房地产交易制度政策—房地产所有制和使用制

房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101第二章房地产所有制和使用制第一节房地产权利概述一、房地产权利的种类我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为，因此债权又称为“对人权”“相对权”。物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权又称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又称为“对世权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。二、房地产所有权（一）房地产所有权的概念和权能房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称为房地产所有人、所有者。所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。（1）占有。占有是对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。（2）使用。使用是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。拥有房地产的目的一般是为了使用。但房地产所有权人可以自己使用，也可以授权他人使用。在所有权人将使用权交由非所有权人行使的情况下，所有权人并不丧失所有权。这些都是所有权人行使使用权的行为。因此，使用权和所有权既可结合又可分离。（3）收益。收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。使用房地产并获得收益是拥有房地产的目的之一。收益也包括孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。例如，果树结果属于天然孳息，出租房屋所得租金属于法定孳息。（4）处分。处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定的条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。（二）房地产所有权的特性房地产所有权具有下列特性。（1）完全性。房地产所有权是房地产为一般支配的完全权。所有权作为一般的支配权，是用益物权、担保物权等他物权的源泉。与所有权不同，他物权仅在使用收益上于一定范围内有支配权。（2）整体性。或者称为单一性。房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。房地产所有权人可以在其房地产上设定他物权，即使其房地产的占有、使用、收益和处分等权能分别归他人享有，但房地产所有权人的所有权性质不受影响。（3）恒久性。所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。（4）弹力性。房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。（5）绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。（三）房地产所有权的种类房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又分为按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。房地产所有权具体有土地使用权和房屋所有权。我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101三、房地产他项权利（一）建设用地使用权建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得。建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。（二）宅基地使用权宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（三）土地承包经营权土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。（四）地役权地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。（五）抵押权抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。（六）租赁权房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。第二节房屋所有制房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101一、城镇房屋所有制改革开放以来，特别是随着城镇住房制度改革的深入推进，我国城镇已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主。城镇的类型主要有：1.按所有制结构划分我国现阶段的房屋产权，按照所有制的不同，一般划分为下列4种类型。1）全民所有制房产。它是国家财产的重要组成部分。国家按照统一领导、分级管理的原则，将房地产授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队分别进行管理。这些单位在国家授权范围内，对国有房地产行使占有、使用、收益和处分的权利，同时负有保护国有房地产不受损失的义务。被授权单位转移或处置房地产时，必须按照有关规定，报经上级主管部门批准。2）集体所有制房产。它是社会主义劳动群众集体组织所有的房地产。集体组织依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。3）私人所有房产。它是公民个人所有的房产。我国宪法规定国家保护私人房产。产权人依法享有占有、使用、收益、处分等权利。目前私人所有房产大部分为住房，住房又分为商品住房、保障性住房、已购公有住房、军产房等。4）外资及中外合资房产。外资房产是指外国政府、企业、团体和侨民所有的房产。中外合资房产是指我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产。5）其他房产。如宗教房产、私营股份公司房产等。2.按产权占有形式划分房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。1）单独所有房产：是指房屋产权人单一，即房屋所有权只归一个产权人所有。2）共有房产：是指房屋产权为两个或两个以上的产权人所共有，包括公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产等。由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整幢房屋，而是购买一幢房屋内的一个或数个独立的单元房产，因此，普遍存在建筑物区分所有权。物权法为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在上述这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101二、农村房屋所有制长期以来，我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。由于多种原因，过去对农民所有房屋所有权的确权登记工作并不完善。物权法颁布后，为进一步维护农民合法权益，农村集体土地上房屋确权登记工作已稳步推进。伴随着我国20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，我国很多大中型城市及其近郊，出现了以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。三、房屋所有权的取得（一）房屋所有权的取得房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。 1.原始取得原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法没收房屋；（3）收归国有的无主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加层）。 2.继受取得继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。 （1）因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。 （2）因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。根据民法通则的有关规定，在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。 （二）房屋所有权的消灭房屋所有权的消灭，是指因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。 引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种： 1.房屋产权主体的消灭。如房屋所有权人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产。 2.房屋产权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。 3.房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。 4.因国家行政命令或法院判决而丧失。如国家行政机关对房产所有权人的房产征收，除依法给予相应的补偿外，原房产权利人的权利因征收而丧失。又如人民法院依照法律程序将一方当事人的房产判给另一方当事人所有，原房产权利人因判决发生法律效力而丧失该房屋的所有权。 5.房产所有权人放弃所有权。（三）我国房屋所有权的特点房屋所有权的特点，一方面由房屋本身的性质所决定，另一方面也由各国的房屋所有权法律制度所决定。我国房屋所有权具有以下特点： 1.房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。2.房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能成其为房屋所有权的客体。3.房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然。4.国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。 5.房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离，因而，凡不可转让使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让；非法转让土地使用权，会导致土地上房屋的转让无效。 6.房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101四、房屋征收（一）房屋征收的概念房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。2011年1月21日国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号，以下简称房屋征收条例），同时废止了2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。在实践中，国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。（二）房屋征收的限制条件征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：1.只能为了公共利益的需要；2.必须严格依照法定的权限和程序；3.政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。（三）房屋征收的前提条件房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地所有权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。为此，宪法、物权法、土地管理法、城市房地产管理法均明确规定房屋征收必须基于“公共利益的需要”。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（四）国有土地上房屋征收的管理房屋征收条例还对房屋征收的管理体制、房屋征收程序、房屋征收补偿等进行了规范，以保护被征收人的合法权益。房屋征收条例规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”因为房屋征收实行市场价格补偿，所以国家行政法规对征收范围内的房屋转让、抵押等未作禁止性规定，但有的地方政府可能有禁止性的地方规定。征收范围确定后能否办理相关业务，需关注当地的规定。第三节土地所有制房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101一、土地所有制中华人民共和国宪法（以下简称宪法）中华人民共和国物权法（以下简称物权法和中华人民共和国土地管理法（以下简称土地管理法）规定了我国现行土地所有制的性质、形式和不同形式土地所有制的范围。土地所有权指土地所有权人对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。（一）土地所有制的性质和形式土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，一种是全民所有制，另一种是劳动群众集体所有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。（二）土地的全民所有制土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”城市市区的土地全部属于国家所有。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。1998年12月27日颁布的中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）第二条进一步明确了国有土地的范围如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（三）土地的劳动群众集体所有制土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，这种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。农民集体的范围有3种：村农民集体；村内两个以上农民集体；乡镇农民集体。农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有。物权法第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”二、土地管理基本制度（一）土地登记制度根据土地管理法和不动产登记暂行条例，国家依法实施土地登记制度。土地登记是指，不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如集体土地所有权登记、耕地、林地、草地等土地承包经营权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记和土地他项权利（包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利）进行登记。根据不动产登记暂行条例，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。（二）国有土地有偿有限期使用制度自1995年1月1日城市房地产管理法生效起，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。土地管理法第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条也明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”（三）土地用途管制制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。（四）耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。物权法规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地。草田轮作地：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽1.0米，北方宽2.0米的沟、渠、路和田埂。房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101第四节土地使用制一、城镇国有土地使用制度改革改革开放前，我国采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。人们通常把这种土地使用制度概括为“行政划拨、无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。这种制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地资源配置不合理，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用。改革开放后，这种土地使用制度已越来越不适应经济社会发展的需要，对原有城镇国有土地使用制度逐步进行了改革，已实现了土地使用权和土地所有权分离，建立了土地使用权有偿出让和转让制度。二、国有建设用地使用制度（一）国有建设用地使用权1.国有建设用地使用权的设立物权法第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式.其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。2.国有建设用地使用权划拨（1）国有建设用地使用权划拨的概念城市房地产管理法第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”（2）国有建设用地使用权划拨的范围物权法第一百三十七条规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”城市房地产管理法第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”（3）国有建设用地使用权划拨的特征以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。3.国有建设用地使用权出让 （1）国有建设用地使用权出让的概念城市房地产管理法第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以再土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权出让活动，取得建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。（2）国有建设用地使用权出让的方式目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。招标出让方式。招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称“出让人”）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让方式。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让方式挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。协议出让方式协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。物权法第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”（3）国有建设用地使用权出让年限国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：上述最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，但实际年限不得高于法律规定的最高年限。物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。（4）国有建设用地使用权出让合同采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。4.国有建设用地租赁（1）国有建设用地租赁的概念国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。（2）国有建设用地租赁的方式国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。（