北京、上海、深圳三地别墅市场分析比较.ppt

2007北京 上海 深圳三大城市别墅市场分析报告 1 6月 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示 本期北京别墅指数持续走高 一方面是因为部分样本别墅在售价格出现了上涨 另一方面 5 6月份开盘上市了一部分高端别墅产品 Part1北京 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 1 6月北京别墅市场分析 2007年1 6月相对于去年同期 北京别墅市场供求均出现下滑 据统计 北京别墅市场供给套数是销售套数的0 42倍 供给面积是销售面积的0 49倍 供求差距进一步拉大 从各月情况看 5月销供比为2 13 1 6月销供比为4 00 1 存量别墅支撑起市场需求 但从后期来看 随着存量别墅的不断去化 供需差距将呈现出拉近的发展趋势 1 市场供给分析 2007年1 6月 北京别墅市场新批准销售别墅合计1243套 批准销售面积合计41 21万平方米 同比去年同期别大幅下滑了56 42 48 87 其中 5月份获准销售325套 8 70万平方米 同比去年同期获准销售套数和面积分别大幅下滑了48 6 58 1 6月份获准销售207套 5 25万平方米 同比去年同期获准销售套数和面积分别大幅下滑了68 5 74 2 别墅4 5月份供应量持续增长 并在5月份放量达到最高峰值 从下图可以看出 2007年5 6月北京别墅新增供应量变化异常 波动幅度仍然较大 与去年各期同比来看 别墅项目日渐稀缺 供应量持续走低 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 2007年1 6月 中央别墅区新增供应195套 12 1万平方米 占新增供应总面积的29 4 是北京1 6月份别墅供应的主力区域 紧随其后的是其他别墅区域和西山别墅区域 1 6月份别墅新增供应面积分别为6 73万平方米 6 48万平方米 分别占供应总面积的16 3 15 7 是北京别墅供应的次主力区域 八达岭昌平 潮白河 东部泛CBD三大别墅区域处于供应的第三梯队区域 分别占供应总面积的11 5 11 4 10 8 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 从行政区域别墅供应分布来看 1 6月份顺义表现格外突出 总供应226套 12 51万平方米 占全市供应总面积的30 5 是别墅供应的绝对主力行政区域 海淀 昌平 怀柔 朝阳供应表现相当 供应面积在5万平方米左右 占比分别为12 6 12 1 11 8 10 8 是别墅供应的次主力行政区域 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 从别墅供应的套型面积结构来看 1 6月份北京别墅供应主要集中在200 300平方米之间 共571套 13 27万平方米 批准销售套数和面积分别占总量的45 9 32 2 其次是800平方米以下的套型 共批准上市9 02万平方米 占供应总面积的21 9 排在第三位的是400 500平方米的套型 共批准上市8 1万平方米 占供应总面积的19 7 值得关注的是 500 600平方米的套型仍然缺少供应 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 2 市场需求分析 2007年1 6月北京别墅市场销售 以签约为准 了2927套 84 02万平方米 随着别墅销售的进一步销售去化 2007年5 6月份北京别墅需求较去年同期也出现较大幅度下降 2007年5月销售别墅640套 同比下降28 4 销售面积18 51万平方米 同比下降21 3 2007年6月销售别墅681套 同比下降23 0 销售面积20 96万平方米 同比下降16 2 但从2007年5 6月份环比来看 仍然持续增长 可以看出 5 6月份仍然是别墅销售的旺季 特别是在6月份达到高潮 由于5月份别墅的销售相对比较旺盛 6月份增长速度明显放慢 在这之后别墅销售将进入平淡期 从样本区域分布来看 2007年1 6月份城南阳光 八达岭昌平两大别墅区别墅的销售量高高在上 其中 城南阳光共销售570套 10 10万平方米 八达岭昌平共销售490套 16 36万平方米 两大区域占1 6月份成交总量的36 2 而东部泛CBD 中央 亚奥京北三大别墅区销售也较旺 实现销售套数都在330套左右 三大区域占成交总量的34 5 是销售的次主力区域 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 从行政区县分布来看 2007年1 6月昌平 朝阳 大兴分列别墅成交的前三强 其中昌平以773套 27 41万平方米 平均套型面积在355平方米 分别占全市别墅成交总量的26 4 和32 6 成为别墅成交的绝对主力区域 朝阳区位居次席 1 6月共销售别墅565套数 16 24万平方米 位列第三的是大兴区 共销售490 11 44万平方米 从销售量来看 昌平 朝阳 大兴是别墅销售的三大热点行政区域 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 从2007年1 6月北京别墅销售量价位分布来看 仍然主要集中于8000 含 10000元 平方米价位 共销售696套 19 43万平方米 分别占全市销售总量的23 8 23 1 其次的是10000 含 12000元 平方米价位段 共销售415套 13 25万平方米 分别占销售总量的14 2 15 8 从数据分析可知 10000元 平方米以下别墅共销售了1786套 占成交总量的61 0 可以看出1 6月份北京以经济型别墅为成交的主力 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 从2007年1 6月北京别墅客户分布结构来看 其中有2005套 55 87万平方米的别墅由本市居民购买 分别占别墅销售总量的68 5 66 6 其次是外省个人 共购买了838套 24 98万平方米 分别占销售总量的28 6 29 8 是北京1 6月份次主力客户群 其他客户群体购买别墅面积只占到3 6 的比例 其中北京企事业单位和华侨 港澳台个人分别只购买了27 26套 而外国个人 机构和其他更少 分别只购买了16 15套 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 2007年1 6月 北京别墅市场平均销售价格为11474元 平方米 较2006年同期均出现了较大幅度的上涨 3 市场价格分析 从各行政区县销售价格分布来看 由于西山别墅区以高端别墅为主 从而直接抬高了海淀区别墅的整体价格 1 6月份海淀区别墅成交均价为17156元 平方米 依然高居首位 朝阳以14870元 平方米的价格位居次席 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 从各客户群所购别墅价格看 外国个人 机构所购别墅价格最高 达到15059元 平方米 这部分客群主要以中高端的别墅产品为主 其他群体以12603元 平方米的价格居于第二位 华侨港澳台个人企业 外省个人分别以12412 12361元 平方米的价格紧随其后 而本市居民 北京企事业单位价格都在1万元 平方米左右 主要以购买经济型别墅为主 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 数据来源 中国房地产指数系统 CREIS 中国房地产指数系统上海别墅指数办公室监测显示 2007年5 6月别墅指数为2771点 比上期指数上涨了18点 涨幅为0 65 Part2上海 本期上海别墅市场供求表现均比较稳定 嘉定 崇明 松江 浦东等行政区域均有一定量新增别墅供应 其中5月13日到6月27日上海共新增供应别墅651套 17 69万平方米 包括329套独立和双拼别墅以及322套联排别墅 数据来源 网上房地产 中国房地产指数系统 CREIS 1 新增供应分析 本期上海别墅市场成交基本企稳 无论是联排别墅还是独栋别墅其成交价格都趋于平稳 5月13日到6月27日共成交别墅2101套 53 35万平方米 其中包括993套独栋及双拼别墅和1108套联排别墅 数据来源 网上房地产 中国房地产指数系统 CREIS 图 5 13 6 27上海独立和双拼别墅成交图 2 成交情况分析 松江区是上海主要的别墅输出基地 本期表现依然不俗 同属于松江泗泾板块的保利十二橡树园庄和佘山银湖别墅二期均有不错的成交记录 而南桥板块的月亮河桂圆 松江新城板块的润峰苑以及新闵板块的南都白马花园销售情况也一直很好 闵行颛桥板块的经济型别墅复地北桥城套均总价仅为260万左右 总价较低一直是该项目的一大优势 本期该项目销售情况较为乐观 浦东曹路板块的蓝山小城 青浦的四荷艺墅以及嘉定安亭镇板块的安亭新镇近期分别有一定量的新房源推出 联排别墅方面 青浦的大华云庭 嘉定的浦发香舍以及浦东的城市经典花园三期均有不俗的成交表现 图 5 13 6 27上海联排别墅成交图 数据来源 网上房地产 中国房地产指数系统 CREIS 本期除了市郊以及传统别墅成交集中区域有一定量的成交之外 市中心的长宁区也有所成交 其中位于北新泾板块的 檀香别墅 以5846万元的总价售出一套 均价达到55431元 平方米 本期上海别墅成交的最高价出现在浦东 浦东唐镇国际化社区又被称为 东方世纪社区 左靠张江 右临金桥 是浦东新区规划中的五个大型国际化社区中最具发展潜力的一个 该区域东西向有龙东大道和迎宾大道 南北向有环东大道和远东大道 规划中的地铁2号线延伸段将经过社区 并直达浦东国际机场 位于该板块的棕榈泉花园本期有一定量的成交 拉高了本期浦东别墅的整体成交均价 数据来源 网上房地产 中国房地产指数系统 CREIS 图 5 13 6 27上海别墅成交均价图 3 成交均价分析 图1 深圳别墅指数 中国房地产指数系统深圳别墅指数办公室监测显示 2007年6月别墅指数为2818点 比上期指数上升73点 上涨幅度为2 7 别墅项目预计达到13个 2007年5 6月 新开盘的项目有森林1号 星河丹堤二期F组团 凤凰谷 开盘面积达19 23万平方米 目前 位于宝安区观澜镇高尔夫球场旁的观澜湖 上堤别墅 于7月初开盘 届时将推出别墅叠墅 高尔夫洋房224套 总建筑面积将达3万平方米 Part3深圳 图2 2006年5月 2007年6月深圳别墅成交量情况 数据来源 深圳市国土资源和房产管理局 2007年5 6月份 深圳别墅市场成交量略有萎缩 07年5月份成交别墅81套 6月份成交别墅71套 较4月分别环比下降6 90 和18 39 5月份成交面积2 00万平方米 6月份成交面积1 94万平方米 较4月份环比上升4 17 和1 04 5月第五园三期和御景东方东堤园是成交主力 两个楼盘共成交68套 成交套数占别墅市场总成交的84 6月凤凰谷 圣莫丽斯花园 御景东方东堤园 公园大地是成交套数较高的四个项目 四个项目的成交占到市场总成交的85 由于深圳别墅项目的供求缺口较