10级第二章 土地法律关系.ppt

第二章土地法律关系 教学目的和要求 把握我国土地法律关系的含义 掌握其构成要素的不同特征 深刻理解其变化条件 教学重点及难点 土地法律关系的主体构成要素 土地法律关系变化的条件和保护方式 第一节相关法律关系的概念和特征 一 法律关系的概念和特征法律规范调整一定社会关系过程中所形成的人们之间的权利义务关系 1 法律规范是法律关系产生的前提2 法律关系是一种特殊的社会关系 受到法律规范调整的社会关系才是法律关系 3 法律关系是合法的社会关系 4 法律关系是特定法律主体之间的权利和义务关系 法律关系的3要素 主体 客体和内容 缺少其中一个要素就不能构成法律关系 法律关系主体 法律关系的参加者 即在法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者 法律关系的主体有双方 任何一个法律关系至少要有两个主体 最少要有两个主体 才能在它们之间形成以权利和义务为内容的法律关系法律关系主体包括4类 公民 自然人 机构组织 国家 外国人及外国社会组织 思考题 下列选项中 不属于法律关系要素的是 A 主体B 标的C 客体D 内容 B 法律关系内容 是指主体各方所享有的权利和承担的义务 权利和义务 没有无义务的权利 也没有无权利的义务 权利和义务的关系 法律地位平等 权利与义务的内容对等或不对等权利和义务的保护 法律上的权利和义务 都受国家法律保障 法律关系的内容是指 A 法律权利B 客体C 标的D 价款E 法律义务 AE 下列何种表述符合权利与义务的一般关系 A 法律权利和义务相互依存B 权利和义务具有一定的界限区别C 在任何历史时期 权利总是第一位的 义务总是第二位的D 权利是义务 义务也是权利 AB 法律关系的客体 是指法律关系主体的权利和义务所共同指向的对象 包括4类 物 精神产品 行为 人身 物 物权法律关系 给付行为 债权法律关系 积极行为 消极行为 智力成果 知识产权法律关系 人格利益 人格权法律关系 由于三个要素的内涵不同 则组成不同的法律关系 诸如民事法律关系 行政法律关系 劳动法律关系 经济法律关系等等 2 从法学理论上讲 法律关系客体可以分为 A 精神B 财C 物D 非物质财富E 行为 BCDE 4 根据我国的法律规定 下列哪些情况可以形成法律关系 A 刘某因赌博欠吴某1万元B 中区警察查处存在火灾隐患的企业 有关人员被拘留或被处以重罚C 何某因急事赶回家 将已过有效期限的身份证涂改 机场安检站不予放行登机D 任某在医院进行肾移植手术 BCD 例如 甲是种子公司 乙是培育公司 甲给了乙1万斤种子 让乙在一年内培育出来 甲乙商量好定价是每斤1元钱 甲乙双方就此签了合同 在这个案例中 甲乙双方就育种的劳务和服务行为产生的权利义务关系构成了经济法律关系甲乙都能以自己的名义独立享有权利或承担义务的组织 他们是法律关系主体 甲乙之间就育种的劳务和服务行为签定委托合同 其中育种的劳务和服务行为是本法律关系的客体 没有这个客体的存在 就不存在他们之间的主体关系 双方的权利义务则是法律关系的内容 如 甲 乙毗邻而居 乙得病需钱治疗 甲便给乙送去3千元 并对乙说 你先用着 以后再说 乙接收 并表示谢意 三年以后 甲 乙因口角闹翻 甲要求乙返还3千元 乙拒绝 双方为此发生纠纷 现问 下列表述哪些是正确的 A 甲与乙之间构成不当得利关系B 甲与乙关系构成赠与关系C 甲与乙之间构成借贷关系D 甲与乙之间构成借贷关系 但甲因时效而丧失请示法院强制乙返还借款的权利 本题涉及的是民事法律关系的问题 不当得利是指法律上的根据使他人受损而取得的利益 因不当得利而发生的债权债务关系为不当得利关系 赠与关系是因赠与合同而形成的赠与人和受赠人之间的法律关系 赠与因属无偿行为 要求赠与人有明确的意思表示 否则不能视为赠与 借贷关系是出借人和借款人之间因借款合同而形成的法律关系 答案 本题中的核心问题是甲给乙送去3000元 并对乙说 你先用着 以后再说 应如何解释的问题 三种解释 不当得利 赠与 借贷由于乙对这笔钱的占有是基于甲的意思 所以不能认为是不当得利因甲未明确表明该款是赠送给乙的 因此 不能推定甲与乙之间形成赠与关系 既然甲与乙之间不存在赠与关系 根据中国人的语言具有含蓄性特点 则可认定甲与乙之间形成借贷关系 甲与乙之间构成借贷关系是否因过三年而因时效丧失胜诉权 因甲与乙未约定还款期限 该时效期间只要不超过20年即未丧失胜诉权 C 二 土地和房地产法律关系的概念和特征 一 土地法律关系概念人们在规划 利用 保护和管理土地的过程中 依照土地法律规范而形成的一种权利义务关系 主要包括民事土地法律关系和行政土地法律关系 二 土地法律规范与法律关系的关系 体现 以土地关系为基础 调整作用 三 土地法律关系的一般特征 是根据法律建立 并受国家保护的一种社会关系 体现国家意志的特殊社会关系 特定法律主体之间的权利和义务关系 四 土地法律关系的特有特征 1 土地法律关系的相对稳定性例如 农村土地承包经营关系期限为30年 70年 重要的不动产 利用周期长 生产活动具有连续性 2 国家对土地法律关系控制的垄断性 土地资源的有限性 要求国家对土地的占有 使用 开发利用方式 土地的数量分配和空间配置进行有效控制和管理 土地法律关系主体意志的表示 符合社会公共利益和国家长远利益 法律规定应当采用某种特定形式或程序才能成立的法律行为3 土地法律关系确立与变更的法定性不动产的权利变动 以当事人在政府有关管理部门办理变动登记为公示的原则 未经政府管理机关办理权利变动登记 其行为不具有法律效力 要式法律行为 土地的不动产特性要求对土地关系的调整采取书面形式 土地所有权证 土地使用权证 土地使用权出让 转让合同 土地承包合同 土地征用协议等 五 房地产法律关系的概念 房地产关系经过法律的调整 即上升为房地产法律关系 即房地产权利义务关系 房地产关系是法律调整的对象 而房地产权利义务关系则是法律调整的结果主要包括房地产民事法律关系和房地产经济法律关系 六 房地产法律关系的特征 性质多样性 房地产法律关系包括房地产民事法律关系和房地产经济法律关系 范围有限性 符合房地产法的规定 经过房地产法确认的才能成为房地产法律关系 客体确定性 土地 房屋所涉及的所有权 使用权及其他权利 七 房地产法律关系的构成要素 1 主体 即参加房地产法律关系的当事人 它既是权利的享受者 又是义务的承担者 主要有以下几类 国家机关 企业 事业单位和社会团体 公民个人 2 客体 即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象 一般说来 客体分为土地和房屋 它们属于不动产 还包括行为 3 内容 即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务 它是房地产法律关系的最基本的要素 也可说是主体双方关系的落脚点 第二节土地法律关系的构成要素及分类 一 土地法律关系的构成要素 一 土地法律关系主体土地法律关系的参加者 是在土地法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者 分类 所有权法律关系主体 使用权法律关系主体 权利主体 国家和集体 义务主体 单位和个人 不特定 特定 广泛 可以是国家机关 企事业单位 社会团体及个体工商户 农村承包户 其他公民个人 农民集体 二 土地法律关系客体 土地法律关系客体的概念 土地法律关系主体的权利和义务所指向的对象 也可以说是主体权利 义务的载体 它是将法律关系主体之间的权利与义务联系在一起的中介 没有法律关系的客体作为中介 就不可能形成法律关系 土地法律关系客体的内容 如 某村村民牛某于2000年4月在其所承包的耕地上建了一座砖瓦窑 占用耕地20亩 未经任何部门审批 便开始经营 同年9月7日 该县土地管理部门对牛某下达处罚决定书 责令牛某立即停止经营 并处罚款4000元 在这个案例中 法律关系的主体 法律关系的客体 三 土地法律关系内容 土地法律关系的内容 是指土地法律关系主体间在一定条件下依照法律或约定所享有的权利和承担的义务 是人们之间利益的获取或付出的状态 土地权利和义务土地所有权法律关系的内容土地使用权法律关系的内容土地征收法律关系的内容 按主体所处地位划分 权利义务不对等 权利义务对等 四 土地法律关系分类 一般民事法律关系 土地行政法律关系 第三节土地法律关系的变化 一 土地法律关系的变化本节所指土地法律关系的变化即指土地法律关系的产生 变更和消灭 一 土地法律关系的产生由于一定的法律事实的出现 使特定的土地关系主体之间形成一定的权利 义务关系 例如 发布和实施土地管理法律法规签订土地承包经营合同 二 土地法律关系的变更 由于某种法律事实的出现 使土地法律关系的构成要素发生变化 包括主体变更 内容变更和客体变更 例如 土地使用权转让使土地使用主体发生变化 同时土地利用的权利 义务内容发生转移 农用地征用后转为建设用地使客体发生改变 三 土地法律关系的消灭 由于某种法律事实的出现 土地法律关系主体间的权利 义务关系即行终止 例如 土地使用权出让合同期限届满使合同主体双方的权利义务关系即行终止 因征用农地农民与集体原有的承包法律关系随之消灭 四 三种情况的关系 产生 变更与消灭具有因果关系 不是孤立的某种土地法律关系的产生 可以导致另一种土地法律关系的变更和消灭 相对应 某种土地法律关系变更和消灭 又会伴随着另一种土地法律关系的产生 二 土地法律关系变化的发生条件 最主要的条件 需要具有 法律规范法律事实 二者关系 只有为法律规范所规定的情况出现时 即一定的土地法律事实出现 才引起具体的土地法律关系的产生 法律规范 土地法律法规这是引起土地法律关系变化的法律依据 规范主体间权利义务关系的一般模式 并不是现实的状态 法律事实 客观情况或现象 土地法律行为可分为土地法律事件 法律事实 能够引起法律关系发生 变更 消灭的客观现象或事实 并非所有的事实都可以成为法律事实 法律事实必须是客观存在 包括事件和行为两类 事件 与人的意志无关 又称自然事实 如人的出生和死亡 时间的经过 自然灾害 诉讼时效的经过等 行为 人的有意识活动 分为合法行为和违法行为 第四节土地法律关系的登记保护制度 一 土地法律关系的保护运用行政 经济 司法等多种方法监管主体正确行使权利 履行义务 并以登记作为一种主要方式 为什么对土地法律关系进行登记保护 物权的保护需要登记公示 土地法律关系是依法建立的权利义务关系 主要是物权权利 因此必须登记生效 一经形成 就具有法律效力 受国家法律的保护 登记目的 国家为了确认土地所有权和土地使用权的归属与性质 能够使人们了解其权属和状况及其变化 由法定的登记机关依照规定程序将土地的权属 用途 面积 等级 价格等情况记录于专门簿册 土地登记案例 案例一 小周于2003年初与某开发商签订商品房预售合同 预交部分房款后 等待产权证下达 在此期间该开发商将该房以更高价格卖给不知情的小李 并与小李办理了房屋产权登记 2003年末 该开发商告知小周 拒绝履行合同 同时退还小周预付房款和违约金 小周不愿接受 遂向法院请求和该公司继续履行合同 小周与该开发商签订的商品房预售合同能履行吗 法院经审理 小周与该开发商签订的商品房预售合同有效 在预购人未取得房屋所有权之前 开发商擅自就同一商品房与他人签订预售合同 是严重违反原合同的行为 但是 小周认购的商品房被销售给不知情的第三人 并办理了房屋产权登记 因此认定开发商与小李所签订的合同有效 法院最终判决 小周与该开发商签订的商品房预售合同不能履行 驳回小周要求开发商继续履行合同的诉讼请求 小李最终取得该房屋所有权 预售人对因此而给小周造成的损失 应承担相应的民事责任 案例二 2005年7月 某私营公司从某开发商处购买别墅一套 办理产权登记时由办公室主任王某代为办理 王某将产权登记为自己名下 一年后 王某将别墅卖给赵某 赵某在付款前核实房管局登记所有权人为王某 遂交付了款项 过户后 王某的公司请求法院判令买卖合同无效 法院驳回其诉讼请求 案例三 2004年3月 方某从刘某处购买房屋一处 交付全部款项后 未办理过户手续即搬进房屋居住 后 刘某将该房屋转卖给孙某 并办理了过户手续 孙某起诉要求刘某腾房 法院支持了其诉讼请求 上两个案例法院判决对吗 物权法 第九条 关于不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 法律另有规定的除外 该条体现的就是不动产登记保护制度 物权法 不仅明确规定不动产物权的设立 变更 转让和消灭 均须依法登记 而且第一次以基本法律的形式明确了物权预告登记以及异议登记制度 物权法 第二十条规定 当事人签订买卖房屋以及其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 预告登记后 未经预告登记权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 同时 第十九条规定 权利人 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错诉的 可以申请变更登记 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的 利害关系人可以申请异议登记 登记机构予以异议登记的 申请人在异议登记之日起15日内不起诉 异议登记失效 预告登记与异议登记制度给予实际权利人或者说潜在权利人一定期间的权利保护 在实践中具有十分重要的现实意义 例如在商品房预售市场 买房人交付全款并依法办理预告登记后 可以有效遏制房地产商一房两卖或者多卖的现象 有力地维护了买房人的合法