如何成为奇迹的开拓者.doc

万达如何成为奇迹的开拓者？ 2011年，万达集团携33座万达广场震撼全中国，铸就了中国商业地产第一品牌。如果把万达比喻成乘风破浪的巨轮，却不能描绘出万达的财富传奇;如果说万达像是一座金矿，但是又不足以形容它升值的速度。从记者的角度来看，万达是东方的巨人，商业的骄子。它以品质铸就万千辉煌，以实力成就造城传说。万达没有来临时，谁会想到偏僻的锦华路能成为成都人的消费胜地?万达是这个奇迹的创造者，更是这个奇迹的开拓者。为什么三年前成都锦华路万达广场只用了14个月的时间就实现了满场开业?为什么万达广场能在短短的7年内遍布全国，誉满天下?为什么万达广场具有如此强大的魅力，瞬间改写成都的商业格局?为什么万达在很短的时间内就能完成别的企业想都不敢想的复杂业态组合?为什么万达广场能够实现满铺开业并且基本没有培育期?成都锦华路万达广场在造就城市商业繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向，极有生命力、极有竞争力、极能满足消费者需求的商业模式，万达给成都带来的远远不仅是一座广场，更是全新的商业思维。独门武功：订单地产独步天下在人们惊叹万达速度、艳羡其经济效益时，恐怕很少有人仔细想过，是什么造就了这一切。万达之所以能够钓到大鱼，是因为网够大、够结实，这个网就是订单地产商业模式，万达独步天下的奥秘。万达订单地产的要诀有五个方面：一是联合发展。万达集团和众多国际国内知名的主力店商家签订了联合发展协议。签约的主力店有两种类型，一种是无条件跟随万达，不管万达在什么地方开店都跟随万达;另一种是有选择地跟随。两种联合发展方式都签有协议，约定好双方的权利和义务。二是技术对接。在万达项目的设计方案出来之后，万达和各主力店都有专人负责进行技术层面的对接，如餐饮的隔油池、游泳池的降板、超市的荷载等内容在方案设计阶段就给予确认，尽量避免商家进场后的改建，减少浪费。三是平均租金。万达和各主力店约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度;而且一个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就清清楚楚，确保投资低风险甚至零风险，所以万达商业地产的发展是又好又快。四是先租后建。由于有着众多联合发展伙伴，万达广场在开工前，大部分的商业面积已经确定了租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金。而且租赁面积完全被租金面积所覆盖，没有无效面积。给哪个主力店多少面积，有多少公共区域，交通如何组织，都十分明确。五是满场开业。万达每个广场都可以做到所有大小商家同一时间开业，这一点说来容易做来难。一般大的商业中心往往是逐家逐户开，很难凑到一块。而万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力，才能使得众多商家听从统一安排，进而步调一致，统一行动。模式秘籍：只租不售持续旺场商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，卖商铺绝不是商业地产，只租不售是商业地产可持续发展的前提，也是万达花巨额学费学到的一个真理。万达进入商业地产领域的头两年，也是靠销售商铺来收回投资，结果留下很多后患，经过了两三年的培育期后才走出了困境。因为商铺在销售之后，再进行商业规划，一是无法保证经营的整体性，二是无法保证经营的有效性和可持续，必然带来许多纠纷和麻烦。管理秘籍：产业链条日臻完善万达以发展城市综合体为己任，潜心深造，形成了国内少有的完整产业链。在前期规划设计方面，万达拥有商业规划研究院，无论是商业中心还是五星级酒店，从结构、机电、立面到装修全部能独立完成设计。中期的开发建设是万达的起家本领，也是万达的强项，其中最独特的是万达的成本、销售、租金决策文件。万达在开工之前就会制定出三套涉及二十几个子项的控制性决策文件，做到先算后干。迄今为止，万达做过大大小小上百个项目，没有一个项目超决策成本，显示出超强的决策预算能力和成本控制能力。在租金方面，万达所有的主力店、中小店铺的租金预测都要形成决策文件，充分体现出万达集团的 “专业化、高水准”。在后期运营管理方面，万达拥有跨区域的商业管理公司，拥有一支3000人的专业化水平很高的队伍，管理着几百万平方米的商业物业，连续三年的租金收缴率都在98%以上。运营秘籍：合作伙伴唇齿相依一是紧密型合作伙伴。万达已与7家不同业态的主力店成为 “紧密型合作伙伴”，他们就像和万达签订生死契约一样，万达去哪里他们就必须跟到哪里，不去就会遭罚则处罚。二是战略合作伙伴。万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际和国内的知名公司，也都签了合作协议，但是他们有选择权，万达的项目他们可以来也可以不来。但是双方有约定，万达发给他们项目信息后，在规定时间内他们要决定是否进入，然后万达才会根据他们的需求进行规划设计，双方认可之后再签一个具有法律效力的文件，相当于下订单。三是一批战略合作中小店铺连锁企业，像必胜客、肯德基、麦当劳等等。正是因为有了这些合作伙伴，无论万达走到任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味着80%以上的租赁面积有保证。为了确保店店赚钱，对得起这些合作伙伴，万达在发展项目时非常注重城市和地段的选择。发展秘籍：双重效益高度统一万达商业地产产生双重效益，除了经济效益，社会效益也非常突出。一是创造了大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，可以说解决了大问题，所以万达也被国家劳动与社会保障部门、全国总工会、全国工商联等部门评为“全国就业与社会保障先进企业”。二是创造巨额税收。万达广场创造的税收不仅数额大而且稳定，在上海、北京这种城市，规模大点的项目都有上亿甚至几亿元税收。而且培育期一过，每年的税收还能稳定的增长。三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全世界都是创新;一个万达广场拥有十几个主力店，零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮、五星酒店都综合在一起。四是创造城市新中心。万达广场的第三代城市综合体项目规模非常大，所以也当然成为所在城市的新地标。也正因为万达广场有着经济和社会的双重效应，所以得到了各地的热烈欢迎，获得了广阔的发展空间。专家观点从进入一个城市便占据“龙眼”位置到为一座城市再造一个新都市中心，万达创立商业地产的10年来，开发模式从第一代走到第三代，过程中经历了无数的磨难和艰辛，但也取得了巨大的成功。因为万达在商业地产领域的不断创新、一直领先，无数合作者都先后选择了万达，并在合作过程中坚定了这种合作关系，获取了巨大的成功。很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪里，他们就跟到哪里。火爆全国，万达凭什么? 万达广场价值背后蕴藏了怎样的商业创新?作为中国商业地产的领导者，万达广场堪称商业地产模式创新与运作能力全面的成功范本，也是当下中国推动城市商业进步的重要力量。从“万达广场，繁华每一城”的企业发展定位到“一座万达广场，一个城市中心”的社会认可，万达广场“城市综合体”的运营模式以及“订单商业地产”的创新践行无形中已将城市核心与边缘的概念模糊化，更将印象中的城市边缘及老城区变革成了新的城市中心。规划先行 万达广场成功的核心竞争力四川大学博士生导师、四川营销学会会长李蔚在万达对商业伙伴的合作过程中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，万达商业规划研究院是中国首家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。数年前的万达从做订单式开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而逐渐向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确性才能不断提高，甚至已经可以保证场场旺铺。棋先一招 国内最成功的商业地产模式中国著名房地产品牌营销专家 陈真诚到目前为止，这是我所知道的国内最成功的商业地产模式。大连万达进入商业地产的时机非常好，眼下内地百货业正受到西方大型超市、折扣店的冲击，市场需要新型业态的进入。万达广场把中小商业和伊藤洋华堂这样的大型商业进行整合。国内商业投资者和店主正好可以与它形成互补，共有一个商业圈。严格来讲，万达商业地产模式并不是不可复制的，但眼下万达的确棋先一招。在一些中心城市占有大量商业地产储备的同时，万达商业广场已经具备相当的品牌效应。“这种情形下，竞争者跟进有相当的难度。”与此同时，近几年大连万达在全国大举扩张，表面上看确实存在不少风险，但这对万达的将来也许是极其有利的。随着土地的价格上涨或是有些城市重要地块的日渐稀缺，未来万达未必会拿到适合商业发展的地块。每个公司都有其发展的战略，只要项目最终能够正常运营，就是成功的。选择万达 追随创造商业奇迹的领军者四川省商业连锁协会会长 冉立春在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也再于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”。在万达广场，仔细观察我们会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪里，他们就跟到哪里。谈及金牛万达广场的出现，我认为是对城北乃至整个成都商业格局的颠覆。通过对传统城区功能的调整，国内一流的城市综合体商业模式替换了之前城北的商业，金牛万达广场建成后必将是又一城市级的商业配套。金牛万达广场在全面提升了城市的品质、档次、商业设施配套的同时，还全面提升了“城市能级”，也加剧了成都的商业竞争格局。打破传统 万达广场铸就城市新中心西南交大区域经济与城市管理研究中心主任、教授 戴宾过去成都城市功能区域划分太单一，这就给城市通勤造成巨大压力，以万达广场为代表的城市综合体其实正在悄然打破传统城市格局，多中心的、功能混合的城市正在形成。随着城市密度提升，城市综合体的优势正在得到发挥，由于金牛万达广场地段更好，项目规模更大，而其对城市的辐射范围也大得多，因此新的金牛万达广场不能简单复制之前成都万达广场的开发模式，它应该是定位于城市商业次中心，瞄准的是辐射整个成都，是成都继春熙路之后的第二商业中心。万千百货 万达商业地产升华砝码招商局地产成都公司营销部总监 朱和平商业地产有一个概念，就是地产是为商业服务的，商业是为地产增值的，万达可以做到当年拿地，当年开业，这个速度在中国都是做不到的，包括华润也做不到。万达现在拿地之前已经有框架协议的合作伙伴，包括零售商，万达开业之时就是招商完成之时，就是商业开始为地产增值之时了。万达广场的商业大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，60-70个为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产”。如果说，万达的定单式模式让外界颇为担忧的话，那么万千百货便是加法背后的升华。百货业态在城市综合体中不可或缺，但在万达广场的扩张中，遇到高端百货不愿意进军新城区的问题，万达在2007年重新组建了自己的百货，这样便很好解决了百货业的缺位难题。高速发展的万达已经不仅仅是一个商业加住宅的综合体了，万达广场已经是住宅、商业加酒店，然后再影院加百货等等的第三代模式，现在很多开发商进入商业地产，可能连“万达模式”的一层皮都没有挨着。强者恒强 无法超越的商业大佬万达广场城市综合