房地产开发流程全景图1.xls

项目开发业务类关键活动全景图 流程运作模式 输入 条件 资源 活动 实施 执行 输出 成果 资源 土地信息获取信息清单报经济技术委员会审核通过 筛选土地信息 拟制可用土地123456 土地权属单位背景调查 土地使用性质调查 土地自然状况调查 土地权益纠纷调查 土地获取方式调查 区域土地类型与价格调查等 1 项目发展部判定Y土地属性调研 动态 项目发展部 土地信息 获得流程土地属性调查报告模板 1 土地信息一览表 2 项目土地属性调查报告 3 市场调查报告 456 产品建议书 概念设计意见 成本控制指标等 总耗用45日历天资料数据库项目前期报批报建事务管理15个日历天内 项目发展部 阶段总结与评估人事行政部绩效考核流 程报批报建流 程 123456 方案设计委托合同 方案设计成本指导意见 方案设计任务书 营销深化产品建议 概念设计意见 成本控制指标等 6提前介入设计 可适当缩短设计周期12345 建筑外立面颜色确定 主要材料 提出单体建筑设计要求 扩初 审查意见反馈等 施工图设计准备 设备选型定样 方案设计管理15日历天方案设计成果评审2日历天方案图纸报建20日历天 规划设计部规划设计部 规划设计部设计评审流 程报批报建流 程 设计管理标准操 作技术规范 阶段总结与评估直接耗用85日历天 随建设施工过程动态配合周期不计 12345 场地内建筑物 附属物拆迁 迁移 地方材料供应了解 核实市政配套技术情况 地下障碍物与埋设物核实 配合地质勘察 6 建筑红线与标高初测等 内部立项后 前期工程技术配合动态 七通一平 与临建施工管理15日历天项目规划定位测量1日历天 主体结构施工符合预售许可证办理节点前10个日历天 工程管理流 程营销准备流 程 阶段总结与评估直接耗用140 161日历天 施工过程可平行作业周期暂未计工程技术总结 引1产品建议书564312 分析出项目目标客户 关注市场需求识别潜在客户等 识别不同客户的生活方式 识别不同客户的消费习俗 识别不同客户文化观念 识别不同客户的消费收入 项目产品客户细分户型调整建议 功能 引1 配合财务收取销售房款拟制购房客户清单制订性的销售推广策略 需调整 阶段总结与评估随市场与公司要求确定销售持续推进与购房合同签订阶段性销售总结 购房客户清单 按揭购房协助客户办理按揭手续 购房客户缴款分类一次性交款房产证资料收取办理 财务部 销售收款流 程 总结与评估项目开发以客户为导向组织项目总结 项目零缺陷报告分发与归档 工作思路PDCA 策划 实施 评价 改进 645321 区域行业竞争对手情况调研等 区域城市各类开发项目供求状况分析 土地所在周边 区域城市经济发展调查分析 区域城市消费能力与水平调查 区域内城市人口分类调查 2公里内商业 人文状况 引11234 项目区域市场投入产品分析 项目区域客户分析 项目产品组合定位 建筑户型配备建议等 土地区域市场调查市场营销建议 平行平行 营销管理部营销管理部 市场调查流程产品建议书模板 1 市政接口位置协调 2 市政接入前期沟通 线电视 供暖接入 43 场地平整 水 电 燃气 通讯 网络 有 5 施工临建设施 6 施工围档等 七通一平 施工管理 10个日历天内拆迁与迁移3个日历天内 项目管理机构筹建 项目部 事业部项目发展部 工程管理部人事行政部 工程管理流程前期管理流 程人力资源管理流程 7123 单体建筑施工图 平 立 大样图 节点详图 材料 设备定型清单等 剖 8 扩初设 施工图计40日历天设计成果评审扩初 施工图5日历天施工图设计成果上会2日历天 规划设计部规划设计部 施工图设计阶段流程设计评审流 程 资料数据库设计总结报告 23451 工程进度管理 安全文明施工管理 材料检验 试验 工程资料整理 收集 分部分项工程质量控制 12345 楼地面工程 内外墙装饰工程 天棚工程 门窗工程 公共区域装修工程等 6 分部分项工程质量评定 主体工程施工管理60日历天主体工程施工质量验收1日历天装饰工程施工40日历天 营销案场工程配合建设施工过程动态工程责任成本控制 结算审核后3日内竣工结算审核竣工验收后2月内工程竣工资料移交3日历天 123456 关注市场产品建议落实情况 关注产品户型配比情况 关注产品设计风格 关注材料设备选型 关注建筑外立面效果 关注配套设施等 4567321 竞争楼盘分析 项目优劣势分析 营销推广策略 项目营销计划等 项目总体营销思路 区域房地产状况及发展趋势 市场经济形势分析 参与设计方案评审拟制营销策划方案及计划拟制营销成本控制目标 该期间与规划设计 成本管理配合 实现动态时间控制 动态 动态编制销售周报分析销售情况动态记录客户信息保留客户订房动态引导来访客户参观示范区及样板房 开盘当天趋化率50 60 属于正常 销售周期依据项目规模 销售价格 区域市场环境 公司回款要求确定 按揭手续办理流程 7234561 办理房产证的费用等 大产权证分割测绘 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 房屋交付使用之日起 预售 许可证 90日内 123456 土地权属单位背景调查 土地使用性质调查 土地自然状况调查 土地权益纠纷调查 土地获取方式调查 区域土地类型与价格调查等 12345 建筑外立面颜色确定 主要材料 提出单体建筑设计要求 扩初 审查意见反馈等 施工图设计准备 设备选型定样 12345 场地内建筑物 附属物拆迁 迁移 地方材料供应了解 核实市政配套技术情况 地下障碍物与埋设物核实 配合地质勘察 主体结构施工符合预售许可证办理节点前10个日历天 564312 分析出项目目标客户 关注市场需求识别潜在客户等 识别不同客户的生活方式 识别不同客户的消费习俗 识别不同客户文化观念 识别不同客户的消费收入 制订性的销售推广策略 协助客户办理按揭手续 办理房产证协助客户确定入伙时间 应注意与销售说辞 合同保持一致 客户服务部 分户产权证办理办理流 程 组织项目开发总结拟制客户建议报告 客户服务部组织 项目 工程管理部 成本管理部 营销管理部规划设计部 财务管理部 物业公司参与 12345 项目产品规划 基础与结构选型 单体建筑户型设计 使用建筑面积与公摊建筑面积 配套设施等 项目概念设计项目初步经济技术分析 平行平行 规划设计部成本管理部 财务部 设计前期流程项目成本管理流程 客户定位建议 项目成本控制指标 5 方案单位选择规划设计 成本测算项目目标成本测算项目土地获取谈判 1个工作日内 规划设计部成本管理部项目发展部 方案设计流 程目标成本拟制流程行政管理流 程 20日历天图纸分发提前介入实施图纸会审 归档 周期可压缩在10天内2日历天9 施工图纸报建20日历天设计交底准备施工图纸7日历天 N施工图纸优化设计Y 典型设计案例优化设计成果 总结制订控制目标成本措施动态 适当性考虑搭接施工 以缩短施工周期 12345 市政管网接入工程 物业管理用房工程 园林景观工程 小区道路工程 小品及附属设施工程等 施工质量验收装饰工程1日历天配套工程施工室外附属30日历天 建筑工程成本管理 组织施工单位整改工程遗留问题处理2日历天 际 培训 差旅费等 12345 确定营销广告费用 示范区 样板房装饰设计施工费用 销售案场人员工资 福利 办公 交 销售物料费 销售咨询费等 6745231 提出建筑户型图设计计划 提出项目推广宣传资料计划 提出销售资料编制计划 明确房屋入伙时间节点等 提出项目示范区 提出营销沙盘 提出取得预售许可证节点计划 模型制作计划 样板房装修计划 营销准备示范区及样板房设计 阶段性推广广告与文案制作发布 动态与客户沟通购房需求动态来电客户接待 来访预期节点时间 1234 要求提供物业管理方案 审查物业公司资质 能力 综合评估物业取费 签订前期物业委托合同等 675231 跟踪处理工程遗留问题等 组织对配套附属工程实施检查 汇总工程遗留问题 组织对各类设备 设施实施检查 审查物业公司接管验收方案 组织对建筑结构质量实施检查 1234 项目区域市场投入产品分析 项目区域客户分析 项目产品组合定位 建筑户型配备建议等 12345 楼地面工程 内外墙装饰工程 天棚工程 门窗工程 公共区域装修工程等 4567321 竞争楼盘分析 项目优劣势分析 营销推广策略 项目营销计划等 项目总体营销思路 区域房地产状况及发展趋势 市场经济形势分析 拟制营销成本控制目标 引导来访客户参观示范区及样板房 开盘当天趋化率50 60 属于正常 销售周期依据项目规模 销售价格 区域市场环境 公司回款要求确定 7234561 办理房产证的费用等 大产权证分割测绘 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 房屋交付使用之日起 预售 许可证 90日内 选择前期委托物业公司组织接管验收跟踪工程遗留问题处理 123 提出取得预售许可证节点计划 提出项目示范区 提出营销沙盘 模型制作计划 样板房装修计划 4 提出建筑户型图设计计划 5 提出项目推广宣传资料计划 6 提出销售资料编制计划 定期客户回访7 明确房屋入伙时间节点等 客户关怀活动客户沟通 2009年9月30日 123456 项目初步投资收益分析 项目初步建安成本分析 项目开发建设周期分析 项目资金使用分析 项目难易程度分析 项目开发潜在风险分析等 组织拟制 可行性研究报告 N 15个日历天内 2 各部门判定 可行性研究 报告模板Y 12 项目内部立项通知书 各专业后续工作计划 3评审 4 内部立项提交报告后Y 2个工作日内 可行性研究报告 上会Y 人事行政部技术经济委员会 行政管理流 程技术经济评审流程 图纸会审参与单位1234 设计单位 施工单位 监理单位 建设单位 建设施工周期天设计图纸执行检查动态 图纸会审2日历天建设过程设计配合规划设计部 规划设计部设计变更流 程建设施工过程动态项目目标成本设计变更费用 图纸会审流 程规划设计部受理设计变更0 5 3日历天审批 按授权 0 5 2日历天 设计变更对目标成本影响分析动态设计变更分类统计动态监督执行 45312 监理单位出具质量评定报告等 施工单位出具竣工报告 勘察设计单位出具质量检查报告 工程竣工资料整理完毕 图纸涉及工程内容全部完成 室外附属工程施工质量验收1日历天内部竣工工程验收Y 工程签证管理流程N专项工程竣工验收 Y 设计变更管理流程工程质量整改Y竣工验收申报 N 物业接管验收5个日历天工程竣工验收 管35124 施工单位选择与评价 施工过程质量 进度 安全文明施工 装饰施工过程设计变更管理 装饰施工过程工程签证管理等 示范区及样板房图纸会审 理 7日历天示范区及样板房施工管理30日历天 动态销售资料及道具制作与采购验收前2天布置到位示范区及样板房施工质量验收 1 取得预售许可证 2 取得规划许可证 3 取得土地使用许可证 4 与金融机构签订预售款监管协议 5 开发投资达到总投资25 以上 发布开盘公告接受来访与内部认购开盘前案场培训 外应清扫干净 达到窗明 地净 灯亮 水通 排污畅通 动力系统可用 123 按工程竣工资料清单目录对物业实施 取得承包人对工程的移交 承包人移交工程应具备 工程室内 12345 项目产品规划 基础与结构选型 单体建筑户型设计 使用建筑面积与公摊建筑面积 配套设施等 项目初步经济技术分析 项目成本管理流程 12345 市政管网接入工程 物业管理用房工程 园林景观工程 小区道路工程 小品及附属设施工程等 6745231 提出建筑户型图设计计划 提出项目推广宣传资料计划 提出销售资料编制计划 明确房屋入伙时间节点等 提出项目示范区 提出营销沙盘 提出取得预售许可证节点计划 模型制作计划 样板房装修计划 预期节点时间 675231 跟踪处理工程遗留问题等 组织对配套附属工程实施检查 汇总工程遗留问题 组织对各类设备 设施实施检查 审查物业公司接管验收方案 组织对建筑结构质量实施检查 移交 并办理交验签章手续 组织工程移交协助办理客户入伙手续 客户服务部 工程移交流 程入伙3个月后 工程维修与保修保修期内组织工程质量回访 沟通 协调保修期外 Http123456 项目初步投资收益分析 项目初步建安成本分析 项目开发建设周期分析 项目资金使用分析 项目难易程度分析 项目开发潜在风险分析等 45312 监理单位出具质量评定报告等 施工单位出具竣工报告 勘察设计单位出具质量检查报告 工程竣工资料整理完毕 图纸涉及工程内容全部完成 管35124 施工单位选择与评价 施工过程质量 进度 安全文明施工 装饰施工过程设计变更管理 装饰施工过程工程签证管理等 示范区及样板房图纸会审 理 外应清扫干净 达到窗明 地净 灯亮 水通 排污畅通 动力系统可用 123 按工程竣工资料清单目录对物业实施 取得承包人对工程的移交 承包人移交工程应具备 工程室内 项目开发支持保障类关键活动全景图 流程运作模式 输入 条件 资源 活动 实施 执行 输出 成果 资源 新土地信息N 项目发展部审批Y提出概念设计要求 规划设计部 土地信息获得流程组织授权规划设计管理流程 部门内在分解到岗位 组织编制各部门形成岗位形成部门责 施工图预算责任目标成本任目标成本 成本管理法定动作6 最终形成岗位责任成本 合同与已发生成本控制管理各部门提出设计变更与工程签证控制目标外 目标内不可变 1 依据招标文件与合同控制工程签证 2 依据目标成本明细控制责任成本 456 根据责任成本要求控制设计变更申报 系统分析设计变更可变与不可变的关系 按授权要求实行分层分级审批 设计变更与工程签证成本控制控制目标内 可变 成本管理关键活动3 评估流程成本后 成本管理部 阶段总结与评估满足项目建设为前提成本数据库项目成本后评估 组织拟制公司年度经营目标计划N 审批Y公司人力资源规划 人事行政部 人事行政部 人事行政运营管理规范组织授权人力资源规划流程 阶段总结与评估提供资源为前提费用数据库 编制期间费用成本目标计划N 审批Y组织分解期间费用成本 财务管理部 财务管理 操作规范财务收款管理 其他收款销售收款 建立会计凭证与会计报表营销对帐 资金统筹管理银行对帐 编制项目投资收益分析报告期间费用成本控制分析税务申报与会计报表 工作思路PDCA 策划 实施 评价 改进 1 项目投资周期与投资收益分析 23 测算假设说明 容积率与建筑面积 4 土地价款 5 项目开发成本预测 6 项目期间费用成本预测等 项目投资概算2日历天项目论证通过立项提出项目设计成本指导意见 成本管理法定动作1成本管理法定动作2 成本管理部成本管理部 组织成本战略管理规范项目设计成本指导建议书模板 以项目目标成本为依据 形成部门目标成本65421 归档下发各部门执行 提请技术经济委员会评审 组织成本管理小组审议 按编制要求列出目标成本明细 调整形成项目目标成本 组织分解项形成项目目标主要供方确定后3日历天内合同管理 目目标成本成本责任书 成本管理法定动作5成本管理关键活动2 项目目标成本责任书模板合同管理流 程 认可落实成本变动报表编制月度修正上月拟制的项目预算成果 成本管理关键活动4 预算与结算管理流程审计管理流 程制订项目目标成本控制措施 成本管理部风险管控部 结算审批合同 项目结算项目成本动态跟进 成本管理关键活动8成本管理关键活动7 1 配合财务管理部拟制管理类成本 321 市场薪资分析 工作分析与定岗定编 组织结构与职能设置建议 司经营目标成本 23 依据经营管理成本科目形成各类成本明细 汇总各个部门提出管理成本要求 讨论形成公 4 人力资源保障措施等 4 依据公司经营目标 分解落实到各个部门 并 监督执行 讨论确定各部门定岗定编配合拟制管理成本目标 并分解 人事行政部 人力资源规划报告模板日常行政事务管理 组织公司文化活动经办公司级接待组织公司级会议 专项行政事务督办安排相关人员参加 人事管理总结 行政聘用 离职组织绩效考核 组织成本战略 管理规范 财务管理部 形成各部门管理责任成本标准日常业务管理费用管理 1 依据招标文件与合同控制工程签证 2 依据目标成本明细控制责任成本 456 根据责任成本要求控制设计变更申报 系统分析设计变更可变与不可变的关系 按授权要求实行分层分级审批 控制目标内 可变 公司人力资源规划 人力资源规划流程 合同付款管理N业务 备用金借支 1审批 经办人审核N 2 Y经理审批N 3 Y主管领导审批 4 组织授权Y 报销集中费用 支付税务申报与会计报表 可能涉及动态反复调整 1日历天组织方案设计N 评审Y成本管理法定动作项目目标成本测算 3 23451 合同谈判 合同会审 合同签订 签章 存档 分