旅游技术经济概论第12章.ppt

第十二章案例二 广西贵港市桂花大酒店项目可行性研究与经济分析 第一节总论 一 项目概况1 项目名称 建设地址 建设规模及内容2 建设单位名称 法定地址 法定代表 主管单位名称3 项目宗旨贵港市作为地处广西中东部地区的地级市 又是我区交通枢纽城市 城市及周边的旅游资源十分丰富 旅游前景十分看好 有广阔的客源基础 建设桂花宾馆 将促进贵港市旅游业的发展 完善贵港市服务设施 提高服务设施标准 扩大贵港市的知名度 对地方的经济发展起到良好的促进作用 二 项目编制依据项目编制有以下三个依据 1 广西区计委桂计基字 1999 号文关于 广西贵港市桂花大酒店项目建议书 的批复 2 广西旅游规划设计院和广西贵糖 集团 股份有限公司1999年4月编制的 广西贵港市桂花大酒店项目建议书 3 广西贵糖 集团 股份有限公司关于编制 广西贵港市桂花大酒店项目可行性研究报告 的委托书 三 项目背景及由来1 世界旅游业发展前景2 中国旅游业飞速发展 是世界上旅游增长最快的国家之一3 旅游业是广西国民经济中的特色产业 优势产业和形象产业4 贵港市确定把旅游业作为重要产业来发展 四 项目研究指导思想贯彻执行自治区党委 政府提出的把广西的旅游业作为支柱产业来培养 作为新的经济增长点来抓 尽快建成旅游先进省区的战略决策 以旅游市场为导向 以旅游资源为依托 树立适度超前观念 项目要面向21世纪需要 建设布局和规模与贵港市城市总体规划要求相适应 要实施高起点 高品质 高效益战略 要以完善的设施 先进的酒店管理手段 以一流的服务 为客人创造特色环境 通过完善的经营手段 创造鲜明的 特色的诱人的实力 使整个项目创出最佳的投入 产出效益 五 项目研究范围本可行性研究报告对项目建设的必要性 旅游市场 建设条件 建设项目的总体设计 投资估算及资金的筹措进行了全面的调查研究和充分的论证 对项目的建设规模 实施计划及经济效益等进行了全面的分析比较 并充分听取了各方面的意见 现已编制成文 可提交有关部门评估论证并供决策者决策 六 主要技术经济指标七 项目评价和建议 第二节项目建设的必要性 一 广西建设旅游先进省区的要求广西是我国的旅游资源大省 又具有沿海沿边 邻近港澳 面向东南亚 背靠大西南的区位优势 是连结大西南与东南亚的枢纽 是理想的区域性旅游枢纽 随着旅游开发向深度和广度发展 许多旅游资源优势正逐渐转化为经济优势 潜在的区位优势也日益转化为现实优势 自治区党委 政府提出要把广西建设成特色鲜明 设施完善 服务一流 驰名中外的旅游先进省区 其中基本标准之一是各类旅游服务设施完善 先进 形成行 游 住 食 购 娱相配套的综合产业体系 在1999年全区旅游工作会议上 自治区政府对旅游涉外饭店管理和建设工作部署为 加快全区旅游涉外饭店的星级评定工作 尽快结束我区部分地市尚无星级饭店的历史 争取2000年全区星级饭店突破100家 涉外饭店突破200家 使我区的饭店业发展与旅游业发展水平相适应 二 贵港市经济发展的需要旅游业是一种全球性的社会及经济现象 是一业带来百业兴的朝阳产业 也是一种新兴的 生命力极强的支柱产业 由于旅游业在第三产业中的重要地位 对驱动和刺激第三产业诸多行业的发展起到推波助澜的作用 也是第三产业蓬勃发展的动力源泉 并可为社会提供大量的就业机会 具有显著的经济效益与社会效益 新兴的地级市贵港市不但旅游资源丰富独特 而且区位优势明显 大力发展旅游业 对于促进第三产业的发展 促进全市产业结构调整 促进全市经济社会发展都具有积极的意义 旅游饭店是旅游产业的四大支柱之一 饭店的规模 档次 管理和服务水平 是一个地区旅游业发展的重要标志 一个或若干个高档次 有特色的饭店 也是一个城市和地区的标志性建筑 体现出该城市的社会经济文化水平和对外开放程度 因此 对于新兴的港口城市 贵港市来说 目前上马建设一家上档次的星级宾馆 不但有利于促进旅游业的发展 带动交通运输 对外贸易等相关产业 而且可以提高贵港市的知名度 树立贵港市的新形象 为全市的经济社会发展提供更好的服务 三 企业经济发展需要广西贵糖 集团 股份有限公司是目前全国规模最大的甘蔗化工企业 被认定为国家大型一级企业 公司现有在职员工3800人 占地面积1 5平方公里 是集制糖 炼糖 造纸 水泥 化工等多功能于一体的资源综合利用型先进企业 被国务院列为全国百家建立现代企业制度试点单位和广西企业改革整顿重点企业 截至1998年4月30日 公司总资产为83695万元 净资产为26017万元 1998年11月11日 贵糖股票在深圳证券交易所隆重上市 是中国制糖业最早的上市公司之一 贵糖公司涉足经济发展前景较好的旅游业领域 经营上档次 有规模的贵港首家星级旅游饭店 对于公司扩大业务范围 适应经济发展需要 进行产业结构的合理调整 提高企业知名度 树立企业形象 促进贵糖公司发展成为以甘蔗生物化工为主导的多产业 多功能 农工贸一体化的国际大型企业集团有深远意义 第三节旅游客源市场分析及预测 一 旅游业发展前景分析1 世界旅游业发展前景2 中国旅游业发展前景3 广西旅游业发展前景4 贵港市旅游业发展前景二 旅游客源市场分析1 国内客源市场2 海外客源市场 三 贵港市旅游饭店需求分析1998年 贵港市各县市区共有旅游涉外饭店11家 客房数993间 床位数2240张 客房出租率54 其中 贵港城区有7家 客房数519间 床位数1151张 全市目前尚未有一家星级宾馆 所有的涉外饭店均为地级贵港市成立以前所建 硬件设施差 规模相对较小 管理人员水平差 服务人员素质低 甚至由于老化的原因 一些涉外饭店已经达不到基本要求 更谈不上有能力接待贵宾 豪华旅游团 在贵港城区建设一家有规模 上档次的星级涉外饭店迫在眉睫 随着地级贵港市的国民经济和旅游业的发展 需创造条件方便人们的居住 消费 文化 娱乐和社会活动 需提供场所和服务条件 方便企业的生产 交换 贸易 金融 运输和信息活动 宾馆作为旅游业 六大要素 的一部分 是集住宿 餐饮 娱乐和购物于一体的接待服务企业 目前 贵港市旅游涉外饭店的各项指标远远低于全区平均水平及周边兄弟地市水平 这与新兴地级贵港市的经济社会发展是极不相称的 随着旅游业的发展 适当建设2 3家中档星级旅游饭店是很有必要的 第四节建设地址及建设条件 一 建设地址二 自然条件三 社会经济条件贵港市总人口为429万余人 少数民族以壮族 瑶族人口居多 壮族约50余万人 瑶族约3万人 非农业人口50余万人 全市工农业比较发达 贵港市气候温和 雨量充沛 土地肥沃 适于农作物和林木生长 是广西主要粮食 糖产区之一 本市的工业主要有制糖 造纸 化工 酿酒 饲料 化肥 建材 食品 机械修造 冶炼 塑料 皮革 制药等行业 其中贵糖 集团 股份公司已从单一的制糖厂发展为生产糖 纸 酒精 水泥 煤渣砖 回收碱 轻质碳酸钙 混凝土减水剂等综合利用的大型企业 贵港市乡镇企业近年来高速发展 主要行业有种养业 建材 化工 陶瓷 采掘 机械修造 加工 食品 造纸 纺织 编织 建筑 烟花炮竹 交通运输 商业及饮食服务业等 乡镇企业已成为贵港市社会经济的一支重要力量 取得了明显的经济效益和社会效益 四 区位条件五 旅游资源条件贵港市历史文化源远流长 优越的自然环境和历史条件孕育出了类型众多 特色鲜明的自然景观和人文景观 旅游资源品位高 综合性强 市内旅游资源拥有桂平西山 国家级风景名胜区 太平天国金田起义地址 全国重点文物保护单位 和龙潭国家森林公园等3处国家级旅游资源 以及南山 东湖等6处自治区风景名胜区和重点文物保护单位 自然景观类型多样 特色鲜明 市境内发育众多的不同的地质地貌 构成了各具特色的山地风光 人文景观知名度高 久负盛名 市境内拥有一批著名的革命纪念地 历史遗址 古建筑 寺庙和摩崖石刻 具有很高的旅游和历史研究价值 自然景观与人文景观在空间上紧密结合 交相辉映 森林资源丰富 珍稀生物众多 龙潭国家森林公园生长着成片的我国一级保护植物桫椤和二级保护植物园子荷 紫荆木等 还有国家一级保护动物瑶山鳄蜥和二级保护动物大鲵等 六 建设用地条件贵港宾馆建设地址位于贵港市的世纪广场旁边 南为南梧公路 东为环城五路 北为贵糖仓库 西为金融广场 附近有市政中心 市政广场 市民广场 金融大厦 是未来贵港市的行政中心和市民活动的主要地点 用地四周都毗邻城市道路 用地商业价值高 场地已三通一平 城市供水 供电及排水的设施已具备 建设条件良好 七 外部协作条件1 供电2 供水 第五节项目建设方案 一 项目建设基本原则1 以市场为导向2 以经济效益为中心3 突出特色的原则4 合理的档次结构二 性质贵港桂花宾馆以接待区内外会议 公务 商务游客 国内外观光旅游团队为主 是设施完善 服务一流的星级宾馆 三 总平面布置 四 建筑设计1 平面布置2 建筑立面设计3 装修标准4 建设规模五 建筑结构六 给排水设计1 水源为城市自来水2 给水系统3 消防给水4 热水系统5 排水系统七 电气设计 八 暖通设计1 设计范围2 室内主要计算参数 夏季 1 室外主要计算参数 2 室内设计参数 3 所有空调场所其人员活动区内设计风速不大于0 3m s 3 空调系统设计 1 空调冷冻站 2 空调冷冻水系统 3 空调冷却水系统 4 空调内系统 4 通风 排气系统5 防排烟系统6 设备控制7 消声隔板九 消防设计 十 环境保护1 排烟2 固体废弃物3 噪声十一 节能1 给排水方面2 配电方面3 暖通方面4 建筑内外墙十二 易耗物品供应 第六节管理机构设置和劳动定员 一 管理机构设置本项目实行董事会决策下的总经理负责制 设总经理1人 副总经理4人 总经理由董事会聘任 副总经理由总经理聘任 总经理直接对董事会负责 二 员工人数三 员工来源及培训 第七节项目建设实施计划 本项目前期准备工作为4个月 1999年5月 8月项目建议书 项目可行性研究报告设计方案招标 及施工图纸设计 施工单位招标 1999年9月 2000年6月 土建工程10个月 2000年4月 2000年12月 酒店装修 设备安装调试 8个月 2000年6月 2000年12月 酒店员工招工培训 7个月 2001年1月试营业 本项目启动至试营业 总工期为20个月 第八节投资估算及资金筹措 一 投资估算根据本项目的建设规模 技术方案以及具体实际情况 本项目的投资估算范围为工程费用 其他费用 预备费 固定资产投资调节税 贷款利息和流动资金6个主要部分 二 估算依据说明 1 工程费用 含有土建工程2万m2 给排水工程 电气工程 空调工程等设备费用 2 其他费用 含有土地征用费 电贴费 水增容费 市政建设配套费 公共消防配套费和勘察设计费 3 固定资产投资方向调节税 广西税法规定按投资额的15 计算 4 本项目从银行贷款利率按7 20 计算 三 资金筹措本项目的建设资金筹措由贵糖 集团 股份公司负责 第九节财务评价 一 财务评价条件1 项目计算期2 成本和费用估算3 外购材料4 外购动力5 外购燃料6 员工工资7 折旧费8 维修费9 其他管理费10 财务费用 二 财务效益计算1 客房数量本酒店拟设标准双人客房150间 单人间25间 豪华套间25间 共200间客房 2 客房出租率客房出租率是酒店经营管理中所追求的主要经济指标 象征酒店的客源市场充足程度 表明酒店经营管理成功的程度 在可行性研究中 客房出租率较科学 合理的百分比参数应该是75 85 最高不能超过85 3 客房价格根据我区旅游城市桂林 北海 南宁及工业商贸城市柳州 玉林 梧州等地三星级酒店的客房价格 平均客房价为280 300元 间 结合贵港市的社会经济发展状况 本项目客房价定在200 250元 间较为合理 平均客房价为230元 间 4 客房营业年收入客房出租率按75 计算 200 75 150 间 每年按11个月有效经营期计 33775元 天 330天 11385000 元 5 宾馆各项经营年收入表6 总成本测算正常年的总成本为900 2万元 7 税金及附加 1 营业税及附加根据税法规定 本项目应按营业收入的5 交纳营业税 按营业税额的7 和3 计缴城乡建设维护税和教育费附加 经计算 正常营业年的营业税金为104 8万元 2 企业所得税按33 的税率计征 8 利润测算及分配以税后利润的5 计提 职工奖励及福利基金 储备金和企业发展基金分别按5 计提 经计算 经营期内正常年的利润总额为900 3万元 正常年的税后利润为603 2万元 9 借款偿还期测算建设期发生的利息持经营期与本金一起偿还 还款资金来源未分配利润和折旧费 经估算长期借款还期为3 34年 10 财务盈利能力分析 1 财务内部收益率经计算 全部投资的财务内部收益率为所得税后13 24 所得税前18 2 财务净现值参照社会折现率 设定本项目的基准收益率为ic 12 扣除所得税前后的财务净现值为2056万元和398万元 3 投资回收期本项目的全部投资回收期 所得税后为8 03年 所得税前为6 72年 均含建设期1 6年 4 投资利润率 5 投资利税率 三 盈亏平衡分析1 以正常营业年度 年 的营业能力表示的盈亏平衡点 BEP BEP 固定成本分 营业收入 可变成本 销售税金 100 41 39 2 敏感分析对营业收入 建设投资 经