未登记房屋租赁合同的效力.doc

山东省青岛市 房地产类号未进行产权登记房屋的租赁合同之效力探究德衡律师集团事务所 吕士威未进行产权登记房屋的租赁合同之效力探究作者：吕士威（德衡律师集团事务所律师）内容摘要：司法实践中，在认定房屋租赁合同是否有效时，有一种观点认为未进行产权登记的房屋不能出租，因为根据城市房地产管理法的规定，房屋出租人应当是房屋的所有权人，而未进行产权登记的房屋其所有权人不明，故此类房屋租赁合同无效。本文对此持不同意见，作者将未进行产权登记的房屋分成三类，并对该三类房屋作为租赁标的的合同效力分成两种情况进行了深入分析。关键字：产权登记 产权证书 临时建筑 违章建筑 租赁合同 效力最近代理一起房屋租赁合同纠纷案件，系出租人依据与承租人签订的房屋租赁合同主张租金的案件。按照常理，承租人租赁房屋，支付租金是其应当履行的义务，然而，本案承租人却以租赁房屋未依法进行产权登记、租赁合同无效为由，请求法院驳回出租人的诉讼请求。于是问题就产生了：当房屋租赁合同的签订系双方当事人真实意思的表示，且不存在其他无效情形时，单纯因为租赁标的未进行产权登记是否足以导致合同无效？ 根据建设部城市房屋权属登记管理办法第三条的规定，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。可见，房屋权属登记分为所有权登记与他物权登记，而所有权登记中包括一个特别的登记程序，即初始登记。本文所称“未进行产权登记的房屋”即指建成以后未进行初始登记的房屋。实践中，未进行初始登记的房屋主要包括三种：1、依法建成的房屋，因尚不具备权属登记必需的条件或办理权属登记的手续尚不齐备而处于未登记状态。2、依法建成的临时建筑物，按照法律规定，对此类房屋不予办理权属登记，因而一直处于未登记状态。3、违章建筑物，即未按法定报批手续（或有报批手续，但未按规定在指定地点）擅自搭建的房屋、摊位等建筑物，属于不予办理权属登记的建筑。由于我国对房屋权属问题采登记要件主义，即产权登记是房屋所有权设立、变更、转让和消灭的生效要件，未经登记不发生物权效力。因此有观点认为，此三类房屋因其权属不清（即无法证明谁对其享有所有权）或因其存在的违法性而不能对外出租，如果对外出租则违反了城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法等法律、法规的规定，为无效合同。本文开头所述案件的承租人即以此为抗辩理由。那么，前述三种未进行权属登记的房屋其权利人如何确认？以该三种房屋为租赁标的的合同是否的确无效？对此笔者持不同观点，下文就围绕这两个问题将前述三种房屋分成两种情况分别予以论述。前述三种房屋中，第一种和第二种均为合法建成的房屋，即经过行政主管机关许可的建筑。虽然临时建筑（第二种）在存续时间上受到相关法规的限制（如山东省城市临时建设、临时用地规划管理办法规定临时建设用地期限不超过两年），但是其建设行为毫无疑问是合法的。下文中将此两种房屋合称为“未登记的合法房屋”；第三种因其建设未经相关行政机关许可，下文中将其称为“未登记的违章房屋”。一、 以未登记的合法房屋为标的的租赁合同不因标的未经产权登记而无效。首先，合法房屋虽未经产权登记，但其所有权人能够确定。我们知道，在物权法的一般原则中,公示原则发挥着核心作用。所谓公示原则,指物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示,从而获得社会和法律认可的效力的原则。一般动产物权以占有和交付（转移时）为公示方法，不动产物权以登记为公示的方法，我国新颁布的物权法第六条对此有明确规定。基于物权公示原则，学界将物权分为法律物权和事实物权，法律物权指已经纳入登记的物权（不动产）,以及由占有表示的物权（动产）,即由法定公示方式表征的物权；事实物权是指未经法定公示方式表征、但由真正权利人实际享有的物权。城市房屋登记管理办法对房屋权属登记的定义“依法确认房屋产权归属关系的行为”也恰恰说明登记之前房屋上已经客观、真实地存在着确定的物权，登记只是这种事实物权转化为法律物权的方式而已。鉴于此，笔者认为对于未登记的合法房屋，其虽未经权利公示，但必须承认其上已存在合法的、确定的所有权。新颁布的物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”（注意，本条所称“合法建造”的对象当然是包括临时建筑在内的）之规定恰如其分地体现了法律对物权原始取得（即事实物权）的肯定和保护。依据该条以及第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”可以得出一个结论：合法建造的房屋自建成时建造人（建设建筑物的人）便原始取得该房屋的所有权，建造人如未依法对该房屋进行权属登记，除其处分权受到限制外，其对房屋的占有、使用、收益三项权能不仅可以自由行使且受法律保护。有人可能要说，物权法尚未实施，已发生的案件不能适用该法。我们说，即使如此，根据最高人民法院法释200415号文关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二条第二款：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”等相关司法解释同样可以确定未登记房屋的所有权人。司法实践中，对于合法建设的房屋（包括永久建筑和临时建筑），只要权利人出示有关行政主管部门对该房屋占地及建设行为颁发的建设用地规划许可证、土地使用权证（在明渠改暗渠等河渠覆盖工程中，这两个权证甚至会缺失）、建设工程规划许可证、施工许可证等证照，便足以证明其系该建筑物合法的建设主体，从而可以认定其为建筑物的所有权人。其次，以未登记的合法房屋为租赁标的并不违反法律、行政法规的强制性规定。尽管建设部城市房屋租赁管理办法第六条规定未取得房屋所有权证的房屋不得出租，许多地方性法规也有类似规定，但该办法仅仅为部门规章，其他规定也仅为地方性法规、政府规章等，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，只有违反“法律、行政法规”的强制性规定的合同才为无效合同，而违反规章、地方性法规则不能作为认定合同无效的理由。综上所述，以合法建成的房屋为标的房屋租赁合同并不因租赁标的未经产权登记而无效。二、以未登记的违章房屋为租赁标的的合同不因标的为违章建筑而无效。首先，依据“占有保护”原则，建造人对违章建筑有占有使用的权利。对于违章建筑的归属与利用，司法实践中主要有以下几种观点：不动产说，即认为违章建筑为不动产，建造人享有产权；动产所有权说，即认为作为违章建筑整体，因其违法性，所有权及其他派生的权利不得承认，但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护；占有说，即认为建造人对违章建筑的占有，作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，建造人对建筑物可以自己占有与一定的使用，禁止他人侵犯建造人对违章建筑的占有。笔者更赞同第三种观点，该观点符合物权法关于占有保护的原则，是可取的。依通说认为，占有是一种事实状态，而非权利。“占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实，占有首先是对物的一种事实上的控制。不管占有人对物的控制是否具有据为己有的意思，只要客观上的控制状态形成就可以构成占有。”1占有可以是有本权的占有，也可以是无本权的占有。而建造人对违章建筑物，虽不享有所有权（本权），但由于其实际进行了投资，且对建筑物实际管理与控制，也形成了一种占有，理应得到法律的保护。但占有只是一种事实状态，如何能够获得物权法上的保护呢？有学者认为，占有作为一种事实状态体现了财产秩序，占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有，并不一定为了寻求对真正权利的保护，而是为一种维护财产秩序和生活秩序的稳定2。笔者认同这种观点，为了达到维护财产和生活秩序的目的，法律应当对占有现状进行维护，制止采用各种暴力侵夺他人的占有，包括不法占有的行为，以贯彻占有制度所体现的“任何人不得以私力改变占有的现状”的原则（物权法第二百四十五条有详细规定）。既然建造人对建筑物有合法的应受到保护的占有权，这种权利必然应该附带有使用、收益的权能，因而违章建筑的建造人基于其对建筑物的占有有权出租建筑物而获得收益。其次，我国合同法关于租赁合同的规定并没有明确出租人应该是出租物的所有权人。尽管城市房地产管理法第五十二条规定“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向承租人支付租金的行为。”，但该条只是一种任意性解释规定，并不属于关于城市房屋租赁的禁止性规定；并且作为基本法的合同法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，并未要求出租人必须是所有权人。根据民法理论和实践，有权对财产进行占有、使用、收益的不仅只有所有权人，还包括合法占有人。例如有关单位将代管公房出租给他人并收取合理租金的情形。既然合法占有人可以为出租人，那么违章建筑的建造人当然可以将违章建筑租赁、收益。有观点认为，违章建筑没有经过政府有关部门的批准，违反了城市规划法等相关法律法规的规定，对此产生的利益，国家不应该保护。笔者认为，对于严重影响城市规划的建筑，属于限期拆除或没收之列（城市规划法第四十条），以该类房屋为标的租赁合同必然无效，不属于本文讨论的范围。而对于未被限期拆除或没收的建筑，法律既然允许其存在，则说明未违反城市规划法等法律法规的强制性规定，仅属于违章（即违反规章）的建筑，正如中国经济时报刊载的一篇文章所称：“违章建筑”仅仅表示他的建筑违反了地方政府（大多为城市规划局）的相关规定，而地方政府并非立法机关，政府文件仅仅是行政法规，并非国家法律，而认定是否是公民的合法财产，是必须依照国家的相关法律为依据的。3因此，此类建筑虽不能依法进行登记、不能取得权属证书，但将其对外出租与将未登记的合法房屋对外出租一样，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。综上所述，租赁标的无论属于哪一种未登记的房屋，只要租赁合同系出租人与承租人出于真实意思表示而签订，且出租人系有权出租、出租人和承租人均为完全行为能力人、租赁合同不存在法律规定的其他无效情形，则该合同并不单纯因为租赁标的未经产权登记而无效，出租人完全可以依据租赁合同的约定向承租人主张租金，法律对此也应当予以保护。得出此结论，我们再回到本文开篇提到的案件便不难看出，承租人的辩解显然系无理强辩，法庭应当依法判决其按照约定向出租人支付租金。注释：1王利明：物权法论，中国政法大学