吴金华诉林中奇房屋买卖合同纠纷案.doc

吴金华诉林中奇、吴金星房屋买卖合同纠纷案发布机构:市法院 发布时间:2009-11-4 10:37:03【案情】原告（被上诉人）吴金华，男，1972年9月14日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。法定代理人吴马佑（系吴金华之父），1942年2月9日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。法定代理人林阿才（系吴金华之母），1947年5月20日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。委托代理人梁娟娟、涂慧俐，福建厦门旭丰律师事务所律师。被告（上诉人）林中奇，男，1975年8月17日出生，住厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室。委托代理人张照东、蔡谦，福建厦门大道之行律师事务所律师。被告（被上诉人）吴金星，男，1968年11月6日出生，汉族，住福建省建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号。原审判决查明：吴金华是精神上有疾病的残疾人，吴金华与吴金星是兄弟关系。2003年11月14日，吴金华的家人共同出资并以按揭方式为吴金华购买一套址在厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室的房产。签订买卖合同及接收讼争房屋，均委托在厦门工作的吴金星办理。吴金星以吴金华的名义购买和接收讼争房屋（签字均系吴金星签“吴金华”）。讼争房屋的按揭款至今一直由吴金华家人缴交。2005年5月27日，吴金星以吴金华的名义与林中奇签订一份房屋买卖预约协议，吴金星将讼争房屋卖给了林中奇（协议上“吴金华”是吴金星的签字），价款为900000元。吴金星已收取林中奇的购房款500000元。吴金星也将讼争房屋交给林中奇，林中奇也已入住讼争房屋。吴金华的法定代理人认为未经其同意，林中奇与吴金星的买卖行为无效，因此发生纠纷。吴金华遂诉至原审法院，请求确认林中奇、吴金星买卖位于厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306单元的商品房的行为无效，林中奇立即腾退讼争房屋屋。【审判】原审判决认为：吴金华及法定代理人委托吴金星购买讼争房屋，吴金星又将讼争房屋卖给林中奇。吴金星购买讼争房屋时有代理权，但未经委托出售讼争房屋，且事后也未得到追认，故出售讼争房屋时吴金星是没有代理权的。林中奇在购买讼争房屋时未认真核实吴金华及吴金星的身份情况，也未审查吴金星的代理权限，存在过错，故林中奇关于表见代理的辩解，不予采信。故吴金星没有代理权，其与林中奇签订房屋买卖预约协议侵犯了吴金华的权益，是无效的，林中奇应将讼争房屋返还吴金华。至于林中奇已付购房款问题，吴金星也同意退还，双方可另行处理。林中奇主张吴金星将房屋出售给林中奇，是经吴金华及代理人同意，但未提供证据，故不予采信。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、中华人民共和国民法通则第五十八条第二款、第六十六条第一款的规定，判决：一、吴金星与林中奇关于址在厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室房屋的买卖行为无效；二、林中奇应于本判决生效之日起30日内将址在厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室的房屋腾空返还吴金华。一审判决宣判后，林中奇不服，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。上诉人林中奇上诉称：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、关于吴金华、吴金星的主体身份问题。本案最主要的争议焦点是到底是吴金华还是吴金星签订了一系列合同。但在原审庭审过程中，吴金华、吴金星未能出庭接受辨认，究竟谁为吴金华、谁为吴金星难以确定，与林中奇签订房产买卖预约协议是谁也难以确定。二、本案查明的商品房买卖合同、楼宇抵押借款合同和房产买卖预约协议上“吴金华”三个字笔迹相同，系同一个人书写形成。厦门市鹭江公证处2003年11月12日出具的公证书证明商品房买卖合同系吴金华本人亲自签署，因此房产买卖预约协议应当认定为是吴金华本人与林中奇订立的合同。三、关于表见代理。如果像原审判决所认定，讼争合同是吴金星代吴金华签订，则吴金星所持的名为“吴金华”的身份证不仅骗过了林中奇，而且骗过了开发商、按揭银行、公证处。吴金华主张吴金星的该行为超越代理权限，应当由其对此承担举证责任。林中奇并不能预见到吴金星不是吴金华，也不能预见到吴金星的处分行为属于无权代理或者超越了其代理权限。据此，林中奇的表见代理应当成立。四、一审中的程序问题。如果诚如吴金华所言，其系精神病人没有民事行为能力，自始至终都是吴金星以吴金华的名义签署所有合同的，那么就应当追加厦门市鹭江公证处、厦门华溢房地产开发有限公司与中国银行厦门市思明支行为本案第三人参加诉讼。五、关于刑事犯罪问题。如果事实真如吴金华、吴金星所陈述，则吴金星的行为已经涉嫌金融诈骗犯罪，人民法院应当将案件移送公安机关处理。综上，恳请二审法院撤销原审判决，依法改判驳回吴金华原审的所有诉讼请求，或者将本案发回重审。被上诉人吴金华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人吴金星提交书面答辩意见称：一、所有的合同均是吴金星一人签订。二、关于吴金星在该交易中是否有代理权的问题，同意原审判决的观点。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明：对原审判决所查明的事实，林中奇提出异议：1、并非由吴金华的家人共同出资并以按揭方式为吴金华购买讼争房屋产，而是由实际签订该商品房买卖合同的人花钱购买的；2、没有证据证明吴金星只是受委托办理购房及收房的手续；3、本案的证据表明该房产的按揭款项均由吴金星个人缴交，而非如原审判决认定的由吴金华家人缴交。吴金华、吴金星对原审判决所查明的事实均没有异议。二审另查明：林中奇二审向厦门中院提交一份建阳市公安局徐市派出所于2007年12月13日出具的徐市派出所关于署名为吴金华身份证复印件中的人员信息调查情况说明（下简称情况说明）欲证明派出所确认署名为吴金华的身份证上的头像是吴金星。该情况说明载明：经我所对2002年签发的署名为吴金华（身份证号住址：建阳市徐市镇徐市村泥窑子4号）的身份证复印件中的人员信息情况进行调查，现将情况说明如下：1、经核查，署名为吴金华的身份证复印件中吴金华的出生年月、身份证号码及家庭住址信息与我所户籍资料中吴金华的人员信息一致。2、关于署名为吴金华的身份证复印件中的人像信息，经我所调查，找相关人员（不包括吴金华的家属）辨认，确认署名为吴金华的身份证复印件的人员相片不是吴金华本人，而是吴金华的哥哥吴金星。吴金华对该情况说明质证认为：该情况说明不属于新证据，在原审的举证期限内林中奇就可以提供。从内容看，林中奇欲证明身份证的照片不是吴金华本人，找人进行辨认。但在法律上辨认是需要一定的程序的，经过什么样的程序进行辨认，要有一定的笔录，不好以照片进行对比，不能证明上面的照片不是吴金华。即便该情况说明属实，也只有吴金华才是法定产权人，且其为精神病人，只有他和他的法定代理人才有权买卖。且林中奇在吴金星的妻子去闹，到监狱去看吴金星时，已经知道吴金星非吴金华。因此，该房子的买卖仍属于无权处分，吴金华及其代理人均拒绝追认，故该合同应为无效合同。林中奇则认为：一、该情况说明不存在逾期举证的问题。林中奇在提起上诉时，已向法院申请司法鉴定和调查取证，直到现在才取得该情况说明，不能认定超过举证期限，应当作为有效证据予以采纳。且该证据证明的是主体资格问题，诉讼过程中查清主体资格不存在期限问题。二、吴金星主张辨认没有经过辨认的法律程序。但作为居民身份证的管理部门，其有权作出这样的确认。且吴金华质证的观点也认为应当由公安机关核实，因此，公安机关出具的情况说明应当予以采纳。三、该证据与本案有至关重要的关联性，派出所出具的情况说明证明其2002年签发的身份证上面的身份信息是吴金华，但头像是吴金星。作为公安机关签发的身份证件，林中奇只能确认其真实性、合法性，无法提出异议。因此，林中奇买房时在对身份的审查上是没有过错的。厦门中院认为：一、该情况说明系建阳市公安局徐市派出所于2007年12月13日出具，符合最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定中有关新的证据的规定，依法应当认定为新证据。二、建阳市徐市镇作为吴金华、吴金星的户籍所在地，建阳市公安局徐市派出所作为吴金华身份证签发机关建阳市公安局派驻该镇的派出机构，其针对本机关于2002年7月12日签发的吴金华的身份证上的相关信息进行相应的调查，并据此出具相应的情况说明，并不违反法律规定。据此，对该情况说明的证明力予以确认。二审还查明：吴金星在二审庭审中自认其在购买、出售厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室房产、办理该房产的银行按揭贷款手续及相应的公证行为过程中，出具的均是建阳市公安局于2002年7月12日签发的“吴金华”的身份证。在上述相关的文件材料中，吴金星均直接签署“吴金华”的姓名，并未表露其仅系代理人的身份。在办理按揭手续过程中，亦是由吴金星当时所在的单位出具了名为吴金华的收入证明。吴金星在二审庭审中虽提及其在购买该房产时曾告知售楼人员其系代弟弟吴金华买房，但售楼人员告诉其直接签署吴金华的名字即可，无需表露代理身份，但却不能提供相应的证据予以证明，林中奇亦不认可该说法。因此，厦门中院对吴金星的该点主张不予采信。综上，厦门中院确认本案的基本事实是：2003年11月14日，吴金星持头像为吴金星，但名为吴金华的身份证向厦门华溢房地产开发有限公司购买了厦门市鹭江道93号国贸金海岸逸涛阁306室房产，并办理了相应的银行按揭贷款、公证等手续。2005年5月27日，吴金星又持该身份证与林中奇签订房屋买卖预约协议，约定将该房屋以90万元的价款出售给林中奇。吴金星已收取林中奇购房款50万元，并已于2005年5月底将该房产交付林中奇使用至今。在上述房产买、卖的整个交易过程中，吴金星均未向相对人披露其仅系代理人这一事实。据此，厦门中院认为：一、代理人在行使代理权与第三人进行民事行为过程中，应当向第三人明确披露其系代理人的身份，以免第三人对行为的性质产生误解。也只有在代理人明确披露其身份的情况下，第三人才能对行为的效力及后果依法进行预测，并采取相应的对策。吴金星在本案诉讼过程中，主张其只是讼争房屋产买、卖行为的代理人，但却没有在交易过程中向任何交易相对方披露过这一特殊身份。况且，本案的事实是吴金星在讼争房屋买、卖过程中所出具的身份证上的头像均为吴金星本人，这一事实得到了厦门华溢房地产开发有限公司、中国银行厦门市思明支行、厦门市鹭江公证处的认可。因为只有在确信吴金星即为该身份证上的“吴金华”时，吴金星才能直接在相关的法律文件上签署“吴金华”的姓名。如果吴金星披露其仅系代理人的身份，厦门华溢房地产开发有限公司、中国银行厦门市思明支行、厦门市鹭江公证处必将进一步审查被代理人吴金华的民事行为能力及吴金星的代理权限。那么，由于吴金华系精神病人，系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，必将导致吴金华无法以按揭的方式购得讼争房屋产。此外，作为户籍管理及身份证签发机关的建阳市公安局徐市派出所通过寻找相关人员进行辨认，亦已向本院出具情况说明说明该身份证上的头像系吴金星，而非吴金华。因此，在吴金星没有向交易的相对方明确披露其真正的姓名为吴金星，吴金华系其弟弟，其只是代理弟弟进行相应民事行为的情况下，应当认定讼争房屋产买、卖的民事行为主体系吴金星，而非吴金华，只是吴金星通过某种手段借用了吴金华的名字。在此基础上，根据吴金星提供的相关的购房手续即身份证，林中奇在与吴金星交易过程中，完全有理由相信与其进行交易的就是该房产购房手续上体现的所有权人吴金华（客观上应为吴金星）本人。林中奇无从怀疑该身份证所载头像这个人，即与其交易的这个人不应当叫吴金华，而应叫吴金星；林中奇亦没有义务进一步落实吴金星是否还有一个弟弟名为吴金华。因此，林中奇与吴金星（以吴金华的名义）之间的关于买卖讼争房屋产的行为并不违反法律的禁止性规定，应为有效。吴金华、吴金星关于吴金星只是代理吴金华购买讼争房屋产，无权代理吴金华出售讼争房屋产，吴金星与林中奇买卖讼争房屋产行为无效的主张缺乏依据，不予支持。二、至于吴金星购买该房产及支付按揭贷款的资金来源与房产的买卖主体（即房产所有权人是谁）并无必然联系，只能在相关人员之间产生相应的债权债务关系，与本案无关，厦门中院对该事实不予审查认定。三、厦门中院已经确认房产买、卖的一方主体实为吴金星，而非吴金华，因此，林中奇认为应当追加厦门华溢房地产开发有限公司、中国银行厦门市思明支行、厦门市鹭江公证处作为本案第三人参加诉讼缺乏依据，不予支持。四、吴金星的行为是否涉嫌犯罪，相关当事人可以向有关机关进行反映，不在本案民事审判审查范畴，厦门中院不作评判。综上，吴金华的诉讼请求缺乏事实及法律依据，厦门中院不予支持。原审判决认定事实及适用法律错误，厦门中院依法予以改判。依据中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2007）思民初字第3227号民事判决；二、驳回吴金华的诉讼请求。【评析】本案最基本的事实就是吴金星手持一张名为“吴金华”的身份证买、卖了讼争房产。那么，讼争房屋产权属人是否应当据此认定为吴金华呢？根据相关的法律规定，在没有足够相反证据的情况下，不动产的权属认定以公示为准，也就是以登记备案的权属人为准。一审的判决正是居于此观点认定该房产属于吴金华所有。由于吴金华未委托吴金星卖房，事后亦不予追认，因此，认定吴金星的卖房行为为无代理权的行为，而林中奇亦未尽谨慎义务。因此，最终认定讼争买卖合同无效。但是，本案的特殊性就在于吴金星在进行相关民事行为时所持身份证的信息应当如何解读的问题。就此问题，笔者曾经到该身份证发证机关核对过吴金华、吴金星两人的身份证内档资料。其实，肉眼就可辨出该身份证上的头像信息为吴金星，而非吴金华。就此问题向发证机关反馈后，发证机关当场亦答复应当是弄错了。发证机关在进一步调查后向二审法院出具了前面提到的徐市派出所关于署名为吴金华身份证复印件中的人员信息调查情况说明。在这种情况下，作为吴金星行为的相对方，不管是林中奇、或者是之前的开发商、按揭银行、公证处，均无从怀疑该人不应当叫“吴金华”，而应当叫“吴金星”。因此，二审法院作出了上述判决。当然，上述判决也不能说没有缺陷。因为认定该身份证的头像信息与文字信息不相符的直接证据只有发证机关的一份证明，且从该证