辽阳市房地产概况调查.doc

辽阳市暨辽阳市周边主要城市房地产调查和发展前景分析地产开发有限公司二一年八月六日辽阳市暨辽阳市周边主要城市房地产调查辽阳的周边主要城市房价比较一、沈阳房价，沈阳目前开发的几乎都是小高层和高层，多层住宅开发量小，价格也就相对较高。一环以内新开发住宅房价在10000元左右，一环以内10年以上的二手房在7000左右，二环内高层（包括小高层）在5000-6000之间、多层在8000左右，三环内的高层（包括小高层）的房价在4000以上，在沈阳是没有了解到4000以下的房子。沈阳目前的房地产市场购买力主要是刚性需求的购房者，每个楼盘的购买力不是很强，原因多受宏观低迷市场的影响，市场需求开始观望。另外，北方房地产市场开始进入房产淡季，购房欲望也开始下降。二、本溪房价，由于本溪是山城，本溪的房价会更具房子的地势高度的不同价格也不同，山上的房子价格相对便宜点山下的房子价格相对较贵。根据对本溪不同区域位置的房价了解，本溪的高层住宅均价均在3000-4000之间，多层和叠层在5000以上，别墅在10000元左右。三、鞍山的房价，由于鞍山距离辽阳的距离比较近，所以我们在鞍山进行了具体详细的了解的鞍山的房价，我们对鞍山的铁东区、铁西区、高新区、立山区的房价调查，鞍山的房价高新区的是新建立的开发区和铁东区相连，这两个的房价多层在6000以上，高层的房价在5000以上，别墅在10000以上，高新区目前是鞍山的集中房产开发区。铁西区由于是老工业基地，生活环境的质量不是很好，所以那儿的房价相对优惠点。鞍山市的立山区与辽阳市下属县辽阳县是交界，离鞍山主城区较远，目前的商品房价格在4000多点，开发量不是很大。现阶段鞍山市场供应主要以高层产品供应为主，其它产品形式稀缺。但现阶段从各个项目销售情况来看，楼层越高，市场认可度越差。原因多为随楼层增高而递增的价格，以及对后期物业服务及电梯品质的无法保证，从而对未来生活产生不便而担心。因此可以看出，现阶段市场对高层产品的抗性仍在延续，鞍山的主要购买力主要是鞍钢职工，鞍山的老师，公务员等，老百姓除非是刚性需求的购买者，由于房价高于普通老百姓的收入，没有刚性需求的老百姓都没有购房需求。四、辽阳的房价，辽阳主城区西关区域内的小高层房价在4500左右，多层住宅开发量小，在比较偏的位置价格也要3800左右，河东新区房价在小高层3800左右，目前河东新区地块被只有一家开发商在开发，该开发商目前在河东新区拿地350万平米，据同行反映该开发商在河东新区拿地的价格在22万每亩，目前建设的小高层房价在3800左右，联排别墅1-4层连买5300左右，双拼别墅在9000以上，目前辽阳只有这一家开发别墅类住宅。辽阳开发的其他类型住宅都是100平米以下的主力户型，100平方以上的住宅开发量相对比较小，过大户型都是在小区核心位置的景观楼。小高层及高层的销售还是和鞍山是一样的，老百姓不喜欢这类型的住宅，还是比较却向多层住宅，辽阳的主要购买力主要是刚性需求者，其二才是辽阳化工集团的职工、当地服役军人、老师、公务员等，外地人购房受限制很大，原因是不能办理贷款，其他的情况是一样的，普通住宅首付30%，别墅类住宅首付50%。辽阳下属区县房价：1、 辽阳县的房价：小高层2500起价。2、 宏伟区的房价：小高层的房价在3800左右，多层的房价3500左右，（阁楼）4500左右。3、灯塔市的房价：小高层的房价2900起价。4、弓长岭区的房价，弓长岭区的普通商品房房价在2300左右，商铺价格在7000左右，没有别墅类项目，汤河温泉区除了酒店式别墅，别的没有其他产权式别墅。面前汤河温泉区产权式房产目前还是空白。 关于弓长岭区的房地产市场的分析，弓长岭区目前没有像样的房地产项目，都是一些小公司在操作，目前了解的各个楼盘规模都比较小，开发的数量也是不很大， 这个可能是跟弓长岭区的购买力有关的，现在弓长岭区主打旅游项目，但是旅游区的房地产现在还是空白，旅游区现在只有酒店式的房产，没有独立产前式房产，要是能做这个空白产品，通过周边主要城市定向的；有效的宣传，加上旅游房产的销售范围是广泛的，是多方位的，旅游房产的客源没有局限性，面对的群体很广，在一定区域范围内做这个区域内没有的旅游房产，必然会引起部分非本区域人来购买。加上本区域人购买，这样的项目也就必然取得成功。辽阳房地产市场分析辽阳商品住宅市场发展前景分析一、供应与需求状况分析目前，辽阳普通住宅商品房和商铺的供应整体上供应量较大，政府以太子河为界向东扩沿政策，目前大规模项目已经呈现，这样的项目呈现，必然增加房地产市场竞争，市场竞争将会越来越激烈。通过调查，当地消费者购房最看重的因素仍然以地段和价格为主，对产品质量和物业服务要求进一步提高。因此，我们认为辽阳的房地产市场价格和产品档次的上升空间还将有一个大的提高，现在客户的购房需求不单单是要求“住”，而是要求住房质量，住房质量不在是由房屋质量单一了，而是要求住房的环境，物业管理，小区的生活质量要求都很高，由于受投资和需求引擎的双向拉动，我们认为未来几年，辽阳的房地产市场仍将保持较强的发展势头。二、项目投资机会分析在辽阳的城市规划中，“东扩”的城市格局已经启动，近期以向东发展为主，向东发展逐步完善河东新城居住环境的建设，远期目标将向和东新城发展成将来的“上海浦东”， 河东新城规划总占地面积近80平方公里，按照“五年形成新城基本框架，十年再造一个新辽阳”的总体构想，辽阳近几年来经济总量持续高速增长，对房地产业的投入不断加大，房地产占固定资产的比重也将继续加大，全力推进城市化进程。未来三年，新区的建设和旧城的改造将继续加大力度，原有的地域差别将不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间。三、从市场角度分析伴随经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，周边部分先富起来的乡镇农民将涌入城市购房。辽阳经济稳步增长也使得城镇居民收入增加，市民住房购买能力提高，个人购买商品房；刚性需求的购房者已成为市场的主流。四、消费结构：随着地产市场的持续发展，辽阳消费者的消费观念尚处于满足居住需求阶段。随着房地产市场的开发及引导，未来消费市场也将由“居住型”向“舒适型”过渡，改善性住房需求占总需求的比重在逐年增加，二次置业的消费群体逐步扩大，辽阳人均居住水平迅速提高。但是人们的需求的不断提高，国家政策干扰使得部分原先需要购房的潜在群体，都在观望，要是好的项目，好的价格，有升值空间优势，这部分群体还是会购房的，但是他们需要质量好的精品住宅五、需求关系：辽阳市目前正处于城市化进程的高速发展时期。因人口拉动的需求是强大的，据了解，作为一个区域性的中心城市，周边城镇人口对住房的有效需求比例并不低。目前辽阳普通住宅商品房和商铺的供应，供需保持平衡的状态，而且周边城市的房价并没有明显低于辽阳中心城市价格，目前市场上开发的小高层过于集中，多层住宅几乎不再开发，据了解辽阳地区不再新批多层住宅，还有目前了解新开发楼盘销售情况由于受到国家宏观调控政策的影响不是较好，大多购房者都在持币观望，由于市场产品的单一，没有特殊产品的出现，大多老百姓都在观望，要是不是国家的强势调控，辽阳的房地产市场发展空间还是很大的。在辽阳当地，由于地段、价格和有吸引力的产品还是被消费者追捧。通过调查，我们认为辽阳的房地产市场价格和产品档次的上升空间还将有一定的幅度。调查中发现，相对而言，当地消费者对房价敏感度并不高，比起周边主要城市辽阳的房价还是有升值空间的，对价格的预期也是看涨的占多数，对房地产市场的发展潜力看好。我们认为未来高品质楼盘的生存空间较大。六、从政策角度分析 尽管国家宏观调控对楼市的影响不容低估，但对于一个地级城市来说，作用不是很大的。一是政府把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度；二是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；但支持GDP增长和政府实际无多少财力进行旧城改造的现状，政府对房产的依赖度不会实际降低。七、投资角度分析辽阳商品房产品同质化现象比较严重，楼盘品质感不高，产品的样式比较单一，导致市场竞争主要在地段和价格上的竞争，因此，必须在规划及品质上寻求新的突破。目前辽阳的房地产的市场竞争还是激烈的，统计表明，近年辽阳上市的地块开发面积较多，短期内将有规模较大项目上市，市场严峻。河东新区正在加大扩张建设力度，要想楼盘处于不败之地，必定有大规模的竞争性的优惠促使。因此，我公司要想在辽阳地区开发，并取得最终胜利，必须有超前的规划意识，超前的产品定位理念，做辽阳及辽阳周边市场都没有的产品，做这个行业的空白，并通过强大的媒体在主要走遍城市宣传，争取一炮打响，在一定时间内一定会取得可喜是效果，还可以规避激烈的市场竞争。经过了7天的市场调查和访谈，我们对以上4个城市各个区域楼盘情况进行了走访调查，将沈阳、本溪、鞍山、辽阳的调研情况，真实、准确地反映出来，我们根据辽阳房地产市场当前情况作出了适当的分析，当前情况为公司的投资决策提供参考依据。弓长岭区概况辽阳市弓长岭区位于辽宁省中南部、辽阳市东南部，素以“岭岭藏宝、水水含金”而著称。地理坐标为东经12326，北纬4119。东北距本溪市34千米，西南距鞍山市35千米，西北距辽阳市30千米，北距沈阳市70千米。总面积288平方千米。总人口9万人（2004年）。区人民政府驻新开路。弓长岭区辖3个街道、1个镇、1个乡：苏家街道、团山子街道、安平街道、汤河镇、安平乡。团山子街道办事处驻团山子，人口2.8万人，面积7平方千米，辖6个社区居委会：八家子、陈家、安南、头道、铁西、石门。安平街道办事处驻安平街，人口1.6万人，面积9平方千米，辖7个社区居委会：新立、站前、安胜、繁荣、安北、南沙、三里庄。 苏家街道办事处驻苏家街1号，人口2.6万人，面积12平方千米，辖5个社区居委会：苏家、苏南、泉眼背、茨沟、岭东。 汤河镇镇政府驻柳河，人口1.6万人，面积120平方千米，辖2个社区居委会：柳河、汤河；12个村委会：小安平、孙家寨、小岭子、四方台、三官庙、穆家、石桥子、望宝寨、红花峪、柳河、牛录堡、瓦子沟。 安平乡乡政府驻松泉，人口1.1万人，面积140平方千米，辖14个村委会：北沙、南沙、贾彬、朴沟、姑嫂城、尤吉沟、松泉寺、新安平、三星、安平、泉眼、何家堡子、高家沟、翁家沟。 弓长岭区距沈大高速公路出入口仅为34公里，距沈阳桃仙机场 70公里，距口鲅鱼圈180公里，距大连港360公里，辽阳 本溪公路穿境而过，202国道穿过境内，辽溪铁路穿越境内。境内的安平火车站为连接沈阳、大连、丹东、本溪等城市的重要中转站。弓长岭区境内的安平火车站为连接沈阳、大连、丹东、本溪等城市的重要中转站。安平火车站有锦州-丹东、大连-本溪、沈阳-大连、辽阳-本溪、辽阳-田师府的列车。 弓长岭区就近汽车站-辽阳市长途客运总站。辽阳市长途客运总站位于中华大街一段三号，地理环境优越，交通便利畅通。有发往通化、磐石、北京、赤峰、济南、天津、长春、丹东、阜新、辽中等地的营运线路。车站设施、配置、功能先进齐全，布局科学合理，为南来北往的旅客提供温馨、舒适、便捷、安全的乘候环境。辽阳城市概况辽阳市历史辽阳古称襄平。辽阳名称始于汉代。据汉书地理志载：“大梁水（太子河）西南至辽阳入辽（指辽河）莽曰辽阳”（小辽）水出辽山西南流经辽阳县与大梁水会。“小辽水即现在的浑河。“水北曰阳”，汉代的辽阳（今辽中县茨榆蛇公社偏堡子古城址）因地处小辽水之北，故名曰辽阳。辽阳经济概况辽阳市工业门类比较齐全。包括石油化纤、轻工、纺织、冶金、化学、机械、电子、建筑材料、能源、医药和食品加工等十几个主要行业。其中，化纤工业是国家重点基地之一。辽阳石油化纤工业公司是中国以引进装置为主，具有现代化技术装备和管理水平的特大型石油化纤联合企业。辽阳有全国最大的制药机械厂和全国造纸机械、工业纸板生产基地，铁合金厂是国家铁合金行业的重点企业。 沈阳经济区的建立和发展，将有力地推动沈阳市及周边城市经济的快速发展，进而促进辽宁老工业基地的全面振兴。这是辽宁经济发展的大手笔。在沈阳经济区的发展中，辽阳将是一个受益至深的城市，因为它距离沈阳最近，与沈阳相配套的产业将直接落户辽阳，以此也将带动辽阳相关产业的大发展，带动辽阳经济的整体推进。但同时，也应该看到，辽阳也将是这一区域经济发展负面影响首当其冲的城市。主要表现在： 第一，产业聚集将使辽阳民间资本“北流”。民间资本的投向是受利润驱动的，它会从利润低的产业主动流向利润高的产业，更会从利润低的地区主动流向利润高的地区。区域化发展的前提是行政壁垒的打破和产业的高度聚集，这将加速这种资本流动，并使这种流动更加现实化和扩大化。今后，辽阳民间资本流入沈阳的这种“北流”趋势将更加明显。 第二，产业结构调整将使辽阳成为夕阳产业的聚积地。沈阳的发展方向是高科技产业和装备制造业。这样，高耗低效产业和劳动密集型产业将从沈阳转移出来，最近的聚积地便是辽阳。同时辽阳的“资源优势”也有利于这些产业的流入。这样，尽管这些产业会带来近期的经济效益，但将给辽阳落实和实践科学发展观带来一定的影响。 第三，产品市场体系的健全将使辽阳成为低质产品的洼地。无论是工业品，还是农产品，其流通方向总是遵循两个原则，一个是就近原则，一个是趋利原则。随着现代通讯和交通的发展，后者更是商品流通的主导性原则。辽阳距沈阳和鞍山都十分近，高质量产品必然要流向高消费群体多、高消费幅度大的地区，其总体流向必然是“南流北淌”，剩余的产品才能就地消化。同时，沈阳、鞍山市场准入制度的健全，也使外地的低质产品向辽阳洼地聚积成为现实选择，农产品的流向更是如此。 第四，沈、鞍的都市化发展将使辽阳第三产业面临畏缩态势。第三产业是伴随着二产的发展而发展的，是伴随着城市化进程而增长的。沈阳经济区的发展，一方面使周边城市成为卫星城而迅速发展，另一方面也制约着周边城市的城市化进程，使第三产业向中心城市聚拢。这样，辽阳面临着沈、鞍两个城市的“南北夹击”，高档次的第三产业将难以在辽阳落户，辽阳的购买力也将随着“一小时经济圈”的实现而转移，高消费资源也将更迅速地转移。交通运输辽阳市地理位置优越，交通十分便捷。南界钢都鞍山，北依省会沈阳，东临煤铁之城本溪，西与辽河油田接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港332公里，距鲅鱼圈港162公里，距桃仙国际机场60公里。公路干线小小线横贯东西，还有沈营、沈环等干线公路交织面网，水陆交通十分便捷。辽阳站列车时刻表目前有60条火车运营线路经过，主要指标包括列车车次、始发站终点站名称、到达时间、发车时间、累计用时、累计距离等。沈大高速公路北起沈阳，南至大连，全长348公里，路基宽42米，双向八车道。途经辽阳、鞍山、营口、大连四大工业城市，沟通大连港、营口港、鲅鱼圈港和鞍钢、辽化、辽河油田等许多大型企业。 辽阳站列车时刻表目前有60条火车运营线路经过，主要指标包括列车车次、始发站终点站名称、到达时间、发车时间、累计用时、累计距离等。辽阳火车站强化对旅客携带品的检查，严禁携带无有效检疫证明的禽类乘车。强化对行李运输的检查把关，严禁运输无有效检疫证明的动物及其产品。加大对违反法律法规和铁路规章走私贩运野生动物行为的检查力度；严把货物承运关，规范受理承运行为，加大监督检查力度，严禁承运无有效检疫证明的动物及其产品。 辽阳市长途客运总站位于中华大街一段三号，地理环境优越，交通便利畅通。有发往通化、磐石、北京、赤峰、济南、天津、长春、丹东、阜新、辽中等地的营运线路。车站为南来北往的旅客提供温馨、舒适、便捷、安全的乘候环境。辽阳目前建设总体规划，河东新城简介河东新城建设背景 早在20年前，辽阳市就提出了跨越太子河向东发展的战略，但受限于当时的经济条件，无法突破太子河以及沿河铁路的双重阻隔。今天，辽阳市的人均GDP远远超出了上海、南京、沈阳、哈尔滨、兰州在跨河时期的水平。跨河当量（地区生产总值*人均GDP）也超出了这几个城市当时的平均水平。2009年辽溪铁路实施迁移，铁路阻隔得以解除，时逢辽宁沿海经济带建设上升为国家战略、振兴东北老工业基地和国家大力开发环渤海经济圈等重大契机，河东新城在建设时机上兼具了“天时、地利、人和”三大要素，跨河建城的时机已经成熟。 自然状况 辽阳河东新城位于辽阳市东部，地处太子河东岸，与老城区隔河相望。这里曾是努尔哈赤的第一座都城所在地，是辽东半岛城市群中部及大沈阳经济区的重点发展区域之一，与中国著名的制造中心沈阳、钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东和粮食煤炭基地铁岭为邻，占据着极其重要的战略位置。 河东新城属大陆性温带季风气候，气候温和，四季分明，土质肥沃，资源丰富。年平均降水量572毫米，年平均气温8.4,年平均无霜期154天。 河东新城拥有得天独厚的自然禀赋。境内千山山脉和西龙鼎山盘绕，山峦林立，风景秀美，森林覆盖率达35%以上。区域内水系纵横，拥有太子河、浑河及其支流等29条河流， 窝、汤河两大水库，总蓄水量可达15亿立方米以上，其中汤河水质为二类，是少有的未受到污染的大型水库之一。太子河从新城东南部入境，东南西三面环城，从北部出境。位于新城南部太子河上8平方公里的太子岛风景怡人，可谓“碧波环岛，绿树成荫”。规划范围内地形以平原为主，背山面水，暗含风水之道。 规划情况 河东新城规划总占地面积近80平方公里，按照“五年形成新城基本框架，十年再造一个新辽阳”的总体构想、五大组团的空间布局和三期开发时序，依托得天独厚的自然禀赋，利用腹地广阔、资源丰富的产业驱动力，挖掘积淀厚重的历史文脉，全面、全方位实施跨河发展战略，建设河东新城，打造区域中心，建设一座融于自然山水，宜商、怡居、逸生活的生态城市，推动辽中南地区的整体发展。 管理机构组建 为加快河东新城开发建设步伐，成立了河东新城开发建设管理委员会，执行市级审批权限，采取全新的运行机制和管理体制，吸纳一批招商引资、财务、融资、法律、工程管理等专业人才，推进河东新城开发建设。 区位及交通优势 河东新城位于辽中南城市群中部，所在辽阳市总人口185万，北临沈阳、南接鞍山、东靠本溪、西有盘锦。在150公里的半径内，有沈阳、鞍山等9个地级以上城市。借助辽宁省新一轮基础设施建设的东风，河东新城正迈上城际高速交通的时代。包括已建的沈大高速公路、京沈高速、本辽辽高速公路、辽溪铁路；规划建设的沈阳至辽阳的城际铁路、哈大高速铁路、沈阳至营口的通海产业大道等都与河东新城近距离直通，极大地缩短了辽阳河东新城与周边城市的空间距离。相距42公里的沈阳桃仙国际机场、120公里的鲅鱼圈国际货运海港、300公里的大连港,都为河东新城走向世界打开了通道。 历史文脉积淀深厚 辽阳是一座拥有2400年历史的文化古城，曾为两朝古都，从秦统一中国至明清时期，一直是东北地区政治、经济、文化和军事中心。位于新城规划区内的东京城和东京陵有四百多年的历史，是珍贵的历史遗产。这里人杰地灵，一代才子“压倒三江”、“帝师”王尔烈、红楼梦作者曹雪芹都是辽阳人的骄傲。 工业基础雄厚 辽阳市秉承了东北地区重工业化的发展模式，工业基础雄厚、门类齐全。区域内的辽阳石油化纤有限公司生产的石油化纤、化工产品供应充足；水泥等建材业产品多样；境内的矿业、钢铁业及有色金属加工业产品丰富，已构成以石化、轻纺工业为主体，包括机械、电子、冶金、建材、能源、医药等工业产品门类齐全的综合性工业城市。是国家级科技成果推广示范基地，拥有省级经济开发区和高新区。全面的工业基础和丰富的生产要素储备，为河东新城开发建设、吸纳外界资本进入、产业集聚效应衍生、自我竞争力形成提供了坚实的基础。 基础设施齐全 河东新城土地资源丰富，采取净地出让的办法，在达到“七通一平”的基础上为新上项目搭建平台。 规划区道路采用网格为主的布局形式，主干路网由“四横三纵”构成。在道路主骨架的基础上，合理布置次干道以及支路系统，增强道路的可达性，满足车行流、人行流的安全与畅通。路网系统中包含两条快速路、一条城际铁路（沈辽鞍专线）与外界交通联系，规划主次干路红线宽度28-55米；规划建设9座跨河大桥，连接新老城区。建成高速公路、铁路、轨道交通、航空、桥梁紧密联系的城市立体交通网络。 区域内电力资源充足，现有66KV变电所两座，66KV线路三条，规划建设七座变电站，满足河东新城电能需求。新城区域内将建立由66KV高压配电、10KV中压配电、380/220V低压配电构成的供电体系。 区域内将采用分质供水系统，建立以城市现有自来水厂和规划新建的第四水厂为总水源的城市集中供水为主、以再生水为水源的再生水供应为辅的供水方式，总供水能力将逐步达到30万立方米/日。 燃气采取以天然气管道供气方式为主，高峰时用气量可达7000标准立方米/小时。 供热采用煤电余热与地源热泵系统相结合的方式运营，现供热能力达520余万平方米。 河东新城地缘优势明显，周边市场广阔、需求旺盛。地处城市人口密集的辽中南地区，是辽宁省乃至东北地区最大和发展程度最高的经济核心区。这里高速发展的大沈阳经济区、环渤海经济圈乃至整个东亚地区，都是河东新城广阔的市场腹地。辽阳市现有人口185万，河东新城建成后可新增城市人口60万。沈辽鞍城际铁路建成后，将缩短城市间距离，二小时经济圈城市人口可达2500万人以上。且河东新城地处东三省经济发达地区，人均可支配收入高，购买力强，为河东新城开发建设提供了广阔市场空间。 人力资源丰富 辽阳拥有大批经验丰富的专业技术人才，在岗职工中，有三分之一以上是从事制造业的技术人才。沈阳工业大学、辽宁大学外国语学院、辽宁信息职业技术学院、辽阳职业技术学院和辽阳市技师学院等院校，每年可培养各类技术人才5000余人。 打造一座特大型城市，使之成为区域中心 根据我国其他城市跨河、跨江发展的成功经验，辽阳人均地区生产总值已远远超过上海1992年跨江进行浦东开发时的水平，跨河发展的时机已经成熟。通过建设河东新城吸引人口60万，到2020年实现辽阳人口总数达200万以上，城市规模达160平方公里以上，在辽东半岛崛起一座特大型城市，实现辽阳人民跨河而立的宿愿。通过对周边区域的辐射，推动辽中南地区的整体发展。 打造辽阳政治、经济、文化中心，形成依山面水的城市布局。 让新城融于自然之中，彰显风水之道；让繁华溶于静谧之中，彰显生态之美；让文化汇于经济之中，彰显古