考察常州南大街商业步行街综合报告.doc

考察常州南大街商业步行街综合报告虽然常州南大街商业步行街在建筑结构、业态定位以及物业资本运作形式都与我司步行街项目极为相似，但我们仍然要清楚地认识到：由于我司步行街所处的地段，一直以来，在商业氛围上还几乎是空白，也就是说，我们要造一个崭新的商业市场并且要克服项目离四望亭路有一段500米长的人气不足段落带所带来的弊端，在这种情况下，我们的任务要克服重重困难，去实现招商和销售的成功。商业步行街在业态功能布局上要达到多么的合理，商铺经营要取得多么成功，用常州南大街商业步行街商业管理处的林经理的话说：“开始招商前，我们有个功能布局规划，目的为了引导市场，但我们也有经验不足所带来的矛盾，比如，项目开业后，又有大量餐饮项目想加入，由于我们在项目建筑设计时，没有将业态功能布局因素考虑进去，造成像烟道、隔油池、上下水甚至电容量等等因素与经营户实际需要不符，硬件建筑结构环境对招商条件形成制约，影响了招商；至于现在项目已经开业运营，铺位是小业主的，管理公司已不必也不太可能对步行街项目功能布局进行完全控制，比如现场品牌服装专营店看上去偏多，完全是经营户与铺位小业主自由租赁，自然形成的。”我们实行包租政策当然会掌握业态功能布局，掌握运营管理，但我们首先要考虑什么样的功能布局定位会实现和吸引经营户加盟入住，什么样业态能使步行街商业运营达到人气最旺，生意最佳从而实现销售最成功。综合在常州南大街看到、听到、收集到的情况，总结下来有下面几条：一、 常州南大街步行街项目总建筑面积180000，铺位达400多间，除大型超市和餐饮项目外，建筑一般开间和径深分别是4m8m和8m7m，铺位得房率是63%，一般铺位建筑面积在3256之间。二、 南大街步行街的业态比例大致为：餐饮10%，服饰（包括手袋、皮具）65%，饰品、珠宝5%，超市10%，其它综合类20%。三、 南大街步行街项目于2001年5月开工建设，2004年9月底总体基本完工并交付（其间分期分阶段交付），2005年1月29日步行街开业，2005年5月交付最后区域（青果巷）铺位。四、 常州市有348.9万人口，其中市区147万人，城市GDP达1100亿元人民币，人均消费支出达每年8273元，每年到常州旅游国内外游客达1000万人次。注：扬州市有457.19万人口，其中市区115.13万人，城市GDP达788亿元人民币，人均消费支出达8705元，每年到扬州旅游国内外游客达645.46万人次。五、 常州南大街商业步行街是2004年6月份开始招商，2004年9月底招商完成，2004年10月开盘销售，2005年元月项目建成开业，并且销售到目前已全部清盘。从这一系列工作完成时间段分析，南大街项目运作得是相当成功的，这与南大街项目所处地段是常州市具备历史传承的现代商业中心，这个绝佳因素是分不开的。六、 南大街商业步行街项目的租金标准一开始设定在房价的6%8%年租金标准，而目前实际上已达到12%15%，并且个别地方已达到30%，可见其火爆程度。七、 南大街商业步行街项目开盘均价在12000元/左右，铺位最高售价达30000元/。八、 南大街项目一开始的招商人员，绝大部分后来转型为现场的管理人员，留有几名招商人员做招商储备工作，目前，万一有铺位撤出，半小时之内他们就会安排相应项目进入。九、 在建筑空间布局上，南大街项目比较注重人流量的聚集和人气的引导，几乎整个步行街每个业态小区门口都有一个宽阔的空间。十、 已搜集到南大街步行街管理相应资料：服务指南：内容包括代办证照、户外广告牌办理，店面装修管理服务标准等等。南大街商业步行街商业物业管理协议商品房买卖合同补充协议南大街商业步行街2005年5月现场经营店名单（全部）这些文件对于我们的工作会有很大的参考意义。十一、南大街步行街4楼5楼为办公区，经我本人现场考察看到，区域功能有：1、 步行街物业、招商、财务、行政办公室2、 旅行社、保健品经销代理、婚介所入住办公3、 职工食堂4、 健身中心、美容中心十二、南大街步行街铺位采用的是各家分体式空调，所有主机均经垂直管线放置在4楼，有些放置在公共安全通道口，但顾客不会轻易发现。 建议：我们的项目一定要在建筑结构上提前考虑经营户安装空调主机的位置。十三、南大街步行街房产销售原班人马，近日将全部移师征战新项目。 考虑到常州南大街商业步行街对于我们有很大的参考借鉴意义，建议在近日再次组织前去考察，并针对下列问题进行了解：1、 熟悉结交南大街商业步行街专职招商人员，跟他们交朋友，请他们来扬州指导。2、 熟悉结交南大街项目专职销售人员，学习他们的经验。同时，在可能情况下邀请个别专业人才来扬州工作。3、 了解部份主力店的总部或代理商联系电话，