房产税的涉税风险规避十二个要点分析.doc

房产税的涉税风险规避十二个要点分析(2012-10-01 23:16:10) 房产税是以城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋为征税对象。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。同时对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据的，向产权所有人征收的一种财产税。依照中华人民共和国房产税暂行条例房产税的纳税义务人包括：（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（二）产权出典的，由承典人纳税。（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。（财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（(86)财税地字第008号）第七条的规定已经废止）。一、纳税义务人范围的扩大外资企业及外籍个人成为房产税纳税义务人。根据中华人民共和国国务院令第546号，1951年8月8日政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。二、房产原值和房产税纳税义务截止时间的确定根据财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）文件精神，自2009年1月1日起，按照下列规定办理：（一）房产原值的确定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986第008号）第十五条同时废止（即“房产原值是指纳税人按照会计制度法规，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度法规记载的，在计征房产税时，应按法规调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”的规定废止）。（二）房产税纳税义务截止时间的确定：纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产实物或权利状态发生变化的当月末。在实际工作中，如何判定“交付使用”或者“权属转移”或者取得“权属证书”，成为纳税义务发生时间的焦点。如果在没取得“权属证书”前进行装修的，或者房地产开发企业（以下简称“开发商”）已将房屋（钥匙）交给购买人，购买人并未使用的，是否属于“交付使用”呢？对此，应该从以下三个方面加以分析。1.从开发商的角度而言，签订了购买合同，将房屋的使用权（钥匙）交给购买者时即为交付使用。无论购买人是否使用、是否装修、是否办理“权属证书”，都应从开发商交付使用之次月起纳税。2.如果购买人与开发商签订合同中约定了交付使用时间，应以合同约定时间为准。但由于开发商原因未能如期履行的，应以实际交付使用权（钥匙）的时间为准。3.如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修，并统一结算价款，这时对购置人未发生纳税义务，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。三、支持住房租赁市场发展的房产税政策根据财税2008第024号文件精神，自2008年3月1日起按下列规定执行：（一）对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（二）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。四、居民住宅区内业主共有经营性房产征收房产税根据财税2006186号文件精神，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。五、房屋附属设备和配套设施的房产税处理根据国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）文件精神，按下列规定执行：（一）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，自2006年1月1日起都应计入房产原值，计征房产税。（二）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。六、具备房屋功能的地下建筑的房产税处理按照财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）文件精神，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，自2006年1月1日起均应当依照有关规定征收房产税。（一）对于自用的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（二）自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，按以下方式计算征收房产税：1工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%30%1.2。2商业和其他用途房产，以房屋原价的7080%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%30%)1.2。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。（三）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。即：应纳房产税的税额=房产租金收入12%七、无租使用房产、出典房产和融资租赁房产的房产税问题财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）规定，自2009年12月1日起，房产税、城镇土地使用税按照以下规定进行处理：（一）关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（二）关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。（三）关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复(国税函发1993368号)第二条规定废止。即：对于融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承担方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，可由你局根据实际情况确定。）（四）国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复(国税函发1993368号)第一条规定：对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据中华人民共和国房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。八、免租金期间房产税缴纳问题财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）规定第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。根据财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。但财税2010121号规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。可见免受租金与无租使用的，对房产税缴纳完全不同。一般来讲无租使用视为出借，而非租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。免收租金期间则应基于发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。例如，企业A于2008年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年（2008年1月1日2010年12月31日）免收租金。也就是说在2008年1月1日2010年12月31日之间为免收租金期限的，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。九、房产原值应包括地价财税2010121号规定第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。十、房产税的征纳方式与纳税义务时间中华人民共和国房产税暂行条例第七条,房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。中华人民共和国房产税暂行条例实施细则第七条,房产税按年计征，分季或分半年缴纳，具体缴纳日期由县（市）税务机关确定。对于新建的房屋如何缴税，关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字19868号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字第008号）第十九条、关于新建的房屋如何征税?纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定：随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查研究和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下:一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。(四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）宣布该条已经废止）十一、房产评估增值的房产税处理根据财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）文件精神，自2009年1月1日起，计算房产税的房产原值按照下列规定确定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。根据现行相关税法以及会计制度规定，企业在特定情况下，比如合并、分立、改制等，其包括房产在内的固定资产若存在评估增值的，可以按评估增值后的价值作为房产原值列入固定资产科目。在符合前述相关规定及条件之情形下，若某企业已按评估增值后的价值作为房产的价款入帐，则相应的“房产原值”已依法变更为评估增值税的价值，而并非房产最初的价值。那么，作为房产税计税依据标准的“房产原值”亦随之改变，应以此作为确定计税依据的标准。对此，浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知（2002-8-28浙地税函2002257号）第五条第1项作出了较为明确的规定，即“对按帐面原值缴纳房产税的房产，如经评估机构评估，对原值有调整的，应按调整后的帐面价值缴纳房产税”。因此，根据现行财务会计制度以及相关税法规定，对房产进行评估或者重置处理并非随意或者任意的，而必须具有会计制度以及税法上的依据，否则，即使企业自行对房产的原值进行了评估增值并相应调整帐面价值，该调整后的帐面价值不具有法律上的依据，不能据此改变“房产原值”，从而房产税的计税依据亦十二、容积率之争、房产之墙体、露天泳池之土地费用争（一）.对于某企业进行检查，账务处理没有任何错误，但是容积率仅为0.4，小于0.5，这时应按双倍缴纳房产税，而企业仅按原值扣除30%依据1.2%缴纳房产税。最终给予处罚。而按照规划应该超过0.5，但由于资金未到位，结果有些厂房、办公楼未能上马，这种情况怎样处理？具体执行过程中与主管税务机关商议确定。（二）关于墙体、露天泳池占地计算问题之争财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字1987第003号）独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。对此，一种是作为公共配套设施，不单独核算成本。土地成本不摊。另一种单独核算成本，土地成本摊销。按照国税发【2009】31号文件第二十九条规定：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本