北京商业地产市场发展研究报告.doc

2010北京商业地产市场发展研究报告中国指数研究院2010年3月目录第一部分 北京商业地产宏观市场分析31.宏观经济32.相关政策7第二部分 北京商业地产市场分析111.北京商业地产开发投资112.北京商业地产市场供给123.北京商业地产市场需求13第三部分 北京重点商圈商业地产市场分析171.北京商业地产市场概况172.北京商业地产商圈分析19第四部分 北京商业地产市场业态分析321.购物中心322.百货商场333.商业街354.专业市场385.社区商业及底商40第五部分 北京商业地产市场预测411.北京商业地产市场预测412.北京商业地产市场格局预测42北京商业地产典型案例441.王府井商圈442.西单商圈453.CBD商圈464.中关村商圈465.公主坟商圈476.燕莎商圈47北京商业地产项目选址分析49第一部分 北京商业地产宏观市场分析1. 宏观经济1.1 国民生产总值GDP图1 北京历年GDP及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、2001年以来，北京地区生产总值保持10%以上的速度增长，2004年同比增长14.1%。2008年受到世界金融危机影响，北京地区生产总值增幅放缓至9%，自2001年以来首次在10%以内。2009年北京经济快速回暖，全年实现地区生产总值11866亿元，比2008年增长10.1%，宏观经济的快速回暖是商业地产市场发展的源动力。1.2 人均国民生产总值GDP图2 北京历年人均GDP及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、随着经济的快速发展，2009年北京人均地区生产总值突破6.5万元，达到68788元，同比增长6.2%，较2008年的5.2%提高了1个百分点，但低于2007年的8.9%。1.3 固定资产投资图3 北京历年固定资产投资额及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、2001至2007年，北京全社会固定资产投资保持较快的速度增长，且同比增幅均在10%-20%之间。受金融危机影响，2008年下降3%。随着2009年中国经济的强势回暖，北京全年全社会固定资产投资为4858.4亿元，比2008年增长26.2%，为近年来最高增幅。1.4 产业结构图4 北京历年产业结构分布数据来源：CREIS中指数据、近年来北京产业结构逐步优化，第三产业增加值持续增加，且增幅在10%以上。从各产业占比来看，第三产业的比重逐年增加，从2005年的67.7%增加到2009年的75.9%，增幅为7.8个百分点，平均每年上升约2个百分点。产业结构的不断优化，有利于房地产业以及经济保持平稳健康发展。1.5 常住人口图5 北京历年常住人口及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、2009年年末北京全市常住人口1755万人，比2008年末增加60万人。其中，外来人口509.2万人，占常住人口的比重为29%。常住人口中，城镇人口1491.8万人，占比为85%。全市常住人口出生率8.06，死亡率4.56，自然增长率3.5。全市常住人口密度为1069人/平方公里，每平方公里比2008年末增加36人。2009年末全市户籍人口1245.8万人，比2008年末增加15.9万人。尽管北京城市总体规划人口年均增长率要求控制在1.4%以内，但2000年以来常住人口年增长率均在1.4%以上，其中2000年更是高达8.46%（2000年为人口普查年，人口统计口径发生变化），2009年增幅为3.54%，仍高于规划控制范围，一方面说明北京人口压力巨大，另一方面，人口数量的增长带动房地产的刚性需求的增长，有利于房地产业的快速发展。1.6 人均可支配收入图6 北京历年人均可支配收入及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、2009年，北京城镇居民人均可支配收入达到26738元，比2008年增长8.1%（名义增速）；扣除价格因素后，实际增长9.8%，增幅比2008年高出2.9个百分点。人均可支配收入的增加提高了居民的消费能力，为商业地产市场需求的增长提供了有力的保障。1.7 社会消费品零售额图7 北京历年社会消费品零售额及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、北京奥运会的成功举办使得2008年的社会消费品零售额增幅创下了十年来的高峰。后奥运时代消费品零售额增幅出现回落也在情理之中。但即便如此，2009年仍取得了15.7%的增长，说明北京刺激消费政策取得了较好的成效。2009年全年实现社会消费品零售额5309.9亿元，同比增长15.7%，增幅回落5.1个百分点。限额以上批发和零售企业中，汽车类实现零售额1167.6亿元，同比增长27.1%；石油及制品类实现零售额329.8亿元，增长5.9%；中西药品类实现零售额242.1亿元，增长20.5%；金银珠宝类实现零售额119.8亿元，增长11.8%；化妆品类实现零售额82亿元，增长18.8%；书报杂志类实现零售额63.3亿元，增长24.3%；家具类实现零售额41.8亿元，增长37%。2. 相关政策2.1 产业政策：2009年发布商业白皮书，明确91项鼓励项目和15项限制目录2009年9月，北京市商务局发布了2009年北京商业白皮书北京市流通业发展分类指导目录(2009年)，明确支持发展特色商业、鼓励发展数字商业、鼓励发展生态商业及促进消费增长，同时还在二环路以内限制新增营业面积6000平方米以上的大型超市、仓储式会员店、建材家居商店；三环内限制新建、改建、扩建建筑面积1万平方米以上的大型批发、零售商业设施；东、西、北五环、南四环以内地区限制新建、改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施；东、西、北四环和南三环以内地区限制新建、扩建和新开办各类商品零售、批发交易市场；住宅底层继续限制影响居民生活的餐馆等商业服务业设施。2.2 产业发展规划：北京市“十一五”时期商业发展规划根据“十一五”时期商业发展规划，北京市“十一五”期间将通过规范提升首都核心区商业，健全完善城市功能拓展区商业，加快发展城市发展新区商业，配套建设生态涵养发展区商业，形成符合区域功能定位的商业体系；而零售业的空间布局遵循“优化核心，延伸两轴，发展新城，强化特色”的总原则，建立“广域商业中心、区域商业中心、社区商业中心”的层级商业经营系统。“十一五”商业规划调整了以前按照市级、区级的划分方式，按照城市功能与服务对象来进行科学划分，拟规划60个区域商业中心，首次将商业纳入城市规划中，共同来制定城市的商业发展，这对以后北京商业网点布局及发展将产生决定性的影响。表1 层级型商业经营系统第一层级由王府井、西单、前门-大栅栏等以满足市内外、境内外消费者休闲、旅游消费需求为主的广域型城市商业中心构成。同时，促进中关村国际商城等大型现代商业中心加快发展，完善功能，提升客流聚集能力，扩大知名度，为三大商业中心提供必要的补充。第二层级由商圈范围涵盖较大城市范围的区域型商业中心构成。进一步完善目前基本成型的公主坟、朝外、崇文门外大街等以满足消费者的选择性购买和一般性休闲消费需求为主的区域商业中心。加大新城特别是顺义、通州、亦庄等三个重点新城商业的发展，逐步形成承载城市产业和人口转移的新的区域型商业中心。第三层级由社区商业构成。包括社区商业中心和便民终端设施，以满足居民日常生活消费需求为主。数据来源：CREIS中指数据、2.3 商业地产外资政策：北京市商业利用外资规划（20022010）北京市商业利用外资规划（包括批发零售贸易业、物流业、餐饮业和生活服务业），是北京商业发展规划的重要组成部分。商业利用外资提升了北京商业的层次，改变了商业投资主体单一化，弥补了商业发展资金的不足，带来并促进了新的业态、管理方式、经营方式、商品布局直至商业模式、商业运行方式、商业体制等方面的革命性变化，培养了大批商业专门人才，创造了更多的就业机会，为北京商业发展注入了活力，使北京商业发展越来越向现代化国际大都市的要求靠拢，促进了相关产业的发展，成为首都经济发展的重要力量之一。2.4 服务发展政策：北京市“十一五”时期服务业发展规划（2006-2010）北京市“十一五”时期服务业发展规划是对北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要有关内容的延伸和细化，是指导北京服务业发展的重要依据。根据规划，北京未来将依据各区域的资源禀赋和产业基础，明确功能定位，积极引导产业集聚，推动重点集聚区的快速协调发展，形成“一核三带”的服务业空间布局。具体是指：A.首都核心服务区。包括东城、西城、宣武、崇文四区，是首都履行“四个服务”职能的核心区域。依托现有条件和资源优势，重点发展金融、商务、文化等行业，提高服务业的增值能力，形成“品牌企业规模化，功能街区专业化，产业板块特色化”的首都核心服务区。B.科技商务拓展带。包括朝阳、海淀、丰台、石景山四区和昌平南部地区。拓展辐射全国和面向国际的服务功能，推进科技创新与文化教育的发展，形成“基地园区化，服务外向化，产品高端化”的产业发展模式，实现商务在东部和东北部朝阳区集聚，科技研发在西北部中关村核心区集聚，物流在西南地区集聚。C.新城融合服务带。主要涵盖通州、顺义、亦庄三个重点新城和大兴、房山平原地区，是疏散城市中心区产业与人口的重要区域。依托新城和开发区，大力发展现代物流、会展和商务服务等生产性服务业，完善商贸、体育和社区服务等消费性服务业，促进产业和人口的转移。D.生态旅游休闲带。包括平谷区、怀柔区、密云县、延庆县、昌平区西北部、门头沟区九龙山以西部分、房山区山地部分，是北京的生态屏障和水源保护地，着重发展生态友好的旅游产业。2.5 物流发展政策：北京市商业物流发展规划（2002-2010年）这个规划近期有没有更新，如果没有的话，把2002-2005年的简化些现代化商业物流体系是与国际化大都市相适应的现代商业体系的重要组成部分。为推进北京商业信息化、现代化进程，加速连锁、电子商务等网络商业的发展，实现物流合理化，降低社会流通成本，并促进城市环境改善、完善城市功能、提高城市综合竞争力，实现可持续发展，特制定北京市商业物流发展规划(2002-2010年)。具体分为两个阶段：（一）第一阶段（2002-2005年）重点进行“三地一港”即闫村-王佐、马驹桥、天竺物流基地和十八里店物流配送区（北京物流港）的开发建设和运营；加快完善其他物流配送区的功能调整和存量资源的整合。（二）第二阶段（2006-2010年）完成规划确定的全部物流基地、物流配送区的工程建设并投入使用，形成高效、成熟的商业物流网络体系，总体上达到国际先进水平。似乎不重要，而且 太老了，可删掉2.6 投资政策：中华人民共和国保险法2009年10月1日，修订后的中华人民共和国保险法开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场。但随后有内部人士表明保险资金不能用于投资房地产，但保险资金曲线参股、控股房地产开发企业已是近年市场热点，商业地产被长期看好，静观政策变化。2.7 导向政策：促进城市南部地区加快发展行动计划2009年11月5日，北京市促进城市南部地区加快发展行动计划(以下简称“城南计划”)正式发布。北京城南，即崇文、宣武、丰台、房山和大兴区，这五个区占全市面积的20%、常住人口的27%、地区生产总值的13%。行动计划提出了城南产业发展的格局是“一轴一带多园区”。“一轴”是南中轴。从北向南依次是前门天桥历史文化风貌集聚区、永外大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地。“一带”是永定河水岸经济带，构建西部绿色经济走廊，将永定河沿岸地区逐步建设成为兼具优美生态环境和良好经济发展态势的水岸经济带。“多园区”是指丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地等九个园区。根据这个计划，未来3年，北京将投入2900亿元，对崇文、宣武、丰台、房山和大兴5个区的基础设施、园区建设、民生工程加速发展，以改变北京城市南部地区相对滞后的发展面貌，同时计划显示，在城南轨道交通建设方面，未来5年，在目前已开通2号线、4号线、5号线等3条线路的基础上，力争建成通车7条轨道交通线，新增运营里程188公里。缩小与城北在发展条件上的差距。届时商业大环境将得到翻天覆地的改善，对促进南城商业发展起到很好的引导作用。有没有具体投资额、计划、热点板块等之类？第二部分 北京商业地产市场分析1. 北京商业地产开发投资1.1 开发投资额图2-1北京历年商业地产开发投资额及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、20012002年，北京商业地产开发投资额增长较快，2002年商业地产开发投资额为57.6亿元，增长率高达38.3%。2003年受SARS影响，商业地产投资额增长率仅为6%，下降了32个百分点，进入2004年增长率又回升并超过2002年16个百分点，达到54.5%，商业地产投资额达到阶段性峰值94.8亿元。2005年商业地产开发投资额为112.9亿元，较2004年相比，增长率从54.5%大幅下滑至19.1%，和近几年相比，仅高于2003年的增长率，大大低于其他年份的增长率。进入2006年，北京商业地产开发投资额突破200亿元，增幅高达100.1%。2007年商业地产的投资额持续增加，达到267.4亿元，同比增长19.3%。2008年受金融危机影响，投资额为240.4亿元，同比下降10%。2009年北京商业地产开发投资额同比下降16.5%，为近年最高降幅，但总额仍有200.7亿元，依然处于高位。2. 北京商业地产市场供给2.1 商业地产新开工面积图2-2北京历年商业地产新开工面积及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、2001到2003年，北京商业地产新开工面积呈现向上趋势，2004年受非典影响，新开工面积负增长17.3%，在奥运经济的促使下，大部分商业地产项目均在奥运之前动工，不仅使得2006年的商业地产新开工面积达到了历史最高，也使得北京商业地产市场提前趋近于饱和。2008年金融危机对北京零售业的冲击较大，2009年商业地产新开工面积的回落也在意料之中，全年新开工面积下降了20.4%，仅有228.5万平方米，为近五年来最低水平。2.2 商业地产竣工面积图2-3北京历年商业地产竣工面积及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、虽然2009年北京商业地产的开发投资及新开工面积都出现了大幅下降，但由于商用营业用房的建设周期较长，大量在建项目的竣工使得商业地产竣工面积仍维持了前两年的水平。2009年北京商业营业用房竣工面积322.45万平方米，较2008年增长3.0%。3. 北京商业地产市场需求3.1 商业地产销售金额图2-4北京历年商业地产销售金额及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、走过了2008年金融危机带来的市场低迷，北京商业地产市场在2009年又呈现出较强的生命力及回复力。随着北京商业地产销售面积和销售价格的增长，2009年销售额创下历史新高，达299.9亿元，同比增长55.6%，为近六年最高增幅。3.2 商业地产销售面积图2-5北京历年商业地产销售面积及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、虽然开发商放缓了对商业营业用房的开发节奏，但在需求端，经历了2008下半年的观望之后，市场对商业营业用房形成了明确的旺盛需求，使得商业营业用房销售面积实现大幅增长。2009年北京商业营业用房销售面积157.1万平方米，同比增长39.7%。3.3 商业地产销售价格图2-6北京历年商业地产销售价格及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、自2001年至2003年，北京商业地产的价格一直处于上升的趋势。2001年为7164元/平方米，2003年升至10189元/平方米，两年上升了25%。2004年，由于商业地产的空置率一直居高不下，且受宏观政策调控的影响，商业地产均价下降17.5%，至8502元/平方米。从2005年开始，北京商业地产的销售价格持续上升，由2005年的9815元/平方米迅速攀升至2006年的14965元/平方米，同比涨幅达到52.5%。2008年受国际金融危机和商业地产供求关系的影响，均价为17147元/平方米，下滑2.5%。但2009年国内经济的回暖也使得价格出现明显的回升，当年商用营业价格平均销售价格为19091元/平方米，创历史新高，同比上涨11.3%。3.4 商业地产租金水平图2-7北京历年商业地产租金水平及同比增长率走势数据来源：CREIS中指数据、2001年，北京申奥成功，商业地产加快了发展步伐，总体租金水平呈现上涨态势。2003年虽然受非典影响，但较多商业项目以牺牲空置率的方式使租金保持了较高的水平，当年租金增长15.6%；受商业项目搭车奥运的影响，2006年北京商业地产迎来供应高峰，受开发商、经营者对奥运经济及未来商业经营的长期看好的影响，当年租金水平同比增长65.1个百分点，是历史最高增幅；受2008金融危机的影响，2008年租金有小幅度下降，随着2009年经济的快速回暖，北京商业地产租金水平增幅达12.7%。3.5 商业地产空置率图2-8北京历年商业地产空置率数据来源：CREIS中指数据、总体来说，商业地产的空置率是由市场需求决定的。准确来说，北京商业地产大规模发展始于申奥成功的2001年，快速发展始于奥运经济全面迸发的2004年。商业地产较长的开发周期决定了其发展的前瞻性。商业地产空置率也在供应的加速中不断升高，2008年到达历史高位17.1%。2009年随着经济快速回暖，消费需求阶段性增长，空置率略有下降，但总体不容乐观。第三部分 北京重点商圈商业地产市场分析1. 北京商业地产市场概况商业地产是完全区别于住宅、写字楼、工业厂房的一种房地产产品。通俗的讲，商业地产就是能为商业活动提供场所的房地产。商业地产根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类，具体可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。（本文讨论的均为有店铺零售业态，既上文说的前11项）商业地产的主要业态分类及特点如下：（1）购物中心（shopping center/shopping mall）购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。具体包括：社区购物中心（在城市的区域商业中心建立的，面积在50000平方米以内的购物中心）、市区购物中心（在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以上的购物中心）、城郊购物中心（在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以内的购物中心）、厂家直销中心（由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态）。（2）大型超市（hypermarket）大型超市是实际营业面积6000平方米以上、品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。（3）超市（supermarket）超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。（4）仓储会员店（warehouse club）仓储会员店是以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。营业面积一般在10000平方米以上。设有较大规模的停车场。仓储式商场实际是用零售的方式来完成批发配销业务的商店。（5）折扣店（discount store）折扣店是店铺装修简单、提供有限服务、商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。（6）便利店（convenience store）便利店是指满足顾客应急性、便利性需求的零售业态，选址多在居民住宅区、学校等客流量大的繁华地区，营业面积在50150平方米，营业时间为1524小时，经营品种以即时消费、小容量、应急性为主。（7）专卖店（exclusive shop）专卖店是以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店。其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。1.1 北京商业地产发展现状及格局变化严格意义来说，商业地产是随着住宅的发展进程而逐渐壮大的。北京商业地产自20世纪90年代起步发展。在发展初期，政府对于商业用地的开发严格限制，再加上商业地产本身的管理较为复杂，使其发展较为缓慢，基本处于停滞阶段。随着经济的快速发展，居民消费水平的提高，商业地产在2000年后迎来了发展的春天。虽然住宅类房地产仍然占据房地产开发的龙头地位，但商业的长期缺乏正逐渐被开发企业所认识。商业地产以其极具诱惑力的开发模式和赢利渠道，在沉寂了10年之后在北京房地产市场崛起。从2002年开始，北京的商业地产市场开始活跃，不管是住宅底商还是纯商业项目都呈现出迅猛的上升势头，其上市量、成交量迅速放大。2003年多家外地、外籍大型商家陆续入驻北京，外来投资者逐步增加，开发商对商业地产的普遍看好和投资人的争相追捧，使得北京掀起了一阵商业地产热。2004年北京商业地产市场加速发展，产品结构、供需结构、客户结构都发生了革命性的变化，除已经成形的传统商务板块外，一大批新兴商务板块也正在迅速成长中。多元文化驱动商业地产全速前进，进入一个品质化、品牌化的全新发展阶段。2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。随着以世纪金源Mall为代表的大型综合购物中心落户北京，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产成为引领中国房地产发展的新增长点。进入2006年，受奥运经济持续带动作用的影响，北京商业地产市场热潮仍然不减。由于政府政策上对住宅市场的抑制，使得很多投资家把眼光瞄向商业市场，2006年商业地产市场的投资额、竣工面积、销售面积等指标均有较大幅度的增长。受2008年奥运会停限工政策的影响，2007年北京商业地产市场不论在传统商业区，还是新卫星城区，在建或在招商销售的购物中心、商业街、社区商业等商业项目形成了集中入市的现象，商业面积供应的高度集中使得北京商业地产市场进入激烈的竞争状态中。据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米。不过与市场开发和投资的火爆相反的是，在非主流商业街上，部分整幢商业用房空置，商铺出租率极低，整栋楼只有低楼层的极少数商铺出租，而且多为低租金的短租。一些商业街已出现客流少、空置多、效益差的现象。部分区域的商业供应量明显过剩，定位上无特色或雷同项目招商竞争压力巨大，局部商业市场走向低迷。2008年，在宏观调控、经济放缓的双重压力下，北京商业地产市场也出现了明显的调整。一方面，商业地产的成交持续低迷，开发商大幅放缓现有项目的开发节奏；另一方面，北京商业用地供应节奏放缓，新增商业用地大幅萎缩，由269.26万平方米下降到86.65万平方米。商业地产的租金出现下滑，空置率上升明显，商业地产的投资价值出现下降。2009年，虽然国内经济明显好转，但激烈竞争下的北京商业地产市场仍然不容乐观。疲软的国内消费对于商业地产的发展推动较小，新开业商场的经营惨淡，未开业项目的招商进程缓慢，都呈现出商业地产的低迷。虽然针对房地产的宏观调控政策已经转向扶持，Reits试点推进力度加大等政策将大大增加商业地产的资金来源，但是商业地产市场受宏观经济的影响较大，整体市场的调整仍将持续。2. 北京商业地产商圈分析北京商业地产市场是按照商圈来划分的，传统商圈随着岁月的积累及新项目的补强在很大程度上成为北京商业地产的领头者及风向标，而新商圈的形成多以大型居住区、商务区和地铁交汇处为主。商业地产的区别化发展成为未来商业发展的主旋律，未来商业地产将呈现多核心分布，特色化经营等特点。近两年，在人口聚集的区域商业项目出现的比例较高，比如望京、东四环、天通苑等区域。望京华堂商场和嘉茂购物中的开业改变了望京地区缺乏商业项目的历史；东四环沿线的美罗城、红星美凯龙、燕莎OUTLETS等商业项目也已经逐渐形成了沿东四环两侧分布的商业带。位于13号线和5号线交点的立水桥区域已经聚集有家乐福、翠微商场、国美、特力屋、浩沙健身、万达国际影院等商业。此外地铁沿线商业也是近两年的商业发展热点，来福士广场，银座MALL、富力广场、悠唐生活广场等项目的开业则大大依托了地铁及周边优越的商务氛围。北京主要商业商圈列表：名称商圈类型2009年租金水平（元/使用平方米/天）特色与发展方向王府井商圈传统商圈中高档25-75700多年商业发展历史老字号商城和店铺为主新商业体逐渐成为商圈主力北京百货大楼、北京APM、东方新天地西单商圈传统商圈中高档20-70人气旺盛，租金增长迅速以“时尚、品位、休闲”为主题新兴百货和购物中心为主，主打年轻、时尚。华威商场、西单赛特、中友百货、君太百货、大悦城、时代广场前门商圈传统商圈中低档20-50400多年商业发展史经营档次较低，改造后有一定补强传统商业与民族商业荟萃，古都风貌与现代化结合的文化旅游商业区老字号商铺为主CBD商圈新兴商圈高档30-50北京商务活动中心经营高档品牌商品国贸商城、贵友大厦、银泰中心悦-生活、新光天地中关村商圈新兴商圈中低档25-60包括多个主题子商圈打造综合中关村科技园区海龙、鼎好、中关村购物广场、新中关燕莎商圈新兴商圈高档25-55经营高档品牌商品定位于高收于阶层、游客、商务活动人士、使馆区工作人员燕莎友谊商城、太平洋百货、新三里屯朝外商圈新兴商圈中低档20-45经营高档品牌商品受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降蓝岛大厦、丰联广场、悠唐生活广场公主坟商圈新兴商圈中低档14-42手机卖场集中翠微、城乡经济效应强劲翠微百货、城乡贸易中心、翠微广场一期数据来源：CREIS中指数据、2.1 王府井商圈分析l 商业环境王府井大街，最早形成于元代，距今已经有700多年历史，它南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，在北京享有金街的美誉。自1996年开始对王府井进行扩建改造，如今投资10亿多元改造的王府井大街已重新亮相。王府井是国内旅行社大受推崇的大型购物场所，国有品牌、老字号最集中之地。百货大楼、外文书店、丹耀大厦、工美大楼、新东安市场与盛锡福、同升和、东来顺、全聚德、四联美发、百草药店构成了这条商气十足的现代化商业街。王府井客流量100万人/日，节假日超过150万人。l 商业业态王府井商业街是商业街的典范，其涵盖了百货、综合超市、商业街、专业店、独立式商铺等多种业态。王府井大街临街商铺多为专业店，独立式商铺，如钟表店、同升和鞋店等；王府井百货大楼、东安市场北京APM、东方新天地等都是王府井的标志。l 商铺租金水平表1：1996-2009年王府井商铺租金水平数据来源：CREIS中指数据、从19962009年王府井商铺的租金水平来看，随着社会经济的不断发展和王府井商圈的逐步改造，该商圈商铺租金水平总体上保持了上升的势头。2002年的最高租金为40元/使用平方米/天，2009年上涨至75元/使用平方米/天，位列北京商圈租金水平头名；2002年的最低租金为15元/平使用平方米/天，2009年的最低租金已经涨至25元/使用平方米/天。从区域内商铺间的租金差异来看，从1996年开始，王府井商圈内部商铺之间的租金差异呈不断上升之势。1996年，商铺的租金差异只有10元，1999年租金差异拉大至25元，2001至2004年间商铺价差基本维持在30元的水平，2009年扩大至50元/使用平方米/天。2.2 西单商圈分析l 商业环境西单商业街是北京三大商业区之一（王府井、西单、前门大街并称北京三大商业区），西单商业中心主体部分以西单北大街南段(至灵境胡同)为主，向南延至绒线胡同。西城区政府从2004年起投资66亿元，启动西单商业街商业设施扩建工程，目前占地80公顷的西单现代商业区已具相当规模，新西单商场、西单购物中心文化广场、华威大厦、中友百货、西单赛特商城、首都时代广场、大悦城等大型现代化商城，形成了一条南北长达1600米、东西进深平均各延长200米的现代商业区。商家多，业态全，功能齐，交易火，是西单现代商业区的突出特点。西单商业区商贾云集，行人如织。巨大的商业价值使西单赢得了京城商脉的美誉。据统计，进入西单商业区的人流平均每天达20万人次，最高可达60万人次。为进一步改善西单北大街的行人通行率，与地面步行街遥相呼应，空中建起了二层步行连廊，将东西两侧11座现代建筑连接在一起，成为有形“互联网”。西单大街在东西侧各建两个公共汽车、出租车停车港湾外，已建成12个地下停车场、6个地面停车场和23个自行车停车处，共有2300个机动车停车泊位和万个自行车停车泊位。l 商业业态西单商业街总体以时尚购物、年轻化作为其发展的最大特点。餐饮、娱乐、文化、旅游、金融、通讯及洗浴、洗染、美容美发、修理、医药等服务业同步配套发展，呈现出交错经营的趋势。购物中心有大悦城、西单文化广场；百货商场有君太百货、中友百货、时代广场、西单商场；图书城有北京图书大厦；专业市场有明珠广场、新一代购物商城、109婚庆大楼等。西单的寸土寸金之地已经成为时尚潮流人士的聚集地，展示区，成为北京时尚的代名词。l 商铺租金水平表2：1996-2009年西单商铺租金水平数据来源：CREIS中指数据、从19962009年西单商铺的租金水平来看，总体上保持了快速上升势头。2003年前最低租金维持在15元/使用平方米/天的水平，2003年以后基本维持在20元/使用平方米/天。最高租金则一路大幅增长，由1996年的20元/使用平方米/天增长到1999年的30元/使用平方米/天，2009年最高租金在70元/使用平方米/天的水平，仅次于王府井商圈。从区域内商铺间的租金差异来看，从1996年开始，西单商圈内部商铺之间的租金差异呈不断上升之势。商圈内价租金异从1996年的12元/使用平方米/天上升到1999年的20元/使用平方米/天，2009年差价维持在45元/使用平方米/天的水平。2.3 CBD商圈分析l 商业环境客观来说，与几百年传承的传统商圈相比，CBD商圈是一个新兴现代商圈，其商业环境是伴随着写字楼的兴起而繁荣的。随着CBD区域写字楼的大量兴建，商务配套的缺乏导致该区域在近10年中商业地产有了长足的发展。从国贸商城的繁荣、建外SOHO商业街的兴旺，再到新光天地的崛起，无一不是在写字楼的带动下发展起来的。CBD商圈地处长安街延长线，间于东二环与东四环之间，拥有地铁之便，与该区域的写字楼共同打造成为北京最具有代表性的新兴商务商圈。l 商业业态CBD商圈包括有国贸商城、嘉里商城、万达广场、金地美美百货、新光天地、华贸购物中心等优质商业物业以及建外SOHO、SOHO现代城SOHO等临街商用物业。物业类型以临街商铺、百货商场和购物中心为主。随着商务环境的逐步加强，商业环境的逐步改善，高端化商业在区域的发展力将被提升，购物中心的占比将逐步提高。未来新增商业项目为国贸三期商城业、北京国际中心商业、北京财富中心商城业以及世纪财富中心商城业等，消费定位中高端化的购物中心将在此抹上浓重的一笔。l 商铺租金水平表3：1996-2009年CBD商圈商铺租金水平数据来源：CREIS中指数据、从19962009年CBD商圈商铺租金水平来看，总体保持上升势头。最低租金在1998年、1999年持续增长，2001年达到12元/使用平方米/天，2004-2008年保持在20元/使用平方米/天左右。2003年最高租金维持在33元/使用平方米/天的水平，2005年上升至40元/使用平方米/天，之后的两年继续维持在了该水平之上。2009年，最高租金上升到50元/使用平方米/天。从区域内商铺间的租金差异来看，1996至2006年间，CBD商圈内部商铺之间的租金差异变化可以分为两个阶段：1996-2001年，商圈内租金差异为15元/使用平方米/天左右，2003-2009年的价差则为20元/使用平方米/天。2.4 中关村商圈l 商业环境自古以来，中关村西区所在地就是海淀地区的商贸集散地。上世纪90年代开始，海淀区高科技科研院所云集，凭借这一特殊的环境，中关村的“电子一条街”闻名遐迩，电子商贸往来辐射华北甚至全国。电子商贸肥沃的土壤培育了一大批电子大卖场，继中海电子市场后，太平洋数码电脑城、海龙、鼎好等大规模商场推向市场。由于人流过大，原先建造的电子卖场规划设计存在一定问题，比如业态、业种分布混乱，柜台只有4-5平方米，通道狭小，企业商品缺乏展示空间，卖场内缺少应有的标识，每天数万人次的人流，常常把卖场挤得水泄不通，场内空气浑浊，环境极差，消费者根本找不到目标商品。电子商铺的稀缺，以及消费者要求更新卖场环境呼声的日渐高涨，使区域出现一些新型容量巨大的电子商场，如海龙的崛起，让商户和消费者大为解渴。这些软、硬件配置高的卖场让中关村的电子商铺真正走向国际化，包括惠普、SONY、摩托罗拉等国际品牌相继在中关村设立展示中心。然而仅有几个适应现代消费的商场并不能缓解中关村电子商铺紧缺的矛盾，鼎好开业两年来，场内的店铺始终供不应求。据统计，鼎好电子大厦每天的客流量为20000人次，海龙每天的客流量为50000人次，而中关村西区南侧的家乐福，每天的人流量也达到了20000人次。这些巨大的消费力带动了区域商铺的发展。此外，交通的完善也为中关村商业地产投资推波助澜。中关村核心区已经拥有4号和10号两条地铁线，区域内人流量较大，西区纵横交错的交通线打通四环和海淀南路，连接中关村大街和苏州街，打破原先阻碍商业交流的交通瓶颈，为商业服务提供广泛客群。2005年以来，北京第三极文化广场、中关村购物中心、新中关citymall等大型商业综合体的推出成为中关村庞大商业配套的支撑，这些设施的投入使用一定程度上改变了中关村商务配套不健全的局面，使中关村商圈趋向成熟。l 商业业态长期以来，中关村给人们形成印象有两个，一是电子产品卖场；二是图书城。直到中关村购物广场和家乐福的出现才开始改变商圈的消费习惯，人们才开始逐渐在此购物、休闲、饮食，长久以来中关村缺乏商业配套的局面才得以改善。总的来说，中关村商业业态主要分为电子器材专业卖场（海龙、鼎好商城）、购物中心（中关村购物中心）和大型超市（家乐福），业态较为复杂，人流量很大，商业类型偏向中低端。2009年7月，海淀区政府正式发布关于加快推进中关村西区业态调整的通告，将不再鼓励电子卖场、商场、购物中心等传统商业业态在该区域的发展，而鼓励科技型和创意产业落户。这一调整将在未来大大制约中关村商业的发展，商务性商业或有较大发展空间。l 商铺租金水平表13：1996-2009年中关村商圈商铺租金水平数据来源：CREIS中指数据、自1996年来，中关村商铺租金水平保持了持续上涨势头。最低租金增长较为平稳，1996年为5元/使用平方米/天，之后几年持续增加，于2001年达到了15元/使用平方米/天的水平，2009年的最低租金为25元/使用平方米/天。该区域最高租金持续上扬，1996年该区最高租金只有15元/使用平方米/天，2009年已经达到60元/使用平方米/天。从区域内商铺的租金差异来看，从1996年开始，中关村商圈内部商铺之间的租金差异呈波浪式上升之势。1996年，商圈内租金差异为10元/使用平方米/天，到1997年下降到8元/使用平方米/天，2002年又增长到11元/使用平方米/天，如此推进，到2006年增长到了30元/使用平方米/天，2009年价差为35元/使用平方米/天。最低租金与最高租金增长幅度的差异导致了租金差异的波浪式变化。2.5 公主坟商圈l 商业环境“百货商场”、“手机市场”、“部队大院”这三个词汇大多是人们对于公主坟的印象。事实上，早在1993年版的北京城市总体规划中，公主坟商业区就被确定为北京八大市级商业区之一。然而10多年过去了，公主坟的商业发展并没有显著的变化。从2009年开始，在一些新兴商业体的涌现和冲击下，手机特色正逐渐消退，公主坟商圈正在酝酿一场巨变。翠微百货连续多年单店营业额在北京商场中排名第一，老土的城乡贸易中心年年十几个亿的营业额让京城其他商场汗颜，新开业的高端奢侈品购物中心翠微广场一期正在该商圈试水，而待开业的新华联国际、西贸中心、国海广场、长安mall等等新商业项目正虎视眈眈的盯着公主坟商圈，未来商业竞争激烈，差异化经营将成为其特点。l 商业业态公主坟商圈的商业业态主要分为临街手机商铺、中端购物中心和中高端百货商场。随着未来新开业项目的入市，购物中心和百货商场的比例将逐步加大，手机零售街边店将逐步消沉。但总体来说，未来优质商业体量供应较大，商圈竞争将逐步升级，专业化、差异化经营商业的模式将被大量采用，依托部队大院集中的优势，其发展潜力巨大，l 商铺租金水平表13：1996-2009年公主坟商圈商铺租金水平数据来源：CREIS中指数据、自1996年来，公主坟商铺租金水平基本上保持了持续上涨的势头。最低租金增长较为平稳，1996年为3元/使用平方米/天，之后几年持续增加，于2002年达到了10元/使用平方米/天的水平之后开始下跌，2006年的最低租金为9元/使用平方米/天。2009年则维持在14元/使用平方米/天。该区域的最高租金水平持续上扬，1996年该区最高租金只有8元/使用平方米/天，2006年已经达到40元/使用平方米/天。2009年最高租金小幅上扬，为45元/使用平方米/天。从区域内商铺间的租金水平来看，从1996年开始，公主坟商圈的租金水平差异基本呈现逐年增加之势。1996年，商圈内租金差异为5元/使用平方米/天，2000年增加至12元/使用平方米/天。2006年为31元/使用平方米/天，2009年已经扩大到了28元/使用平方米/天。2.6 前门大栅栏商圈分析l 商业环境历史上，前门大栅栏老字号云集，是北京城区历史延续最长的传统市井商业区。在“老北京”中间曾经流传着一个购物口诀：买鞋内联升，买帽马聚源，买布瑞蚨祥，买表亨得利，买茶张一元，买咸菜要去六必居，买点心还得正明斋，立体电影只有大观楼，针头线脑最好长和厚。这些老字号，无一例外都汇集在前门大栅栏这块“风水宝地”。2007年5月，大栅栏商业街正式启动了整体改造工程。经过1年多的整体改造，有着近500年历史的大栅栏商业街2008年8月1日正式开街迎接八方来客。当今的大栅栏地区东起前门大街，西至南新华街，南邻珠市口西大街，北接前门西大街，总占地面积为平方公里，大栅栏步行商业街全长275米，完整地保存了旧时的古街风貌。2009年9月，修整后前门大街盛大开街。开市后的前门大街真实地再现了前门大街上世纪二、三十年代，也就是清末民初时期“天下第一街”的风貌。据了解，全聚德、内联升、一条龙等中华民族品牌占前门大街整体的70%以上，而瑞典H&M、西班牙ZARA、日本优衣库、瑞士斯沃琪、美国星巴克、哈根达斯、新百伦、新元素餐厅、澳大利亚M餐厅等国际品牌占品牌总数的21%左右。据了解，全面开市的前门大街两侧建筑面积约占前门商业区规划总建筑面积的1/5。未来可启动招商的区域将随着商业区修缮的深度逐步扩大。l 商业业态新开业的前门大栅栏商业街仍以老字号产品及传统商业相关服务为主要特色。商业类型均为临街商铺为主，商品定位在突出中国传统文化特点的著名品牌以及部分国际名牌。整体商业街是集旅游、民俗、购物、休闲、娱乐等诸多功能为一体的综合性商业区，就目前来讲，前门大街和大栅栏商圈的承载力已经大不如前，原有的最吸引人的“土味”已经没剩多少，现在主要客群是中外旅游人群，该商圈的商业地产能否成为真正的“金街金铺”，为经营者、投资者带来丰厚回报，已经打上了一个大大的问号，后市发展有待检验。2.7 木樨园商圈l 商业环境木樨园的批发市场商圈形成于上世纪80年代，如今经过20多年的发展，已经从当初的大棚区形成商城林立的商贸区。据公开资料显示，这一商圈拥有39家大型服装、纺织品市场，营业面积约100余万平方米，货物日平均吞吐量达1600吨，五万余家商户在此经营，服装纺织行业从业人员超过10万人。年总交易额达400亿元以上，是我国北方最大、实力最强的服装批发集散地之一，同时也是服装批发商业业态向规范化经济发展的典型楷模。2009年11月5日，经过3年时间酝酿，由北京34个部门和城南五区共同参与制定的促进城市南部地区加快发展行动计划正式对外发布。这份“南城计划”除了提出将用3年时间向崇文、宣武、丰台、房山和大兴投入290