昆明东风广场商业计划书5.14.doc

昆明东风广场CBD北地块地下空间开发商业计划书香港名店街商业地产开发集团股份有限公司2012年4月25日昆明东风广场CBD北地块地下空间综合体商业计划书 随着近年来昆明城市进程的快速提高，现代化大城市快速发展，城市面貌和基础设施建设日新月异，轨道交通与地下空间有效利用也日益提上日程，我香港名店街商业地产开发股份有限公司（以下简称香港名店街）拟在昆明东风广场CBD投资轨交东风广场站对接地下综合体旗舰项目。为推进项目进展，探索地下空间使用权有偿使用方式和模式，特编制本商业计划书,请相关部门审阅批复.项目总负责人: 王润华 集团常务董事项目对接联络人: 郜崇华 项目副总经理项目投资公司：香港名店街商业地产开发集团股份有限公司目 录 第一章 总 论6第一节 项目背景61.1.1 项目名称61.1.2 投资单位概况61.1.2.1香港名店街集团竞争优势61.1.2.2国内项目案例91.1.3 项目建议书编制依据121.1.3 商业计划书编制依据121.1.4 项目提出的理由与过程121.1.5 商业计划书的编制范围131.1.6 商业计划书的编制要求13第二节 项目概况141.2.1建设目标与规模141.2.2项目投入总资金141.2.3规划技术经济指标15第三节 结论与建议151.3.1研究结论151.3.2 建议1第二章 建设规模与项目开发条件第一节 建设规模3.1.1 地点与地理位置第二节 香港名店街集团对城市地下空间开发利用思考第三章 初步规划方案第一节 规划设计原则5.1.1 整体性原则5.1.2 生态原则5.1.3 集约性原则5.1.4 可持续原则5.1.5 超前性原则第二节 规划设计方案第四章 开发合作模式第一节 补偿BOT合作模式51.1 合作方式一（BOT合作方案）第二节 昆明道恒公司以该项目土地入股的形式合作开发5.2.1合作方式二 (土地作价入股合作方案)第三节 全资收购委托代建模式5.3.1合作方式三(东风广场CBD北地块委托代建方案)第四节 产权置换模式5.3.1合作方式四(东风广场CBD北地块产权置换方案)模式比较第五章 项目推进计划第六章 效益分析第一节 基础数据与参数选取第二节 经营收入估算第三节 税金第四节 成本估算第五节 盈利能力分析第六节 清偿能力分析第七节 财务分析结论第一节 经济效益第二节 社会效益第三节 环境效益 第一章 总 论第一节 项目背景1.1.1 项目名称 昆明东风广场CBD北地块地下空间开发建设项目1.1.2 投资单位概况 香港名店街商业地产开发集团股份有限公司，是一家致力于国内地下空间开发及运营的专业房地产开发企业，上世纪90年代末便已投入到地下空间的开发与建设，率先在上海开发了国内最早的地下商业项目人民广场香港名店街，目前已成为上海最著名且最具影响力的商业步行街。集团由一批来自国内地下商业先行者与来自海外具有海外资本背景的投资人组建，自成立之初即定位为国内最具专业度的地下商业先行者，城市地下空间利用的研究者与开发者。 经过10余年的发展，集团目前已成为国内地下空间开发的先行者及领导者，拥有包括国内地下空间开发建筑面积最多、地下空间开发项目最多、项目网点最多等数个第一；还作为合作者参与了国外多个地下空间开发项目。1.1.2.1香港名店街集团行业竞争优势。 经过10余年的发展，集团已成为国内最专业的地下空间开发商。竞争优势具体表现在以下几个方面：1、国内首个地下空间工程研发中心，工程技术水平领先国内。 集团设有中国第一个，也是唯一一个专业地下空间工程技术研发中心，目前已拥有28个地下空间开发技术专利，同时率先成功的将最先进的相关技术包括SMW工法、半逆筑法施工技术、地下连续墙施工技术等运用到地下空间项目的开发中，不仅大大加强了项目的施工速度，而且进一步增强了地下空间的安全指数以及通气、防水、防震等指标。2、最具权威及专业度的地下空间开发研究团队。 作为国内最早进入地下空间开发领域的先行者和国内地下空间开发的领导者，经过多年的磨砺已打造出一支专业的地下空间开发及运营团队。团队以海外成功的地下空间利用工程为研究范本，从城市立体化空间利用、城市发展演变以及城市人口数量增加等相互影响的因素出发，对合理利用城市地下空间进行不断深入研究。通过准确把握地下空间对于城市居民出行及消费等行为的影响、对城市格局的优化及美化，发展出一套能够被复制的地下空间应用理论，并通过不断实践进行确证及优化，实现了交通立体化、外址美观化、空间利用最大化、城市土地集约利用最大化和城市居民出行消费便利最大化。3、成熟的地下空间开发运营管理体系。 通过多年的理论研究及开发实践，已研发出一套适应于国内的地下空间开发运营体系，将开发过程中的选址、市场咨询、实地勘察、物业定位、规划设计、建筑监理形成固定的协作体系，最大化的提升开发效率。专业团队成员多具备商业管理硕士学位及以上学历及相当的金融背景，对地下空间利用、商业运营、品牌资源整合、物业定位、品牌规划方面具有充分的理论背景以及实践经验。4、丰富的品牌客户资源及整合能力。 通过多年全国开发积淀，已拥有包括沃尔玛、家乐福、屈臣氏、大润发、好又多、世纪联华、麦当劳、肯德基、必胜客、TOTO、耐克、阿迪达斯在内的800多个全球知名品牌及国内知名品牌合作伙伴，形成品牌聚集效应，提升地下商业的影响力及辐射力。同时根据地下商业所定位的城市居民消费群进行品牌布局及产业定位，提升商业销售额及盈利，达到商户、地下商业、消费群三赢局面。 5、拥有先进的地下空间规划及设计理念。 在实际开发中已与全球多家知名设计事务所，法国M+A、瑞士studio-IMA、澳洲studioZ等进行合作，为项目规划及设计带来先进的设计理念及规划思路。6、丰富的土地储备及资源调配能力。 集团目前在国内以开发、合作、控股等方式在全国22个大型城市储备了建筑面积近100万平方米核心区的地下空间开发面积（未含正在建设的项目），目前在全国有广宇、宏宇、寰宇、震宇、恒宇、朕宇等22个“宇”字系全资公司。集团在国内银行总授信额度高达50.2亿元，旗下拥有4个授信额度在10亿以上的担保公司，全国309个商会加盟。1.1.2.1国内项目案例近年来，香港名店街商业地产开发集团参与了国内众多城市商业地产开发，取得了骄人业绩，部分项目介绍如下：（一）上海人民广场香港名店街项目。 上海人民广场香港名店街位于上海的黄金地段人民广场，总建筑面积1.8万平米，建于人民大道的地下通道内。项目采用并排型小商店的布局结构，呈长廊形状，环境宽敞。沿街几十家商铺，购物环境独特，经营业态丰富，涵盖服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有如VERO MODA，ONLY，BAXTON等知名品牌入驻，同时拥有各类时尚小店，如烫画王、爱家家饰等，充分满足不同消费者的各种需求，是上海极具影响力的商圈项目及国内最早的地下商业开发项目之一。（二）上海大宁欢乐城。 本项目位于上海市闸北区中部，北沿广中西路，南临上海马戏城，东侧为共和新路及地铁一号线，即大宁灵石公园的东边部分。项目整合了大宁灵石公园、闸北体育场、上海马戏城等资源，实现文化娱乐与商业消费的有机结合，形成集购物、休闲、体育健身、文化娱乐、都市旅游于一体的上海中心城区北部公共活动区域中心。大宁欢乐城计划建筑面积约5.8万平方米，地下一层约4.8万平方米，地下二层约1万平方米，项目投资约8.12亿。 （三）武汉首义广场欢乐城。 首义广场位于武汉二江三镇交汇核心处，北接长江一桥桥头，与中国三大名楼黄鹤楼仅有700米的距离；南面紧邻地铁首义站与鹦鹉洲大桥下桥口，是大武汉全市交通核心，同时也是立体交通枢纽，开发于2009年，规模为105500，是集休闲、娱乐、购物、美食、运动于一体的综合性地下商业广场。首义广场欢乐城不仅是大武汉的市中心核心商圈、旅游核心、生活中心，更是百年辛亥华人庆典献礼工程的核心组成部分，连接辛亥革命博物馆、辛亥革命纪念碑，以及13万方全市最大市政广场，是大武汉无可争议的地标。首义广场欢乐城在全中国首度提出“欢乐地产”概念，以远超传统商场的装修标准、独具梦幻特征的装修细节、体贴入微的公共配套、成熟齐全的服务系统，在武汉掀起一股“欢乐城热潮”，同时成为未来商业中心的模版之作。（四）苏州南门人民路欢乐城。 人民路在唐宋时期原名大街，后因其南起文庙书院巷，北到北寺塔，形如卧龙，名为卧龙街。清代乾隆南巡，苏州百官在此护驾，于是改称护龙街，为3米宽的石板街。书院巷以南至沧浪亭，即文庙东侧，原名三元坊。人民路是纵贯中国江苏省苏州市古城区的一条交通主干道，南北走向，位于苏州古城中心略偏西处，北到平门桥，南到人民桥，全长4681米，宽40米，双向4车道。途径苏州的观前和南门两大商业区。苏州南门人民路欢乐城为全国首创的主题式人文商业触媒空间。其中苏式水街，体验式空间以及立体园林等设计均在苏州首屈一指。（五）杭州世纪花园欢乐城和森林公园欢乐城。 世纪花园与森林公园项目相距不远，二个广场同为杭州市中心最核心的市政广场。世纪花园地下空间开发项目集科技、生态、水系、节能等多种价值于一体，同时赋予广场城市交通纽带、居民休闲生活、商务交流等多元化功能于一体；在开发中采用了大量领先的科技与先进的规划理念，包括生态水系、植被绿化、科技节能、高质量空间利用等元素被充分运用到项目中，使整个项目在高楼林立的杭州市区呈现出一种如梦似幻的城市生态湿地花园的景象。森林公园与世纪花园项目相距不远，二个广场同为杭州市中心最核心的市政广场。森林公园与世纪花园项目在开发理念，运用技术等方面基本相同，在部分功能上与世纪花园项目形成了带动整体区域的生活带。（六）西安世纪金花钟鼓楼广场。 钟鼓楼广场座落于西安市钟楼与鼓楼之间，广场商业分为地上、地下两部分，地上部分以百货、娱乐、休闲为主，地下部分以超市、餐饮为主。钟鼓楼广场占地2.18公顷，总建筑面积5.7万平方米。商场建筑面积（上、下两层）31000平方米，地上、地下商业相互结合、互补，现在已经成长为西安最具人气的商业广场。（七）石家庄文化广场石门不夜城项目。 石家庄文化广场是石家庄城市建设“三年大变样”的重点工程之一，同时也是国庆60周年献礼项目。广场位于中山大街与广安大街交汇处，省博物馆前，每天人流量达50万人，是石家庄市中心最后一块商业领地。项目总建筑面积3万平米左右，力争打造成石家庄休闲娱乐中心。项目以创纪录的“石家庄速度”69天即基本完工。此外，还有重庆沙坪坝三峡广场、信阳体彩广场、驻马店靖宇广场香港名店街以及漯河双汇广场香港名店街等项目也都取得良好效果。1.1.3 商业计划书编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南 2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版 3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国土地管理法实施条例5、中华人民共和国城市房地产管理法6、中华人民共和国国务院第248号令城市房地产开发经营管理条例7、建设部房地产开发项目经济评价方法8、昆明市东风广场CBD北地块控制性详细规划9、国家集约化利用土地鼓励地下空间发展的有关政策和有关规定1.1.4 项目提出的理由与过程本项目位于东风广场作为昆明市的标志性建筑，随着昆明城市建设的升级、城市形象提升的需要，东风广场作为昆明传统的“城市客厅”.市政府决定对东风广场和工人文化宫片区进行中央CBD开发， 东风广场地铁站为2、3号线换乘站，2号线南北向沿北京路在地下二层，3号线东西向沿东风东路在地下三层，地下一层为站厅层，地下一层就是一个十字形东风广场将开发地下空间,位于东风广场的车站设计为地下空间与地上空间贯通，形成地铁车站商业开发室外活动广场三位一体。昆明东风广场CBD是进入昆明市区的东部门户节点，是未来打造成昆明市重要的城市形象展示区，片区交通条件极为优越，发展现代生产性服务业和商贸物流业有着明显的区位优势。是未来发展成为以高新技术产业为导向、以商贸物流业为主体、商住产高度融合的现代化综合性产业片区。该片区的建设是昆明市的重点招商项目之一，香港名店街商业地产开发集团股份有限公司和昆明市道恒房地产开发有限公司组建投资合作公司，按照批准的昆明市东风广场CBD北地块控制性规划，组织国内外知名专家，对该片区进行科学合理的前期策划和规划，并投资建设片区的市政基础设施对接轨道交通的高效融合，最大限度地挖掘该片区土地的潜在价值，使该片区土地资源得到激发、活化和增值，实现昆明经济社会的可持续发展、土地资源的优化配置和城市发展的目标。1.1.5 商业计划书的编制范围项目背景和项目建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、节水节能措施、环境影响评价、项目组织与实施、投资估算与资金筹措、效益分析及研究结论与建议等。1.1.6 商业计划书的编制要求分析与项目有关的工程技术、设计规范、经济等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，社会效应是否巨大。第二节 项目概况1.2.1建设目标与规模1、建设目标最大限度地挖掘该片区土地的潜在价值，使该片区土地资源得到激发、活化和增值，实现昆明经济社会的可持续发展、土地资源的优化配置和城市发展的目标。该项目将为昆明城市的轨道交通、地面广场景观及地下商业业态规划，城市功能及设施完善提供系统科学的综合规划。项目拟定以欢乐为主题，涵盖I-MAX巨幕4D影院、加勒比梦幻乐园、环球美食广场、香港名店购物广场和乐停一百智能中心等五大商业板块，打造一个集娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的商业综合体。2、建设规模该片区规划总用地总规模为80亩，主要建设用地包括：广场绿化用地、公共设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿地和特殊用地。 1.2.2项目投入总资金经估算，项目投入总资金314，280万元。1.2.3规划技术经济指标具体经济技术指标如下：总建筑面积：157，140总商业面积：83，808一层建筑面积：52，380商业面积：41，904二层建筑面积：52，380商业面积：41，904三层建筑面积：52，380第三节 结论与建议1.3.1研究结论东风广场一带是昆明市未来的金融商贸中心，东风广场地块拟建CBD，是昆明的新地标。此地的车站位于CBD区域内，共设计为地下三层，考虑与CBD地下空间贯通，形成地铁车站商业开发室外活动广场三位一体的设计模式，引导地铁客流向商业空间流动。在地下空间衔接上，未来实施的CBD地下一、二层为商业开发，地铁车站站厅层与CBD地下二层标高基本一致，地铁车站考虑预留接口与CBD接通，地铁下沉广场也与CBD地下空间互通。地铁地下空间与CBD共同营造流动的城市空间，使地铁车站商业开发城市广场在此形成大城市空间概念。项目的建设具有较好的市场前景，用地条件、资金条件优越。项目的建设符合国家节能减排、提高能源使用效益、建设节能型建筑的要求。引导昆明城市向产业化、土地集约化发展，创“城市名片”产品，以节约促发展，以名牌促效益，不断提高昆明的城市形象。培育一个完善的轨交经济带、提高昆明在国内外的城市知名度、从而达到较强核心影响力的城市。项目的建设是可行的，也是十分必要的。1.3.2 建议1、本项目的实施应选择懂技术、有实力的企业进行投资开发，应站在高起点、高标准的角度，建成上档次、上规模、产品质量高，地下空间开发利用属于领先示范性企业，引导昆明向土地集约化利用、地下要资源，空间谋发展，品质促效益的示范工程。 2、项目建成运营后，应通过积极的城市推广，品牌化的经营管理，做到“立足昆明、服务云南、辐射西南和东南亚国家”。第二章 建设规模与项目开发条件第一节 建设规模2.1.1 地点与地理位置项目位于昆明CBD核心区范围为北起东风路，南至金碧路，西起盘龙江，东至北京路。第二节 香港名店街集团对昆明东风广场CBD北地块开发考虑2.2.1昆明东风广场CBD北地块地下空间开发具备五大功能：1、综合化：完善功能设施如地铁、共同沟、地下道路、地下车库、地下商业、地下变电站等的建设。2、深层化：合理利用地下各层的空间层面，往深层发展，可使功能更加合理，系统更加完整 。 3、网络化：地下构筑物的网络主要是从水、电、气，通讯光缆，电缆等管线开始，逐渐推广到有不特定多数人出入的地铁、地下街等设施。 4、人性化：通过各种技术及艺术手段的处理，来淡化地下空间与地面空间或地下空间之间的联系和界限，为人们提供一个更为舒适便捷的室内环境，形成具有活力、魅力的人性化的CBD功能区的地下综合体。5、生态化：香港名店街集团注重可持续性发展，最大限度的利用自然资源和防止环境污染，采用生态环保型材料；采用新的建筑构造技术进行节能设计；开发利用新能源；再生资源的循环利用；营造绿色的室内环境等策略，解决能源危机、有效的保护环境和人类的长远利益 第三章 初步规划方案第一节 规划设计原则 3.1.1 整体性原则 以整体性、功能性原则的设计思想贯穿全过程。用地规划紧密结合与周边环境发生对话，强调更大范围的整体和谐。3.1.2 生态原则 强调的是：景观场地与自然，建筑与自然的完美提升和协调结合。从而做到“建筑融入自然，自然绿色建筑”的怡人境地。3.1.3 集约性原则 充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生产、生活环境。3.1.4 可持续原则 强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文延续性。3.1.5 超前性原则 科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。第二节 规划设计方案该区域规划定位：打造集昆明市政治、商业金融、文化体育、办公娱乐、高尚居住于一体的中央活力区，构成完整的核心中央商务区，形成东风广场中轴线向下延伸的标志节点。项目共设计为地下三层，考虑与CBD地下空间贯通，形成地铁车站商业开发室外活动广场三位一体的设计模式，引导地铁客流向商业空间流动。在地下空间衔接上，未来实施的CBD地下一、二层为商业开发，地铁车站站厅层与CBD地下二层标高基本一致，地铁车站考虑预留接口与CBD接通，地铁下沉广场也与CBD地下空间互通。地铁地下空间与CBD共同营造流动的城市空间，使地铁车站商业开发城市广场在此形成大城市空间概念。东风广场CBD北地块地下空间开发项目集科技、生态、水系、节能等多种价值于一体，同时赋予东风广场以城市交通纽带、居民休闲生活、商务交流等多元化功能于一体；该项目为地面景观及地下商业综合性规划，功能及设施完善。项目拟定以欢乐为主题，涵盖I-MAX巨幕4D影院、加勒比梦幻乐园、环球美食广场、香港名店购物广场和乐停一百智能中心等五大商业板块，打造一个集娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的商业综合体。第四章 开发合作模式第一节 补偿BOT合作模式BOT(buildoperatetransfer)即建设经营转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施移交给政府。51.1 合作方式一（BOT合作方案）甲方：云南省昆明市人民政府 （以下简称“甲方”）乙方：香港名店街商业地产开发有限公司 （以下简称“乙方”）丙方：昆明市道恒房地产开发有限公司（以下简称“丙方”）甲乙丙三方经过友好协商，就昆明东风广场CBD北地块地下空间项目合作开发事宜确立方案如下：一、合作方式1、甲方授予乙丙方或乙丙方指定的项目公司 “昆明市东风广场CBD北地块地下空间项目特许经营权，经营期限50年不含建设期，按通行的BOT方式运作。特许经营期内，由乙丙方独立经营，甲方不参与本项目的利润分配。特许经营期满后，乙丙方方应将能正常运行的本项目无偿的移交给甲方。2、特许经营期内，乙丙方按照8：2出资比例自行负责投资建设、经营本项目，本项目投资方为乙丙方或乙丙方授权的公司。在特许经营期内，乙丙方拥有本项目所有财产、设备和设施的所有权及项目所在地的土地使用权，乙丙方可以出于为本项目融资的目的抵押上述所有权和本项目相关权利，但抵押期限不能超出特许经营期限。3、特许经营期内，甲方不得将本项目特许经营权授予第三方，甲方承诺不在同一地区内批准建设从事相同性质的基础设施建设的同类其他项目，且不得允许存在与乙丙方具有竞争性的企业、公司或其他组织。二、项目基本情况1、本项目位于昆明东风广场CBD北地块地下空间开发, 东风广场地铁站为2、3号线换乘站，2号线南北向沿北京路在地下二层，3号线东西向沿东风东路在地下三层，地下一层为站厅层，地下一层就是一个十字形东风广场将开发地下空间,位于东风广场的车站设计为地下空间与地上空间贯通，形成地铁车站商业开发室外活动广场三位一体。该地下空间西南面设2个地铁出入口与轨道23号线联通.2、项目设计建筑总规模为159,840平米，总投资暂估为319,680万元。3、本项目建设用地面积80亩，由甲方以行政划拨的形式无偿提供，使用期限为50年（仅为特许经营期, 建设期、试运行期除外）。考虑到本项目地面广场需要恢复景观,由乙丙方共同出资恢复广场景观设施,甲方予以该项目相关配套费及规费的减免优惠. 三、合作条件1、投资额：总投资额319,680万元，投资额以初步设计的相应概算额为依据，实际投资额以工程结算审计为准。2、项目特许经营权在特许经营期内乙丙方可出让经营以回收投资成本,该权益不受第三方限制，具体在双方特许经营协议中详述。3、当乙丙方运营本项目出现非经营性亏损或因当地周边基础设施建设城市配套建设直接影响该项目经营时，双方应参照BOT融资补偿表附件分年度银行利息及融资补偿表给予乙丙方适当补偿以确保乙丙方保本微利正常运营、维护本项目。4、乙丙方在特许经营期内独立经营核算，保障本项目连续、可靠、安全的运营，自行承担本项目的运营、维护和维修的一切费用和风险。5、乙丙方全权经营项目公司，出于投融资及企业发展目的，可以依法变更项目公司股东。乙丙方按照8:2出资比例享有项目公司股权及经营收益.四、甲方责任1、甲方应完成本项目所在地政府部门或公共管理机构规定的各种相关许可和批准，以便双方履行本协议之需；同时，甲方应全力协助乙丙方及时办理项目用地地勘、项目的前期报批、环评、立项、可研等所有手续，获取所有必须的许可和批准，以便乙丙方如约履行本协议。各项许可、批准及手续的详细取得时间按特许经营权协议中约定的时间执行。若因本项目相关手续办理出现问题、相关项目用地使用权取得出现问题、市政规划调整等不可归责于乙方的原因造成本项目无法继续实施时，甲方应赔偿乙丙方实际投入的所有损失。3、基于本项目属轨交配套性质，甲方应负责将本项目列入当地政府为民办实事之一或重点项目。甲方应按国家发改委关于建设城市惠民项目的有关优惠政策和享受政府招商引资及惠民项目的优惠政策，给予本项目享受土地、税收、立项等相关优惠政策待遇和当地对同类项目的相关优惠政策。具体优惠政策，甲方应在特许经营权协议予以明确。4、甲方按照同等公益事业的最优惠价格和条件，向本项目提供建设、运营及维护本项目所需的公用设施服务，如供水、排水、供电等，甲方应在特许经营权协议中对优惠政策进行详细约定。5、本方案确定后，签订正式合作协议,甲方应成立由同级政府领导任负责人的专门工作小组，并指定一职能机构及负责人员与乙方进行日常工作对口衔接，具体负责协调本项目审批等相关事项，争取项目早日开工建设运营。甲方应负责本项目全部建设、运营期间的关系协调，协助协调解决与当地各有关部门及群众的各种事项。甲方全力协助丙方在 前取得土地规划手续，甲方全力协助丙方在 前取得土地使用权证；6、甲方负责2012年6月前完成项目用地所涉及的拆迁安置、“五通一平（七通一平）”以及相关土地变更等手续，接至项目规划红线范围的道路、供电、通讯、排水、排污，并完成场地平整。7、本项目涉及甲方责任的约定，均有丙方负责与甲方对接，协调解决具体开发事务.五、乙丙方责任1、乙丙方负责在本协议生效后，办理完成注册本项目公司的相关手续。2、项目开工时限要求：乙丙方保证在取得项目用地的建设用地使用权证和项目的可研、环评、立项的批准以及项目选址意见、规划许可、建设工程许可、施工许可等手续的批复及施工许可证后，及时与甲方书面确定开工日期。3、工程建设期：预计本项目建设周期为28个月，自双方书面确定开工日期之日起计算。开工日期的推迟及工期的延期情况应在特许经营权协议中进行详细约定。试运行6个月后正式投入运营。4、乙丙方负责本项目整体技术方案、设备、工程建设与运营管理。六、其他约定1、本合作方案为甲乙丙三方达成的框架合作意向。协议签订后具有排他性，在此期间，甲方不得与任何第三方签署与上述项目相关的合作协议。2、乙丙方对该项目特许经营权的收益按照出资比例分成,经营具体实施有乙方团队负责,丙方可派财务人员监管经营收益。3、在本项目公司注册后60日内，丙方应协调甲方与项目公司正式签订特许经营权协议及相关文书，本协议所有精神均应在特许经营权协议中具体体现，任何一方不得擅自更改本协议精神，并共同遵守。特许经营权协议签订后，乙方应立刻开展项目前期准备工作。甲方应负责于本协议签订之日起60日内完成本项目用地的征用和“七通一平”工作，具备施工条件。附件、分年度银行利息及融资补偿表（计算中贷款利率暂按5.94%计算）表一：三年建设期内本金投入、银行利息和融资补偿 （单位：亿元）第一半年第二半年第三半年第四半年第五半年第六半年合计资金投入时间2012.09.302013.03.302013.09.302014.03.302014.09.302015.03.30投入比例25%15%15%15%15%15%100%银行利息支付时间2013.03.302013.09.302014.03.302014.09.302015.03.302015.09.30支付额度55.94%0.5=0.148585.94%0.5=0.2376115.94%0.5=0.3267145.94%0.5=0.4158175.94%0.5=0.5049205.94%0.5=0.5942.2275融资补偿支付时间2013.03.302013.09.302014.03.302014.09.302015.03.302015.09.30支付额度52.5%0.5=0.062582.5%0.5=0.1112.5%0.5=0.1375142.5%0.5=0.175172.5%0.5=0.2125202.5%0.5=0.250.9375合计0.2110.33760.46420.59080.71740.8443.165说明：表中资金投入比例的计算基数暂按20亿元计算，待确定实际最终总投入资金后，按各期资金投入比例相应调整。第一半年第二半年第三半年第四半年第五半年第六半年合计本金返还时间2014.03.302014.09.302015.03.302015.09.302016.03.302016.09.30返还额度53333320融资补偿支付时间2014.03.302014.09.302015.03.302015.09.302016.03.302016.09.30支付额度202.5%0.5=0.25152.5%0.5=0.1875122.5%0.5=0.1592.5%0.5=0.112562.5%0.5=0.07532.5%0.5=0.03750.8125银行利息支付时间2014.03.302014.09.302015.03.302015.09.302016.03.302016.09.30支付额度205.94%0.5=0.594155.94%0.5=0.4455125.94%0.5=0.356495.94%0.5=0.267365.94%0.5=0.178235.94%0.5=0.08911.9305合计5.8443.6333.50643.37983.25323.126622.743表二：三年回购期内本金返还、银行利息和融资补偿（单位：亿元）说明：表中总投入资金（本金）暂按20亿元计算，待确定实际最终总投入资金（本金）后，按各期资金投入比例相应调整。第二节 昆明道恒公司以该项目土地入股的形式合作开发5.2.1合作方式二 (土地作价入股合作方案)甲方：昆明市道恒房地产开发有限公司 （以下简称“甲方”）乙方：香港名店街商业地产开发有限公司 （以下简称“乙方”）甲乙双方经过友好协商，就昆明东风广场CBD北地块地下空间项目合作开发事宜确立方案如下：第一条双方合作项目位于昆明东风广场CBD北地块，地块出让编号为 KM-DF01 号，土地面积53280平方米，折合 80亩，项目四至为：北起东风路，南至金碧路，西起盘龙江，东至北京路。第二条 现该土地使用权正由昆明市国土资源局采用划拨的方式出让，甲方负责该项目土地使用权的取得。按本协议规定顺利摘取该土地使用权用于地下空间商业开发，则甲、乙双方按本方案约定组建项目公司开发。第三条 项目合作形式： 1、甲、乙双方共同合作开发。 2、其中甲方以其所有的位于 东风广场CBD北地块的土地使用 53280，土地使用权号 KM-DF01 ）评估价出资：万元. （具体土地价值以中立第三方评估机构估值为准） 3、乙方出资306，234万元人民币 ，买断该项目开发经营权，甲方按照股权比例收取经营回报及分得相应产权。第四条、合作期限：自签约之日起至本项目销售完毕时止。第五条、合作期间甲方的权利和义务：1、提供建设项目的土地使用权，并在项目合作协议签定之日起 3月内完成有关部门办理建设用地批准书及用地规划许可证。 2、确保所提供的建设目的使用权属真实及无其它争议性；确保该土地使用权无其他所涉债务债权。 3、确保本建设项目的真实及无其它争议性；确保建设项目无其它与第三方纠纷。 4、负责办理本建设项目的立项、规划、设计、报建、协助办理、施工许可、确权及建筑施工用临时占道，用水、用电等其他开始建筑施工等所有所需要手续。并承担上述所需开工手续前的全部费用，该费用计入本项合作甲方的投入内。签订合作协议前纳入评估价出资款内。 5、负责办理项目地段上现有建筑物的全部拆迁手续。负责建筑物内现有办公场所，住户搬迁，安置补偿工作与全部拆迁工作，确保将该建筑项目用地完整、干净、无纠纷交乙方能施工建设，并自行承担完成上述拆迁工作所需的全部费用（包括拆迁安置补偿费），该费用计入本项目合作甲方的投入内。签订合作协议前纳入评估价出资款内。 6、全力配合乙方在项目建设施工过程中可能出现和需要的相关工作，并根据项目需要和乙方对外融资的需要配合乙方完成整个项目工作。 8、协助乙方处理善后事宜。第六条、乙方的权利和义务：1、 全权负责本项目建设工程施工和所需资金的投资，包括负责项目设计、建筑安装、装修、水电安装以及项目配套设施建设工作和所需费用的投资，确保本项目建设工作顺利完成。2、 负责选择、确定和安排合法的施工单位对项目工程的建筑、安装、装修。3、 负责项目全部营销总策划和销售工作，负责处理项目销售收益问题，并以投资商名义出现在个媒体上。4、 乙方在支付了首期款后，有权使用该项目及土地使用权进行融资。5、 负责承担该项目广告设计、媒体宣传工作及相关费用。6、 负责执行工程建设现场、售楼处业务操作的管理，承担建设施工完成后的相关费用。7、 根据项目建设需要，请求甲方配合工作。第七条、开发资金投入总额及股权比例： 1、甲方所投入项目土地成本按规划楼面地价 8万元/亩，总价为 万元。 2、乙方总投入项目合作开发资金为 306，234万元，具体投入方式依项目建设进度实际需要而分期分批投放建设资金。 3、待甲方完成本协议第五条规定的甲方义务并向乙方提供土地使用权证及相关全部开发所需手续和证照后，甲乙双方成立项目公司并按照出资约定比例各自持有相应股权。（需要申请国资委办理批文的有甲方负责）。第八条、利润及产权分配 1、项目建设完成后，可销售商业面积收益按照股权占有比例分成。 2、不可销售面积由项目公司共同持有物业，经营收益按照股权占有比例分成。 3、如甲乙双方有融资需求的，可对持有物业的占有比例抵押融资或股权出让融资，如一方需股权出让的同等条件另一方有优先受让权。 4、项目竣工后，甲乙双方协商一致可按照股权持有比例对项目分割产权，划分办理房地产产权证，此条款不得对抗善意第三方。第八条、方案实施及其他约定 1、方案实施双方另行商量拟定项目合作协议，按照合作协议执行。 2、其他约定，甲方不得以本商业计划书合作方案与第三方讨论合作事项或有损乙方合作推进的事宜。第三节 全资收购委托代建模式5.3.1合作方式三 (东风广场CBD北地块委托代建方案)甲方：香港名店街商业地产开发集团股份有限公司乙方：昆明恒道房地产开发有限公司根据中华人民共和国合同法中华人民共和国建设工程法规、中华人民共和国物权法，为保证昆明东风广场CBD北地块投资建设代建项目的顺利实施，充分发挥项目投资效益，保障委托人权益，严格控制投资概算，甲乙双方协商一致,特拟定本合作方案，共同遵守。第一条开发项目项目名称：昆明东风广场CBD北地块地址：云南省昆明市东风广场，四至情况北起东风路，南至金碧路，西起盘龙江，东至北京路。第二条项目用地性质1合作开发项目占地52，380平方米，土地编号KM-DF01，具体以用地文件批复为依据。2该片土地使用权为：地下空间商业用地，土地使用权人为：乙方。第三条合作方式1甲方委托乙方代建开发昆明东风广场CBD北地块项目52，380平米，合同总金为人民币XXX万元，该合同总金额包括但不限于开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及国有土地使用权出让金等。 2.甲乙双方约定，乙方将该项目52，380 平米建设用地使用权以人民币XXX万元整转让给甲方。（具体土地价值以中立第三方评估机构估值为准）。甲方首付乙方建设地使用权转让金10%计万元，乙方配合甲方完成土地使用权证过户变更手续。 3余下90%土地出让金XXX万元作为债权，甲方将已取得的土地使用权证抵押给乙方办理抵押权证登记。甲方支付乙方该债权银行同期利息。 4甲方委托乙方办理开发前期手续报建，乙方负责项目总承包，甲方按期支付乙方开发建设资金。甲方按照工程总造价的1%计提支付乙方作为项目总承包方的地报酬。第四条土地出让付款方式 1、方支付乙方土地出让金10%人民币万元，办理土地使用权证过户。 2、乙方代甲方办理开发五证齐全，甲方支付乙方余下全部土地出让金人民币万元。乙方撤销土地使用权 抵押权证登记。 3、本方案乙方作为项目总承包方付款进度及方式双方另行协商，签订正式协议中约定。第五条前期工作安排委托开发项目的前期工作由乙方负责，包括但不限于以下各项：（1）落实开发项目用地规划手续，获得项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制。（2）落实开发项目占地的规划报建工作。（3）完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。（4）乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，乙方应负责合作项目的资源供应。（5）乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工证，使合作项目可以合法开工建设。 （6）乙方负责项目总承包，甲方分期支付施工方工程建设资金，乙方负责项目全程管理.(建设实施代建范围与内容：组织施工图设计、施工、监理、设备材料选购等；办理工程规划许可证、施工许可证、消防、园林绿化、市政等手续；工程合同的洽谈签订与履约的监督管理；编制年度计划，投资计划、用款计划申请；工程中间验收、编制工程决算报告、竣工验收、基建建帐、资产和建设档案移交、工程保修等。)（7）乙方协助甲方办理房地产权证。第六条工程管理1本方案协议签署后，甲乙双方各自委派专人共同组织合作项目工程关联办公室，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。2管理办公室按前述第六条、第七条职责规定，具体协调、落实。第七条物业交付1开发物业应于竣工后交付使用，项目应取得建设工程质量核验证书。2开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加承包商、设计单位的竣工验收。第八条产权确认与产权过户1本协议签署后应报送_（项目主管机关）审批，以便按本协议规定确定项目性质物业的产权归属甲方. 2按法律及政策规定，项目开发报建以甲方名称登记，同时将该片国有土地使用权人变更为甲方。此项手续由乙方负责协调办理。第九条财务管理1成本核算范围：_2决算编制： _3财产清偿： _4利息计算： _第十条 保密甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_年。四、产权调换合作模式3.3.1合作方式三 (产权调换合作方案)出让方（甲方）：昆明道恒轨道交通发展有限公司 （以下简称“甲方”）受让方（乙方）：香港名店街商业地产开发有限公司 （以下简称“乙方”）昆明东方广场北地块地下空间商业项目由甲乙方双方合作投资建设，项目规划总用地面积约52，380平米，总建筑面积157，140（全地下建筑）。甲方合法拥有并取得该地下空间的土地使用权，甲乙双方方经过友好协商，就昆明东风广场北地块地下空间项目以产权调换模式合作开发确立方案如下：1、甲方将该项目52380平方米土地使用权以产权调换的形成变更给乙方用于项目开发建设，乙方将建成后的东风广场北地块地下空间13,232.716平米的产权调换给甲方作为回报。（具体土地价值以中立第三方评估机构估值为准）2、项目产权调换面积：5变更名称甲方变更乙方面积乙方变更甲方面积土地使用权52380-负一层产权- 4410.9负二层产权-4410.9负三层产权4410.93、乙方委托甲方代建昆明东风广场地下空间建筑工程157，140平米，项目工程总承包合同金额为人民币XXX万元（以双方确定的工程审价公司工程决算报告为准）。4、乙方委托甲方办理开发前期手续报建，乙方负责项目总承包并代理甲方办理相关证照手续，甲方按期拨付乙方建筑工程进度款。5、作为合作条件乙方在地铁通道接通项目地块并预留30个墙体广告位总面积不低于300平米给甲方。地铁开口费用包含在产权调换权益内。6、地面广场绿化景观建设工程费用甲方负责向无锡市政府申请代建费用。或者以其他规费减免形