房地产业税务稽查业务培训

房地产业税务稽查业务培训 企业将有偿获得的毛地 经过拆迁安置 三通一平 或 七通一平 后 形成熟地 直接对外有偿转让 出租给其他单位使用 这一过程称为房地产的一次开发 所谓 三通一平 是指 水通 电通 路通 场地平整 所谓 七通一平 是指 给水 排水 供电 供热 供气 电讯 道路畅通 场地平整 土地的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造 房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房 出租房 周转房 安置房和代建房等建筑物 构筑物 开发完成后 作为商品作价出售或出租 或作为固定资产自用 这一过程也称为房地产的二次开发 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托 代为开发的工程 如市政工程 办公楼 职工住宅等 代建工程的开发 经营的特点 1 开发经营的计划性 合法性2 开发经营业务的复杂性3 开发建设周期长 投资数额大4 经营风险大 房地产开发的基本流程 1 项目设想及可行性研究 2 项目立项及企业审批 3 项目规划 4 土地使用权取得 5 征地 拆迁 6 工程建设 7 房地产经营 8 物业管理 房地产开发的手续 房地产企业在交易市场参加竟标 竟拍 竟牌 取得 中标通知书 后 即进入前期手续办理程序 在土地交易市场成立以前 房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂 实行土地招 拍 挂以后 手续相对简单很多 一些前期手续如拆迁 初步规划 选址等由土地储备中心代为办理 中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门 但最主要的是计划部门 规划部门 土地及城市建设主管部门 前期手续办理 最重要的是要取得以下四证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设项目开工许可证 取得计划部门审批意见 根据 中标通知书 履约保证书 向市发改委提交 项目意见书 取得审批意见 提交项目可性行研究报告 取得 建设项目投资计划书 主要取得两证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 取得规划部门审批意见 取得土地部门意见 取得 建设用地许可证 后 向土地储备中心缴清土地价款 到国土资源与房屋局办理 国有土地使用证 取得建设主管部门意见 建设项目开工许可证 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 土地使用权出让 土地使用权出让 一般采取拍卖 招标或者双方协议的方式 2002年7月1日起施行的 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 国土资源部令第11号 明确规定 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 商业 旅游 娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后 同一宗地有两个以上的意向用地者的 也应当采用招标 拍卖或者挂牌方式出让 按 中华人民共和国城市房地产管理法 的规定 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途 动工开发期限开发土地 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 协议方式出让 协议方式出让土地使用权仅限于以下范围 工业用地 政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地 属急需或特别鼓励发展的项目用地 政府以土地入股合作的项目用地 土地使用权出让金的收取 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法 地面价为每平方米土地的单价 即以出让金总额除以土地总面积 楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价 即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积 土地使用权转让 土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者 通过买卖 赠与 交换或者其他方式将土地使用权再转移的行为 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当符合有关条件 竣工验收 竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收 按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收 预售许可证 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 及建设部 城市商品房预售管理办法 商品房预售应当符合下列条件 A 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 B 持有建设工程规划许可证 C 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 申请办理 商品房预售许可证 应当提交下列证件 复印件 及资料 上述A B C项规定的证明材料 开发企业的 营业执照 和资质等级证书 工程施工合同 商品房预售方案 预售方案应当说明商品房的位置 装修标准 竣工交付日期 预售总面积 交付使用后的物业管理等内容 并应当附商品房预售总平面图 分层平面图 商品房现房销售 商品房现房销售应当符合以下条件 一 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 二 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 三 持有建设工程规划许可证和施工许可证 四 已通过竣工验收 五 拆迁安置已经落实 六 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 七 物业管理方案已经落实 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案 建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20M以上 含2 20M 的永久性建筑 它包括计算全部建筑面积的范围 计算一半建筑面积的范围 未封闭的阳台 挑廊 不计算建筑面积的范围 层高小于2 20m以下的夹层 插层 技术层和层高小于2 20m的地下室和半地下室 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台阶 无柱雨篷等 房屋之间无上盖的架空通廊 房屋的天面 挑台 天面上的花园 泳池 建筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台 骑楼 过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 利用引桥 高架路 高架桥 路面作为顶盖建造的房屋 活动房屋 临时房屋 简易房屋 独立烟囱 亭 塔 罐 池 地下人防干 支线 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括 电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室等 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积 以水平投影面积计算 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙 以及外墙 包括山墙 水平投影面积一半的建筑面积 独立使用的地下室 车棚 车库 为多幢服务的警卫室 管理用房 作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积 房屋使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙面水平投影计算 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 它包括 套 或 单元 建筑面积与分摊的共有建筑面积之和 按现行规定 与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积 不得做为公摊面积分摊 即独立成体的社区用房 物业用房 空调机房 配电用房 地下人防设施 网球场 游泳池 幼儿园 游泳池 菜市场等公建配套设施 不得作为公摊面积分摊 产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准 对实际面积超出己售面积的 在3 幅度内 购房者须补面积差价 对己售面积小于实际面积的 开发商须退面积差价 房地产业主要违法手段 一 少记 不记 隐匿收入 1 收到银行拨付按揭款后 不及时入账 形成账外收入 或将收到的按揭款项记入 短期借款 科目 2 分解售房款收入 将部分款项开具收款收据 隐匿收入 3 售后返租业务 以冲减租金后实际收取的款项计收入 4 以房抵工程款 以房抵广告费 以房抵银行贷款本息 以动迁补偿费抵顶购房款等业务 不记收入 5 以房换地 以地换房业务未按规定缴纳营业税 6 与部队 村委会联建商品房 隐匿收入 7 私建违建阁楼 车库 仓库 对外销售使用权开具收款收据 隐匿收入 8 无正当理由 以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人 9 采取包销方式 未按包销合同约定的收款时间 金额确认收入 10 签订精装修商品房购销合同 对装修部分的房款开据建筑业发票 少缴营业税 11 将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本 二 虚列 多列成本费用 1 多预提施工费用 虚列开发成本 2 滚动开发项目 多列前期开发土地成本 多转销售成本 3 在结转经营成本时 无依据低估销售单价 虚增销售面积 多摊经营成本 4 发生销售退回业务 只冲记收入 不冲回已结转成本 三 其他情形 1 发生视同销售行为 未作收入处理 2 取得预收收入 未按规定预缴企业所得税 3 虚列劳务用工人数 偷逃个人所得税 4 未按规定缴纳开发期间土地使用税 5 将未出售的商品房转为自用 出租 出借 未缴纳房产税 6 少计商业网点 公建收入 或错用预征率 少缴 不缴土地增值税 7 故意拖延项目竣工决算时间 少缴土地增值税 8 未按规定申报缴纳契税 房地产开发各环节税务稽查重点 住宅造价指标如下 砖混结构 多层以下每平米700 760元左右 框架结构 多层每平米1000 1060元左右 高层每平米1200 1500元左右 二十层以上塔楼每平米1500 1700元左右 别墅每平米910 1200元左右 一 工程项目分析 一是了解企业各年度开工项目名称 地理位置 是否已进行年度企业所得税汇算和土地增值税清算 房地产业的运作一般经过立项审批 土地的取得 规划设计 筹资 组织施工 销售策划 完工验收 预售销售 项目竣工决算等环节 其中与税收紧密相关的内容为开发商基本情况 土地取得的确权时间 项目名称 占地面积 总建筑面积 开工日期 总包及分包的施工单位 合同造价 第一笔预售收入取得时间 销售平均单价 销售面积 可销售面积 当年预售收入 发票领购开具情况 单体竣工验收时间 竣工决算时间 当年申报缴纳各税种情况等等 在实行房地产业税收项目管理的地区 以上信息可从征管部门获得 二是通过报纸 电视 楼盘销售宣传单等媒体 了解企业的广告覆盖面 楼盘功能档次 户型结构 预售证批号及取得时间 预售开盘情况及销售阶段等信息 为营业税及企业所得税检查做好基础准备 二 营业税检查方法 1 对预售收入的检查2 企业申报计税营业额的测算 前提 企业收到的定金 预收款全部在预收帐款核算 项目尚未完工时 营业额 当年预收帐款的贷方发生额项目已完工年度 营业额 预收帐款的贷方发生额 当年已确认的收入 预收帐款的借方发生额或营业额 预收帐款的贷方发生额 应收帐款的借方发生额 应收帐款的贷方发生额 二 营业税检查方法 2010河北省关于营业税若干政策问题的公告 房地产开发企业在开发 销售商品房过程中 以各种名目收取的诚意金 订金 看房费等费用以及销售购房卡 选房卡 VIP卡等取得的款项 均属于预收性质的款项 其纳税义务发生时间与预收房款相同 为收到款项的当天 1995国税函156号营业税问题解答 之一 营业税暂行条例实施细则第二十八条规定 纳税人转让土地使用权或销售不动产 采用预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 此项规定所称预收款 包括预收定金 因此 预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天 营业税实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 二 营业税检查方法 采取银行按揭方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额 其首付款应于实际收到日确认收入的实现 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 采取委托方式销售开发产品的 应按以下原则确认收入的实现 1 采取支付手续费方式委托销售开发产品的 应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 2 采取基价 保底价 并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的 属于由企业与购买方签订销售合同或协议 如果销售合同或协议中约定的价格高于基价 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 企业按规定支付受托方的分成额 不得直接从销售收入中减除 二 营业税检查方法 代收款项 如果开发商以自己的名义统一收款 应当计算缴纳营业税 但转付相关单位的金额可以作为开发成本在计算企业所得税时申报扣除 但土地增值税不允许加计扣除 如果开发商统一收款 但开具相关单位的发票 则不计算缴纳营业税 但转付相关单位的金额也不允许作为开发成本处理 对房地产开发企业收取的煤气安装费 有线电视安装费等费用 如房地产开发企业使用有关部门的合法票据直接开据给业户的 则不属于代收代垫款项 不征收营业税 二 营业税检查方法 营业税调整 营业税暂行条例实施细则第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的 应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除 注 已经全额开具不动产销售发票的 应当收回后重新开具 否则不允许减除营业额 出租收入 营业税实施细则第二十五条第二款纳税人提供建筑业或租赁业劳务 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 二 营业税检查方法 出租收入 营业税实施细则第二十五条第二款纳税人提供建筑业或租赁业劳务 采取预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 中华人民共和国合同法 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年 超过二十年的 超过部分无效 对具有明确租赁年限的房屋租赁合同 无论租赁年限为多少年 均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权 应按照 服务业 租赁业 征收营业税 三 土地使用税检查方法 对房地产开发企业征收土地使用税的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地 即对住宅小区内的马路 绿化用地 商业网点 自行车棚等公共设施用地均应征税 房地产开发企业在开发建设及出售不同期间土地使用税的纳税人和计税依据不同 在开发建设期间 是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设始至开发建设项目完工 含竣工 止 在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税 在项目完工后至房地产全部出售期间 对未出售部分和已经出售部分 应合理分摊计算缴纳土地使用税 财税 2006 186号财政部国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知规定 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 合同未约定交付土地时间的 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 四 房产税检查方法 房地产开发企业的商品房在未售出前对外出租 出借 或转为自用 是否按规定缴纳房产税 房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的 其会计核算是否正确 房产税的计税依据是否正确 是否足额申报缴纳房产税 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知 国税发 2003 89号 规定 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 一 购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税 二 购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税 三 出租 出借房产 自交付出租 出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税 财税 2006 181号财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知一 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 经营 工作 学习 娱乐 居住或储藏物资的场所 二 自用的地下建筑 按以下方式计税 1 工业用途房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 2 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例 由各省 自治区 直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定 3 对于与地上房屋相连的地下建筑 如房屋的地下室 地下停车场 商场的地下部分等 应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 三 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 四 本通知自2006年1月1日起执行 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 86 财税地字第008号 第十一条同时废止 出租房产 租金收入在租赁期间一次性收取的 应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税 五 印花税检查方法 房地产开发企业与购房者签订的商品房销售 预售 合同 建筑安装合同 勘探设计合同 借款合同等是否按规定缴纳印花税 财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知财税 2006 162号规定 一 对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印