住房结构分析.doc

复式1）这种结构的主要消费群体是哪类人群？ 2）这种结构房屋的装修特点和装修成本？ 3）这种结构的房屋从居住的角度上看有哪些利与弊？ 4）有人说这种房屋的热销是市场决定的，有人说这种房屋的生存期较短，也有人认为这类项目的大量开发是对购房者的不负责任，如何看待这种房屋的市场地位？ 5）办理房产证时或者供暖时，这种结构的房屋的面积如何计算？ 6）这种结构的房屋还有多大的发展空间？ 开发商：便宜就是硬道(满足市场需求) 太原有一部分开发商持有这样一种观点：我们以销售业绩说话。眼下，5米04在太原的确好卖。好卖的根本原因是由市场供需决定的。5米2户型满足的是年轻人的居住需求。有需求就有市场，任何一种产品只要一出现，既不会立即消失，也不会永远存在。能生存多久，完全取决于市场。这种户型存在的最大理由就是适应了刚毕业的大学生、新婚夫妇和年轻白领想住新房的需求，单价高、总价低，30平方米的房子如果是平层就不适宜居住，而5米2就有两室一厅，较适宜居住。 代理行：提高单价控制总价 首先可以谈5米04概念的由来，是开发商和政策打的擦边球。国家有明文规定，层高在2.2米以下，可以不算公摊和面积，规划部门验收时不在计算范围内。因而，开发商便将2.2米免费送给购房者，作成夹层，既不影响居住，又不失气派感。 位于长治路上的5米04项目，开发商专门聘请深圳代理公司负责整个项目的策划和户型设计。针对市场上出现的5米04项目的不足，该项目开发商最大限度地完善户型，并在夹层挑高的基础上进行创新。比如免费做好夹层，打通走廊顶部和室内顶层之间的空间，充分利用空间面积。 省城多家代理行认为，5米2户型将会在太原存在很长一段时间，因为越来越多的开发商开始热衷此类户型，它能快速回笼资金，提高销售速度。 专家：并不是太原开发商的创新 5米2并不是太原开发商的创新，早在多年前发达城市就已出现。其特点是房间的高度比普通房屋的一层高但比两层低，建成后内部还可以再加一隔层变成两层，实现了购房者住楼中楼的愿望，但价格却比楼中楼低很多。这种户型最早出现在南方，由于户型设计风格大胆、时尚，很适合年轻人的口味。只有楼中楼才能彰显出的豪华和奢侈感，在这种户型中也尽显淋漓。“它有一种很浓郁的小资情调，强调的不是平面空间感，而是立体空间。”一套层高5米2、面积为60平方米的户型，楼上楼下，两个卧室，还有一个挑高客厅，总价才35万元左右，如果买同样户型的一般商品房，至少得多花10万元。这样的户型结构,性价比是不错的。 政府：对开发商是考验 市场之所以会出现5米2，且受青睐，关键因素是太原供应结构所致。由于太原目前处在大户型供大于求、小户型供不应求的阶段，加之政府连续两年鼓励开发商建中低价位房和中小户型房的政策，使得这种户型应运而生且快速落地生根。在叶处看来，5米2就是小户型的“代言人”，而小户型正是政府所大力倡导的。 反方 不便于居住(开发商：不会主导市场, 代理行：房子应卖平方不卖立方) 5米2,是:绝对的过渡性产品。该户型最大弊端是不适宜老年人居住。由于中间夹层层高不足2.4米,使其卧室里只能摆放榻榻米,而无法放置床。睡在榻榻米上,对年轻人而言是追求时尚,但老年人却无法适应这种生活方式。对于一般家庭来说,和老人居住是必经阶段。从这一层面上看,这种户型较难主导市场。大面积开发层高房简直是胡闹，是对购房者的不负责。这种户型在市场上的存活期只有2至3年,有的城市政府已经明令禁止开发这类户型。,5米2在宣传上是买一层送一层,花单价的钱住的是两层楼。乍一看,这种产品很吸引人,但事实上它的生存周期只停留在交房前。一旦交房,购房者就会发现入住成本非常高。简单算一笔账:一套40平米的户型, 使用面积是80平方米,售价一般是3500元/平方米，总价是28万。由于是上下两层,购房者装修时必须考虑重新安装上下水管道、改装地暖线、连接煤气管道等相关费用。相关费用加在一起，平摊到售价中，每平方米达4200元左右,这样一来,实际房屋总价是34万元,与平层户型相比,总价并不低。 “5米2概念其实是立方概念,而建筑面积通常是针对平方而言” ,由于此类户型需要对上层空间进行分隔，这部分费用必须由购房者另行支付，再加上装修费,由此造成的一系列装修费用比一般房屋要高。虽然最近一段时间一些开发商承诺是他们给做分隔，可是这部分成本依然是从房价中体现出来的！所谓羊毛出在羊身上就是这个道理。 专家：重在户型设计 ,层高房存在的问题很多。首先是舒适度差。一般情况下房子的层高在2.8以上住起来才舒服，低于2.7米就会感觉压抑。5.2米的层高房从理论上计算其底层最高也只有2.5米左右，上层只有2.4米左右，这样的房子住久了会感到非常压抑和憋气；其次性价比并不高。表面上看，单价3000多元一平方米，并且还能隔出一层，但是实际单价有达到了6000多元，比市场价格也没低很多，实际上由于有挑高客厅、楼梯等部位，客户得到的使用面积远达不到购买面积的2倍，实际单价要高于开发商宣传的价格。,5米2户型设计很重要,设计是否合理,直接影响着装修成本的高低。与此同时，这种户型办理房产证时，产权登记面积会很尴尬。据他介绍，层高房不同于楼中楼，办理产权登记时只能按批准销售的面积登记，也就是只算一层，一旦遇到转让、拆迁等事项，只能按产权证上的面积计算。但在收取物业管理费、取暖费时肯定不会按产权证上的面积算，而是以两层的面积计算。 提醒购房者我和一些设计院的专家一致认为：5米2概念和交房质量无关。由于主要面向工薪阶层，建议购房者在选择这种类型的房子时，一定要看清合同约定，是否注明层高与净高之别，是落地窗还是普通窗，而这些内容一般不会在合同中体现。购房者一定要头脑清醒，明白样板房与实际交房后的差别，千万别因喜欢样板间而冲动购房。复式住宅的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%。2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： 1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。 和我们平时的公寓一样，只不过进门后我们只有一层，他们有两层，在屋里有楼梯可以去二楼 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个12米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为33米，而一般跃层式为56米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。 优点是：平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高5070；户内隔层为木结构，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高不足在于：复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风采光较差；层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感，贮藏间较大，但层高只有12米，很难充分利用；由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 现在复式结构已经开始慢慢的变化了不拘泥于这样对话我最早是 02 年接触五米二、五米四这个概念，当时叫夹层；当时洪金宝是太原的第一个夹层，洪城自由空间是第二个项目，再到后来优派对等；个人认为还是有一定的市场需求，给我的概念，当初接触一个项目是凯旋大地，在接触凯旋大地时那是一个楼中楼的项目，交房时，北方的概念最低是二米八，但那个有的家会是二米四左右；但在南方，二米四和二米六则是非常正常的；可能南方的设计到北方的时候没有考虑这些。到后来五米二、五米四，还可以隔出楼中楼中楼的感觉，但要再低会感觉很压抑。五米二、五米四满足了一部分人的品味，个人认为五米六的楼中楼会好点，五米四是平层与楼中楼之间的产品，感觉没有定性。至于它的升值空间，对于大多数业主都是行外人；但很多在交房以后弊端都出来了，我觉得对于业主讲，还是要找契合点，对比的方向要搞清楚。买房也是一分价钱一分货，但实际上住进去也没有很糟糕，当然局部会有一定的压抑感。买就是买挑高的感觉，感觉不会很差。它满足了空间感与动静分明，所以这个产品还是比较不错的。 而且这种5.4的复式结构，它的主要群体应该是工薪阶层比较多。首先这种房子价钱比较便宜，地段较好，而工薪阶层段的人的购买力正好能够达到这个要求，所以54结构在这类人群中购买居多。而且购房不置业我不提倡追求豪华，我更多追求的是房子本身带来的经济与便利。现在很多人都在谈论5.2、5.4的利与弊，我个人认为：利大于弊，因为我们讨论产品好坏时只能针对它的客群，而针对5.2、5.4的这种产品，我认为它是符合市场需求的，适合它所针对的群体；它同时也是个比较时尚的产品，且节省费用，就这方面来讲，还确实是很成功的；像买5.2、5.4的这类人群，他们的经济能力是接受不了市场这种120左右这种大户型的，在现在经济适用房房源不足的背景下，这种结构的房子是对工薪阶层所需求的住房是一个非常好的满足。我个人认为这个只适合机会型的人士，曾经接触过大的开发商，他们基本上没有做这种产品，这些恰恰都是本地开发商做这些产品的，我们更多的考虑的是开发商的利益；而像万科这些开发商可能更多的考虑的是品质。刚才想到个问题，五米二、五米四，发表一下自己的观点：生于概念，死于使用，我们平时楼上、楼下、电灯、电话，这些生活用品，每天生活中那样的空间里，从长远的角度来讲是不会舒服的，还是年轻人群、白领人群这些人群比较多；我觉得从长远看不是很现实，这只是一个过渡，那为什么死于使用？除样板间建在主体房间内，它的户型与楼间距，我觉得从更多的方面来考虑，这种过渡型的产品虽然存在就在就有它的价值，但有也它价值的大小，牺牲了居住的舒适来满足概念 曾经有个朋友他买了复式的住宅，楼上与楼下加起来一共120平米左右！ 当初他考虑房子主要是地段地理位置好，价格便宜。但是他并没从设计的角度来，所以他并不了解这个房子好不好住。 而且像个头高的、年老的人都不适合这些产品；国家规定现在五米四以下报建可以按单层面积计算，而5.4以上就要按两层算了所以开发商就是打擦边球，用一层的面积卖两层，把平米卖成了立方米，那象那种5.04米分隔下来后充其量也就只有2.35米左右吧，在这样的楼上居住时会有些压抑感的。 但是这种产品现在既然有人买，那么开发商自然会去开发。既然有开发商开发，那么它就有一定的市场存在。我觉得它的价值在于：一个是年轻，一个价格适合。比如有人想买长风街的房子，但长风街的房子贵的吓人，而且那边根本没有房子可买。复式的地段与价格对工薪阶层来说都是相对合适的。 我在谈谈装修隔段以后，就不太适合个性人群，有人将卧室隔的相对较大，让活动的空间不受控制；我们知道隔完之后除掉楼板应该是二米三五左右。一般像这种户型，如果是用来居住，那么这类人群可能把卧室隔的相对较低些，楼上空间会相对较小；但如果说按照中间来隔，由于空间不够用，一般不会去这样做去；而一般面积不够用的人群，是很少去大面积调层的。这种户型，在原创之出是符合个性的，但到现在它反而是受一个比较尴尬的人群去追捧，因为买不起高房子的人居多。而且我见到在一些装修中业主们全都在打通空间。如果规范的话不会怎么样，但如果不规范的话就会将全部都打的很不好，对结构也会有很大的影响，而且这种挑高户型的楼梯有很大影响。 现在个大家说说面积的问题对这个问题来说，最没有挑空的情况是1.7，也就是说实际使用面积并不是买一层送一层，而是送0.7层，有好多只有0.5层。挑空的话就要看挑空的面积，还有楼道的空间，至少是2-3平米左右；挑空是根据不同的人群需求所提出的要求是不一样。有1.5的使用率，面积上的1.5、1.7，在局部上会达到这种要求，因为买平层是没有那么高的挑空的。而且装修成本肯定会是要高。当然了开发商和代理| 觉得这种产品的出现，圆了低收入家庭的住房梦，但肯定不会适合换房族。复式结构圆了很多工薪阶层的住房梦；如果没有这些，肯定会有很多人仍在找房，对于这种人来讲，这些弊端都是可以预见性的东西，但在这样价位的情况下，这个弊端可能还是个优点，这种东西是高性价比的，坐不起奔驰可以坐QQ；就这些方面而言有些弊端是可以忽略不计的。因为它为太原的老百姓圆了住房梦，同时也在太原这个房价的体系下起到了经济适用房的作用。我认为这类型的房子，虽然它有自身的弊端，但相对于利来说，这些弊端是可以忽略不计的。其实我觉得可以把这种住宅分为三类，一类是是经济的，一类是小户型复式住宅，还有一类是半复式住宅；第一种是把户型分为上下两层使用，优点是增加地空间使用率，最大限度减少了开发成本；其次小户型复式住宅，复式住宅历来都是贵族文化住宅，因为面积较大等原因，这种总价超出了普通人的销售能力，而小户型复式住宅则不同，它针对传统的复式住宅，这种结构在面积和价格上大大降低，使普通消费者容易购买；购房者购房时会把空间隔开，根据自己需求上层卧室下层做客厅、厨房、卫生间等；这种半复式住宅比较适合空间小的房子。其次再谈复式住宅为什么有人买？复式住宅打破了单元楼的那种局势，复式把室内的环境空间化、层次化，使它的功能更加合理；而且复式住宅不具备完整两层空间，进行功能的分居；当然复式的不足之处，有