业管理健康发展的若干建议绍兴市人民政府办公室我市自1996年开始实施物业管理以来，通过8年努力物业管理取得了长足发展，成为房地产业发展的重要组成部分，形成了包括住房及相关设施维修、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民服务、物业中介等多项配套服务体系，从根本上改变了过去新建住宅小区面貌“一年新、二年旧、三年破”状况。但随着房地产业的发展，物业管理市场化步伐的加快，市区物业管理现状，与我市创建国家文明城市和人居环境奖的要求不尽相符。我们认为，在全国物业管理市场化步伐不断加快的今天，我市政府部门应在规范物业管理市场竞争秩序方面有所作为，为我市的物管企业及物管中介的发展壮大创造条件，从而推动我市物业管理行业的快速健康发展。 一、我市物业管理存在的问题我市自开始实施物业管理以来，到目前为止，市区物业管理公司已发展至52家，其中由开发商投资组建的物业公司占61%；市区已实行物业管理的小区（大厦）78个，建筑面积339万M2，占市区住宅小区面积的62%；物业管理从业人员2000余人。物业管理服务范围和种类正由原来单一的住宅小区管理，逐步向办公楼、工业区、酒店、商场和公园等多种类型物业管理拓展。但应清醒地看到我市的物业管理还存在着诸多问题，主要表现在：1、物业主体间的法律责任不清法制建设滞后，相关物业主体间的法律责任不清，成为物业管理市场发展的主要瓶颈。目前在物业管理中对业主、业主委员会、业主大会的法律地位、权利和义务没有清晰界定，由于责职不清、责权不明导致管理缺位。至今，我市还未出台有关明确物业管理各方职责的实施细则，造成开发商、业主及业主委员会等关系职责不清，业主自治机制落后，物管和社管的职责混淆、物业管理企业的越权等问题。目前我市真正成立业主大会和业主委员会的小区不多，业主的维权意识淡薄。另外由于许多小区竣工后未能及时进行行政移交，如祥源金港湾公寓、汇源公寓、昌安农贸市场住宅区等，这些未纳入社区管理的小区给物业管理工作增加了很多困难。此类物管和社管的脱节现象，给业主带来了小孩入学、迁移户口等许多难题，引起业主对物业管理的不理解甚至误解，导致不安定因素产生。2、物业管理经营环境不够完善目前，我市实施物业管理小区一半以上是由开发商成立的物业企业进行管理的，还有一些老小区是由房管所成立的物业公司管理的，这种“建管不分”的体制造成的是物管小区面积往往只有1-2万M2，常常是一个楼盘一家物业、一个地块几家物业，造成家家物业靠“母公司”补贴艰难度日。开发商和物业管理公司“父子关系”体制造成开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发业主对物业管理不满，这种情况十分普遍。3、物业管理水平亟待提高物业管理在我国是一个新兴行业，法律、法规有待进一步完善。并由于专业人才匮乏，从业人员素质普遍不高，有的甚至来自“转制、转岗、转业”等人员。管理人员普遍缺乏深层次的物业管理方面的理论知识和实践经验，有相当一部分管理人员没有经过专业系统培训，他们的职业道德、业务技术、专业素质都难以适应现代物业管理的要求，在服务中缺乏“以人为本、业主第一、服务第一”观念，导致在物业管理中频频出现由于服务不到位、管理水平低等引发的投诉现象。 4、物管服务收费难的问题目前我市物业服务收费是影响物业管理发展的又一瓶颈，已发生多起因收费引起的业主与物业管理之间的磨擦。或者因为收不抵支，物业公司退出小区物业管理，造成业主投诉；或者因物业管理服务收费低，物业公司不得不降低服务标准以维持小区物业管理。形成物业管理费收缴率低为维持经营，化费大量人力、物力或降低服务水平引发业主强烈不满纷纷投诉业主拒缴物业管理费，如此恶性循环已成为我市物业管理的一大顽疾。目前我市物业管理收费标准仍实行政府定价，未按市场化要求进行运作，这也是我市物管企业无法形成优胜劣汰竞争局面的原因之一，从而造成我市的物业管理整体水平不高。5、物管投诉纠纷问题多目前，我市物管纠纷集中反映在物管费收取、车库出租、饲养禽畜、机动车停放、安装防盗窗、改变规划用途、社区管理、水电气供应等问题上。这些问题的出现有的是开发商的责任，有的是物业公司的责任，也有的是业主自身的问题，但所有这些问题的出现都是因为我市对上述这些问题没有明确的法律规定或者在具体执行中没有到位。物业管理涉及城建、环保、绿化、环卫、水电等部门，政府各职能部门在现有法律规定条件下，如何执好法是大家最为关注的问题。二、促进我市物业管理健康发展的若干建议物业管理是一个新兴行业，随着房地产业发展以及城市住房制度改革的不断深入，传统的房地产计划管理模式已演变为市场化的物业管理模式，同时，随着人们生活水平的不断提高，对物业管理提出了新的更高要求和标准。树立“以人为本，营造和谐社会”的科学发展观，加强住宅小区物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境是物业管理发展的必然趋势。为进一步搞好我市的物业管理，规范物业管理主体行为，促进我市物业管理健康发展，我们建议：1、加快立法进程，推进依法治业国务院物业管理条例明确规定：业主大会（业主委员会）是全体业主自治组织；物业管理企业是根据物业服务合同为业主服务的经济主体；社区居委会是基层群众自治组织。要处理好他们之间的权利和义务关系，市政府应在法律允许的范围内尽快出台相应的实施细则。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会等多个主体，要明确各自职责，理顺各方面关系，必须用法律来规范。明确社区管理主要负责的是户籍、治安、计划生育、征兵、民政抚优、爱国卫生等管理工作，以及退休、就业保障等社会服务工作；物管企业则应按照物业服务合同约定进行管理，两者应相互协作、相互配合。政府要督促开发商及时办理好小区的行政移交手续，历史遗留的移交问题应由基层政府负责解决，确保所有小区的行政职能纳入社区管理轨道。规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合政府与社会资源，强化行业主管部门的监督，推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力。2、完善物业市场经营环境应按照国务院物业管理条例规定，尽快取消政府定价制度，引入听证会制度，加快推进物业管理市场化的步伐。一方面对物业管理服务的收费要逐步实行价格放开，实行物业服务收费市场化，按服务项目论质收费。另一方面要引入竞争机制，国务院物业管理条例规定“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，全面推行物业管理公开招投标制度，彻底打破“谁开发，谁管理”的垄断局面，把物业管理全面推向市场，实行优胜劣汰。由开发企业组建的物业公司必须与开发企业脱钩，实行面向社会，独立经营、自负盈亏的市场化管理经营机制。同时，应建立市场管理退出机制，物业主管部门应要求物业管理中标单位每年必须邀请专业的、权威的物业管理第三方，对全年的物业管理服务质量进行评估，真正使物管企业通过“充分竞争、优胜劣汰”的市场法则，完善物业市场经营环境。3、不断提高物业管理水平国务院物业管理条例规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。加强物业管理人员的业务知识和专业技术的培训，以此来提高物业管理企业整体素质，才能适应今后市场发展需要。同时，应不断加强对市场主体的培育与建设，强化对物管企业的资质管理，通过招投标选聘具有相应资质的物管企业实施前期物管。凡新建小区，在办理商品房预售许可证时，必须提交物业管理方案。物管企业必须按合同约定提供服务，有权制止违反物管规定、制度、业主公约及有关法规的行为，对连续12个月没有物管项目的企业，应注销其物管资质。同时建立物业管理人员职业资格制度，促进物业管理人员素质的全面提高。4、规范物业服务收费行为目前，可实施“分等分级、质价相符”收费标准。物业管理部门和有关机构首先应确定物业服务的各项成本，从而制订浮动的指导或参考价格和自由组合的菜单式服务内容，业主和物管企业在此基础上自行协商确定服务内容和收费标准。物业管理公司应当就每一收费依据、项目、标准或分摊方式等清清楚楚列明在物业服务合同上。政府应同时建立专门的物业管理服务质量评价机构，对业主大会与物业管理公司签订的物业管理服务合同是否质价相符进行监督测评，作为发生收费纠纷后进行仲裁或起诉的重要依据，对不能达成协议的小区也应由该机构确定基本服务内容和收费标准。关于市政协五届三次会议第5号提案的答复绍政办函200525号民建绍兴市委员会： 贵委在市政协五届三次会议上提出的关于“促进我市物业管理健康发展的若干建议”的提案（第5号）悉。现答复如下：物业管理是一项新兴事物，物业市场化还处在初始阶段，物业管理面临的问题具有综合性和复杂性，同全国、全省兄弟城市一样，物业管理问题已成为群众关心的热点问题和推动城市文明进步的难点问题，也是一时难以解决的难题。市政府已要求市建设局对如何指导好物业管理深入调研。近年来，市政府及有关部门做了不少工作。规范市场主体行为的制度初步形成，在新建物业全面推行了物业管理，物业管理用房也得到落实，住宅物业维修基金归集有效开展；市区物业管理覆盖的物业类型已涉及住宅小区、写字楼、工业厂房、酒店、商场、公园等类型，实行物业管理区域100余个，市区拥有物业公司52家，从业人员2000余人；老小区整治改造工作尤其是以住宅立面改造和老小区雨污水管线分流改造为主要内容的小区整治得到重点推进，完成立面改造小区14个498幢住宅；完成了36个老小区污水管道的改造。但是目前市区物业管理还存在着：一是物业收费困难。物业管理是市场化的收费服务行业，物业管理公司运行、依法服务收费，但是部分业主市场化观念落后，希望有不缴费或少缴费多服务的想法比较普遍，因而造成收费困难。二是业主自治管理刚起步，物业管理社会化、市场化的运行机制难完善。原因是业主自治能力不强，参与程度不高。业主之间相互沟通不够，业主大会开不成，业主委员会成立难，业主委员会不能改选情况普遍存在；物业公司和业主间平等互利、双向选择的民事主体关系难建立，通过招投标或协议方式市场化选聘物业管理公司进展难。三是法规滞后，浙江省物业管理办法还在制定中，影响到物业管理中许多具体问题的执行。四是在市区物业管理工作中，街道如何将物业管理纳入社区管理范围还需探索。针对这些问题，市政府将重点做好以下几方面的工作。一是出台市政府关于加强市区物业管理工作的意见；出台政策实行物业收费政府指导价和市场调节价；对未实行物业管理的小区居民收取社区卫生保洁费（或垃圾处理费）。确保物业管理的收费到位，服务到位。二是加强宣传和培训。开展宣传物业管理的知识和内容、物业公司与业主的权利义务。让业主认识物业管理费用支出是日常生活之必须，增强其自觉缴费的意识，逐步在广大业主中形成“花钱买服务”的共识。要加大对街道干部、社区干部、业主委员会成员、物业管理人员的培训力度。三是要求区政府和各开发区要加强对街道业主委员会建设的指导，帮助业主开展自治管理，将加强业主委员会建设，帮助业主开展自治管理，处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉纳入社区管理体系并作为社区建设（星级考核）工作的内容进行考核。对成绩突出的，予以奖励。四是通过调研，参照外地老小区实行整治改造并转入物业管理工作经验，逐步开展老小区整治改造并转入物业管理试点工作。感谢贵委对物业管理工作关心和支持。欢迎多提宝贵建议、意见。绍兴市人民政府办公室二五年八月抄送：市政协提案委员会关于市政协五届三次会议第5号提案的再次答复民建绍兴市委员会：我办曾于今年八月份就贵委在市政协五届三次会议上提出的关于促进我市物业管理健康发展的若干建议的提案（第5号）作过书面答复。近段时间以来，我办根据贵委对第5号提案的书面反馈意见，结合10月10日市政协三十次主席对第5号提案的审议意见，集中力量对该提案进行了认真的续办。现将近期有关该提案的续办情况再次答复如下：一、完成了调研工作并制订了具体的实施方案市建设局根据市政府的要求，完成了市区物业管理发展现状、存在问题及其对策思考的调研工作并形成了书面报告，同时还制订了进一步促进物业管理发展的具体实施方案。目前，市政府正在等待省物业管理的有关政策意见出台后，我市也将尽快出台具体的实施方案及相关的政策意见。 这次市建设局对物业管理的调研报告，全面分析了我市物业管理的现状。报告认为，市区物业管理目前的服务体系初步完善、发展规模初步形成、各项规制初步建立、推广基础初步具备。但同时存在着许多问题，主要是市场主体发育不成熟、运行机制架构不完善、相关法律规制不到位、日常管理运作不规范、社会消费心理不健全等等。针对存在的这些问题，需要采取以下一些对策与措施：一是要各方协调行动，理顺管理监督体制。要强化统一领导、强化行业监管、强化工作协调、强化宣传引导。二是要理清工作职能，构建良性互动机制。三是规范业主行为，完善自治自律机制。首先要发挥业主委员会的自治作用。其次要发挥业主公约的自律作用。四是要坚持防患未然，规范前期运作机制。创造开展物业管理的必要条件、推行前期物业管理招投标制度、严格前期物业管理的合同约束、搞好各方的工作衔接。五是要加强法规建设，健全法律规制体系。健全小区管理有关法规、健全物管收费定价机制、健全维修资金使用管理规定、健全物管服务规范标准。六是要积极创造条件，推行老区物管试点。形成政府引导、业主要求、社区帮助、长效管理机制。上述市建设局经调研形成的报告，以及制订的具体实施方案及政策措施，对市区物业管理而言具有很强的针对性和操作性，市政府将在认真审定