业务探讨：如何理解房地产企业应缴未缴土地增值税.doc

业务探讨：如何理解房地产企业应缴未缴土地增值税据央视每周质量报告日前报道，北京执业律师李劲松根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年至2012年底，全国各类房企应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，但8年间实际征收仅0.8万亿元。这意味着全国房企应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。然而将房地产企业“应交未交”土地增值税定性为偷逃拖欠，是否符合事实？本文将通过对政策的详细解析来评判上述评论是否恰当。一、什么是土地增值税土地增值税是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再按规定比例缴纳的税收。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。二、土地增值税的会计处理在房地产财务规则中，企业一般在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。“其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。”企业在一定时期内取得营业收入并实现利润，要按照权责发生制的原则将按规定应向国家缴纳各种税金进行预提处理，这些应交的税金在尚未缴纳之前会暂时停留在企业。三、土地增值税的税务规定由于房地产项目建设周期较长，土地增值额在项目竣工前无法核实，土地增值税的征收采用预征加汇算清缴的征收办法。土地增值税预征额=转让房地产所取得的收入*预征率土地增值税清算额=（转让房地产所取得的收入-规定扣除项目）*适当比例（一）土地增值税预征的规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字19956号第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以 预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 国税发201053号指出把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水 平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。同时规定除保障性住房 外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。因此，各地根据房地产项目的不同类型，纷纷制定了不同的预征率，基本在1%至7%之间。（二）土地增值税清算规定1. 土地增值税清算条件 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知(国税发200991号)第九条规定纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。第十条规定对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。2. 土地增值税清算税率根据中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令第138号，土地增值税的税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。也就是说，转让增值的部分，分段按照比例征收土地增值税。四、结论通过以上可以看出，土地增值税预征率与实际税率的差异较大，虽然预征率的计税基础是收入额、实际税率的计税基础为增值税，但由于房地产行业的较高的利润率，导致土地增值税预缴额与清算后的实际缴纳额仍存在较大差异，预征率的调整和土地增值税清算的实际税负并没有结合起来，预征率偏低，与房价快速上涨的情况不相匹配。同时根据政策规定，土地增值税清算是有一定条件的，如果没有达到土地增值税清算的条件，企业也不会进行清算。因此，如果房地产企业根据权责发生制在披露财报时间节点预提土地增值税，出现应交未交的情况是正常的。当然我们也不排除3.8万亿元应交土地增值税中确实含有欠缴的部分，是否含有由于税务部门或者是跟企业配合的问题，应该清算却还没来得及清算的部分。或许这其中的原因很复杂，有地方政府的原因、有企业的原因。真正的缘由只有房地产公司最