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购买与投资纽约曼哈顿房地产须知“如果能再有一次生命.我将买下曼哈顿岛的每一英尺土地。”这是美国历史上第一个千万富翁John Jacob Astor的名言，是他十九世纪初的感慨。他以皮草生意发达，再投资房地产，其家族拥有房地产无数，其中世界闻名的五星级豪华酒店(Waldorf Astoria Hotel）至今仍然座落在曼哈顿公园大道上，成为世界各国元首在纽约的下榻之所。二十一世纪的曼哈顿早已今非昔比，作为堪称世界商业、金融、文化、艺术和媒体中心的大都市，她的房地产价值不是一个半世纪前可以想象的，中央公园边上一个6千多英尺的顶楼公寓卖到8千8百万美元，第五大道上一栋办公大楼价值4亿美元。巨大的房地产财富就集中在这个占地仅有22.7平方英里的岛上。由于中国经济近十几年来的飞速发展，国人在海外置地购屋已成为潮流，纽约也顺理成章地成为许多国内买家的首选。实际上，香港台湾及本地的华人早已拥有不少曼哈顿的房地产，几乎每一栋曼哈顿的豪华公寓里都有华人的身影。他们对纽约房地产的买卖驾驭自如。但是进入这个市场不久和准备进入这个市场的大陆客人，还需要对许多新东西有个基本的了解，以便准确地定位投资，少走弯路，顺利地找到适合于自己的房产。本文是笔者以近20年来在曼哈顿帮助客人买卖投资房地产的经验及客户最常遇到的问题作课题，介绍一些基本的市场知识，由衷地希望给即将进入曼哈顿市场的中国客人一定的帮助。曼哈顿的公寓类型面对一幢幢公寓大楼，如果只从外表和地点来下决心，国外的买家就非常容易搞错，因为有些公寓楼外国人可以买，有些即使你有钱也买不到。一个最重要的知识就是要了解曼哈顿的公寓类型。曼哈顿的公寓基本分为两种，合作公寓（Co-op，Co-operative的简称）和共有公寓（Condo，Condominium的简称）。尽管曼哈顿大部份公寓楼是合作公寓，数量为共有公寓的三倍，但是国外买家一般只能购买共有公寓，原因要从两种公寓的经济体制与管理形式说起。合作公寓整个合作公寓大楼尤如一个独立经营的股份公司，每一户公寓根据面积的大小持有不同的股份。合作公寓的屋主实际上并不拥有房产权，而是持有该公寓大楼的股份。在成交过户时，买方收到的是公寓股份证明书。屋主每月要向大楼交维持费（maintenance)，每月的维持费中大约45-55%是房地产税。大楼拥有产权，直接付税给政府，并将房地产税按每个公寓股份的多少分摊给每户。整个大楼一般负有贷款，贷款利息分摊在每月的维持费中，因此物业费比较高。合作公寓委员会对购屋者有非常严格的要求和审查。购屋者在填写申请表（Board package）时要提供非常详细的个人资产财产收入证明，包括近两年的报税单、工资和收入证明。经审查后，如大楼认为买方基本合格，会通知面试。面试后要有超过半数的委员同意，买卖双方才能过户。委员会成员数量为单数，如5、7、9、11。如果不能通过面试，买方等于前功尽弃，白忙活一场。有时大楼会直接拒收买家，不给面试，如果他们认为申请表上的资产财产低于大楼的要求。法律上，大楼委员会既没有责任向买方说明拒绝的理由，也没有责任赔偿买方经济上的损失。合作公寓一般都会收取卖方的过户费（Flip Tax）。这是纽约市独有的现象。过户费因楼而异，跟税（Tax）实际无关。税收是政府的事，这一费用却是公寓自定的。有的过户费是固定的金额，有的是成交价的百分比，有的是利润的百分比，还有的是公寓股份的百分比，一般相当于1-3%。合作公寓一般都有明文规定，不允许投资人、公司、非美国公民购屋，不允许出租或严格限制出租，有些还不允许父母为子女买房。共有公寓首先，共有公寓的屋主拥有对房屋的产权，经向政府注册后获产权证书，并于每季度直接向政府交纳房地产税。每月的维持费(又称common charge，与合作公寓的月费叫法不同）相对低于合作公寓。共有公寓委员会没有权力拒绝买方，也不需要对买方面试。购屋者虽需填写申请表送交大楼委员会审查，但表格比合作公寓简单得多。购买共有公寓的可以是个人或公司，可以是美国人，也可以是外国人。买方可以是纯投资而不入住，也可以是父母为子女或子女为父母购买。共有公寓对出租没有限制，一般只要租期不少于6个月或一年即可。出卖时也没有类似合作公寓的卖方过户费。由于这些特点，共有公寓成为外国人和投资人的首选。这也是为什么近二十几年来开发的新公寓楼盘几乎都是共有公寓，只有极少数下面将要谈到的共有合作公寓。除以上两种公寓类型外，还有一种数量非常稀少的类型，成为共有合作公寓（Condop）。共有合作公寓这种公寓实为合作公寓的经济体制，购屋者收到的是股份证书而不是房产证。但是它采用共有公寓的管理方式，即大楼委员会无权拒绝买方，不需面试，允许出租。因此，这种公寓也可成为外国人和投资人的选择。曼哈顿公寓的户型纽约最常见的公寓户型有以下几种。统舱（Studio）只有一个房间加厨房和厕所，面积一般在400-500平方英尺上下。如果与房间相连处多出一块空间，又称Alcove Studio。这一空间多在厨房或厕所相连的拐弯处，常常被用来放床，这样就不至于睡客厅或一进门就看到床。一臥一浴（1br/1bth，one bedroom and one bathroom）一个睡房，一个客厅，外加厨房和厕所，面积一般在600800平方英尺。如果与客厅相连处多出Alcove可以隔出一个房间时，又被称为小四房（Jr4, Junior Four），面积多在8501000平方英尺。有时这种大一臥也会有两个厕所，常被称为一卧一个半浴（1br/1.5bth），因为第二个浴室只有厕所和洗手池，没有淋浴和浴缸。两卧两浴（2br/2bth，two bedroom and two bathroom）两个睡房，两个浴室，一个客厅和厨房，面积一般在10001500平方英尺。像一卧一样，两卧有时也会多出半个浴室，又称Powder room。不要小瞧这半个浴室，它会影响到房价。因为美国人不喜欢客人用自己的厕所，这半个浴室，正好给客人用。三卧三浴（3br/3bth，three bedroom and three bathroom)三个睡房，三个浴室，一个客厅加厨房，有时会多出一个厕所，面积一般在18002000平方英尺。战前式的三卧通常还有仆人房和正式饭厅，一般在厨房附近。这一房型特别受家庭的欢迎，在市场上非常抢手。高架公寓（Loft）是一种比较特殊的房型，多见于曼哈顿下城的Tribeca与Soho区。其特点是空间大举架高，除睡房与厕所之外，全为开放空间。纽约的高架公寓始于四十年代，由艺术家开创，多由厂房、库房及其他商用楼宇改建而成。自七十年代起更为流行，现已成为一种固定的房型，非常时尚，又被有些新楼盘效仿。其价格不菲，面积一般在2000平方英尺以上。以上是曼哈顿最常见的公寓类型。由于这里寸土寸金，面积越大的越贵，四、五卧以上的大房型数量非常有限，大多见于上东城的公园大道和五大道的合作公寓楼中。还有一些大房型是合并而成，将两个或几个相连的单位合为一个大的公寓。最近十来年，新楼盘还为买家提供合并公寓的选择，如将相连的两个2卧合并为4或5卧，因此，需要大户型的客人就无需自己动工了。同时，新楼盘一般也会把最顶层（PH）或楼中的最好的位置留给这种大房型。越高端的新楼盘，大房型的数量就越多。由今年即将开盘并将成为曼哈顿最高公寓楼的One57超豪华共有公寓即可窥一斑：8个一卧，22个两卧，37个三卧，25个四卧，1个五卧，2个六卧为顶楼。顺便提一下，这个近中央公园、建在黄金商业地段西57街上的90层大厦，是继华纳和中央公园西15号后最受瞩目、最轰动的豪华公寓，30层以下是五星级豪华酒店The Park Hyatt Hotel，30层以上是公寓，每平方英尺标价3,000至8,413美元.曼哈顿小楼的基本类型在曼哈顿，除了大的公寓楼外，还有许多四、五、六层的小楼布满大街小巷。这些小楼如果在六层以下多没有电梯，被称为 Walk-up，即“走着上”的意思。当然还有一些带有电梯或后装上电梯的小楼。除公寓只外，在曼哈顿购买楼宇也是一种自住或投资的不错选择。下面大致介绍一下这方面的情况。小楼中最常见的是Townhouse，我这里译为小楼，因为中国没有与之相应的建筑，称作小楼在概念上比较容易理解。这种小楼一般建在20至25英尺宽、75至100英尺长的地界中。因为小楼多带后院和花园，所以楼长会在50至65英尺左右，面积在5,000平方英尺至1万平方英尺不等。这些小楼与共有公寓一样，屋主拥有自己的产权，直接向政府缴纳房地产税。楼的主人可以是个人、公司、组织，对外国人买卖没有限制。小楼的类型大致如下。一家庭小楼（Single Family Townhouse）一般第一层为客厅，第二层是高举架的厨房和饭厅，以上楼层则为卧室和浴室。卧室数量根据面积大小和层数而定，多为四至六卧。一家庭小楼还有地下室和后院花园。这种楼在曼哈顿上东城、上西城、中东城最为常见，价格从数百万美元到数千万美元。根据著名房地产公司Corcoran Group的年终报告，2011年一家庭小楼转手201栋，比2010年增长10%，平均增值3%。其中27栋高于1千万美元，包括2千万以上的10栋。整体来说，一家庭的小楼可能是小楼中最为昂贵的。其中的一家庭豪宅(Mansion)，从2000年起更是成倍上涨。最典型的例子就是69街五大道和麦迪逊大道之间一幢33英尺宽76英尺长的一家庭豪宅，它的2000年买进价约为1千1百万，经过精心设计和豪华装修，它的2010年成交价达到4千8百万。多家庭小楼（Multi-family Townhouse）有的小楼可以是二至六户，有的小楼也会多至十几户。有时楼的主人自住一、二层，其它层出租，有时作为纯投资全部出租。总的来说，多家庭的楼越大，户数越多，租金相对越高，也越受投资人的喜爱。2011年纽约市的五大区多家庭楼转手589幢，成交量高出2010年33%，金额达42亿3千万，其中167幢在曼哈顿，金额为25亿5千万。商住两用楼（Mixed-use Building）即楼上住人，楼下的一或二层是办公室、诊所、商铺或餐馆。由于店面和餐馆的租金非常好，租期又长，一般都是10至15年的租约，这类小楼成为许多个人投资者的首选。商业楼（Commercial building）这类小楼只能商用。其中最常见的是办公楼（Office building），一般楼上为办公室，楼下是店面商铺。小楼作办公室的数量不多，价格在6百万美元到1千多万美元的，在市场上时有所见。顺便提一下，曼哈顿最常见的是大中型办公楼，一般价格从数千万到上亿美元，适合有相当实力的公司或政府机构投资。2010年谷歌以17亿7千万美元买下了曼哈顿下城八大道上的办公楼。去年西26街邻哈德逊河边一个占居整个街区的19层地标办公楼以9亿2千万美元成交。2011年曼哈顿办公大楼进入前十名的交易都在4亿美元以上。办公楼中还有一种商用共有楼（Commercial Condo），其机制与共有公寓相同，不是整楼属于一个屋主，而是许多屋主拥有自己在楼内的办公室。每一个办公室的屋主都拥有自己的产权，直接向政府交税，并每月向大楼付管理费。这种办公楼一般有像样的大厅，24小时的门卫，雇有管理公司、清洁及维修人员。不少医生、律师、会计师、设计师及公司都拥有这种办公室。共有办公楼比较适合公司购买自用，一些投资人也会光顾，其面积从1千平方英尺到5千平方英尺或上万平方英尺不等，目前的市场价格大约是每平方英尺600-1000美元。在曼哈顿，楼宇的使用由市政府的区域法（Zoning Law）规定，没有政府新的立法或批准，不能随意改变。根据区域法，曼哈顿被分成三大类区域(Zoning District)，即R、C、和M，其中R代表Residential即民用区，C代表Commercial即商用区，M代表Manufacturing即轻加工业区。每一区域又有更详细的划分。因此，每一个楼都有由固定代码标示所属区域和使用范围。有些楼会出现跨区域的代码，可以灵活使用。由于区域法的详尽与复杂，买主一般都要借助于建筑师的帮助，以便搞清其中的详细规则，避免因为违反政府规定遭到罚款或被迫停工。尽管多家庭、商住两用楼和小办公楼深受个人投资者喜爱，小楼的买卖过程却比买卖公寓复杂得多。一般要雇请工程师或专业房检人员检查楼的结构、现状、有无白蚁，还要环保部门检查楼中是否有任何可能的污染。任何一个环节有问题，都要处理并找到双方都能接受的解决办法。如有违章修建或须要拆除，都要重新向纽约楼管部（Building Department）申请批准。如有罚单必须付清，否则无法拿到贷款或房屋保险。相对之下，买公寓就要简单得多，因为公寓大楼有专门的管理部门，有清洁及维修人员负责大楼的日常保养，严格按章办事，很少出现买小楼时遇到的问题，因此也无需像买小楼那样雇用许多专业人员。为什么需要买方经纪人美国是一个法制国家，各个行业都有立法的束约，专业人员要有执照。房地产经纪人必须学习有关课程并通过州政府的考试之后，才能获得执照。持有执照的经纪人每两年还要更新执照，在更新前必须完成22.5小时的有关课程。经纪人的执照分为销售员（Sales person）和独立经纪人（Broker）两级。销售员要在独立经纪人的属下工作，无权独立开业。独立经纪人既可以是个人也可以是公司。持有独立经纪人执照的个人，如选择为其它房地产公司工作，就成为非独立经纪人（Associate Broker）。由于大房地产公司的实力雄厚，能为经纪人提供行政、业务、技术、信息方面的良好服务，所以大多数经纪人会选择为有声誉的大房地产公司工作。纽约州对经纪人有严格法规。代表卖方的为卖方经纪人（Sellers agent），代表买方的为买方经济经纪人（Buyers Agent）。经纪人要对自己的客人绝对忠诚。如果没有向买卖双方说明，双重经纪是不合法的。在实践中，如果有双重经纪的情况发生：买方直接找到卖方的经纪人或买方经纪人直接找到卖主，那么相关法规要求经纪人必须对买卖双方表明自己代表哪一方，并将纽约州的经纪人声明表（Agency Disclosure Form）出示给双方，买卖双方都要在表上签字，认可经纪人没有隐瞒双重经纪的请况。此外，双重经纪情况一旦出现，没有经纪人代表的一方可以选择双重经纪人，也可以另找一个代表自己的经纪人，由其与对方磋商价格或谈判条件，帮助自己完成买卖的全过程。政府允许这样作的目的是为了保护消费者的利益。大家还要知道这样一个事实,在曼哈顿没有其他各地都有的统一房源资料服务系统（简称MLS 即Multiple Listing Service）。数十年来，许多个人和公司做过尝试，但始终无法建立这样一个体系。现在的状况是，每个大的房地产公司都有自己的房源资料部门和自己的房源资料系统（Listing system)。这类系统仅供自己公司的经纪人使用，其他人接触不到。有人以为上网就可以找到房子，实际上不是这么简单，因为每个公司的网站只公布自己的专卖房源（Exclusive listings)，不公布其他公司的专卖房源资料。纽约大大小小几百家房地产公司，客人无法知道并登录每个公司的网站。各个房地产公司按照纽约房地产协会（简称REBNY，全称Real Estate Board of New York）的规定，会将自己的专卖房源发送给其它房地产公司。因此，各大公司在自己内部的资料系统中会储存大量其他公司的专卖房源以及一些非专卖的房源，包括屋主自售或不属于任何公司的房屋。最重要的是大公司的经纪人多，专卖的房子自然多，加上房源资料部门有专职人员收集整理和输入信息，不仅及时反映市场上的最新房源，还储存每一个楼的公寓单位买卖史，它的系统就成为经纪人最好的工具，帮助客户了解行情，恰当的报价和谈判，争取为客户拿到最好的价格。当然，在曼哈顿还有专门经营房地产房源资料的公司，为小的房地产公司或独立经纪人提供服务，收取不菲的月费。还有一些独立的网站会大量搜集房源资料，如纽约时报的房地产网站及近七年前出现的房地产 网是，感兴趣的人可以上网浏览，增加对市场的了解。但是经验丰富的经纪人对市场、区域、房源、户型等非常熟悉，借助其帮助比自己在网上漫游、大海捞针的效率不知高出多少倍。除了帮助买方讨价还价争取好的价格外，经纪人要负责帮助买方填写大楼申请表格，打字复印并送交公寓委员会审批。经纪人还要沟通和调解各个环节及进程，如买卖合同、大楼财务报表、黑皮书（Offering plan）是否及时送到律师处，贷款进度如何，是否按时，等等。如果双方律师有争执不下、互不相让的问题，经纪人必须与对方经纪人直接沟通并报告给卖主及时解决，以防延误时间甚至签不成合同的情况。特别是在几个买家都看好同一房屋的时侯，如果买方不能在一周内签合同，房屋就有可能被别人买走。大家知道，由于金融危机，近几年来美国出现了大量的法拍屋。但是曼哈顿的法拍屋却非常少见，即使有拍卖的公寓，买主也不见得会在拍卖中拿到好的价格。原因是曼哈顿的房地产价值高，房源有限，买家多，需求量大。如果没有事前的充分调查，买主可能付出得比市场价还高。最典型的例子就是2010初中央公园西川普大厦顶楼58A公寓的拍卖。这个公寓实际上从2008年底就上市了，开价2千8百50万美元，面积5541平方英尺。2009年是曼哈顿房地产低弥的一年，一年中共有四个买家对58A出价，均在1千8百万左右，直到2010年1月被拍卖。但是谁也没想到，它竟被一位大陆的买家以3千3百17万美元买走，创造了该楼历史上的最高成交价，也创下了曼哈顿当年豪华公寓的最高成交价。看来这位买家对曼哈顿的行情一无所知，以为拍卖的就一定是好价钱。假如有一个曼哈顿经纪人帮忙或咨询的话，这位买家完全可能以市价拿下这个公寓。相对之下，当地人比较懂得市场和使用经纪人。流行歌星天后麦当娜在2009年6月通过经纪人的帮助，以2千5百万美元，近乎半价买进了上东城81街价值4千5百万美元的豪宅。这栋楼有57英尺宽，历史上由三栋小楼合并而成，是上东城最宽的一家庭楼面。这笔交易只比那位中国买家的早了六个月，实际上是在同一个低迷市场上。总而言之，经纪人是在纽约曼哈顿购买和投资房地产不可多得的助手。同时，买方不需要付任何费用给经纪人，因为佣金是由卖方付给的。购屋的基本程序1锁定目标与报价 经过一段时间的看房与选择，终于锁定中意的公寓。这时要给对方报价（Offer)。报价一般由经纪人口头或电子邮件报给对方经纪人。报价的高低一般根据市场及标价而定，多低于标价。接到买方的报价后，卖方经纪人与卖主讨论后会给回价（Counter offer），几经回合达成双方都能接受的价格。2接受报价（Offer accepted）曼哈顿与其他地区不同，报价被接受时买方不需付任何押金，卖方也不必将房屋下市，实际上处于没有任何法律约束的状态，直到双方都在买卖合同上签字才算数。因此，买方看到更好的房子可以悔改，卖方接到更好的报价也可能变卦。但在实际操作中，卖方的经纪人一般会把更高的报价通知给第一个报价的买方，看买方是否同意提高价格。如同意，第一个报价方还是有优先权的。如过第一个买家不同意，卖家会和出价高的其他买家签约。3成交纪录单（Deal Sheet，又称Transaction Information Sheet）由双方经纪人将成交价、公寓月费和房地产税准确数额、是否贷款、买卖双方的姓名地址社安号、双方律师地址与联络方式、管理公司地址与联络方式、大致的过户时间等等记录在案，提交给双方律师，供其准备买卖合同时参考。同时，卖方经纪人负责将大楼的两年财政表（Financial statement），黑皮书(Offering Plan，又称Black Book）送给买方律师审阅。4签约如买方律师认为合同与大楼均无问题，即会通知买方签约。在签约时买方要交纳合同押金，金额为成交价的10%。买方律师将签好的合同与押金支票一起送给卖方律师，待卖方签字并将签好的合同送回给买方律师，合同正式生效。这时签约的双方都负有法律责任，履行合约，不能变卦。对买家尤其如此，因为买方有10%的押金握在卖方律师手上。只有打官司才有可能拿回一定数量的押金，既费时又耗力且赔钱。但如果卖方变卦并退还买方的押金，由于买方没有实际的金钱损失，大多就此作罢。5签约后买方律师开始产权调查。买方同时向贷款公司出示合同申请贷款，并在自己经纪人的帮助下填写大楼申请表。填写申请表时要准备个人情况、资金与财产证明表、两年的联邦保税单、个人推荐信、雇主证明信。如自己是雇主或自由职业者，需注册会计师出示证明信以及同行的推荐信。买方要在大楼管理制度的各种文件上签字，还要签字允许大楼对自己的个人信用史进行调查。如果买方有贷款，还要将贷款批准书的复印件交给大楼委员会。申请表交给大楼之后30天左右，买方会接到通知，双方律师即可安排过户。6最后验房（Walk-through）一般在过户当天或前一天，由双方经纪人陪同买家看一下公寓的状况。如发现新问题，可以在过户时经律师提出解决。如果问题不能立即解决，卖方或出钱给买方或把支票留在律师处抵押，直到问题解决后扣除一定金额，将剩余还给卖方。过户之后，卖方对买方没有任何责任。美国人买房时的常言是“Buyer beware”，意思是买家自己留意，不要事后怪卖主没告诉你。一般只有在买新楼盘时，开发商会给买方数月或一年的保修期。7过户（Closing）除买卖双方和双方的律师，如有贷款还要有银行的律师，产权公司代表，大楼管理公司的代表和双方经纪人都会在场。签署所有文件后，一手交支票，一手接钥匙，买方即成为新的屋主。在曼哈顿，如果是全部现金购房，从双方在买卖合同上签字到过户一般要一到两个月。这段时间里，除了律师作产权调查外，主要是买方要在经纪人的帮助下完成大楼申请表。这份材料交给大楼管理公司审阅后，如资料齐全，一般要30天才可以拿到大楼委员会签发的通知。随后双方律师可以确定过户日期。如果有贷款，完全根据银行的进度而定。自从次贷危机后，贷款越来越严，速度也越来越慢，不仅贷款人自身财力要经银行审查，公寓楼本身还要通过银行的审查，近年来至少要45-60天才能搞定。因此，有贷款的过户时间会长至3到4个月，甚至更长。买房的其他费用许多买家因不了解购房时的费用，缺乏必要的心理上和财务上的准备。我们应该知道，除了准备好买房的资金外，还要准备其它必须的开销。以购买共有公寓和一至三家庭小楼为例，买方要增加以下费用 律师费 1,500-3,500美元 产权调查费 250-450美元 豪宅费（Mansion tax） 如成交价超过1百万美元，为交价的1% 买方信用调查费 50美元起 大楼申请费 1,500-3500美元（小楼例外）如果有申请贷款，买方还要增加以下费用 贷款点数 0-3%，取决于贷款经纪人与银行的协商 贷款申请费 500美元起 房屋估价费 425美元起 银行律师费 600美元起 贷款注册费贷款额50万美元以内的为贷款额的1.8%减30美元，贷款额超过50万美元的为贷款额的1.95%减30美元 房地产税预付交给银行2-6个月的房地产税如果购买新楼盘，买方还要增加下列费用 纽约市房地产交易税 成交价在50万美元以内的为成交价的1%，超过50万美元的为成交价的1.425% 纽约州房地产交易税 成交价的0.4% 开发商的律师费 1,500美元以上 新楼盘贡献费相当于1-2个月的维持费对每一次房地产买卖转手，纽约州和纽约市都会收房地产交易税。这种税一般由卖方承担，只有新楼盘例外。开发商要求买方出钱付交易税，这似乎成了约定俗成的规矩。但是在市场低迷时侯，开发商可能以承担交易税作为吸引买家的手段，买方也可以要求开发商支付交易税。在市场火热的时侯，开发商基本上是不会承担这种交易税的。投资一二三投资地段的选择一般来说，在靠近中央公园西边和南边、林肯中心、哥伦比亚圆环、五大道中段等地的豪华共有公寓，对外国投资人很有吸引力。除了因靠近硕大的公园、楼本身建筑、设施和高档服务以外，又因为其地处繁华中心，交通方便，环境国际化，适合一定阶层的生活方式，自住可有高品质的享受，投资则可获得极高的租金。另外，五大道以东的上东城是早已形成的高档居住区，著名的公园大道就是指上东城这一段，豪华合作公寓节次鱗比。上东成因为学区好，如果在东93街以下、又距地铁不远的豪华共有公寓，都很受家庭租客的欢迎。不少人为了孩子上学，专选上东城买房、租房。此外，在近地铁的好区都可以投资。如上西城近百老汇大道，下城的联合广场周边，近纽约大学、西村、苏候、Chelsea等地区，都很受年青人的偏爱。有的街区尽管离地铁远些，如中城近东河一带的第一大道，但由于靠近联合国，附近的豪华共有公寓及小楼又很受外交人员的青睐。曼哈顿作为世界大都市对租房需求非常高，总体说来，没有租不出去的房子，“不怕东西贵，就怕东西不好”，只要是好东西，就有人要。当然还是一分钱一分货，如果一个市价3千美元的一房一厅标价4千美元，或一个市价6千美元的二房一厅标价7千美元，自然也租不出去。基本说来，每一个楼都有它一定的价位，同一个楼里的公寓，由于楼层、景观、状况的差别，租金可以高些或低些，但不会相差太远。租金的高低要随市场的水平调整。具体投资的选择，可以咨询有经验的经纪人，查看公寓楼的出租价格和出租房源记录，上网浏览出租市场的情况。买新楼盘的好处建筑材料先进，设计新颖，设施的全面，诸如宽大明亮的落地窗，各种现代的厨房用具，除24小时门卫、健身房和车库外，还包括大堂的冷藏柜，快速上网，壁式中央空调，等等。有的还提供免费早餐，放映室，高尔夫模拟练习场，市内篮球场，屋顶及阳台花园。最重要的是楼里这些设施都是无偿使用的，住户的维持费已经可以保障大楼的正常运作。这与大陆小区中另外付费的会所大不相同。数年内不需再为维修公寓花费。十年减税优惠，节省大笔开支。租金价格高于相应的二手楼。正因为以上优势，新楼盘的价格要高于二手公寓楼，一般每平方英尺在1,400-3,000美元左右，根据所在区域、级别、公寓面积的大小而定。两卧每平方英尺的价格会高于统舱和一卧的平方尺价格；三卧又会高于两卧的平方尺价格；高层的相同面积标价会高于低层；顶楼（简称PH，全称Penthouse）最为昂贵。好区的新楼盘非常保值，如果自住或投资且财力又允许，当然是买新楼最好。买二手公寓的好处八十年代末至九十年代，在曼哈顿好区兴建了不少豪华共有公寓大厦，一般都有气派的大厅，适合现代人生活方式的健身房、游泳池、儿童活动室、车库等等。价格一般每平方英尺在1,000-1,400美元，比新楼盘便宜不少。位置好质量高的公寓楼管理基本成型，财务稳定。有些位置已无法再建新楼，如一定需要这个位置，买方就别无选择，如林肯中心、中央公园西边和南边、公园东面的五大道。买方不需要付纽约州市的房地产过户税，过户费由买方支付,买家会省去一大笔开销。顺便提一下，曼哈顿的公寓无论新楼盘还是二手公寓，都是精装修买进卖出，没有像大陆那样的毛坯房。一般人不喜欢装修，因人工材料昂贵，又要填表交费送大楼批准。装修公司需有纽约州执照，必须购买大额保险。如果动水电，又要外加两个执照。同时，大楼一般只允许周一至周五的早10点到晚4点做工。装修过程中，大楼管理员时常检查，如有邻居抱怨则更加麻烦，有时还要停工。自己装修是既费时又费钱。近些年来，为吸引买家并卖出最好的价钱，屋主在出售旧公寓之前，一般都会重新装修，特别是厨房和浴室。如果卖主怕麻烦，公寓状况不好，价格上就要打不少折扣。买小楼的好处购买独立的自住楼时，多单元的民用或商住两用楼有以下优势：自主权大。屋主拥有楼的主权，出租出卖都无需任何委员会批准。无需支付公寓大楼那样昂贵的月费，除房地产税是一笔大开销外，其它费用比较适中。如果有店铺则更好，除收租高外，店铺的租客还需付楼的部分房地产税和水费。空房率较低。屋主可以根据市场情况，随时接收长短期房客，不像公寓那样，一般只能接收一年以上的客户。小楼的租客大多不可能同时般走，总会有人付租，屋主面对的是空