企业培训_开发区土地集约利用评价培训与总结

开发区土地集约利用评价成果技术要求 浙大万维科技有限公司二0一三年二月 1 经济开发区的定义及其评价的意义 1 1定义由国家划定适当的区域 进行必要的基础设施建设 集中兴办一两项产业 同时是给予相应的扶植和优惠待遇 使该区域的经济得以迅速发展 开发区由某一个地方政府规化一个专门的区域 成立开发区管理委员会和开发区投资有限公司 投入资金进行开发区的载体建设 比如 七通一平 九通一平 等等 开发区也具有政府职能部门的性质 开发区的主要管理人员经常是当地政府行政管理的高层人员来兼任或专职 A特定区域 B基础设施 C政策扶植和优惠待遇 D政府职能 E产业带动经济发展 1 经济技术开发区 2 高新技术产业开发区 3 保税区 4 出口加工区 5 边境经济合作区 6 其他类型的国家级开发区 7 省级经济开发区 8 省级高新技术产业园区 9 省级特色工业园区 1 2 中国开发区类型 开发区四至范围 界桩坐标点号及开发区边界形状图 可在国土资源部网站 WWW MLR GOV CN 查询 浙江省开发区分布图 1 3 我国的开发区在经济发展中的重要作用 1 是中国政府重点支持发展的经济区域 2 是吸收外商投资最集中的经济区域 3 是经济发展最快的区域 4 是资金密集型企业和高新技术产业占主导地位的区域 5 是发展潜力大 区位优势明显的区域 6 是基础设施先进 支撑体系健全的区域 7 是符合国际通行规则 对外开放度高的区域 8 是具有优越的投资政策和良好的法律环境的区域 1 4 开发区评价的内涵与评价目的 开发区土地集约利用是以符合有关法规 政策 规划等为导向 通过增加对土地的投入 改善经营管理 挖掘土地利用潜力 不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式 开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查分析 评价土地集约利用程度 测算土地集约利用潜力 全面掌握土地集约利用状况 促进土地节约集约利用 为开发区扩区升级审核 动态监管 规划计划管理及有关政策制定提供依据 1 5 开发区评价的衍生意义 1 浙江省统一采用指标权重和理想值 对与同一类型的开发区之间具备可比性 即 综合分值 目标分值和子目标分值都具备可比性 2 开发区评价前后两期纵向对比 3 子目标间的横向对比 1 6 开发区土地利用存在的问题 从评价角度 1 规划和布局缺乏科学性 1 开发区成立时间早 发展到现在已然是中心城区 以商业用地和住宅用地为主 从一定程度上削弱开发区的土地集约利用因子 B 有的开发区建设未经很好的科学论证 带有较强的盲目性 2 开发区总量过大 各类开发区总量过多 面积过大 不少开发区在建设开发过程中 过分地追求 大而全 用地上存在着扩张心态 基本上走的是数量扩张的外延开发道路 3 土地利用率低下 4 土地资源流失严重 1 土地市场价格偏低 2 土地出让方式单一 2 开发区评价流程及程序 2 1 工作程序 1 由市县国土局或开发区国土分局组织召开工作部署会 参会人员包括开发区经发局 招商局 规划建设局 税务局和国土局等部门的业务骨干 首先由开发区管委会和国土分局领导介绍工作目标和任务 进行工作动员 然后由我公司进行调查培训 重点介绍各部门需要提供的资料和要求等 2 各部门分别整理相关资料 统一提交到国土分局 并由我公司进行初步核查 在此期间 调查人员要主动与相关部门联系 做好资料的催收和技术答疑工作 3 开发区管委会根据评价工作要求确定调查企业和典型企业名单 并组织召开企业培训会或电话通知相关企业提供相关资料 进行填表说明 调查人员对企业提供的资料进行整理和核查 并通过实地踏勘 上门拜访 电话沟通 影像判读等 补充和复核相关资料 4 在国土分局相关人员的协助下 整理 核对评价范围内的地块信息 明确每一地块的位置 面积 利用类型 供应方式等 并与企业调查表对应 在此基础上 对照新的调查要求 修改地块调查表和地块分布图 统计各类用地信息并填写相关统计表格 5 初步测算评价指标现状值 与上一轮评价结果和周边开发区比较 提交国土分局和开发区管委会确认 2 2 确定评价范围 首先收集开发区审批范围图 审批文件和拐点坐标文件需重新收集 其他开发区已有资料 审批范围的界线 形状 面积 四至拐点坐标等内容均要与开发区上报国土资源部 省厅备案的资料相一致 3 6 1评价成果包括报告 图件和基础资料汇编 形成相应的数据库 3 6 2成果报告和基础资料汇编应提交纸质报告及相应电子文件 成果图件应提交纸质图件以及E00格式或其他可相互转换的通用数据格式的矢量电子图件 JPG格式的电子图件 2 3评价成果 1 开发区土地集约利用评价规程 2 开发区土地集约利用评价数据库标准 3 开发区土地集约利用评价成果审核软件帮助文档 4 浙江省开发区评价指标体系 2 4 评价主要依据 1 国土部门提供以下资料 1 收集开发区土地利用总体规划文本和图件 地籍图和土地利用现状图 地形图 遥感影像图等 2 收集整理开发区自2009年以来的供地项目台帐 包括项目批准文号 批准时间 土地坐落 土地使用者 地类 面积 供地方式等 批而未供的地块信息 包括地块位置 面积 批次 规划用途等 等 核对上一轮评价的地块调查表和地块分布图 并修改或补充填写 3 填报有偿使用土地到期及处置情况调查表 闲置土地处置情况调查表 并协助开发区管委会填报开发区基本信息调查表和开发区用地审批情况调查表 4 审核确认开发区土地利用状况统计表 I 按建设状况划分 土地利用状况统计表 II 按供应方式划分 高新技术产业用地统计表 建筑工程状况统计表 土地市场化供应情况统计表等 5 提供开发区土地集约利用已采取的相关措施 出台的相关文件和规定 实施效果等 6 提供开发区范围内的闲置土地处置批文和有偿使用土地到期处置批文复印件 2 5资料收集 7 开发区所在市县土地有偿使用 经营性用地招拍挂和工业用地招拍挂相关政策实施的地方性文件 8 提供开发区国土分局2009 2011年度工作总结 9 收集对 自然 生态保护区土地 进行认定的相关批准文件 对 除江河湖泊泄洪 滞洪区土地和自然 生态保护区土地之外的其他不可建设土地 进行论证的专家论证材料 2 开发区管委会提供以下资料 1 提供开发区概况 发展历程 社会经济发展情况 产业特色及规划设想 开发区十一五规划 发展规划图 2009 2011年度工作总结 2 提供开发区设立和历次扩区 升级的相关审批文件复印件 3 开发区建设范围划定依据 盖章的说明文件 4 本次评价拟调查的企业名录 5 按开发区主导产业类型 产值 销售收入较高等原则选定开发区内典型企业 6 组织开展开发区企业情况调查和典型企业资料收集 3 统计部门提供开发区2009 2011年 发展建设情况年报表 和其他统计资料 填写开发区基本情况调查表中的经济统计数据 4 招商部门提供开发区招商引资材料 项目入区条件和优惠政策 年度工作总结 企业预计总投资等数据 5 税务部门提供企业总产值 总收入 利税总额等数据 6 规划和建设部门提供开发区所在城市或区域的城市规划文本和规划图 项目用地分布图 各地块规划用途 规划容积率和规划建筑密度等数据 7 科技部门提供开发区高新技术企业名录和创新 创业环境用地范围确认说明 8 开发区企业提供以下资料 1 填报开发区企业情况调查表和劳动力状况调查表 2 提供企业各地块区域位置示意图 有关复印件 土地证 房产证 无房产证的提供建设工程规划许可证 总平图等 3 属于高新技术企业的 提供高新技术企业认定证书复印件 4 选定为典型企业的 提供企业简介 企业宣传材料 社会和经济的区域贡献情况等 包括吸纳劳动力数量 技术创新情况 历年投资额 工业总产值 销售收入和上缴利税等 2 6 准备工作底图 工作底图应为覆盖评价对象用地范围 能够反映评价时点开发区土地利用状况的地籍图 最好收集 二调 成果图 地形图 一般在开发区规划部门 叠加了项目用地红线图层 土地利用现状图 航空遥感影像图等 图件比例一般采用1 500 1 2000 评价范围较大的开发区图件比例可采用1 10000 工作底图相关资料收集后 编制加工处理 更新评价 打印上一轮评价的地块分布图 标注地块编号 作为工作底图 2 7开发区土地利用状况分类表 按建设状况划分 2 8开发区土地利用状况分类表 按供应状况划分 D 2土地利用状况指标定义土地利用状况 A 包含土地利用程度 A1 用地结构状况 A2 和土地利用强度 A3 等三个子目标 子目标下的指标均反映评价时点的开发区土地利用现状情况 D 2 1土地利用程度 A1 涉及土地供应率 A11 和土地建成率 A12 D 2 1 1土地供应率 A11 是指已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比 单位为 反映开发区已达到供地条件土地的供应情况 D 2 1 2土地建成率 A12 是指已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比 单位为 反映开发区已供应国有建设用地的建成状况 2 9土地利用状况指标定义 D 2 2用地结构状况 A2 涉及工业用地率 A21 和高新技术产业用地率 A22 D 2 2 1工业用地率 A21 是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比 单位为 反映开发区已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的比重 D 2 2 2高新技术产业用地率 A22 是指已建成城镇建设用地范围内的高新技术产业用地面积与已建成城镇建设用地面积之比 单位为 反映高新技术产业开发区和省级高新技术产业园区已建成城镇建设用地中高新技术产业用地的比重 D 2 3土地利用强度 A3 涉及综合容积率 A31 建筑密度 A32 工业用地综合容积率 A33 工业用地建筑系数 A34 D 2 3 1综合容积率 A31 是指已建成城镇建设用地上的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值 无量纲 反映开发区已建成城镇建设用地的综合利用强度 D 2 3 2建筑密度 A32 是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积的比值 单位为 反映开发区已建成城镇建设用地的平面利用状况 D 2 3 3工业用地综合容积率 A33 是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积与工矿仓储用地面积之比 无量纲 反映开发区工矿仓储用地的综合利用强度 D 2 3 4工业用地建筑系数 A34 是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积 露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用地面积之比 单位为 反映开发区工矿仓储用地的平面利用状况 2 10用地效益指标定义 用地效益 B 包含产业用地投入产出效益 B1 子目标 反映评价时点的开发区工矿仓储用地 高新技术产业用地的投入和产出状况 D 3 1产业用地投入产出效益 B1 涉及工业用地固定资产投入强度 B11 工业用地产出强度 B12 和高新技术产业用地产出强度 B13 D 3 1 1工业用地固定资产投入强度 B11 是指已建成城镇建设用地范围内的工业 物流 企业累计固定资产投资总额与工矿仓储用地面积之比 单位为万元 hm2 反映开发区工矿仓储用地的投入强度 D 3 1 2工业用地产出强度 B12 是指已建成城镇建设用地范围内的工业 物流 企业总收入与工矿仓储用地面积之比 单位为万元 hm2 反映开发区工矿仓储用地的产出效益 D 3 1 3高新技术产业用地产出强度 B13 是指已建成城镇建设用地范围内的高新技术产业总收入与高新技术产业用地面积之比 单位为万元 hm2 反映高新技术产业开发区和省级高新技术产业园区中高新技术产业用地的产出效益 管理绩效 C 包含土地利用监管绩效 C1 和土地供应市场化程度 C2 等两个子目标 反映开发区土地管理水平和效果 D 4 1土地利用监管绩效 C1 涉及到期项目用地处置率 C11 和闲置土地处置率 C12 D 4 1 1到期项目用地处置率 C11 是指截至评价时点累计有偿使用且已到期并已处置土地面积与累计有偿使用且已到期土地面积之比 单位为 反映开发区到期项目用地的处置情况 D 4 1 2闲置土地处置率 C12 是指截至评价时点累计已处置的闲置土地面积与累计闲置土地面积之比 单位为 反映开发区闲置土地的处置情况 D 4 2土地供应市场化程度 C2 包含土地有偿使用实现率 C21 和土地招拍挂实现率 C22 反映开发区土地供应过程中实施有偿使用和招标 拍卖 挂牌出让制度的情况 D 4 2 1土地有偿使用实现率 C21 是指在累计应有偿使用土地中 累计实际有偿使用土地所占面积比例 单位为 反映开发区有偿供地的实现情况 应有偿使用土地按照当地相关规定确认 D 4 2 2土地招拍挂实现率 C22 是指在累计应通过招标 拍卖 挂牌方式出让的土地中 累计实际通过招标 拍卖 挂牌方式出让的土地所占面积比例 单位为 反映开发区土地供应市场化的实现情况 应通过招标 拍卖 挂牌方式出让土地的起始时间宜为2002年7月1日 2 11管理绩效指标定义 2 12土地利用集约度分值计算 6 5土地利用集约度分值计算6 5 1子目标分值计算开发区土地利用集约度各子目标分值按照公式 3 计算 3 式中 i目标j子目标的土地利用集约度分值 i目标j子目标k指标的实现度分值 i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值 n 指标个数 6 5 2目标分值计算开发区土地利用集约度目标分值按照公式 4 计算 4 式中 i目标的土地利用集约度分值 i目标j子目标的土地利用集约度分值 i目标j子目标相对i目标的权重值 n 子目标个数 6 5 3集约度综合分值计算开发区土地利用集约度综合分值按照公式 5 计算 5 式中 土地利用集约度综合分值 i目标的土地利用集约度分值 i目标的权重值 n 目标个数 27 理想值与权重 2 13开发区土地集约利用潜力测算 7开发区土地集约利用潜力测算7 1一般规定7 1 1开发区土地集约利用潜力分为扩展潜力 结构潜力 强度潜力和管理潜力四种类型 7 1 1 1扩展潜力是指截至评价时点 开发区评价范围内尚可供应用于建设的土地面积 包括尚可供应土地面积和尚可供应工矿仓储用地面积 7 1 1 2结构潜力是指开发区评价范围内已建成城镇建设用地中 通过用地结构调整可增加的工矿仓储用地面积 7 1 1 3强度潜力是指开发区评价范围内已建成城镇建设用地中 某项土地利用强度指标 工业用地综合容积率 工业用地建筑系数 工业用地固定资产投入强度 工业用地产出强度 现状值与相应理想值的差距换算形成的用地面积 7 1 1 4管理潜力是指通过处置有偿使用且已到期但未处置土地和应收回闲置土地 可增加的土地供应面积 2 14成果报告编制 8 1成果报告编制成果报告主要包括工作报告 技术报告和专题报告 8 1 1工作报告工作报告编写内容主要包括评价工作意义和目的 工作依据 任务与内容 技术思路 组织领导与人员构成 工作进展与经费使用情况 工作成果 成果检查情况 工作经验以及相关建议等 8 1 2技术报告技术报告编写内容主要包括开发区概况 评价范围 基础资料的有关说明 评价原则 技术路线与方法 用地调查分析 程度评价分析 潜力测算分析 综合结论分析 成果应用及政策建议 评价工作中有关特殊情况的说明等 技术报告的编写应符合附录G的要求 8 1 3专题报告专题报告包括典型企业调查分析专题报告等 评价工作中 可根据需要编制其他相关专题报告 2 15成果图件编制 8 2成果图件编制8 2 1图件类型成果图件主要包括土地利用状况图 闲置土地分布图 典型企业分布图 土地集约利用扩展潜力分布图 土地集约利用管理潜力分布图等 高新技术产业开发区和省级高新技术产业园区应编制高新技术产业用地分布图 评价工作中 可根据需要编制其他成果图件 8 2 2编制要求成果图件包括矢量图件和纸质图件 矢量图件比例尺原则上应与地籍调查图件比例尺一致 一般采用1 500 1 1000或1 2000 纸质图件比例尺可根据开发区实际确定 成果图廓整饰与图例应符合附录H的要求 2 16基础资料汇编与数据库 8 3基础资料汇编与数据库8 3 1应将开发区土地集约利用评价工作中涉及的各类数据 影像图和相关文件等进行规范化整理 汇总成册 8 3 2有关指标数据表格格式应符合附录E 附录F的要求 数据采集与填报中需解释的内容 应提供相应说明 8 3 3开发区土地集约利用评价数据库建设应符合 开发区土地集约利用评价数据库标准 的要求 34 3 开发区土地集约利用评价技术过程回顾 3 1 调查准备根据调查工作组织情况选择调查方法 编制调查表 相应地准备工作图件 调查表准备 基本情况调查表 附录E 表E1 土地利用状况调查表 需要根据调查计划修计 还有附录E 表E3 E4 土地管理汇总数据调查表 附录E 表E8 E11 E13等 典型企业调查表 附录E 表E14 工作图件准备 准备工作底图 应采用覆盖评价对象 能够反映评价时点开发区土地利用状况的地籍图 地形图 土地利用现状图 航空遥感影像图等 同时 收集准备城市规划图等相关图件 35 3 2 典型企业调查典型企业的选取原则a 应结合开发区的发展定位 优先选取主导产业类型企业 b 典型企业一般不得少于10家 c 选取的典型企业注册和生产均应在评价范围内 典型工业企业的选取方法a 应选取各主导产业总收入或总产值排名前三名的企业作为典型企业 当主导产业企业总数不足10家时 应从非主导产业中选取总收入或总产值靠前的企业进行补充 b 当评价范围内企业个数不足10家时 应全部作为典型企业进行调查 为了充实典型企业分析过程 请参照 工业项目建设用地控制指标 容积率控制指标 3 3规模以上工业企业用地状况调查表填表 1 调查范围为评价范围内所有规模以上的工业企业 2 需在评价工作底图上以圆点方式标注企业位置并编号 并在表格中注明 3 行业类型及行业代码按国民经济行业分类填写 4 高新技术企业注明国家级 省级 5 土地供应时间 投产时间不知道准确时间 填大约时间 如80年代 6 投入产出情况 按企业报统计局数据填写 7 已建建筑占地面积指现有建筑基底面积 8 企业研发设计的用地或建筑不包括在企业内部行政办公及生活服务设施用地面积或建筑面积中 a 核查表格是否填写完整 b 有关面积数据是否与土地证和房产证相符 c 数据逻辑关系是否正确 如建筑构筑物基底面积 露天堆场和操作场地面积 批准用地总面积 建筑系数 建筑总面积 批准用地总面积 容积率 预计总投资与实际完成投资一般相近 d 经济数据是否合理 一般情况下总产值大于总收入 利税总额不超过总收入的30 e 企业提供的资料与国土部门整理的地块情况表是否一致 f 将投资强度 容积率 建筑系数 行政办公及生活服务设施用地面积比例等主要指标与国家标准 附录4 比较 偏差较大的 需重点核实 针对以上核查情况 通过电话联系和上门拜访等形式 对相关企业信息进一步补充完善 对于典型企业 还需收集企业简介 社会和经济的区域贡献情况等资料 如吸纳劳动力 推进技术创新 GDP和税收贡献等 典型企业调查表尽量由企业盖章确认 其他企业调查表可由开发区主管部门盖章确认 3 4数据检查 40 数据更新经济数据需重新调查开发区工业 物流 企业固定资产投资额 工业 物流 企业总收入 开发区高新技术产业总收入等数据 统计部门典型企业的经济数据 企业用地数据需补充 更新调查新开发新供应新建成更新用地范围原已建成农村建设用地新征地情况原已供应国有建设用地用途变更情况土地部门 土地 建设部门实地调查 3 5 更新调查注意事项 41 数据更新建筑状况数据需补充调查土地建设部门 实地调查各类用地新建建筑情况 包括新增已建成城镇用地新建和原有已建成城镇建设用地内新建实地调查原有已建成城镇建设用地内改建遥感影像实地调查工矿仓储用地上的构筑物基底面积 露天堆场和露天操作场地面积的调查 42 数据更新管理绩效数据需更新和补充调查累计实际有偿使用项目用地数据的更新累计应有偿使用项目用地数据的补充调查或更新累计实际通过招标 拍卖 挂牌方式出让的土地数据的更新累计应通过招标 拍卖 挂牌方式出让的土地数据的补充调查或更新 土地部门管理绩效数据需更新和补充调查以管理绩效数据时点均以国家和地方相关法律 法规 政策文件要求为准 闲置土地数据需更新调查 土地部门高新技术产业用地数据需更新调查 科技部门 实地 43 技术关键 数据口径的约定评价数据时点要求评价时点为2011年末 对应数据应采用所在年份的年末数据或全年数据 评价工作中涉及评价时点所在年份之前数据的 宜采用相应年份年末数据或全年数据 评价数据空间对应关系要求评价工作中采用的数据应与评价对象划定的范围相对应 当存在区内注册区外生产 出现开发区界线切割宗地时 需要开展数据剥离 成果数据应使用符合本规程要求的法定计量单位 44 技术关键 调查单元用地调查单元可分为宗地和地块 已供应国有建设用地 包括已建成城镇建设用地 以宗地为调查单元 尚可供应土地根据规划用途应区分为尚可划拨土地和尚可有偿使用土地 以地块为调查单元 已建成农村建设用地调查单元设置 首先 农村集体建设用地区分为已建成农村工矿仓储用地和其他已建成农村建设用地 前者以宗地为调查单元 其他已建成农村建设用地不需按宅基地等划分单元 然后 根据规划用途将农村集体建设用地进一步划分为地块单元 45 技术关键 调查程序在数据来源不同或工作底图不同的情况下 可以采用不同的调查程序 在土地利用状况调查过程中 应首先区分不可建设土地 不可供应土地 采用供地图做底图时 宜先按照供应状况 区分已供应国有建设用地和未供应土地 采用影像图做底图时 宜先按照建设状况 区分已建成土地和未建成土地 然后再根据规程的分类进行细分调查 46 技术关键 数据处理数据校核信息完备程度根据数据