海滩别墅海景阁产权式酒店策划方案(1).doc

海滩别墅海景阁（空中别墅公寓）产权式酒店策 划 方 案一、海滩别墅空中别墅公寓现状：现有别墅38栋 - 44栋共计7栋高层公寓76户，售出14户。主要集中在44栋、43栋、42栋及38栋，41栋仅1户售出。现39栋及40栋两栋均未销售，可考虑优先在这两栋开展公寓酒店开发。二、酒店产权式销售策划2.1.1引领客户参观样板间按售价通过专业销售代理公司分别销售给客户。2.1.2 大客户打包整体折扣优惠销售。2.2公寓售房亮点：2.2.1 产权式酒店度假别墅公寓2.2.2 享有楼盘升值获利预期2.2.3 享有协议期不低于银行基准利率投资回报2.2.4 享有每年度免费入住海景阁休闲度假的权益2.2.5 五年期原价赎楼方案（选用）2.2.6 公寓由世界知名度假管理集团经营管理2.3 楼盘销售由专业代理公司予以销售2.4 业主办理入伙手续并与第三方专业度假村管理公司签署租约回报及免费享受若干次度假协议。三、海景阁（空中别墅公寓）服务产品规划3.1 目标客源定位3.1.1 深圳及周边区域中产家庭旅游客源3.1.2 高球客源3.1.3 中小型公司会议客户3.2 客房分类3.2.1 标准型：套内单间出租3.2.2 豪华型：套间出租（约占客房总数20%）3.3 配套服务前台接待及收银服务早餐服务会议服务（位于高球会所）餐饮服务（位于高球会所）高尔夫球运动（适用于高尔夫旅游套餐）私家海滩水上活动私家海滩周末或假日烧烤晚会健身及SPA会所服务3.4客房一期间数（39栋、40栋）20套共80间（套）3.5 根据南澳区域及周边酒店、度假村的价格调研预期标准间（套内3间客房）价位：旺季或假期RMB1288元/房晚 淡季或平日RMB980元/房晚豪华套房（3-4间客房）价位：旺季或假期RMB5800元（旺季指每年5月至10月）淡季或平日RMB4800元（淡季指每年11月至4月）（见房价水平调研表）3.6 根据南澳区域及周边酒店、度假村的出租率水平调研。出租率 旺季60%- 70% 淡季10%-20%全年综合出租率 35%其中南澳大酒店经营因综合配套相应齐全，较具优越性，全年综合出租率在45%-48%，平均房价380元-400元 。南澳片区：海贝湾 全年平均出租率 38% 年平均房价 360元大鹏片区：云海山庄 全年平均出租率 48% 年平均房价 780元鹏海山庄 全年平均出租率 43% 年平均房价 650元大梅沙片区：京基喜来登 全年平均出租率 51% 年平均房价 1280元雅兰酒店 全年平均出租率 48% 年平均房价 380元惠州巽寮片区喜来登 全年平均出租率 32% 年平均房价 1080元四、海景阁产权式酒店运作模式4.1 产权出让：实现楼盘销售收入4.2 售出回租：实现经营收益以满足业主回报率4.2.1 经营期：5年或10年4.2.2 经营期盈利模式+收 入费用（管理费用、经营费用、销售费用、财务费用）成本（酒水、洗衣、电话、餐饮）政府税租金（业主年投资收益率）赠送客房成本折旧合计利润例1：XX栋一套A502销售RMB500万元业主500万年收益率5% 500 X 5% = 25万元25万元除以12个月 = 2.08万元A502（豪华套）按酒店经营收入RMB4800元（每天）X 30天=144000元144000元 X 40% 出租率 =57600元毛利：57600 X 60% 毛利润率 = 34560元例2：XX栋B203销售RMB500万元业主500万年收益率5% 500 X 5% = 25万元25万元除以12个月 = 2.08万元B203按酒店经营收入RMB800元（均价）X 3间=2400元/房晚每月收入 2400