德坤—光华大道项目商业发展营销建议.ppt

德坤 光华大道项目商业发展建议及服务计划书 中国传世地产机构成都分公司2010年7月3日 目录 项目整体发展思路项目商业业态建议项目商业招商策略项目招商合作模式 项目整体发展思路 根据对项目实地考察和区域周边商业环境初步分析及前期和开发公司的初步沟通 我司初步对项目商业整体发展思路有以下几点建议 项目规划现状 星级酒店 服务公寓 写字楼 商业裙楼 根据开发公司对项目的规划设计 把项目分为4大功能板块 我司将对4大板块分别作出发展性建议 服务公寓 由于地块属于商业用地性质 因此服务公寓的概念就是商业性质的住宅 对于这个板块来说 主要是以销售为目的 但是 销售价格和销售速度的关键点 很大程度上取决于其是否解决了水 电 气的问题 是否按民用住宅标准收费 而这些问题是否解决 也直接关联到居家成本 从而影响到项目户型的配比 四十年产权住宅的销售难点 难点一 客户对40年商业产权的接受度有一定心理转换过程难点二 5成首付 商业贷款利率 不享受基本利率优惠 且利率上浮15 资金压力较大 星级酒店 酒店板块目前开发公司考虑自行持有 因此暂不作为销售对象 但涉及前期招商及后期的管理运营 结合区域市场分析 本项目发展星级酒店对项目整体形象能得到一定提升 但区域竞争大盘也将发展星级酒店 对项目会带来巨大的竞争压力 从而在招商方面会有巨大阻力 建议前期与星级酒店取得意向性合作 定制为主 写字楼 目前区域主要是以住宅开发为主的发展区 并没有体现出商务办公的功能 项目写字楼的发展虽然填补了区域写字楼功能板块的空白 但是对于未来市场发展诸多的不确定因素 此功能板块的面市及后期的销售将会有巨大的抗性 在建筑规划基本不变动的情况下 建议以先引入商务型酒店 通过带租约的方式来进行销售 同而减小项目风险 商业裙楼 项目商业为4层裙楼商业 临光华大道主干道为集中式商业 临辅道为配套商业 全部由开发公司自行持有 目前主要以招商为主 根据区域商业情况分析来看 本项目商业体量较小 无法与区域竞争大盘商业抗衡 因此只能进行精确的差异化定位 从而降低开发商风险 力争确保项目商业的保值与增值 为未来的销售做好强有力的铺垫 项目商业业态建议 光华大道 至温江 至成都 配套商业 集中式商业 配套商业业态建议 作为服务公寓 酒店及写字楼的配套商业 集中式商业业态建议 作为集中式商业体 我司建议整体招商 避免分层招商遗留的种种问题 如 1 便于统一管理及运营 2 避免业态组合杂乱 搭配不合理等 整体招商的优势 在持有的情况下 容易扩大融资渠道 项目商业招商流程 一 明确项目商业业态规划 制定招商手册二 项目商业租金 优惠政策及商家门槛的制定三 根据项目商业业态定位筛选对口商家四 商家的沟通与谈判五 促进商家签约 项目招商合作模式 目前针对大面积商业 国内较多的商家与开发商合作模式如下 租赁模式 加盟模式 商家与开发商联营扣点模式 开发商出地 商家出资建设 双方共同成立合资公司 按双方出资额以股权形式分配 合作内容 集中式商业我司引进大型商家以定制式的方式合作 配套商业我司根据业态划分进行整体招商 针对服务公寓与写字楼可先引进商务型酒店 我司可先期引进酒店 形成人气 后