激励与沟通_办公定位沟通培训讲义

镇海保利办公定位沟通稿 华星 研展部2013年1月 Part1市场篇 市场格局 宁波办公市场格局 写字楼市场呈现中心商务区 南部商务区 东部新城商务区和高新区四方割据的格局 板块各具特色 市场进入细分时代 市中心 鄞南商务区 东部新城 中心区板块 坐拥中心但品质多数脱离时代节泰 供应量日益萎缩代表物业 银亿环球中心 鄞州区板块 南部商务区 鄞州商贸中心 工贸企业集聚地代表物业 中基第一国际 红巨大厦 东部新城板块 未来行政中心 政府挂帅 龙头企业引领 宁波商务未来最高级代表物业 国际金融中心 城投大厦 科技园区 高新区板块 科研为主 属于工厂与商务中间型产业代表物业 皇冠商务 科贸中心 镇海新城 镇海板块 起步阶段 周边以机电和化工企业为主 吸纳以传统老三区外贸 航运 金融 设计公司 事务所为主的企业 未来将被逐渐取代 市场格局 中心区发展格局 汇聚宁波最顶级的商务资源 搭建高端商务平台 吸纳国内市内的百强型龙头企业 形成龙头型企业效应 市场格局 东部新城发展格局 市场格局 东部新城预推量 未来东部新城整体将推出100万方以上的高端商务群 以科技创新为区域商务发展主导 定位吸纳大型研发 科研机构为代表的相关客群 形成高新产业集聚区 市场格局 高新区发展格局 发展历程 10年发展现状 先后引进中科院材料所 宁波微软技术中心 等科技研发机构145家 集聚日本三洋 美国伊顿等各类企业2000多家 建成了宁波市科技创业中心 浙大科创中心等总面积达25万平方米的高水准 孵化器 引进各类科技人才2 8万人 市场格局 高新区办公预推 高新区CBD潜在供应高达80万平米 其中70 以上为办公 1 大西洋精品酒店 计划建造两幢18层的大楼 一幢为酒店式公寓 一幢是5星级酒店 2 阿凡提国际动漫基地 由宁波民和科技公司开发 预计将建造4幢18 28层的办公大楼 3 宁波意创国际港 预计开发3幢18 28层的办公大楼 及8 10幢3 4层的办公小别墅 4 远大商业中心 预计开发4 5幢18 28层的办公楼 2幢18层酒店式公寓及一个面积为8 10万方的城市综合体 5 IBM智慧物流产业园 面积约7 68公顷 预计将开发8幢8 10层的办公大楼 22幢3 4层的办公小别墅和一个休闲广场 南面已经开工 北面初定年内动工 以本土大型企业总部为龙头 结合企业资源和政策导向 吸纳贸易类产业链客户 成为工贸企业的集聚区 市场格局 南部商务区发展格局 未来南部商务区 除了一期未解禁的30万体量外 各自持有的50 可出租 新增的可售体量还有约10万方 市场格局 南部商务区预推量 格局小结 宁波办公市场未来供应量大出现众多高端项目 整体品质不断提高以行政板块为基础 呈商务集群化发展趋势 Part2市场篇 市场运行 宁波市场 市场运行 高性价比项目领衔成交 总体均价震荡攀升 但商住倒挂现象明显 成交量连续4年下滑 市场明显供大于求 地段佳 性价比高的项目领衔成交 典型案例 嘉恒广场 今年东部新城典型项目 带简单装修 均价12800元 项目有一定的政府主导性 定位宁波最高端项目 今年东部新城销售量最高 成交均价达到19500元 典型案例 国际金融中心 E栋 典型案例 前程国际 全小面积产品 主打性价比 均价8650元 去化52 典型案例 宁兴钻石广场 老城区的新型办公楼项目 均价16000元 已基本售罄 典型案例 利时金融大厦 今年鄞州中心区销冠项目 均价9250元 目前已售75 办公楼 公寓 办公市场小结 中小企业的资金短缺让2012年宁波写字楼市场销售量创下了近6年最低点税收优惠政策 地段优势成为办公项目成功的基础 一批配置领先 区域标杆级的项目脱颖而出 成为市场的亮点 Part3市场篇 区域市场 区域案例 天鸿国际 镇海新城核心5A写字楼 政府提供补助 5700元 起 东来国际 区域案例 镇海新城核心5A写字楼 自带商业配套 成交均价5800元 尚海财富大厦 北部商务区核心 总建2万方 预计2013年开盘 区域案例 韵恒国际 总建2万方 预计2013年初开盘 层高4 5米 区域案例 后世博国际花园 总用地10万方的大型会展 居住 商业综合体项目 区域案例 Part3提升篇 配置参考 钢框架结构 5部日立进口电梯 大金VRV中央空调 配置2层高级行政餐厅 齐全的智能化安防系统 参考案例 绿城绿园 2 3F的北面设置高级行政餐厅 为企业配置了高端商务就餐场所 大金商用VRV中央空调 独立新风系统 24小时恒温 5部原装进口日立电梯 宽敞高档的电梯厅 另设1部广州日立消防梯 钢框架一混凝土筒体混合结构可以起到第二道抗震防线作用 具有较好的抗震性能 智能化安防系统 1 视频监控系统 在大楼主要出入口 走廊 电梯轿厢等重要部位均安装有视频监控摄像机 消控中心整体协调控制各类安防系统的运作 2 出入口管理系统 地下车库主出入口设有道闸管理系统 可以对每辆进出的车辆登记和管理 3 周界防越报警系统 周界采用电子护栏报警装置 每个区域都与监控中心联网 玻璃幕墙系统 框架式干挂石材系统 集自控 消防 安保于一体的楼宇自动化系统 先进的空调和信封系统 断桥隔热明框中空Low E玻璃幕墙 窗 系统 框架式开缝干挂石材系统 满足超高层石材幕墙的结构及抗震的安全要求 红巨大厦是集楼宇自控 消防 安保及诸多子系统于一体的结合性建筑群 采用JOHNSONCONTROS的楼宇自动化系统 METASYS系统 楼宇自控系统BAS 参考案例 红巨大厦 参考案例 红巨大厦 现代感X外形 架空中庭花园 观景连廊 观光电梯 5A智能配套 8部锋速电梯 商务中心 员工餐厅 公共会议室 参考案例 奥克斯大厦 极具未来感的创新X形建筑 大理石 高级面砖 铝板 LOW E结合中空玻璃玻璃幕墙 近200 的架空中庭花园 各楼层的近300 观景连廊 观光电梯 5A级智能配套 8部锋速电梯 公共会议室 商务中心 整层员工餐厅 为企业提供便捷高效的商务环境 宁波写字楼大堂面积在500 700 之间已成为市场主流 宁波市场上 现有写字楼大堂面积分布呈现两种趋势 200 400平方米与500 700平方米 尤其是后者 成为新建写字楼项目的主要技术指标 不同的大堂面积必然带来空间感的不同 从而要求的挑高也有很大区别 配置调研 大堂调研 配置调研 电梯调研 合资国产电梯为主流 三菱 日立应用最为广泛 宁波写字楼市场上的电梯以中外的合资国产产品为主流 原装进口也存在一定的市场份额 从品牌选择性来看 三菱电梯占据了绝对主流 占52 的份额 其次为日立 其他的品牌分割剩余20 多的市场份额 单层面积区域项目相对较小 外立面一般采用玻璃幕墙和石材相结合 中央空调和精装大堂成为标配 配置调研 配置汇总 Part3提升篇 配置建议 外立面采用大理石 高级面砖 铝板 LOW E结合中空玻璃玻璃幕墙等材料 配置建议 外立面材质建议 配置建议 精装标准建议 公共空间精装修 内部空间地面 墙面 吊顶精装 为了节省装修时间和精力 越来越多的客户愿意选择全精装的写字楼 直接入住办公 并通过办公家具 内部摆设营造个性办公空间 为此 我们建议进行写字楼内部的地面 墙面 吊顶的装修 写字楼客户对于外观和公共部门的装修要求越来越高 要求做到有档次 气派 舒适 因此项目写字楼在外观和公共空间装修时应考虑入住企业的档次和文化取向进行 建议项目公共部分进行全精装 部分楼层室内空间进行精装修 大堂面积不低于500 保证空间尺度 配置商务中心等配套 建议应用石材 文化墙等装饰提升品位 配置建议 大堂建议 形象大堂大堂面积应不低于500平方米 同时需要保证一定空间尺度 有利于提高项目品质 大堂区域除设置物业服务性区域以外 还要有接待台 商务中心 银行 小型便利店及咖啡厅等 大堂设计建议使用石材地面 立柱 文化墙 彰显入住企业的实力与品味 配置建议 电梯建议 采用进口电梯保证质量和速度 底层商业通过电梯划分空间 建议电梯能满足不低于1 5吨荷重量和2 5米 秒运行速度 优质电梯是速度和质量的保证 建议所采用的电梯为国内外比较著名的电梯品牌 能突出内部轿箱空间宽敞舒适性 在实际销售过程中能给客户带来一定吸引力 考虑到其中一幢二层为商业 可实行分层进出电梯上行 同在中庭大堂进入电梯空间 通过电梯设置进入不同的空间层 分户式中央空调是市场主流 建议在办公空间内部采用 部分公共空间可用百叶 外遮阳等降低能耗和成本 配置建议 空调建议 建议采用分户式中央空调 外侧采用百叶遮挡 可以减少整体使用玻璃幕墙带来的高能耗 低能耗逐渐成为写字楼市场的选择点之一 在选择时应充分考虑企业的办公成本办公空间内部采用空调 外部公共空间不使用 基本上采用百叶窗等遮挡 以减少能耗整体档次较高 分户独立控制 节省商务成本 配置建议 商务配套建议 建议配置公共会议室等商务空间 满足需求的同时提升档次 建议增加会议室 大型 小型 多功能房 健身空间 咖啡吧等 与餐厅置于同一标准层 能保证功能空间的纯粹性 又能满足内部写字楼用户的不同需要 该部分设施的配置 一方面是为了满足写字楼内部客户的需要 另一方面作为写字楼的相关配置 能在一定程度上提高写字楼的档次 配置小额贷款与融资中心 便于中小企业金融需求 可自营或联合知名的贷款机构进驻 配置建议 融资中心 由镇海区十一家民营企业联合发起设立的小额贷款公司 公司注册资本为2亿元 对单一客户的贷款金额最高可以达到500万元 东亚典当行是经国家经贸委 浙江省宁波市商业委员会批准组建的综合性典当融资特种企业 配置建议 科技配置建议 光纤入户 畅通网络