房地产项目百问架构范本及房地产基础知识.doc

【*】项目百问架构范本第一篇、项目开发商及各方合作单位简介1、项目发展商简介？及开发过的项目？答：2、项目代理商？及代理过的项目？答：3、项目设计单位及曾设计过的知名作品?答：4、项目施工单位及以往的作品？答： 5、项目监理公司及以往监理项目？答： 6、项目物业管理公司及该公司管理的其它项目？答： 7、项目园林设计公司及以往作品？ 答：8、项目装修公司及以往作品？答：第二篇、 项目概况及地理位置1. 项目推广名称及实用名称？答：2、项目物业类型和建设分期？答：3、项目所属区域及具体地理位置? 答：4、项目周边主要标志性建筑物? 答： 5、项目周边主要交通干道？ 答：第三篇、项目基础资料及技术指标 1、项目用地性质及使用年限？答： 2、本项目的房产证号？预售许可证号？答：3、项目占地面积？建筑总面积？计入容积率面积？答：4、绿化面积？主景观面积？答：5、商业部分面积？住宅部分面积？答：6、地下停车场面积（车位数）？设备用房面积？答：7、建筑覆盖率？容积率？绿化率？答：8、总栋数？楼体高度？总层数？ 答：第四篇、项目建筑规划1、本项目整体建筑风格？总体规划描述？建筑结构？答： 2、本项目的实用率？有无转换层？转换层在哪？答： 3、小区智能化设施介绍、安保、消防系统情况？阳台是否允许安装防盗网？有无红外线监控系统？答：4、每栋一梯几户？标准层层高？净高？转换层高度？净高？用途？答：5、项目有无商业裙楼？用途及层高？答：6、小区内是否人车分流？车流如何划分？答： 7、地下室几层？作何用途？答： 8、各栋楼的间距？答： 9、小区有多少个出入口？答： 10、小区的人流、车流如何划分？答： 第五篇、建筑施工、设施1、本项目开工日期？封顶日期？竣工日期？入伙日期？ 答： 2、楼板厚度为多少？外、内墙的厚度是多少？答：3、厨房如何排烟？何种排烟设施？走廊照明系统？答： 4、内外阳台面积如何计算？答： 5、凸窗的高度？宽度？是否计入售卖面积？答：6、交楼标准？答：7、楼宇（外墙、屋顶、厨卫）防水设计？防水采用何种做法？答： 8、窗户采用何种玻璃？玻璃厚度多少？答：9、管道煤气的开通时间、费用？水电、煤气表如何抄表？答：10、电梯品牌？每栋数量？载客人数/台？是否所有电梯到地下车库？答：11、入口大堂、电梯间、楼梯间的装修情况？尺寸高度？答：12、电源插口、电话、有线电视预留各户型部位分布？宽频网络、综合布线系统分布情况？ 答： 13、 每户是否预留统一空调位？是分体空调还是窗机？答：14、外墙、内墙、阳台门窗、玻璃选用哪种建筑材料？答： 15、电器开关、每户电视接口位置及数量？ 答： 16、 外墙装修标准？颜色？答： 17、 国际卫星电视接收系统？答：18、网络系统？答：19、通讯设备？答： 20、室外安防系统？答： 21、 室内安防系统？答：22、自动抄表系统 ？答： 23、消防系统 ？答： 24、小区智能化设施介绍、安保、消防系统情况？阳台是否允许安装防盗网？有无红外线监控系统？答：25、有无天台、露台？每户阳台几个？答： 26、单元内哪些结构可变更？答：27、业主如有单元内间隔调整要求申请，能否满足？答：第六篇、公共部分装修标准及各种建筑材料指标1. 停车场交付使用的标准是什么？答： 2. 小区设备用房位置在哪里？面积是多少？有何设备？答： 3. 小区的会所位于何处？面积为多少？有何功能？ 答： 4. 幼儿园的用房面积为多少？具备开设多少个班级？答：5、小区内有何其他活动设施？位于何处？答: 6、可出售的商场位置及商铺的交楼标准？答; 7、住宅部分的交房标准？答; 8、住宅大堂的交楼标准？答; 9、住宅部分的电梯厅、公共疏散楼梯厅的交楼标准？答; 10、公共疏散楼梯走道的交楼标准？答; 11、商铺的每户供电最大负荷为多少？答; 12、住宅部分的每户供电最大负荷为多少？答; 13、住宅的户内电气交房标准？答; 14、各户型弱电的接口布置情况？答; 15、有线、宽频、煤气的接入布置情况？答： 16、户内给排水的交房标准？答：17、厨房烟道的设置？采用何种防倒灌设施？其品牌？答：18、小区有无设置消防水箱？在哪里？答：19、小区是否有备用发电机？答：20、小区建筑如何进行白蚁处理？答： 21、住宅的入户门及房间门的尺寸？入户门为何种交房标准？答：22、住宅部分采用什么品牌的电梯？载重多少？电梯每秒钟的升降速度是多少？答：第七篇、项目园林景观及内部配套1、 园林设计风格和特色？答;2、 绿化分布格局？答：3、 是山系还是水系主体园林？答：4、 幼儿园、小学、中学？答; 5、 会所、泳池、餐厅？答：6、 商业街、商场？答：7、 超市、菜场？答：8、 羽毛球场、网球场及规格？答：9、 篮球场、足球场及规格？答：10、 休闲广场？答：第八篇、产品户型及设计特点1、 项目有哪几种户型及套数？答：2、 各户型建筑面积多大？答：3、 各户型占总面积的面积比？答：4、 占总套数的套数比？答：5、 户型设计特点及优势？答：第九篇、项目入住各项收费标准1、车位是否可售？售价和收费标准？其中管理费多少？答：2、会所收费标准？答：3、物业管理收费及服务项目？答：4、家居服务？收费？答：5、小区有无住户专车、是否收费？答：6、入伙配套费用？答： 7、物业公司在入伙期是否收取业主装修期间的管理费？卫生费？有物业公司定押金？收取的押金何时可退？答：8、管道煤气开通时间？收费标准？答：9、水、电费用？答：10、有线电视开通时间？收费标准？答：11、直饮水设备如何提供？答：12、入伙能否出示竣工验收证明和使用说明书？答：13、有无天台、露台？每户阳台几个？答： 14、是否提供装修套餐?装修公司名称？答：第十篇、项目金融机构及银行按揭贷款1. 项目按揭银行有哪几家？答: 2. 涉及银行职工购房、业主可否自行按揭？ 答: 3. 按揭需提供的资料？答: 见表：身份证原件及3份复印件，包括配偶和产权共有人的户口本原件及3份复印件，包括配偶和产权共有人的婚姻证明分三种类型：结婚证；离婚证/离婚未再婚证明；未婚证，原件及2份复印件收入证明个体：营业执照、税务登记证及近三个月的税单还款承诺书需配偶出具首期款发票及商品房购销合同4. 按揭需交的费用？购买后需缴纳的费用？答: 见表：贷款合同公证费： 注：贷款额在20万以下的200/笔，贷款额在20万以上的按贷款额的1收取。抵押登记费：80元/户（住宅）； 100元/户（商铺）印花税：贷款额的万分之五。契税：住宅：总房款1.5%。商铺：总房款3%。维修基金：总房款2%。5. 可否首期付一成？余下二成如何支付？答: 6. 签合同后能否更名？费用？答: 7. 办理房产证的时间？费用？答: 入伙后的120个工作日，提交办理产权的相关资料；契税、工本费等。8、按揭利率表？答：第十一篇、项目交通及周边配套一、配套？1. 周边幼儿园：答：2. 周边小学：答：3. 周边中学：答：4. 周边超市、菜市： 答：5. 周边医院：答：6. 周边金融机构： 答：7. 周边酒店、饮食： 答：8. 周边文化娱乐场所：答： 二、交通：9. 到火车站、市商业中心、机场等的时间？答： 10. 公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线答：第十一篇、项目营销策略及广告推广1、 营销方向及主体策略？答：2、 营销节点及销售分期？答：3、 优惠策略及方式？答：4、团体购买有无特别优惠折扣？购买几户以上？ 答：5、广告推广方向？答：6、广告主题策略？答：7、广告媒体？答：8、广告排期计划？答：第十二篇、市场分析1、本项目的产品定位?目标客户群?答：2、与周边楼盘相比,有哪些优势? 有哪些劣势?答：3、昆明地产分几个区域?本片区的优劣势?答：4、周边项目竞争情况分析？答：5、其他区域竞争楼盘分析？答：6、相关政策答：第十三篇、房地产基础知识基础知识部分1、 房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、 地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。3、 房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、 房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。6、 土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。7、 土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。8、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。9、 土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。10、 土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。11、 土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。12、 什么是地籍？什么是产籍？我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。13、 生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。14、 熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。15、 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。16、 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。17、 证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。18、 期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。19、 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。20、 毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。21、 成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。（1） 内墙面为普通仿瓷涂料（2） 客厅楼地板为普通瓷砖（3） 普通铝合金窗（4） 普通胶合板门22、 商品房是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。23、 空置商品房指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。24、 二手房通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。25、 房改房在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。26、 个人住房基金有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。27、 房地产交易形式房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。28、 住宅的“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。29、 住宅的“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。30、 建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。31、 构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。32、 居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。33、 住宅总用地指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。34、 公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。35、 房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。36、 道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。37、 庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。38、 总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。39、 住宅的建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。40、 结构面积是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。41、 使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。42、 辅助面积指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。43、 公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。44、 套内建筑面积房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。45、 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。46、 公用建筑面积各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。47、 公用建筑面积的分摊原则是什么？如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。48、 哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。49、 哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。50、 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。51、 套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。52、 套外使用面积指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。53、商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积54、分摊公用建筑面积的计算方法分摊公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积55、 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。56、 建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。57、 人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。58、 平均每平方米造价（元）平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。59、 绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。60、 绿化率是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。61、 得房率指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。62、 商品房预售是指房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。63、 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。64、 规划形态是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。65、 住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。66、单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。67、居住单元是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。68、户型是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。69、套型是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。70、面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。71、格局配比是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。72、阁楼是指位于房屋坡屋顶下部的房间。73、假层是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。74、普通住宅是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。75、公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。76、纯办公楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。77、商场是指规划为对外公开进行经营的建筑物。78、综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。79、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。80、别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。81、TOWNHOUSE（联排别墅）正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。82、跃层式商品房是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。83、复式商品房是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。84、错层式住宅是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。85、SHOPPING MALL直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。86、商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。87、商品房的均价是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。88、基价经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。89、共有房产共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。90、商品房预售许可证商品房预售许可证是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。91、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）92、公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。93、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。94、购买房地产的条件成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。95、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。96、申办产权需具备哪些资料？审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。97、办理产权需交纳哪些费用？产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。98、房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。99、房地产登记即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。100、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。101、什么情形属于房地产变更登记？下列情形属于房地产变更登记：（1） 地产使用用途改变；（2） 权利人姓名或名称发生变化的；（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。102、房地产登记是以什么单位进行登记的？房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。103、申请房地产登记，可否委托他人代理？申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。104、房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。105、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。106、房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。107、申请抵押登记应提交什么资料？（1）房地产抵押登记申请书；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。108、已抵押的房地产能否转让？根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。109、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。110、房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。111、物业管理泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。112、入伙指业主领取钥匙，接房入住。113、业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。114、商品房预售须符合哪些条件？（1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2） 有建设工程规划许可证；（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。115、业主是物业的所有人或物业的使用人。116、停车场指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。117、“五证”包括什么？商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。118、“二书”是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。建筑部分1、地基和基础建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。2、墙体是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。3、建筑用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。4、建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。5、建筑高度指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。6、建筑间距指建筑平面外轮廓线之间的距离。7、 商品房的结构售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。8、 砖混结构主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。9、 砖木结构主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。10、 钢筋混凝土结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。11、 住宅的开间就是住宅的宽度。12、 住宅的进深就是指住宅的实际长度。13、 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。14、 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。15、商品房验收合格指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。16、商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。17、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。18、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。19、物业的竣工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。20、何为“预售面积”和“竣工面积”？预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。银行按揭部分1、银行按揭按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。2、加按揭即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。3、转按揭转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。4、个人住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。5、办理按揭贷款应交哪些费用？保险费、公证费、抵押登记费。6、等额本金还款法等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。7、一次性还本付息法现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。8、权利质押贷款担保银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。9、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。、公积金贷款公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。10、申请住房公积金贷款的条件凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。11、公积金贷款的办理程序借款人填写早班审核书，并提交相关资料；资料报送住房资金管理中心受理、审核。12、办理公积金贷款应提供哪些资料？身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。13、组合贷款组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。14、住房抵押贷款所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。15、借款人如何偿还银行贷款？贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。16、贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。17、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。第十四篇、法律文件样本商品房购销合同商品房购销合同说明一、合同签订前，甲乙双方当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同中的专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。二、本合同文本中所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并且可以出售的房屋。三、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后又有空白行，供双方自行约定或者补充约定。甲乙双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或者删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。四、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。五、合同签订前，甲方应当出示本合同涉及的有关证书，证明文件。六、本合同文本中的【 】中内容为并列的选择项，甲乙双方当事人协商确定后，选择的打，不选择的打。七、购销商品房应当使用本合同。本合同文本由云南省建设厅、云南省工商行政管理局负责解释。商 品 房 购 销 合 同本合同双方当事人：商品房出卖人（以下简称甲方）： 住所： 邮政编码： 法定代表人： 联系电话： 营业执照注册号： 资格证书号 商品房买受人（以下简称乙方）： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍 【身份证明】【护照】【营业执