商业地产分割方法.doc

商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。3 、科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。2、 目前商铺分割存在的缺点和问题3、 单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：4、 、商铺分割从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。2 、辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除，公摊不减。楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市， 2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有 1 个公共厕所，世界 500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。通道分割.许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。3、 关于公摊比例过高的解决建议商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺出售。目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。四、总结根据以上进行的分析，我们可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25% 个百分点，将公摊比例从有时的 50% 压缩到 25% 左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。也许，商业户型的分割，最能发挥出一个人的创造力与想象力，不是吗商业街商铺间隔规划说明一、基本原则1、主次兼顾、合理分配根据商业街现有规划布局情况，在充分考虑各方面综合因素的情况下，我们建议将整条步行街在面积间隔上规划为6种基本类型：A型、B型、C型、D型、E型和F型。其中最普遍、数量最多的商铺类型为D型。并统一以进深16m、开间4m为间隔规划（即4：1的分割比例），各铺总面积均为64（详见规划图）。这种分配比例及间隔符合现有建筑设计结构（两个柱位之间距离均为8m），有利于商铺未来的灵活间隔和处理。2、灵活组合，价值提升另外，建议在本商业街中重要及有利的位置适当划分出较大面积的商铺，目的是符合大型或中型实力商家的经营面积要求，即A、B、C三种类型（详见规划图）。此种设计的支持依据是：（1） 此部分商铺主要位于商业街的重要出入口处，位置优越，且均两面临街，这样做的可以最大化地提升这些处于重要位置的商铺价值，并能以较高价格售出，获得较大的利润空间。（2） 而且，这几类商铺由于面积较大，可以根据实际需要进行灵活调整，还可以进行再次的自由分隔组合。以C类型商铺为例，既可保持原规划面积（128）不变，亦可根据实际需要分隔为两个D型商铺单位（64）使用和出售。二、增设必要通道，形成“一纵三横”格局充分考虑实际需要，我们建议在原有商业街东西两段各增设一条通道（分别称为“阳光西街”和“阳光东街”），加上原先规划的中央交叉通道（“阳光中街”）共同形成“一纵三横”的规划格局，这样将大大有利于商铺的均衡分布和价值提升，形成一条真正繁华的社区中心商业步行街。其主要目的有两个方面：（1）可正确引导人流方向，形成穿梭商业走廊；（2）可有效避免形成“死铺”，直接提升和带动部分位置较差的商铺价值。三、 积极推广，消除障碍1、“卖首层赠二层”的吸引买家的推广手法针对目前商铺两层规划的实际问题，建议采取“卖首层赠二层”的形式作为商铺销售推广手法，即：商铺销售均以首层面积计价，将二层面积随首层免费赠送，以此吸引商家和投资者。二层所损失的面积价值可通过适当提高首层销售单价来弥补。2、“免租一年”引进大型主力商家旺场的推广手法为成功推广本商业街，我们建议在前期以“免租一年”的优惠方式或者其它双方协商确定的具体形式吸引大型主力商家进驻商业街（A型的大面积商铺尤其需要采用此种“旺场”方式），以此迅速带旺整个商业街的商业气氛和社区生活氛围，这还将有助于促进住宅的销售。四、不可忽视的相关问题1、通风排气问题的考虑在商业街的前期规划和招商过程中，须充分考虑特殊经营商家（如饮食）的经营条件要求，如在经营过程中涉及到的通风、排气等问题。我们的建议只把B类和C类商铺作为饮食行业经营场所。因为B类和C类商铺一般都靠近社区路口，可以很好解决通风排气问题。2、首层与二层铺内楼梯设计问题如何组织各商铺内部的楼梯交通，常规做法可以是根据各类商铺的不同面积和结构，在二楼预留楼梯口或直接为买家做好楼梯两种方式。根据项目目前的实际状况，建议只为商家在二层预留楼梯口，这样可以不影响商家根据自身经营要求灵活设计及处理楼梯。五、欣欣嘉园商业街间隔规划统计表类 别 面积() 开间(M) 进深(M) 备注A1A2 516 24.5 24 “A类”为大面积主力商场。所有铺位开间及进深以最大值计B1B4 96 16 8C1C16 128 16 8D1D101 64 4 16E1E12 64 8 8F1F4 3045 8 8总商业面积合计 约1081610876 六、欣欣嘉苑商业街价格建议本步行街的价格建议考虑因素基本原则顺序为：位置优越性、规划布局规整性、规划比例合理性、面积大小、人流集中及方向等。商业街部分商铺模拟定价表编号 面积（） 单价（元/） 总价（元） 备注C2、C3、C6、C7 128 7000 896000B1、B2、B3、B4 96 7000 672000D1D5、D39D42、D3134 64 6800 435200D55D58、D80D83 64 6500 41600