合肥二手房调研.doc

一房产政策如果说2009 年是楼市的黄金时代，疯狂使得楼市失去了理性，那么峰回路转、政策连发的2010 年则促使市场更加理性去面对，史上最严的房产调控也初见成效，紧缩、打压、管制三轮调控下，今年合肥市住宅成交量768 万平方米，环比-35.49%，成交量呈现较大缩水；住宅成交均价6121 元/平方米，环比34.91%，增幅远高于全国7%的平均涨幅。经济层面展望2010 年，全国房地产开发景气指数虽然回落但仍在景气区内；年度房地产开发同比增长、并且明显高于社会固定资产投资增速；房企土地购置面积实现反弹增长30%，新开工面积增幅40%一系列数据充分反映2010 年房地产行业仍然对全国经济有极强的拉动能力。2011 年全国经济至少上半年通胀态势还会维持高位，这会导致以保值为目的购房需求持续释放；而国际游资也将进一步流入国内房地产市场。内外两种投资需求，将会使年全国商品房成交量不会出现明显下滑。政策层面展望2011 年起始，我国货币政策将进一步收紧，为了抑制不断高企通胀和资产价格上涨，货币供应和信贷投放的格局将比10 年有所紧缩。整体而言，这对房地产业构成利空影响。2011年，房地产政策趋于进一步紧缩，官方表态显露无遗。市场层面展望随着2010 年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加，2011 年全国商品房供应量将会明显放量，这将成为防止房价过快上涨的最大因素。同时，随着供应量的大增，成交量也会有所增加，再考虑到上述需求因素，则预计全年商品房成交量环比2010 年小幅增长。因2010年好多一手楼盘滞销，到2011都变为了现房销售，对二手房影响很大。十二五规划：引导房地产行业定位转型最近出炉的“十二五规划”毋庸置疑将对未来若干年中国经济产生深远影响：第一，规划中对中西部交通枢纽城市的促进发展，将使得该类城市房地产行业将迎来更大的机遇；第二，对二三线城市的提高和资源整合，将使得该类城市房地产行业未来大有可为。虽然房地产市场的理性回归将成为中国经济可持续发展的重要前提，但长远来看，即使不强调“支柱产业”的光环，它仍是中国经济腾飞的重要保障，拉动诸多行业发展的“无冕之王”。合肥，2011 何去何从合肥新一年市场需求两极化发展进一步明显，高端产品投资和改善性置业促进城市高端物业的迅速发展，对应开发商应如何提高自身塑造产品能力，向一线品牌开发商的系统性学习；此外，刚需客户面临的市场压力进一步增大，但庞大的数量级构成潜藏巨矿。如何寻找到刚需市场的突破口，实现掘金，将是中端市场项目的首要方向。新景祥预测，明年上半年宏观政策将持续维稳或进一步从严控制，全国楼市整体量升价稳，而合肥将保持缓幅上涨的趋势。疯狂褪尽，一个由不断高位震荡的市场重新唤醒地产理性的“白银时代”到来了。10 年 第2 页，共51 页宏 观 视 点一、政策类2010 年房地产“政策年”政策回顾新年打出第一拳2010 年1 月1 日，财政部出台“5 年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。1 月10 日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源+明码标价”这也被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳”。新春督促“央企退市”3 月18 日，国资委一纸“清退令”，要求78 家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71 家央企超过200 家房地产公司未见动静，其给出的理由是“无人接盘、转让遇冷”。4 月祭出限购令4 月14 日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4 月17 日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了调控楼市的10 项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。5 月“限购令”地方版纷纷出台国家的政策需要落地才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点。先是北京在4 月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5 月1 日起北京家庭只能新购一套商品房。北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9 月29 日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国，例如深圳9 月30 日晚紧急出台“限购令”，规定从10 月1 日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。到11 月中旬，全国已有16 个城市颁布“限购令”。9 月严查空置率9 月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5 个试点城市启动空置房调查。在5 城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。4 月保障房体系出台4 月13 日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设。其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300 万套，各类棚户区改造住房280 万套，扩大农村危房改造试点范围。6 月12 日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。今年，保障性住房的关注度、建设力度，已经是近几年所未有。就在各界高呼今年是我国保障房建设的一个里程碑时，住建部又发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000 万套。全年连续六次上调储备金率中国人民银行决定从2010 年12 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。此次上调存款准备金率预计冻结资金3000 亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。政策的出台来源于对目前经济与楼市发展的修正和对未来经济调整的预期，2010 年的中国房地产市场经历了一次“强震”。调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。明年房地产政策到底将会怎样？12 月26 日，温总理表示：在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。由此可见，2011 年房地产调控不仅不可能放松，还有加码的可能性。国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷（国十条）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104 号)印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：(一)统一思想，提高认识。(二)建立考核问责机制。(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。(五)增加居住用地有效供应。(六)调整住房供应结构。(七)确保完成2010 年建设保障性住房300 万套、各类棚户区改造住房280 万套的工作任务。(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。(九)加大交易秩序监管力度。(十)完善房地产市场信息披露制度。新国五条“新国五条”具体内容如下：(一)各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。(二)完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1 倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。(三)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。(四)切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。(五)加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地合肥限购令冷了二手房市场 3月31日，升级版“限购令”细则落地，明确规定“此次实行限购的范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区”。接二连三“打击”下，恰逢清明小长假，四城区二手房市场境况究竟如何？ 市场成交量惨淡 在清溪路路段，看到一段500米左右的公路两侧，聚集了大小6家中介公司店面。清明节期间，三家正常营业，一家暂停营业，而另外两家则处于关闭状态，甚至还贴出了转让信息。“跟以前相比，整个二手房市场都很紧，买卖不怎么好做了。”这段时间，二手房置业顾问感觉到了来自政策的压力，二手房市场目前已经严格执行限购细则。在限购区域内，本地户口“限二禁三”，外地户口“限一禁二”，且需要提供在本地的纳税证明或社会保险缴纳证明。“自实行限购政策以来，特别是清明小长假期间，二手房公司的成交量一直都处于低迷状态。” 房价下降未曾现 限购政策出台后，二手房的成交量出现下滑，会不会也带动成交价格的下降？业内人士称，尽管低迷的成交量让二手房市场乌云笼罩，但房价依然仅为停滞。 “二手房市场正处于深度博弈阶段。”赵亮跟记者分析道，虽然成交量大幅下降，但目前进入市场的房源并未出现大幅缩减的现象。与大部分购买者一样，卖主也陷入了观望期。“现在不仅是购房者在观望，卖者也在等待楼市走向，以最终判断是售是租。在这样的情况下，只有因特殊情况急于出售的房源价格才会有所下降，但并不能代表整个二手房市场。” 外地市民思变通 限购令实施后，对想在四大行政区购房的外地人来说，产生了一些障碍。而一些外地购房者态度也发生了变化，这几天一次性付款购房的人多了不少。“可见，二手房市场上购买力仍然存在，只是双方都还处于观望期。我们对二手房市场有信心，未来一定会出现回暖。” 二银行货款二手房贷不好办对于二手房贷款业务，银行原本就不热衷，在信贷趋紧的大背景下，二手房贷款变得越来越难。有银行都把首套房购买二手房的贷款利率上调到1.3倍了。相对于新房来说，二手房利率有时会上浮10%甚至更多。21日下午，一家银行市场部工作人员告诉记者，因为额度很紧张，前段时间就已经停办二手房贷款了。还有一些银行则对二手房贷款提出了更高的首付要求。一家房产中介的客户经理告诉记者，去年年底他们办理的一单业务，单是等房贷就等了3个多月。他认为在宏观调控的大背景下，房贷政策会越来越严格。中介感受“寒意”因为银行对二手房贷款的限制较多，房产中介损失了不少客户。一位业内人士说，他最近做了一笔60万的业务，办理贷款时，客户为了尽早拿到贷款，不仅同意了银行将首套房贷上浮10%，而且核定的房屋成交价也比实际价格低了许多，再加上这家银行对二手房贷最多只允许贷款六成，客户不得不想办法凑钱才补上了近10万的差价。“如果差价补不上的，那这单生意肯定做不了。”自本轮调控以来，不少房产中介都感觉到了“寒意”。在春节过后，不少房产中介都不约而同地选择了暂时转行。他们表示，现在行情不太好，收入很一般，不如先去干别的事，等以后行情好了再回来做。对于即将出台的合肥限购令升级版，房产中介也有一定的担心。因为在新政策中，二手房会和新建商品房也可能一并纳入到限购的范围内。“以后的情况