浅谈我国未来需要完善哪些房地产产业政策.doc

房地产开发与经营管理 课外作业浅谈我国未来需要完善哪些房地产产业政策2011年，房地产注定仍将是政策最为关注的重点调控领域之一，全国70个城市房价连涨7个月，引发业内外对第三轮调控启动的猜想，呼之欲出的房产税无疑是针对持续旺盛的购房需求而设，房地产调控已坚持了大半年多，房价不跌反涨，令很多人对调控作用产生怀疑。其实，看看国家统计局最近公布的2010年全国房地产市场运行情况数据，就不难明白开发商不肯降价的“底气”何在。2010年全国房地产开发投资48267亿元，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，就是说今年房地产商手中掌握的现金总量约达24227亿元。显然，开发商“粮草”充足，又怎么可能主动降价出售房子呢？实际上，面对所谓史上最严厉的政策调控，房地产市场捂地捂盘坐等涨价的企业不在少数，人为加剧市场供需矛盾。如果不从资金来源方面对房地产开发企业进一步加强监控，并在必要时采取对策加以调节，即使调控再持续下去，也难说能取得多少实质性成果。我认为国家未来调控房地产的政策应该从以下几个方面入手：首先,在需求上可以适时开征物业税,取消税费优惠,抑制房产投机需求。当前,一方面存在很多人买不起房;另一方面一些地区又出现商品房空置率过高的问题。此时,可开征物业税,根据房屋面积,结合个人房屋套数进行征收。即城镇居民的基本住房免税,而对超标房产进行超额累进征收,从而打击炒房、囤房的投机行为。针对物业税的改革需要时间和过程,主要涉及到对现有房地产行业税收及个税方面的影响、如何对征收对象进行评估以及具体税率制定等问题。在日前即将出台的房产税政策上,国家也决定先试点,在可行情况下再因地制宜逐渐扩大到各地区。其次,在供给上应采取以下措施:一是优化分税制制度,加大中央对地方的转移支付力度,使地方财权与事权相匹配,以减少地方因缺少收入而依靠土地财政,进而向房价转嫁;中央政府应加大对地方土地经济的宏观调控力度,既要促经济发展,也要保民生和谐。二是完善土地法律制度,特别是开发经营、流通服务等方面的法律法规,合理制定城市土地利用规划和土地供应总量计划,加强宏观调控,规范价格形成机制。三是打击房地产行业偷税漏税行为,依法严格进行税收征管。现在普遍存在房地产行业偷税漏税现象,造成国家税收大面积流失,对经济产生不利影响。而这当中政府由于存在自身利益而与一些利益集团搞集中决策,形成腐败成本,并成为房价上涨的助推器,所以要求政府要因时制宜地从一个参与者的身份向监督者的身份转变,逐渐退出房地产业利益链,从而杜绝房产腐败。四是适度管理房地产开发企业。住建部应适时控制非地产企业以及央企外资进入房地产行业,并对其他企业进行严格审查,从而降低行业竞争热度;同时,央行、银监会等机构应加强对商业银行在房地产开发企业高额贷款方面的监控管理。五是对房地产规范征税,可将一次性征收改成按时间来征收,并以面积和市价相结合为依据,使其具有弹性,并按地区城乡级差调节。此外,可以将这些收入落实到国务院提出的增加保障性房供应量,实施棚户区改造的政策上去,以细分房结构层次,实行阶段性支付来满足中低端收阶层等对房产的需求。六是地方政府可以学习青岛市专门针对房地产商实行“配建”政策,保证一部分公租房的设,政府参与组织,市场运作,公共参与。这样一来,政府虽然失去了一部分财政收入,但提高了政府的调控效率,而