商贸中心的统一经营与管理.doc

商贸中心的统一经营与管理随着市场的发展，越来越多的投资者逐渐向商业贸易领域布局。然而商业贸易不同于其他领域，其重点在于运营。商业贸易涵盖了复杂的业态和庞大的体量，这对任何一家运营商来说，都不是一件简单轻松的事。商贸中心在业态、布局上大都相似，在这种情况下，商业运营就显得非常重要。好的商业运作团队，进行统一经营、管理，特别是对所有权与经营权的分离的个体，可解决商业经营中的盲目性。通过统一的商业运作，商业经营团队可以自主选择合适的发展业态和经营方式，解决因所有权分散、意见不一而造成的经营上的混乱和风险，从而增强竞争力。对于投资者而言，衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值，他也首先会评估项目的内部管理模式及管理理念是否合理，是否具备持续经营、回报长期稳定等基本标准。符合条件的，再进入地段、交通、商业成熟度、人潮资源、业态规划等更加细致的分析，最终选择风险低、收益好，符合商业发展规律的项目进行投资。一、统一经营的重要性及原则产权的分割发售，产权的主体就发生了变化。小业主们要如何租，租给谁，租金多少等等问题就不是由开发商定，这就造成开业后难以统一管理，从而引发后期经营上的问题不断，即使想要统一经营，也要面对几十上百个小业主和商户，很难成功，而且运营商也没有调整租户的权力。而“统一”的原则，是要求小业主们在购买商铺后，同意运营商组建专职的工作团队，负责业主商铺代租和市场的统一招商、经营等统一管理，以保证投资者的回报。从这一层面来说，商业物业尤显重要性，如果管理好了，就可以满足投资者的发展需求、提升商铺的品牌从而实现投资者的长期稳定性回报。作为复合型的商贸中心，其业态划分、定位指向兼顾高低，其关注点兼顾百姓生活与商端品位，故而定位指向也有不同。在对外宣导推广上应遵循“大统一，小灵活”的方针，要在不同阶段进行不同表达。这不仅能表现出运营商的实力，同时也避免了不同定位间信息传达的交错。在指向统一的前提下，高调进行灵活宣传，以凸现商贸中心未来的商业价值和升值潜力，提高关注率。二、统一的模式多业权的商铺要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，寻求更好的发展，就必须遵循“统一管理，分散经营” 的经营管理模式。因为没有统一管理的商业就如同一盘散沙，各自为阵，难以经受市场的冲击。1、统一招商管理：完善品牌定位审核管理和完善的租约管理。* 品牌定位审核管理品牌经审核后才能入驻；包括对厂商、产品的审核。(如，有效的营业执照、生产许可证，注册商标登记证，产品合格委托书、品牌代理委托书，税务登记证、法人授权委托书等等。*租约管理，是双方对具体事项的约定。租金、租期、支付方式、费用的收取；商铺经营业态的规划限制（如发生重大变化，需得到认可）；商铺店名广告、尺寸大小、悬挂位置、文字表述等接受统一管理；租户应为整体商业促销承担的义务、费用；收银方式的约定；对外营业时间、对内上班时间的确定等等；2、统一营销策略商场竞争激烈，各种营销手段层出不穷，如没有统一的策略，各自为阵，不仅不能提升销售，反而可能形成相互抑制，恶性循环。所以管理者要根据市场规律按照“有节必过，无节造节过的”方针策划整体的营销方案，以吸引购物者的光顾。同时对于可能产生的费用事先与业主沟通，按照约定方式进行交缴或分摊。3、统一服务管理组建专业的管理团队，招募专业管理人才，指导、协调、监督并服务于商铺的经营，这有助于商铺间的协调合作，保证经营的秩序和高效运转。销售方法、销售人员的培训；卖场陈列指导、促销安排；安全经营指导、培训；售后及商铺间关系的协调处理；对外协调工商、税务、消协、卫生、消防等部门的监督管理；4、统一物流配送有了统一的经营，统一的管理，需要构建高效、安全、通畅的商贸物流服务体系。 而现阶段物流存在着多、乱、散的状况：市面的物流企业虽然众多，但实力弱小，服务功能不全；技术落后渠道不畅通；人才匮乏，设施落后，管理水平低，价格混乱等现状令人难分优劣，从而难以为客户提供一致周到的服务。所以必需统一择取独立性强，服务突出的第三方物流作为合作方，为商贸中心的物流配送提供统一优质的服务，促进商贸服务业的发展提升其在流通领域的竞争力。5、统一物业管理物业管理涵盖养护建筑、设备维护、水电气的正常供应、公区保洁、安保防御、车辆管理、绿化养护等基础工作，是为经营作好铺垫。统一的物业管理有助于打造品牌形象。优势：可以将区域内各方面的发展目标有机的统一起来，朝同一个发展目标而努力，从而使业户得到更好的物业服务；可有效的解决不同物业管理公司因理解不一造成的分歧和矛盾，让物业管理企业的每一份精力都能放在提高物业服务品质上；区域内实行工作统一安排，人员统一调度，管理统一标准；更有效对风险进行积极防范、控制管理；可从工种之间的均衡、工时利用的水平、工效的高低等方面入进行有效综合协调和调配；可集中分析项目附属电梯、管道、水暖等设施设备的使用情况。从设备的选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完好率等分析费用成本，着重提高设备效率、使用寿命，达到降低能耗的效果；可整合资源，整体考虑区域内主要设施设备的计划维护维修工作如大型机组、电梯、消防设施、垃圾处理设施等。 不同物业公司之间的差别很大，两者之间易造成对服务要求的差别很大。造成其中一种服务资源的严重浪费并导致亏损，是对业主的不公平。由此可以看出“大物业”的统一管理是必然的趋势。6、分散经营商业对消费者和经营者的交易提供场所，做为多业权的但商业的管理者并不直接进行商业经营，只是在统一管