前期物业管理服务协议.docx

云浮市王美物业管理服务有限公司前期物业管理服务协议本协议当事人甲 方：云浮市王美物业管理服务有限公司乙 方（业主）： 通信邮寄地址： 身份证/护照号码： 物业基本情况1、 物业名称：南山翠苑2、 云浮市王美物业管理服务有限公司3、 乙方所购房屋基本情况： 1、类型：住宅 2、座落位置： 栋 室 3、建筑面积： 平方米 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就南山翠苑前期物业管理服务达成如下协议。本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理。 下列词语在本合同中，所赋予的定义是： 1、专有部分-指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。 2、共用部位-指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、消防通道、设备机房等。 3、共用设备-指本物业内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线共用线路、照明、煤气线路、消防设施、公用智能化设备系统、其它机电设备和共用设备使用的房屋等。 4、共用设施-指本物业建筑红线内，道路、公共绿地、路灯、沟渠、池、井、经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。 5、房屋交付使用-指业主收到书面入伙通知并办理完结开发商指定的相应手续；业主收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利和义务 1、根据有关法律法规政策，结合实际情况，制订本物业的各项管理办法、规章制度、实施细则：如临时管理规约、业户手册等并书面告知乙方； 2、对房屋共同部位、公用设施设备、公共场所、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理； 3、建立、健全本物业的物业管理档案资料； 4、制止违反南山翠苑临时管理规约、业户手册及本物业其他管理制度的行为； 5、甲方有权委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； 6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用、专项维修资金、车位使用费和其它有偿服务等费用； 7、编制物业管理服务及财务年度计划； 8、定期公布物业管理服务、维护、更新费用的收支账目； 9、制订物业装修管理规定，提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订南山翠苑室内装饰装修管理协议 ； 10、向乙方提供其自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务； 11、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导并接受乙方的监督； 12、自本协议终止时按物业管理条例规定日期内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认； 13、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务； 14、法律法规规定的其他权利和义务。二、乙方的权利和义务 1、享有并履行广东省物业管理条例中规定的业主在物业管理活动中的权利及义务； 2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议； 3、遵守本物业管理制度和南山翠苑临时管理规约、业户手册和装饰装修管理等相关规定，协助甲方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 4、根据本协议按时足额向甲方交纳物业管理费及应缴的各项费用； 5、根据政府有关规定和购房合同规定，办理入伙手续时，足额交纳相关费用； 6、在房屋装饰装修时，必须在遵守建设部、省、市有关装修管理规定的同时遵守南山翠苑装饰装修服务协议和临时管理规约的相关要求，对上述规定及本物业协议约定的违反行为均视为违约行为； 7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需临时合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，由甲方根据情况合同安排，使用后在约定的期限内恢复原状，造成损失损坏的，应给予相应赔偿； 8、负责住宅房屋本体专用部分及设施的维修，房屋专用部分及设施、自用设备损坏时，业主、非业主使用人可以向甲方报修，也可以自行维修。经报修而由甲方维修的，维修费用由业主、非业主使用人承担。如因自用部位维护不善造成人身伤害或小区公共财产损失，应由业主、非业主使用人承担法律责任； 9、转让所拥有的物业时，应事先通知甲方，结清转让前的物业管理费和其他费用，同时应明确告知受让人本协议约定的属乙方权利和义务，原乙方享有的权利或承担的义务自转让行为完成时，由受让人无条件承接，买卖双方必须共同到甲方管理处办理物业移交手续，乙方督促受让方与甲方签订本协议； 10、对非业主使用人及访客等违反南山翠苑临时管理规约和本物业其他管理制度而造成的损失、损害承担连带民事责任； 11、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益； 12、因甲方维护修缮共用部位、共用设施、设备需要占用乙方自用部位、自用设施的，乙方应予以配合； 13、未经甲方同意，不得擅自更改住宅设计使用功能； 14、不得干涉甲方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；不得利用房屋从事危害公共利益或违法等活动；不得在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品； 15、依法出租房屋时，应事先书面通知甲方，同时将房屋租赁合同和承租人身份证等有效证件复印件交甲方备案，以便甲方实施管理； 16、甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，全体业主和非业主使用人均应对履行本协议承担相应的责任； 17、法律法规规定的其他权利和义务。第二条 物业管理服务内容（一）房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、消防通道、设备机房等。（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指业主共用的上下管道、落水管、水箱、电梯、加压水泵、配电房、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠井池、文体设施、公共设施设备使用的房屋等。 1、制定操作规程及巡查等管理规定，编制维修、改造计划和专项维修资金使用计划； 2、建立设备台账。（三）环境卫生管理 1、对小区内公共部位的清洁与消杀； 2、对小区内绿化、园林小品进行养护和管理； 3、生活垃圾的收集和清运（不含装饰装修垃圾）。（四）安全防范管理 1、协助公安部门维护小区的公共秩序，做好人员及物品的出入管理； 2、办理大件物品搬出登记、检查、放行手续； 3、实行24小时安全监督、巡视，通过门岗值勤、安全监控、巡逻检查等措施，掌握物业管理区域内的各种情况，对各种突发事件有应急预案，但不负责业主或物业使用人人身、财产保护、保管责任。（五）交通秩序与车辆停放管理 1、限速、限重、禁鸣管理，车辆出入以及停车泊车管理等，确保车辆行驶、停放有序，保持小区道路畅通和安静； 2、不承担人身、车辆及财产的保险、保管责任； 3、定期维护停车场各项设施。（六）绿化养护管理 1、对物业范围内的花、木、草地进行定期修剪、浇水、施肥，保持绿化植物生长良好； 2、对园林设施进行维修养护。（七）房屋装饰装修管理 1、根据相关法律、法规对本小区的物业装饰装修进行管理； 2、对业主的装修申报进行审核和指导，对存在问题及时发现并督促整改，装修后进行严格验收； 3、按相关法律、法规收取相关费用。（八）小区消防管理 做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，积极配合当地消防部门做好消防安全的防范工作。（九）社区文化娱乐活动 1、制定小区精神文明公约； 2、策划、组织、落实小区文化活动； 3、组件小区文化社团并配合街道社区文化及精神文明建设。（十）档案、资料管理对业主、物业、物业管理服务资料进行收集、整理、归档、保管并严格保密。（十一）物业其他公共事物的管理服务（十二）本物业规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理 1、制定操作规程及巡查等管理规定，编制维修养护计划并组织实施维修； 2、合理收费。（十三）业主委托的其他有偿服务事项 1、提供业主所需的日常报修服务、便民服务、代办服务、特约服务等； 2、定期开展业主意见调查、补充创新服务内容。（十四）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项第三条 物业管理服务质量标准本物业服务质量标准执行广东省物业管理条例中的相应等级服务标准及本合同的相关规定标准。第四条 协议期限 本协议时间：从房屋出售之日起至业主大会成立并委托业主委员会与新聘物业管理企业签订物业服务合同生效时止。第五条 物业管理服务费用一、缴费时段界定根据广东省物业管理条例相关规定，业主收到发展商发出的书面入伙通知并根据购房合同约定的收楼明示的时限内办理完结相应入伙手续即为入住，逾期尚未办妥入伙手续，将视为入住并从发展商发出房屋入伙通知单中规定的收费之日起计收物业管理费。二、收费形式前期物业管理期间，甲方按“包干制”收费形式收取物业服务费用。三、业主和物业使用人交纳费用的时间交房之日起开始预交半年的物业管理服务费，以后每月10日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。逾期缴费，除补交所欠物管费用外，还将外加收已所欠物管费为基数的每日万分之五的滞纳金。四、服务收费依据与标准（一）物业管理服务费按双方约定标准执行。（不包括房屋共用部位，共用设施设备大中修、更新改造的费用） 1、住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元人民币收取； 2、公共水电费按实际用量向业主，物业使用人分摊； 3、业主出租物业时，必须到物业管理处登记备案，由业主交纳物业管理费用。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任； 4、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理费用及其它相应费用。（二）停车位服务费 1、已售汽车位管理费30元/月/个，摩托车位管理费10元/月/个。甲方受开放商委托出租的停车位，车位有偿使用费按政府停车场指导价相关标准收取。 2、甲方可根据相应的政府指导价对车位有偿使用收费标准进行适当调整。（三）日常专项维修资金 1、根据云浮市物业专项维修资金管理规定的相关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备的日常专用维修资金，收取标准按建筑面积30元/平方米一次性收取； 2、日常专用维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，资金的使用应履行规定程序和手续； 3、日常专用维修资金不敷使用时，经占该共有物业建筑面积和总户数2/3以上的业主同意，可由该共有物业的全体业主承担有关分摊费用； 4、业主转让房屋所有权时，其名下专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（四）代收代缴费 1、代收代缴费用不属于物业管理服务费用，收费标准执行政府规定； 2、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、宽带网络费、有线电视月租费等代缴代收费服务。（五）其他有偿服务收费 此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行市场参考价。第六条 保险 1、业主或物业使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主或非业主使用人自行办理； 2、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用在管理费中列支； 3、公用事业以及通讯、有限电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护及保险责任。第七条 违约责任 一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 二、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。 三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收或乱收费用并退还利息。 四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳所欠费用为基数的每天万分之五的滞纳金。五、长期不缴纳物业管理费的，经甲方多次提醒，仍不交纳的业主，甲方有权给予公示，并按有关规定向业主追究法律责任。第八条 其他事项 一、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可遇见情况下，如发生煤气泄漏、火灾、水管爆裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述事件发生时所采取的紧急避险措施。 二、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方无须承担任何法律责任。 三、本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，随意涂改无效。本协议未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。 四、合同期满后，甲方可参加业主大会或委托业主委员会组织的管理招标并在同等条件下优先获得管理权。 五、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，可向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可依法向物业所在地人民法院起诉。 六、本协议正本连同附件共8页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等效力。 七、本协议自双方签字之日起生效。甲 方：代表签字：日 期： 年 月 日乙 方：代表人（业主）签字：日 期： 年 月 日附件物业服务质量标准一、物业外观保养服务 1、保持楼宇外立面完好清洁，无妨碍市容观瞻； 2、无乱搭建、无乱张贴、外墙乱悬挂广告牌的违章现象； 3、外墙装饰无破损； 4、室外招牌、广告、霓虹灯统一管理，确保美观，不影响市容及观瞻，无安全隐患或破损。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理服务 1、按时按计划维修养护物业共用设备和系统； 2、物业供水、供电、电梯、弱电系统运行正常可靠。三、公共设备设施运行服务 1、由发展商移交物业公司的设备设施安全完好、运行正常，定期养护； 2、临时维修需停水、停电、电梯停运时，提前以公告形式告知乙